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摘要：现阶段，成本管理已成为房地产企业关注重点，经过近十多年的发展，房地产企业成本管理能力有了显著的提升，逐渐实现了企业成本目标可控。随着近几年地产快速周转、合作开发项目不断增多，房企之间竞争逐步转向价值链竞争，成本管理逐步向着新一轮改进。本文针对房地产开发成本核算及管控中现存问题进行分析，从成本核算的对象、分配方式、目标监管等方面进行探究，挖掘房地产开发成本核算方法中的主要问题，根据房地产企业的特点与发展趋势，提出成本核算与成本管控的对策，旨在优化分配各项资源，提高房企的核心价值，促进房地产企业的持续健康发展。
关键词：房地产；开发成本核算；成本管控
在地产市场竞争日趋激烈、利润逐步下滑的严峻形势下，房地产开发企业需要提升成本核算与成本管控的重视程度，对房地产行业实施宏观调控。同时，房地产行业也面临着诸多挑战，需要结合市场发展的环境及企业发展趋势进行分析，融入现代化的管理理念与先进管理技术。文章将结合房地产开发成本核算的现状进行分析，提出相应的优化对策，希望能为房地产企业成本核算管控提供借鉴价值，推动现阶段房企的进一步发展。
一、房地产开发成本核算及管控中现存的问题分析
成本核算的对象即为房地产企业在实际项目开发中已经消耗的费用，并在既定范围内实施有效分配[1]。房地产行业成本核算工作的开展，需要提升成本管控与成本核算的重视程度，纵观当前房地产企业的实际情况，普遍存在着成本核算的对象比较模糊，成本分配的方式不够科学及目标成本监管不到位等方面的问题，影响着房企整体核算的效果。
(一)成本核算的对象比较模糊
近年来，房地产行业发展速度较快，项目开发数量较多。房地产企业需要结合所开发的项目实施针对性分析，比如商业地产、公寓以及别墅等等[2]。不同的开发类型与房地产开发工期下，所需要消耗的时间、成本核算的内容也会存在着差异，会增加成本核算的难度，影响房地产企业的成本核算效率。
(二)成本分配的方式不够科学
房地产行业开发中所形成的费用，均需要直接纳入产品的成本中。房地产行业成本核算过程中，会间接产生诸多费用[3]。成本核算期间如果间接费用重视程度不够，成本核算周期不够明确，分配方式不够科学，则很难有效计算出房地产企业的经济利润，影响房地产企业的发展。
(三)目标成本的监管不到位
房地产开发中建筑安装成本为成本核算的重要组成部分，由于缺乏完善的管理制度，成本核算时，容易出现建筑安装成本虚增的情况，难以真正彰显出项目真实的成本与实际利润[4]。还有一些房地产企业在一段时间内可能同时展开多项开发项目，项目的土地价格、地理位置以及实际的开发途径等会存在较大差异，项目开发的预期利润也会有所不同。房地产开发企业在项目成本预算中，一旦缺乏动态化监管，很容易出现资金风险问题，导致房地产企业项目的开发与资金的周转面临困境。
二、房地产开发成本核算方法及成本管控对策分析
近5年来，地产行业受国家限价政策及高地价竞争等因素影响，地产行业利润率逐年下滑，从相关统计数据来看，已经从20%左右，下滑至不足8%，其下降速度令人吃惊；从大数据来分析，地产行业利润率下降，主要是受到了国家不断出台限售、限购、限价、限贷和限商等方面的政策，宏观调控不断加码，政策压力越来越大、建筑材料及施工成本逐年上升、客户对品质的重视等，都对企业成本核算带来影响，增加了企业的成本投入。在面对高地价、如何降低材料单价，减少现场变更，更多满足业主对高品质住宅的需求等等，这些都急需成本管控模式的创新，加强成本核算。因此，房地产开发成本核算与成本管控期间，需要通过明确成本核算项目，提升成本管控重视程度；健全监督管理制度，实施项目信息动态监控及加强内部成本控制，落实成本控制具体要求等方式展开，要转变思想，从传统的事后成本核算，逐步转变为事中的成本控制，再到当前以策划为主导的成本控制思路，要优化业务模式，拓宽管理边界，保障房地产行业的经济效益，促进房地产行业的健康发展。
