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［摘要］简单分析绿色建筑背景下房地产项目成本管理现状及问题，并结合昆明御风苑一标段、二标段实例，围绕房地产项目成本管理方法开展深入探讨，案例工程的成本管理主要涉及节地、节能、节水、节材等方面内容。
［关键词］绿色建筑；房地产项目；成本管理
1绿色建筑背景下房地产项目成本管理现状及问题
1.1成本管理现状
不同于普通房地产项目，绿色建筑背景下房地产项目成本管理会增加一定的成本费用，因此须针对性开展成本管控。结合相关理论研究和实践探索可发现，全过程成本管理理论和全寿命周期管理理论在绿色建筑背景下的房地产项目成本管理中有着广泛应用，决策和设计阶段属于其中的关键环节，协同管理机制的应用近年来也开始受到重视。在具体的成本管理实践中，一般基于全寿命周期的房地产项目成本组成要素开展增量成本分析，同时需要综合分析项目的开发成本、环境效益等方面内容。
1.2成本管理问题
在绿色建筑背景下，房地产项目成本管理存在的一系列问题也需得到重视，这类问题在决策及设计、成本数据库、绿色成本管控观念等方面均有着直观体现。在决策及设计方面，问题主要表现为项目定位不够准确、项目设计不够系统，也很容易引发成本管理问题，如未能结合环境实际选用绿色技术，或绿色技术相关的引入、培训、应用成本过高，此问题会导致项目成本偏高。成本数据库的问题主要体现在绿色建筑成本公开数据较少等方面，由于很多地产商忽视成本数据的积累和分析，在不准确或缺失的成本参考数据影响下，项目成本管理难度将大幅提升，完善数据库缺乏也会带来同类影响；绿色成本管控观念方面的问题主要表现为观念薄弱、认识错误，如在绿色开发成本中统计不属于绿色成本的支出、盲目选用不适用且成本高昂的绿色技术、未能从全寿命周期角度对绿色成本进行考虑和控制、无法兼顾成本控制和绿色标准目标等，这类绿色建筑背景下的房地产项目成本管理问题同样需要引起重视。
2工程概况
为提升研究的实践价值，以昆明御风苑一标段、二标段作为研究对象，位于昆明市五华区普吉街道办事处大塘社区，总投资46140万元，主要围绕该工程参评绿色三星建筑的2~25号楼开展研究，全项目用地总面积、总建筑面积分别为97059.76m2，439430.5m2，绿色建筑申报面积为439430.5m2。工程采用框架结构，属于住宅配套公建。为参评绿色三星建筑并做好成本管理工作，在绿色建筑背景下，案例房地产项目成本管理主要围绕节地、节能、节水、节材等方面开展。
3节地成本管理
节地是成本管理的重要途径，案例工程参评绿色三星建筑的参评区用地、总建筑、住宅建筑、地下车库的面积分别为97059.76,439430.50,296664.69,128363.24（m2），存在40%的绿化覆盖率。节地成本管理主要围绕地下空间利用展开，通过开发一层地下空间，在地下室集中布置配电房、水泵房等设备用房，噪声污染和环境污染大幅减少，地下机动车停车位的合理布置也使得土地资源的节约集约更好实现，地下、地上建筑面积比率设为41.27%。
4节能成本管理
案例工程结合JGJ134—2010《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、DBJ53/T-39—2011《云南省民用建筑节能设计标准》规定开展建筑节能设计，由于工程的热工气候分区为温和中区，以2栋建筑为例，具体的围护结构热工性能参数见表1，热工性能权衡判断结果见表2。在供暖、通风、照明、电气等方面，工程同样开展了针对性的成本管理，如选用单管功率在18kW内的LED节能灯、结合节能原则选用电梯设备等。此外，工程采用的集中太阳能热水系统在成本管理方面也发挥着积极作用，该系统设置于工程的最上面12层，辅助热源为空气源热泵，分户空气源热泵接口预留于生活阳台，具体选择太阳能热水器提供生活热水，平板式太阳能集热板的采光面积、规格分别为2.00m2、1700mm×1800mm。结合测算可以确定，相较于全燃气热水器，集中太阳能热水系统+空气源热泵可实现每年173.60万元的成本节约，相较于全电热水器可实现232.70万元的成本节约，相关计算采用式（1）PttcmEwh)(×××−=λη（1）式中，t末、t初、λ、ηwh、P电分别为加热自来水达到的温度、自来水初始温度、能源换算系数、太阳能热水器能效、电价，c、m分别为水的比热容、年产热水质量，水的比热容、能源换算系数分别为4200J/（kg•℃）、2.778e–7kW•h/J。
