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摘要：房地产行业经过多年的发展，竞争十分激烈，为求得生存和发展，房地产企业必须不断加强成本管理以提高市场竞争能力。由于房地产行业开发产品金额大、开发周期长等特点，其成本核算工作也具有明显的行业特点。本文针对房地产成本核算的突出问题，经过深入的研究及分析，提出了相应的解决对策，以供参考。
关键词：房地产；成本核算；问题；对策
一、房地产企业成本核算概念及重要性
（一）房地产企业成本核算概念
房地产企业成本即开发产品成本，是指在开发商品房过程中发生的各项费用。房地产企业成本核算工作包括：企业在建设发展过程中的土地出让金、土地拆迁费用、给予被拆迁户安置补偿费、前期费用、建筑安装工程费、基础设施建造费、公共配套设施费、开发间接费。具体内容如下：（1）土地取得成本，是指为取得开发项目用地而发生的各种费用支出。（2）前期费用，是指企业取得土地使用权后、在开发项目之前发生的项目可行性研究费、工程勘察费、总规设计费、施工图设计审查费、环境影响评价费、水文地质勘察费、“三通一平”等费用。（3）建筑安装工程费，包括建筑工程费和安装工程费，是指开发项目过程中发生的主体结构建造费、外墙保温及装饰工程、地面辐射采暖工程、门窗制作安装工程、室内精装修工程、电梯等设备采购费用等。（4）基础设施建造费，是指开发项目红线内的道路、园林绿化、智能化、环卫设施、消防、有线电视及宽带网络、给排水、通电、通气、通暖、亮化等工程费用。（5）公共配套设施费，是指在开发项目总规划内，列入工程造价预算范围的工程费支出，属于非营利性的设施设备、但产权属于全体业主所有。例如：物业用房、会所、公厕、水泵房、配电室、垃圾转运站等。（6）开发间接费，指企业为开发项目而发生的各项间接费用，例如：办公费、工程人员工资及奖金费用、项目贷款利息费、工程监理费、产权面积测绘费等。
（二）房地产企业成本核算的重要性
企业在激烈的市场竞争中能够占有最大的市场份额、获取最大的经济效益，合理有效地降低产品成本是重要举措。而精准的成本核算能够为市场定价提供参考、有利于推动企业可持续稳定发展、是增加企业经济效益的根本途径。
二、房地产企业成本核算存在的问题
（一）房地产企业成本核算对象不准确
首先，因建造的产品业态丰富且分期开发，财务成本核算工作未采用分类型、分期的方式核算、未进行明确的划分，导致成本核算不准确。其次，房地产企业在开发项目的过程中会采用滚动开发的模式，同一年度内同时开发不同的项目，但是由于各个项目价格、用途存在着差异，如住宅和商业之间的差距，在这种情况下，部分房地产企业为了降低账面利润达到少交税金目的，则在不同类型的项目间随意分配成本。
（二）房地产企业成本费用的归类容易混淆
房地产企业财务人员专业水平等因素影响，在成本费用的归类上存在较多问题，如：行政部门的办公费用与开发产品发生的费用混淆，造成虚增开发成本；开发不同类型的产品发生支出未进行合理归类；开发过程中向银行融资发生的项目贷款利息记入期间费用，未计入开发成本；以上原因造成成本分摊不准确，最终对企业所得税、土地增值税产生较大影响。
（三）房地产企业成本核算滞后
房地产企业开发项目由于资金投入量大、核算周期长及开发产品自身的特殊性，导致账面核算的开发成本与实际发生的成本存在差异，主要为施工单位提供发票延迟、工程结算进度滞后等原因影响开发成本数据的完整性，因成本延迟确认，影响收入结转时间，进而影响企业所得税缴纳，产生纳税风险。
（四）房地产企业成本缺乏动态成本管控
房地产企业管理层认为成本管控属于财务部门的工作，导致成本管控工作处于事后控制，忽略了事前控制和事中控制。在项目开发进度的各个节点的成本未得到有效控制，导致实际开发成本高于预计成本，进而影响企业整体利益。
三、房地产企业成本核算的改进对策
（一）明确成本核算对象
房地产企业成本核算对象应在开工之前确定，主要考虑项目开发地点、项目区域、用途、产品结构类型、装修等因素，经过研究分析后进行科学合理的明确划分，具有不同使用功能的产品，应作为独立的成本对象进行核算；同一地点分期开发项目应按照每一期单独核算；对于产品结构类型的差异，导致单位建筑成本差异较大，应分别区分成本对象进行核算；只有准确地确定了成本核算对象，才能使得成本核算工作有序开展，同时体现了会计核算工作的重要性。
