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摘要：
房地产事业在最近的几年中获得了突飞猛进的发展，可以说是经济发展中的龙头项目，在我国的国民经济发展体系中占据着重要的位置，但是不可否认的是，随着房地产项目过快的发展，也为房地产项目的进一步开发呈现出了较多的风险挑战。因此文章主要是基于房地产开发项目面临的实际问题展开论述，探求寻找恰当有效的解决办法。仅供参考。
关键词：
房地产；开发项目；风险管理
房地产产业的发展对于经济的发展的贡献率在最近几年是相当大的，并且处于较为明显的主导优势地位中。房地产与其他产业之间的关联性较强，它的发展可以极大程度上的带动其他产业的发展，从而促进整个国民经济的发展，尤其是伴随着国家相关政策的不断变化调整，促使房地产产业呈现出较大发展潜力。但在不断深化的市场经济中，房地产开发项目也面临着诸多的风险挑战。
1房地产开发项目概述
1.1房地产开饭项目的含义
其简单的理解房地产开项目，主要是指以结合土地与房屋为主要内容的，相关综合性开发项目。是开发企业结合实际的城市建设发展规划的具体要求，在一定的建筑施工时间以内，投入相关的资金建设，能够满足城市经济发展与用户要求的建设住房，以及其与房屋建筑相关的其他配套设施建筑。之后在以出受或是租赁的方式收取建筑项目的投资回报。一般房地产开发项目的整个周期是比较长的，主要包括项目投资的决策阶段，建筑工程的前期准备阶段，项目建设施工阶段，项目建成之后的租售阶段一共四个主要的阶段。
1.2房地产开发项目的主要特点
房地产开发项目与其他的项目之间存在较多的不同特点，主要的有其周期性比较长，需要投资的资金比较大，项目的涉及面比较广，项目开发容易受到自然环境的影响。以上种种因素都有可能产生对房地产开放项目的影响，这就造成了项目开发过程中有较多的不确定性，增加其开发风险。
1.3我国房地产产业发展现状
根据研究总结发现，我国的房地产产业从2004年开始就呈现出较快的发展速度，相关投资的逐年增加，企业获的丰厚的投资回报，众多的企业都纷纷转型与房地产开发，致使投资过热造成的城市房价的过快增长，并且有些地区出现了非理性增长的趋势，房价高涨的背后，也就存在着一定程度上的房价泡沫，这也就警示着房地产开发的风险也呈日益增加的趋势发展。
2房地产开发项目的风险因素分析
对于实际影响房地产开发项目风险因素的分析，按照可以是否进行有效的避免分将其分为，系统风险与非系统风险两大类别。一般是投资者对于进行市场投资不可避免的风险称之为系统风险；而通过投资者自身采取策略方式可以有效避免的风险，我们称之为非系统风险。
2.1系统风险
房地产产业是我国的支柱型产业，是国民经济的重要组成部分，同时与国民经济的其他产业存在着较为紧密的联系，因此会受到国家政策调控的多项制约和监督，因此房地产产业中的系统风险的涉及主要受市场供求关系的影响，通货膨胀风险的影响。一般由于国家为了确保国民经济健康合理的运行，会利用国家宏观调控手段，出台一些有房地产发展相关的政策，政策的出台可以较大程度的实现该产业的发展的合理性。
2.2非系统风险
与系统风险相比，非系统风险可以借助人为因素的干预实现不利局面扭转，较为容易调控和进行下一步的整顿。例如可以通过不断完善自身企业的经营管理方式，进行进一步的优化，降低企业投资风险。有效的避免不必要的损失。（1）决策的风险。针对房地产产业的周期性与所需资金的庞大的特点，所以在投资前期的决策阶段，一定慎重，如果前期的决策有误，就会对项目施工过程中带来一系列的影响风险，并且前期的决策风险对整个项目工程的影响可能导致后期的工程停滞现象的发生，所以决策风险时存在风险指数较高的影响因素。（2）资金的风险。房地产开发需要较大的成本投资，有时会出现现有的资金难以支撑高额的开发成本要求，这就需投资者做好先前阶段的投资预算。有效的确保房地产开发项目中的资金风险。（3）销售的风险。房地产开发项目的最终收益就是靠销售实现的，因此销售也是至关重要的一步，制定科学合理的营销策略，尽可能的避免滞销情况的出现。降低销售的风险。
3房地产开发项目的管理
3.1风险识别评估
主要是指防地产企业需要对整个房地产市场以及发展行情做全面的了解以及掌控，并且熟悉相关的法律知识以及国家的相关政策。除此之外还需要对自身企业的实际投资能力以及建筑技术有熟悉的了解，总之简单而言，需要尽可能的掌握较多的相关信息。估量到可能遇到的系统风险或是非系统风险等，只有做好基础的风险评估工作，才会确保以后的展开的工作可以顺利进行。
3.2风险应对与转化
风险应对主要是指在房地产项目施工中，尽可能的转移或者是采取有效的措施避免风险。对于已经发生的风险，采取适当的手段防止事态的进一步扩大。结合实践研究发现，房地产开发项目遇到风险不是最主要的问题，最主要的问题是风险发生以后，如何采取有力的措施应对转移风险，一般注意风险主要是借助采用签订合同的方式，将风险转移到另一方面使其承担责任与赔偿，最基本的手段就是参与保险，其次，是针对肯定遇到的风险采取回避的态度，进项项目的适当部分更改或是主动放弃。尽可能的减少不必要的损失。
3.3风险的处理与利用
一般而言对于风险的处理不会有一个较为快速，立竿见影的效果，需要我们在实际管理中，建立健全有效的管理制度，在风险发生的时候可以采取及时恰当的解决措施。尽可能的在最短的时间以内，处理风险。对于利用风险来说，需要相关的管理人员具有较为渊博的管理知识和较强的实际应变能力，以及较强的责任心。在充分的统计出利用风险需要付出的实际代价之后，结合自己企业的承受能力，做出具体的操作方案应对风险。
4结束语
综上所述，房地产开发项目中还具有很多的问题有待于我们进一步的完善，尤其是面对那些不可预测的房地产风险，需要我们全面的提高自身的风险应对能力，推进房地产产业的稳步和谐发展。创造更大的经济效益。进一步促进国民经济的发展。
参考文献：
[1]韩斌.延长石油天然气勘探开发项目风险管理研究[D].西安石油大学,2014.
[2]梁毓.南宁青秀万达广场购物中心开发项目风险管理研究[D].广西大学,2013.
[3]陈治宇.房地产开发项目风险管理研究[D].西南财经大学,2013.
作者:朱一明 张凤新 单位:辽宁工业大学 锦州宝地建设集团有限公司
