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摘要：在进行房地产造价控制的过程中，项目合同管理能否得到落实，直接影响房地产造价控制的有效性。文章根据房地产以及项目合同管理的特点，分析了项目合同管理在房地产造价控制中的作用，并探讨其作用在实际造价控制中的具体发挥，以此来推动房地产行业的可持续发展。
关键词：项目合同管理；房地产项目；造价控制
当前我国的建筑行业正处于一个飞速发展的阶段当中，并且随着用户对建筑水平以及建筑施工质量要求的不断提升，房地产建设的成本也在逐渐提高。因此，为了实现对房地产造价成本有效控制，就需要对项目合同管理在此过程中发挥的作用进行深入研究，从而保障房地产成本控制的质量与效率。
1项目合同管理在房地产造价控制的作用
1.1实现合同的规范性
房地产项目建设的过程中，其自身不仅需要满足项目落实后的经济效益，也要确保其具备有对应的经济效益。然而在工程展开过程中，往往会由于环境、气候等不可控因素的影响，导致房地产项目在项目成本以及建设工期上发生变动，偏离原本的工程预算。而通过对项目合同管理的规范，能够使工程项目的相关内容实现协调运作。使作为项目合同主要签订人员的发包方与承包方，都能够在遵守并发挥各自义务与权力的前提下，实现对合同中相关内容的严格执行。同时，想要确保项目合同在签订后的严格、规划、合法、有效，就要在进行制定的过程中，充分考虑项目发包与承包双方自身的工作职责与资质，以此来使合同的规范性作用得到充分发挥。
1.2明确合同标的物属性
在签订合同的过程中，其标的物主要指的是在进行项目建设时，项目内部所包含的各项建设产品。并且由于工程建设项目以及产品属于不动产，其往往涉及到多种内容与要素。而合同条款中，也会对建筑工相应的施工建设工期、工程质量、项目造价等内容进行标注，在一些特殊的房地产合同中，还会涵盖技术专利、文物保护等内容。这也使得房地产的项目合同当中往往有着更大的风险以及更广、更多的内容。同时由于合同项目中的标的物属于单体性生产，有着相互之间不可替代的特点，因此为了使项目合同的实施更加顺畅，便需要通过项目合同管理来对标的物进行明确，以发挥其对房地产建造以及造价控制的参照作用。
2发挥项目合同管理在房地产造价控制中作用的策略
2.1规定费用项
在进行项目合同签订之前，通过对当前施工中的各项主要信息进行提取完成对费用项的规定，能够使项目的发包方与承包方均能够了解自身在当前房地产项目中的自身所需要承担的施工权力与施工义务，以此保持整体工程的顺利展开。同时通过对项目合同中的各项条款进行规定与展示，可以有效避免在招标、投标的过程中，因为准备工作过多、合同文件工程信息收录过多而导致的房地产造价难以控制。而且通过对费用项的规定，来对项目的施工内容、工程清单进行列出，可以使房地产项目在展开的过程中参照材料使用以及单价控制的标准，通过采取相应的工程计价模式与造价方法来实现对房地产造价的科学控制。另外，由于房地产项目在展开的过程中，往往涉及多个费用项，而为了保障工程材料的合理选用，降低房地产项目的建设成本，便需要施工过程中，根据合同中所标定的相关费用项来进行选择，避免实际费用支出超过工程造价预算。
2.2完善责任制度
责任制度的落实与完善，可以使项目造价管理控制工作的难度大幅降低，避免其受到工程项目建设变动性因素、项目建设周期的影响，实现对项目造价的可控管理。通常房地产项目工程在展开建设内容的过程中，会在项目合同中对工期、质量标准、材料费用、工程变更、设备租贷、竣工验收等内容进行标注。但是在工程建设的过程中，这些内容会随着施工环境、人工费用、材料设备市场的变化而受到影响，使得项目费用支出具有较大的变动性。而在对项目合同的责任以及相关内容进行明确时，可以通过对纠责制度的建立，来预估工程风险，并将项目工程展开过程中，容易出现造价变动的各项因素进行明确，而后再根据对市场、环境等内容的考核，来规定实际预算与工程费用的具体差值范围，以实现对房地产造价风险的规避，同时使后期工程索赔的展开能够更加便利。例如，济宁某房地产公司，便在项目合同中对责任方以及其所需承担的管理义务进行了标明，不仅实现了对房地产造价的有效控制，也有效地规避了因施工方偷工减料所导致的房地产项目造价风险。
2.3提升管理效果
房地产项目具备有工程主体结构庞大、工程体积大的特点，同时在进行施工的过程中，大型工程器械以及建筑设备的应用也更加广泛，不同施工阶段也有着多种施工安全管理要求以及具体的施工内容。而这就使得房地产项目的施工管理难度在不断增高，也令项目合同在进行制定的过程中需要更长的准备时间。而通过在项目合同制定时，发包与承包双方对工程项目所进行的全面调查，可以使项目合同管理在进行过程中，实现对工程建设各项数据的收集。同时，利用市场调查，实现对房地产项目展开过程中，材料设备、采购检修、资源调配、费用核算等工作的稳定性控制，避免外界因素对其产生干扰，并以此为基础制定对应的价格控制方案。例如，济宁某房地产公司，便在进行项目管理的过程中，通过展开市场调研，并制定了工序调整、材料替代性使用等措施，来避免外界因素对整体项目产生干扰，实现了对房地产造价稳定且长期的控制。同时，项目合同作为建筑项目施工管理中的合同性文件,能够在房地产造价控制的过程中发挥参考和促进作用,并保证项目合同的科学、合理制定,降低房地产项目在建造过程中的费用核算风险,提高资金利用率。
3总结
综上所述，在房地产造价控制的过程中，项目合同管理的落实，能够起到实现合同的规范性、明确合同标的物属性等作用，并在此基础上通过对费用项的规定、责任制度的完善、管理效果的提升，来充分发挥自身的效用，实现房地产行业的可持续发展。
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作者:李继潮 单位:济宁安运兴财开发建设有限公司
