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摘要：在国民经济中，房地产行业具有举足轻重的地位，为了促进房地产市场的健康、稳定发展，以实现其“用来居住”的功能，为此政府出台了多次调控政策，其中包含了税收方面对其的监管力度。在这种情况下，房地产企业必须做好各自的税务风险管理工作，分析税务风险存在的主要原因及改进措施，从而促进企业自身的健康发展。
关键词：房地产企业；税务风险管理；应对措施
房地产企业的税收具有以下主要特点：首先涉及税收的种类多，从土地的取得、工程主体的开发、楼盘的销售至房屋交付等各个阶段都会涉税相应的税种，如契税、印花税、增值税、土地增值税、城镇土地使用税、企业所得税等；其次涉税的基数大，一般依据合同金额或增值额采用相应的税率计征；再次纳税的环节复杂，如土地增值税分“预征”、“清算”两个阶段；最后纳税所产生的现金流出量大。
一、房地产企业税务风险管理的重要性
从房地产企业税收的特点而言，目前税收已成为房地产企业重要的现金流出量，是继土地成本、开发成本之后的第三大支出主体，所以加强对房地产企业税务风险管理越为显得重要。
（一）税务风险管理贯穿于企业生产经营的各个阶段，成为企业战略决策的重要组成部分
企业所涉及的投资、筹资、经营、销售、利润分配等决策领域，都会直接或简接地受到相关税收因素的影响。
（二）税务风险管理是降低企业税收成本，实现企业财务管理目标的有效途径
房地产企业的税收尽管是一种高风险成本，但它也是一种可以控制和管理的成本，只要事先进行合法的合理的税收筹划，选择适合企业本身最佳的纳税方案用来降低税负，规避税务风险，这是企业财务管理的目标，也是企业税务管理的核心和本质所在。
（三）税务风险管理是实现企业资源合理配置，提高财务管理水平，增加企业竞争力的保障
企业应通过加强企业税务风险管理，及时了解和掌握国家有关房地产行业税收政策，进行合理的投资、筹资活动，进而优化资源的合理配置，实现企业价值最大化，从而提高企业竞争力。
二、房地产企业税务风险管理存在的问题
（一）企业内在因素导致的问题
1、企业管理层缺乏税务管理意识，重视力度不够。在房产地项目的整个开发过程中，不少企业管理决策层经常狠抓工程进度、工程质量、开发贷的融资、注重销售业绩和资金回笼，往往忽视税务管理在整个项目建设中的重要性，认为只要与税有关的事情都是财务部的工作，而不论是那个阶段产生的税种，凡涉及税收风险也应由财务部来预防控制，缺乏对房地产项目的整体税务管理的把控，从而导致税务风险的增高。2、房地产企业会计从业人员的税务专业水平有待提升。从房地产企业税收的特点可知，每个开发阶段都有相应的纳税义务发生，而计税的依据大多是会计人员的财务核算数据，如何做到依法纳税，不漏缴、不少缴、不多缴，这需要会计人员具备一定的房地产税收专业知识，进行正确的账务处理。凡事需要有人去操作，作为企业主办税务工作的会计人员必须要了解项目开发的全过程，熟悉每一个阶段应产生的税种及计税的基数。但从目前来看，房地产企业会计从业人员中能做到财税兼备的中高端人才还是不足，整体的税务专业水平有待提高，这正是产生税务管理风险的根本原因。3、企业税务内控制度不健全。当前不少企业虽然已经建立了税务内控制度，且多为形同虚设，没有有效地去履行。也有不少企业则根本没有建立税务管理的内控制度，包括设置税务专职机构或税务管理岗位、涉税合同的审核、建立计税数据和应缴税款的复核程序、发票信息的管理等等，这些都是产生税务管理风险的因素所在。
（二）外部因素影响带来的问题
1、政府调控政策及相关税制改革。由于近年来房价出现较快上涨，政府出台了多次调控，并遵循“因地施策、因城施策”的原则，其中包含相应的税收政策，如土地增值税预征税率的调整。2016年5月“营改增”政策全面实施，针对房地产企业开发周期长、跨度大的特点，税法规定了对新老项目不同的增值税计税方式，可由企业自主选择。这需要会计从业人员对改制后的增值税政策进行系统地学习、理解、掌握并运用，根据项目自身的实际情况，选择相应的涉税处理方式，这或多或少都会左右着企业税务管理风险的增加。2、税务机关对涉税信息掌握不全面。房地产企业在销售收入的归集、确认方面有别于一般企业，在土地增值税、增值税方面又涉及“预征”及“清算”两个阶段，与之相应的开发成本（建安成本、配套成本等）的归集与结转也有其特殊性，这要求税务专管员不仅具备房地产企业会计核算方面的知识，还要熟悉房地产企业从项目立项、施工、预售、验收、交付的全过程，只有这样才能做到心中有数应收全收。但目前企业的涉税信息主要来自于纳税人的申报，一方面每个企业的申报人员专业素质参差不齐，另一方面每个税务专管员手中管理着少则几十家多至上百家的企业，不可能全都通过实地走访去了解企业的具体情况，而相关的税务稽查也只能进行重点抽查。由于涉税信息的不对称，税务机关不可能完全掌握纳税人实际的开发进程及相应的税收。这些因素往往助长了“少报税、漏报税”现象的滋生。
