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摘要：随着我国经济的快速发展，作为国民经济重要支柱产业的房地产行业发展迅猛，与房地产项目配套的公共配套设施也越来越完善和齐全。地下停车位的建设已成为房地产项目公共配套设施的“标配”项目。不同权属的地下停车位的成本核算对企业的经济利益具有重要的影响。本文通过对地下停车位成本核算的不同方式进行探讨，有针对性地提出相对合理的方式，以帮助房地产企业规范核算行为，提高财务信息质量。
关键词：地下停车位；成本核算；探讨
引言
作为与房地产项目配套的地下停车位一般有两类：一类是立项为附属公共配套设施的民防工程，实际作为停车位使用；另一类是开发公司在立项、设计时就将其定位地下车位，具有最终的建筑面积测绘报告和产权初始登记证明，可以根据可售面积单独取得所有权权证书，即俗称的地下产权停车位。但地下停车位可售面积与地面商品房可售面积现实中又存在区别。因此不同权属的地下停车位会计成本核算方式对企业最终利润影响很大。现本文就从地下停车位成本的会计核算角度进行探讨。
一、地下民防工程作为停车位的会计成本核算
房地产项目中立项为附属配套的地下民防工程，一般由开发商在开发项目竣工交付后将附属民防工程移交给政府人防工程管理部门。开发商再向人防工程管理部门缴纳10-20年的使用费后返租民防工程给居民用作地下停车位，出售10-20年的使用权给业主。作为公共配套的民防工程所有权已不属于开发商，其开发成本不单独保留，而是分配到房地产项目总可售面积中。
二、单独立项设计的地下产权停车位的会计成本核算方式及利弊
房地产项目中单独立项设计的地下产权停车位，虽然也属于配套设施的一部分，但作为可售面积与民防工程转做的停车位有本质区别，它与地上可售商品房面积共同构成房地产项目的总可售面积。两种可售面积的差异在于：可售地下停车位没有国有土地使用权分割证明，不能像地上可售商品房产一样售后可领取国有土地使用证明，因此也就不能办理抵押、质押等手续。1.不单独核算可售地下车位的成本，分配至地上可售商品房面积。将可售地下车位作为公共配套设施成本由可售商品房承担，实际上混淆了公共配套设施概念。作为公共配套设施应该是非营利性的，由全体业主共同所有，免费提供给广大业主使用；而可售车位作为一个营利性的开发产品类型，销售行为未实现前产权属于开发商。因此，作为可售面积的一部分，因按会计准则制度相关规定需要对可售地下车位成本进行归集核算。不然就加大了地面可售商品房的成本，影响可售商品房销售利润的准确性。2.将项目总开发成本在可售地下停车位面积与地上可售商品房产面积之间分配。这种核算方法操作简单，但主要忽略了可售地下停车位面积与地上可售商品房产面积之间的重大区别，即无法领取国有土地使用证书。将土地成本部分分配到可售地下车位，变相降低了可售商品房产的成本，增加了地下停车位的成本，整体式地下车位因分摊面积多，成本增加更多，尤其在地王频出的当下。后果是造成可售车位收入与成本的倒挂，销售亏损是不争的事实。当地上可售商品房产销售速度大于可售地下车位销售速度，特别是可售商品房产售罄而留有可售地下车位的情形下，形成企业报表盈利提前而亏损在后，实际上提前多缴了税金，当企业无后续项目，亏损无法弥补时，不利于企业税负的公平合理。3.将项目总开发成本剔除土地成本后在可售地下停车位面积与地上可售商品房产面积之间分配，土地成本由地上可售商品房产承担。这种核算方法考虑了土地面积在两者可售面积之间分割的差异，比第一种方法具有合理性，实际操作中注册会计师审计时倾向于这种核算方法：地下产权车位成本不归集土地成本。但这种方法也似有不妥之处，与第一种核算方法一样，没有考虑将总开发成本中除土地成本外其他与地下可售车位不太相关的基础设施、公共配套设施、开发间接费等对地下可售车位成本的影响剔除，实际上也部分虚增了地下可售车位的成本，拉低了地面可售商品房产的成本，收入成本倒挂现象虽有所改观，但未能完全消除。但如何全面有效判断区分哪些与地下可售车位是否相关的基础设施、公共配套设施、开发间接费等成本似没有统一的标准，个人衡量的尺度不同，人为判断的因素较大。4.按最终土建竣工造价审核报告确定的工程土建总成本，在可售商品房产和可售地下车位中进行分配，可售地下车位仅归集分配的土建成本和项目贷款的利息支出。前期工程、基础设施、公共配套、开发间接费用等与可售地下车位的关联性不是太密切，所以地下可售不承担分配上述几项的成本。项目贷款周期长，基本贯穿整个项目开发过程的始终，作为公共的成本费用应由总可售面积承担。这样核算基本解决了地下可售车位收入成本倒挂的不合理现象。
三、结语
综上所述，笔者认为单从会计核算的角度看，在遵循会计准则制度的前提下，地下可售车位成本的核算采用最后一种方式应是相对合理的，应该也是具有可操作的，规避了核算中不合理现象的出现，以及企业税负的相对公平合理问题。但从税收的角度看，这种核算方式要得到税务部门的认可难度相当大，因此需要加强与税务部门的沟通，争取他们的理解和支持。
参考文献：
[1]朱纯文.房地产公司的车库和地下停车位财务处理[J].财务与会计,2015(1):32-33.
作者:张铭 单位:南通友谊置业有限公司