5节水成本管理
为实现节水成本管理，案例工程主要围绕四方面入手。（1）选用节水器具和设备。结合CJ/T164—2014《节水型生活用水器具》等要求，在（0.10±0.01）MPa下将淋浴用水流量、水嘴用水流量分别控制在不小于0.12L/s、不小于0.125L/s，双档坐便器用水量的小档、大档分别控制在不小于3.5L、不小于5L，小便器冲水量控制在不小于3.0L。（2）节水措施。选择减压限流措施，按照不大于0.20MPa控制入户管表供水压力，超过的设置减压阀支管减压，给水点处需存在不大于0.05MPa的给水压力。（3）中水回用。设置全地埋式中水站，选择“接触消毒+过滤系统+混凝沉淀+中间水池+ICEAS池+调节池+格栅”的深度物化联合处理工艺，参评区域的中水回用量、非传统水源利用率分别为12377.21m3/a、8.68%，代替自来水的中水可实现约64757.56元/a的成本节约，采用式（2）计算节水效益。PQEntt∑×∆==1（2）式中，∆Q水t、P水分别为第t种技术节水量、水价。（4）雨水回渗与集蓄利用。采用“调蓄排放+入渗利用”的雨水收集利用方式，选择渗透式雨水口、透水铺装与绿地入渗、渗透管—排入系统等设计。
6节材成本管理
为在节材成本实现成本节约，案例工程部分户型采用土建装修一体化，为79.88%精装修比例原始户型平面图与项目精装修图纸保持一致，有的建筑构件及设施无须拆除或破坏，辅以BIM技术做好孔洞预留，有建筑构件在装修施工阶段的穿孔、打凿得以大量省略，土建装修的设计与施工一体化顺利实现。选择预拌混凝土作为现浇混凝土，同时使用可再利用与再循环的木材、铜、钢材、铝合金等材料，这类材料在建筑材料总重量中的占比为6.7%。设计采用简约造型，屋顶装饰造型和立面装饰性线条为主要装饰性构件，女儿墙高度在3m内，装饰性构件造价在土建安装工程总造价中的占比为1.53%。
7经验总结
在具体案例工程成本管理工作中，具体涉及以下4点经验总结。
（1）优化决策和设计规划。对于绿色建筑来说，决策、设计及技术选择属于成本管理的关键，因此，案例工程在决策与设计阶段围绕绿色材料、绿色技术、绿色目标等方面开展了深入研究，相关研究和分析通过细节构造形式在设计图纸上展示，工程整体成本控制得以更好实现，后续项目成本管理也获得充足依据。
（2）建立成本数据库。为收集最新市场数据和历史项目基础数据，工程充分应用企业成本数据库积累的绿色建筑相关数据，因此成本计划编制、成本管理获得充足依据，绿色建筑增量成本同样包含在该数据库内。
（3）建立健全动态成本管理机制。结合工程实际对目标成本进行编制，案例工程的成本管理获得基础性支持，对应的成本计划在招采阶段制订，以此结合目标成本开展针对性控制，绿色建筑的要求和目标需同时在合同中细致描述，同时加强对合同实施、签证变更的控制，并做好对成本计划、目标成本、实际成本的分析，为同类工程的成本管理提供依据。
（4）强化成本管理观念。为保证成本管理，案例工程管理人员在成本管理理念更新、学习方面也投入大量精力，通过参加各类培训，更多有效的管理技巧得以应用于成本管理工作实践中。对于绿色建筑涉及的新材料、新工艺、新技术，成本管理人员同样开展了针对性的了解及学习，基于绿色技术不断完善和更新的成本核算方法在成本管理工作中也发挥着重要作用。
8结束语
绿色建筑背景下，房地产项目成本管理存在较高现实意义。在此基础上，涉及的节地成本管理、节能成本管理、节水成本管理、节材成本管理等内容，直观展示了房地产项目成本管理路径。为更好适应绿色建筑背景，全过程成本控制法、目标成本管理法、价值工程法等成本控制方法的科学选用必须得到重视。
参考文献
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作者：李文嘉 单位：招商蛇口云南公司