三、房地产企业税务风险管理的应对措施
（一）建立全员税务知识培训机制，树立全员税务风险意识
1、企业管理层应该树立税务风险管理在企业战略决策之中重要性的意识，并将企业的税务风险管理工作纳入企业整体战略决策规划之中。2、为了适应国民经济的发展，与之相关的税收政策也处于不断地改进与完善。对于相关新法的实施或税法的变动，企业员工必须要学习和了解，并使之常态化，只有这样才能在实际工作中去识别税务风险所在，从而达到税务风险的控制。例如2016年5月1日起全面实施“营改增”政策，本次“营改增”的行业涉及建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等，这要求财务部门会同其他部门不但要学习本行业的营改增政策，而且还要了解与房地产行业相关的建筑业、金融业等行业的营改增政策。对于这些新的税收政策，只有通过全员学习，才能让企业管理层高度重视“营改增”政策给企业带来整体税负变化的同时，还需要考虑该政策对其上游单位（材料供应商、施工企业等）可能产生的税负影响，进而充分考虑建安成本、开发间接费的合理性，主动调整经营业务流程以适应税收政策的变化。也能让其他部门认识到学习税务知识不只是财务部门之事，控制税务风险与其息息相关的意识，从而树立起把好合同的涉税条款、取得的增值税专用发票等涉税资料的质量关，作为本部门工作职责的一部分，为企业建立良好的税务风险管理内控环境创造有利条件。
（二）健全税务风险管理内控制度，发挥企业税务管理人员的能动性
1、建立税务管理风险内控制度。房地产企业应当制定合理的税务管理内控制度，在财务部门中设置相应的税务管理岗位，条件允许的企业应设置专门的税务管理机构，并配备财税专业知识及业务能力较强的从业人员，集团企业应配备税务总监，统管集团的税务事宜。明确分工，职责到人，使不相容的税务管理岗位相分离，形成完善的监督体系。2、研究相关税收政策。财务部门或税务管理机构要学习、收集与房地产相关的税收政策，条件允许的企业可以建立税收政策研究中心，认真研究国家税收政策对房地产企业带来的影响，动态地掌握各项税收政策及其变化，从源头上控制税收风险，使税收政策能更好地为企业服务。3、发挥企业税务管理人员的动能性。企业涉税人员要经常实地了解项目工程进度，对于阶段性产生的有关涉税事宜，要事先进行全面的预测分析，对于从中可能产生的税务风险要及时预警，并采取相应的控制措施。
（三）促进与税务征收机关的信息互动
1、与税务征收机关保持信息沟通。每个房地产项目都有自己的特点，在日常的涉税事宜过程中，凡遇到税收政策方面的变动、税种适用税率的不确定及税务稽查等事宜，应尽早与税务征收机关取得联系，及时反映企业存在的实际问题以寻求帮助，这样不仅可以避免“少缴、多缴、漏缴”税收现象的发生，而且还可以避免税企争议，这也是防范税务管理风险的措施之一。2、优化纳税服务，提高服务质量。税务征收机关要加强对房地产企业相关人员税收政策方面的辅导，对于税收知识的更新要做到及时化、常态化。税务征税机关可以采取多渠道、多形式的手段对房地产企业的税收进行宣传，包括利用税务网站开辟宣传专栏，或建立房地产企业办税人员的微信群，实时解答纳税人遇到的税收政策方面的问题，在不断提高自己涉税服务质量，普及税收知识的同时，促进房地产企业纳税意识的提高，帮助企业化解税收风险。
四、结束语
房地产企业的税务管理风险贯穿于整个项目的开发经营过程，涉税种类多、税负重、纳税环节复杂、纳税时间跨度大。而税务风险的有效管理可以使企业控制、降低税收成本，从而进一步降低整个企业的成本支出，这样有助于提高企业的竞争力，从而促进了房地产企业的健康、稳定、持续发展。
参考文献：
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[2]陈宗平,房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].财政税务,2014,（05）.
[3]候亚萍,房地产企业的税务风险与应对策略[J].企业改革和管理,2016,（07）
[4]俞会浓,新形势下房地产企业税务风险探讨[J].企业改革和管理,2017,（13）
作者:沈华林 单位:莫科(上海)投资咨询有限公司