（二）科学合理的分配成本
一是企业行政部门发生的费用，不属于开发项目产生的直接费用，应计入期间费用。二是房地产企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的房地产开发的用于对外出售的开发产品，应当予以资本化，计入相关资产成本；与开发产品无直接相关的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益，不允许在开发成本核算。三是对于已发生的直接或者间接成本费用的分配，应结合企业的实际情况按照受益和配比的原则合理归类，成本分摊方法如：建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成本法、层高系数法。针对开发间接费、基础设施费、前期工程费、公共配套设施费可以按照建筑面积进行合理分配；同一块土地上分期开发项目，土地费用可以根据每期的占地面积进行分摊；建筑安装成本可直接归属于具体的成本对象，故采用直接成本法核算。对于开发建造过程中发生的共同成本、无法分清负担的间接成本，可按照建筑面积法分配。
（三）开发成本由收付实现制改为权责发生制核算
首先，房地产企业成本核算每月应根据在建工程的进度，核实合同量完成产值金额，应根据施工单位已完成的产值金额确认开发成本，而不是按照企业实际支付施工单位的工程款确认成本，以确保成本核算真实、准确、及时。其次，开发成本能否及时、准确确认，需要工程部门、预算部门等配合。针对已付款未提供发票，财务应按照已付款金额确认开发成本；对于工程结算进度滞后，财务应根据预算部门提供的项目预决算成本计提成本；针对未结算工程项目，工程部人员应定期向财务提供工程进度报告，财务据此计提成本。最终确保成本核实的真实、可靠。最后，为了保证开发项目成本核算的完整性，针对开发进度滞后于住宅及商业的公共配套设施成本，企业可以按照已签订的合同金额或预算造价成本尽可能准确的预提配套设施费。
（四）开发项目在建过程中实施成本动态管控
（1）企业应在公司内宣贯成本动态管理理念。成本控制的理念应宣贯到公司的每位职工，尤其是中高层管理者。成本控制工作应贯穿于项目开发过程中的各个阶段，应对全员进行培训，提升职工成本动态管控意识，只有全员参与成本控制工作，才能有效地推进该项工作。（2）建立完善成本控制体系。建立完善的成本动态更新系统，及时监控成本执行情况。房地产成本控制工作应由工程部、审计部、成本控制部对施工现场的进度、质量、预算执行情况等进行严格控制管理。根据企业实际情况建立完善的成本规范制度，明确的奖惩制度、工程人员行为规范，同时提高成本管控人员的职业素养，均是成本控制工作顺利进行的有力保障因素。通过严格、完善的成本控制体系确保房地产企业成本控制工作的顺利推进。（3）分月对在建工程实施动态成本监控，确保项目成本的可控性。房地产企业在建工程的各个阶段应进行科学严格的成本控制，项目动工前应编制整个项目的总目标成本，运用作业成本管理法和目标成本管理法，加强企业对成本的管控力度。同时还应建立成本动态控制体系，将财务核算成本与预算成本有效地联系起来，在项目建设过程中，及时比对实际成本与目标成本，找出实际与目标的差异，分析差异原因落实到责任部门，制定改进措施，并对后续工程进行调整重估，及时调整事中工作程序，实现开发成本的实时管控，加强成本管理水平和提升企业经济利益。
四、结语
综上所述,为更好地适应房地产行业发展，房地产企业需不断加强成本核算工作，针对成本核算存在的问题，应采取必要的改进措施，保证精准的成本核算工作能够为房地产企业带来更多的经济效益，从而提高市场竞争能力，促进企业可持续发展。
参考文献
［1］刘军飞.浅谈房地产企业会计成本核算常见问题及完善对策［J］.中外企业家,2018（33）.
［2］吕秋艳.房地产企业会计成本核算常见问题分析［J］.财会研究,2018（210）.
作者:刘梅珍 单位:银川建发地产有限公司
