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摘要：随着我国经济和社会发展的日新月异，在我国快速发展之下人们的生活水平不断得到提升。生活观念和消费方式也在向多样发展，房地产企业发展中最重要的便是财务工作，新时期营改增政策发展下，对房地产税收也产生一定影响，房地产企业如何在这新形势下进行发展，是亟待思考的一个问题。这篇文章来进行讨论，房地产企业经营管理中营改增政策下税收管理的相关策略，不仅要考虑当前发展的状况而且也要考虑到未来公司的发展状况，使我国的经济健康稳定的发展。
关键词：税收政策；房地产企业；经营管理
在现阶段的经济市场发展过程中全球经济一体化是成为其主要发展形势，从现阶段的发展形势来说，传统意义上的营业税、增值税已经无法与之相适应。在发展过程中重复增税现象出现的几率不断的提升，这对于房地产稳定发展会起到不利影响作用，同时也会对我国经济的发展产生影响。对于现阶段我国经济发展的现状，“营改增”政策的推行和发展成为必然趋势，并从局部试点推行逐渐向全国范围内推行。
一、我国现阶段房地产企业所面临的财政方面的问题
(一)进项税额抵扣不足风险
在房地产进行企业项目开发过程中，在整个的总成本费用支出中项目建设支出所占据的比重相对来说比较大，建设材料成本而在项目建设总支出中建设材料成本占据较大比例，建筑材料支出主要包含有混凝土、钢筋、瓦块等建筑材料的支出。在房地产开发企业选择甲供材料模式进行项目建设的时候，通常来说建筑项目所使用材料都由开发企业自行购买，建筑方负责劳务工人输出。在对传统的房地产开发企业财务报告进行分析的过程中，我们可以发展建筑材料成本占在整个的项目开发总成本中建筑材料成本要占据其中的六成左右。而房地产开发企业为了获得更多的进项税额抵扣，因此会对材料供应商提出要求倾向于选择规模较大、资质优良的材料供应商来供应项目中的一些大型建筑材料比如说钢材、水泥等材料，这会为房地产开发企业获得专用增值税专票从而进行进项税额抵扣提供便利。但从总体上来说建筑材料供应商自身具备规模比较小、分布零散、数量多等特点，房地产企业在对砖瓦、石料及其他比较零碎的材料进行购买的时候一般都会采取分散购买的方式，很难有供应商能够全部供应这些材料，企业很难对这些材料集中进行购买，会从多个原材料供应商处购买材料，一般来说材料售价比较低的原材料供应商规模较小，这些企业很难提供足额增值税专用发票，这就会对房地产企业进项抵扣的实现造成影响作用。除此之外，有很多包工队或者是个体户很难提供增值税专票，当在项目工程施工过程中将部分建筑修缮工程外包给这部分队伍，也无法保证房地产开发企业进项抵扣增值税发票，以上情况相结合就会使得企业的进项抵扣增值税发票。
(二)对企业税款缴纳的影响
我国的相关税务规定中就对企业税款缴纳提出要求，规定在一般纳税人在销售自行开发的房地产项目过程中如果采取预收款的方式，就必须遵循在取得预收款之后的次月按照百分之三来征收的预征率预缴增值税。而增值税的缴纳需要等到真实的交房的那天才开始，因此我们可以了解到在一般情况下，收款和交房这两者并不是同时进行的。这个规定对于房地产开发企业是来说是十分有利的，当增值税缴纳的时间越晚，企业所需要担任的税负将会逐渐降低，这会为企业发展提供便利，进一步的降低企业负担。
二、针对企业的财务会计问题的解决方法
(一)对增值税抵扣链条进行筹划
增值税是以增值额为征税对象，实行商品或货物流转过程中每个环节只要有增值即要征收税款，而上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，每个环节就形成抵扣链条。因此若企业纳税人身份为一般纳税人的话，随着进项税额的增加，可抵扣的部分也随之增加。因此企业必须对于发票进行严格控制，考虑到各个项目的各方面，来考虑是否应该开增值税专用发票等问题，来保证对于增值税抵扣链条进行科学合理的筹划。