(一)搞清成本核算对象，明确成本核算内容
房地产开发项目中的成本核算工作，需要明确其具体的对象。成本核算中需要从设计阶段开始，注重成本核算工作的开展，对开发项目的工期、开发项目中所能够产生的附加成本等进行清晰规定。针对房地产开发的成本周期核算实施明确规定，建立健全规章制度，保证成本核算工作的有序开展[5]。针对房地产开发项目来说，开发产品的主要成本包括土地开发、房建开发以及配套设施这几个方面的开发成本，进一步细化可划分以下几个成本核算内容：①土地征用费、拆迁补偿费。②前期工程支出成本。③建筑工程成本。④配套设施成本。⑤公共配套设施。⑥开发间接费用。在确定好各项成本支出费用内容后，对各项内容开展核算工作，务必保证没有差错，做好核对工作，为房地产开发工程提供准确可靠的计量结果。
(二)引进基于作业成本法的成本分配方法
房地产开发所涉及的内容繁多，如果事无巨细进行管理的话，将带来极大的工作量，反而造成人力、资金的浪费。对此，可引入作业成本法开展成本控制。首先针对以上所列出的几项成本支出进行分析，分析能够影响支出的主要因素，就是作业成本动因，着重对成本动因进行管理。在成本管理过程中，需要找到影响成本的主要因素，抓住重点进行管理，做到有的放矢，减少无用功，提高成本管控实效。从房地产企业的实战来讲，将业务和管理前置是风险管理与进度控制的有效对策。“前置、前置、再前置”，已成为成本管理、控制和优化的必然趋势。当前，地产行业内典型的实操方法为：成本管理前置、合约规划前置、供方寻源前置和招标策划前置等。
(三)借助信息技术，实施项目信息动态监控
现实工作中，部分房企早已实现数字化，信息化，全成本过程精细化管理，实现成本过程处处可控。成本管理数据化、业务在线化和场景智能化，助推房企进入“数据”驱动的“智慧成本”时代，全面提升工作效率和效果。房地产企业更需要加强开发成本的动态化监控，将成本核算与成本控制的理念融入整体项目开发过程中，实现全过程的监督与管理。房地产开发期间还可以将信息技术融入其中，构建智能化、信息化的审计工作模式。网络信息技术的应用，能够构建较为完善的成本动态更新系统，对成本运行的情况实施全面监控、动态调整。要求房产开发过程中各相关部门，通过网络平台，每月、每周上传支出情况，并和预期的核算范围进行比对，及时发现成本支出中存在的问题，如有问题应及时整改。如果发生资金不足的情况，也需要及时筹集调整，保证房地产开发项目的顺利完成。信息化技术的应用，能够使核算信息更加全面，减少工作人员的任务量，在提升房地产企业成本核算工作质量的同时，也能够提升整体工作的效率。
三、结束语
近年来，房地产行业中开发项目数量不断增加，但是一些企业由于项目开发中成本核算与成本管控的方式不当，故而其经济效益受到损失。市场经济快速发展的趋势下，需要建立健全成本管控制度，提升成本控制人员的专业能力、职业素养等，使每一位工作人员均能够明确自身的工作内容，保持良好的工作态度，激发创新意识，优化设计成本控制的方法，更好地维护房地产企业经济效益，促进房地产开发项目顺利进行。
参考文献：
[1]邵陆青.有关房地产开发企业项目成本控制及财税核算的几点思考[J].中外企业家，2017(13)：94+99.
[2]尹春花.关于房地产企业成本核算特点与成本控制的分析与探讨[J].中国管理信息化，2014，17(04)：16-17.
[3]林楠.房地产开发企业成本控制中的问题分析及解决方法[J].品牌(理论月刊)，2011(12)：54.
[4]孙毓宏.浅谈成本核算方法对房地产开发企业利润的影响及对策[J].中国外资，2011(15)：108.
[5]杨惠岚.论房地产开发成本核算方法与成本控制的关系及对策[J].金融经济，2011(10)：11-13.
作者:郑林 单位:江苏通宇房地产开发有限责任公司