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摘要：房地产开发企业开发过程参与主体多,开发建设周期长,涉及造价咨询合同、招标合同、设计合同、监理合同、施工合同等多个方面。内容多而杂，合同管理难度大。本文主要介绍了施工合同及其作用，并从房地产开发商的角度分析了当前施工合同管理中存在的问题提出了一些需要改进的具体措施。
关键词：房地产开发项目；合同管理；研究
房地产开发企业从土地获取、前期手续办理、招投标、施工建设到完工交付，参与主体多,开发建设周期长,涉及合同种类繁多。合同的制订、履行过程中出现的问题多，本文主要介绍和施工方签订的施工合同容易出现的问题及解决方案。
一、工程合同概念
建筑工程合同指的是承发包双方以实现建设工程目标,明确相互责任、权利、义务关系的一项协议；是承包人实行工程建设,发包人支付价款,掌控工程项目投资、进度、质量,从而确保工程建设活动能够顺利开展的法律文件。[1]建筑施工合同的内容主要由建设工期、工程造价、技术资料、工程质量、材料与设备供应责任、拨款与结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款构成。
二、建设单位合同管理常见问题
（一）招标阶段工作不当
招投标时，投标单位比较多，竞争激烈，依据法律法规，要严格坚持公平、公开、公正、择优的原则展开。[2]但是在实际招标过程中，由于各方面的原因，最终的中标单位并不一定是配合最好的单位。
（二）现场合同管理存在漏洞
建设单位对施工现场的合同管理不重视，造成施工方现场行为违反合同而建设方没有发现的现象，对建设方造成经济损失。
（三）没有及时变更合同
合同变更主要由合同内容变更以及合同主体的变更这两部分构成。若合同的主体与变更内容脱节达不到一致，后期势必会在合同变更索赔时产生诸多繁琐问题，进而对完善合同管理造成不利的影响。
三、建设单位合同管理对策
（一）招标时严格审查企业资格
在工程招标时还应该对施工企业的主体资格、企业信誉、注册资金、财务经济状况、履约能力、与招标工程相类似的工程施工经验等进行严格审查，以确保投标企业的内在质量。在价格的选择上遵循工程规律，防止“超低价”的价格，避免出现“低价中标，高价索赔”的现象。多数房地产公司建立招标采购中心，参与招标采购全过程，从源头选好施工单位。
（二）健全合同管理机构
做好合同管理工作的基础是建立健全合同管理机构。在建设单位内部，需要成立专门的合同管理机构，对合同加以统一管理与保存，匹配专业合同管理者对合同管理加以负责，设立合同台账，及时统计、检查合同并报备合同管理机构，进一步提升工程合同管理工作的水准。
（三）施工合同签订注意要点
1合同价款的结算方式是否明确，到底采用固定单价、固定总价还是按实结算的方式结算。2合同中是否约定了风险幅度。按照2013工程量清单计价规范的规定，采用工程量清单计价规范的规定，采用工程量清单招标的工程宜采用固定单价合同，且双方应在招标文件或合同中明确风险内容及范围、幅度，不得采用无限风险、所有风险约定风险范围及幅度。主要材料、人工、机械风险幅度在±3%～±6%区间考虑，如果合同中没有对上述幅度进行约定则应补充相应条款。3应重点关注预付款、进度款等条款的约定。关于暂列金额、专业工程暂估价、文明安全施工费在预付款及进度款中的支付问题进行明确约定。工程质量保证金由于不同的保修时间，往往会引起承发包双方的争议，建议约定时间，比如自工程交付之日起2年内无质量问题，退还质保金的70%；防水工程质保期满后无质量问题，7日内支付质保金的30%。4工程暂估价材料确定应该约定，暂估价材料价格确定的程序及价差调整方式。工程水电费的计量及结算方式，尤其涉及多家分包单位的工程，水电费应严格计量，杜绝重复计费和水电浪费。5工程延期的条款是否约定，界定工程竣工的时点是否科学合理，尤其对涉及工期提前奖的项目，各方对时点的约定必须清楚：建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收通过还是备案通过。
（四）设计变更的签证与索赔管理
设计变更的签证、索赔务必做到准时按照程序展开。许多业主或者监理工程师在变更工程时随性较大，通常在现场发现图纸有问题，又或者是实际情形出现变动时就会提出施工单位变更或会议上的口头通知，施工现场人员需要做好现场施工记录和会议纪要，并让业主和监理进行签字认可；要准时发出变更核定单，及时跟踪签字，且签字手续要保存好；变更核定单务必做到规范完整，变更内容要做到清晰准确，实事求是，与此同时签字盖章要做到规范。变更费用要在变更单确认后要及时确定，各项费用的计算要做到有理有据，有规范可寻，准确到位。
（五）推行合同示范文本制度
公司合同管理部、法律事务部要严格依照国家颁布的合同范本来制定各自单位的合同范本，各项目要因地制宜依照自身情形修改自用。推行合同示范文本制度,主要有以下两方面的好处。首先，能够促使当事人知晓并掌握相关法律、法规，让现实中实行的项目建设工程合同与法律法规的要求一致，防止缺少项，杜绝产生有失公允的条款，同时也提高当事人熟知合同运行的流程的能力；其次，能够使得行政管理机关加强合同的监督力度，仲裁机构或者人民法院可以及时有效的裁判纠纷，最大力度的对当事人的利益进行维护。采用标准化的范本进行合同的签订，对于推动建设工程合同管理制度的日益完善。
四、结束语
建设项目合同是建设单位市场化运作的基础，施工合同管理是工程管理的重要环节。对施工合同进行有效管理能够促进双方全面履行合同约定的义务，维护双方利益，确保工程质量。就合同管理工作而言，建设单位要根据施工合同管理中的问题及时采取必要措施，提升合同意识，完善合同管理机构，推行合同示范文本，控制施工合同的签订，重视懂合同管理的专业人才，提高履约中的施工现场管理，加强合同索赔管理。
参考文献：
[1]宋宗宇.建筑合同法规原理与实务[M].重庆:重庆大学出版社,2005.
[2]游燕.造价工程师在工程合同咨询工作中的要点解析[M].北京;2012.
[3]吴雨.建设工程项目管理[M].北京:中国电力出版社,2011.
作者:王琳 单位:中铁十四局集团房地产开发有限公司