(二)做好税收规划
其中在房地产企业生产经营中开发建设是其中比较重要的组成部分，其中每一个房地产企业发展阶段都有自身所需要完成的建设目标以及规划。其中对于企业的不同发展阶段都会面临着不同的风险，而当房地产企业在发展过程中和建设项目、投资相对较大、建设周期等特点相结合，这将会使得企业在发展过程中所面临的经营风险大大的增加，同时这也会使得企业纳税的风险在一定程度上有提升的趋势。从总体上来说房地产业是一个相对比较特殊的产业，不仅仅包含着徒弟的收购、土地的开发以及建设、完成销售等很多环节，其中发展所涉及到的环节都会和税收缴纳问题有所牵扯。很多房地产企业在进行项目开发建设的过程中都会涉及到各种税收的征收比如说是税收耕地占用税、个人所得税、土地增值税、使用税以及营业税、企业所得税等多种税收。
(三)使用信息化技术，建立风险管理体系
第一点想要使用信息化技术首先就需要企业建立自身的数据信息库，在信息库中对企业以往的发展数据以及信息进行收集、整理以及分析，这些信息需要和现阶段企业发展的实际情况相结合，并通过使用相应的软件以及技术对数据以及当前发展情况进行整合分析，对企业发展所需要面临的风险进行识别，在当前的数据统计分析软件使用较多并且效果相对较好的就是SPSS软件；第二点就是需要对风险管理的信息化水平进行提升。在信息时代信息的共享是非常重要的，企业可以建立信息共享服务中心，从而保证对内部控制情况掌控的及时性，对并信息的处理能力和使用价值进行提升，比如说企业的财务、业务、成本等进行关联性分析以及全面评价，进一步使得内部的控制能够具备及时性和有效性。
(四)加强成本管理
其中在房地产企业计划中房地产成本管理也是其中一个关键部分，但是对于成本管理在计划中所占据的比例相对较大，成本管理对于整个企业资金链发展会起到关键性的影响作用。在现阶段所施行的营改增会进一步促进成本管理的相关结构的变化，对于此情况还需要保证机制补充完善的及时性，避免出现资金链断裂的现象对企业发展产生影响作用。还需要对规范流程严格的进行把关，推动房地产业发展进步。在企业成本管理中责任的分配需要保证相关任务能够有序的进行，不同工作岗位的人员需要充分了解自身的工作范围，保证成本管理体系能够得到良好的运行，同时成本管理所涉及到的环节以及领域非常的广泛，因此负责成本管理的相关部门还需要和各部门保持一种良好交流以及合作，从而为成本管理工作的进行提供便利。同时为了进一步的对员工积极性进行提升，还需要不断加大对奖惩制度的管理，保证每一位员工都能够在工作中保持积极性，进一步对成本管理发展效益进行提升。同时对于以下几点也需要多加关注：第一点财务管理策略。在营改增中实行财务管理中的会计核算需要面临一些列的问题以及矛盾点，对于在会计核算中该如何通过不同的计算方式来进一步促进会计核算能够具新的形式出现，同时企业还需要不断的对自我管理进行加强以及提升，使得企业能够更好的和经济市场的发展相适应。第二点，需要对发票的运营进行改变改变。发票的形式主要有营业税和增值税，而增值税的发票又分为普通和专用两种。普通、专用这两种发票所具备的功能存在差异性，对于发票的管理应制定相应的制度来进行，保证每种发票都能够发挥出自身的作用。其中在营改增过程中带来严重的监控和专业的指导，这会进一步对发票使用的准确性进行提升。
三、结束语
综上所述，其中房地产企业在发展过程中需要重视营改增对企业发展的影响，通过优化内部控制环境、建立健全监督体系、提升人员专业以及道德素质、风险管理等方面对创新和改进，从而对实际的控制效果进行提升，提高企业对营改增的利用效率，从而达到降低税负，减轻企业经济压力的效果，这也会给企业内部控制水平的提升奠定一定的基础。
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作者:李芊 单位:北京天润置地房地产开发(集团)有限公司
