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摘要：随着我国经济的不断发展、人民生活水平不断提高，促使房地产行业飞速发展，房地产企业间的竞争也越来越激烈。加上政府对其的干预力度加大，有关企业想要在激烈的市场竞争中占据一席之地，必须不断提升自身的市场竞争力，占据市场先机。要求房地产企业要加强成本管理，合理运用合同规划等手段提高成本管理的质量，使有关企业能够顺应市场变化，保障其健康持续的发展。但是在此过程中由于各种因素的影响，房地产企业的成本管理会不断陷入大大小小的困境。本文主要探讨目前房地产成本管理存在的一些问题，并结合实际情况提出相关的解决策略，希望为有关企业基于合约规划的房地产成本管理工作带来一定的帮助。
关键词：房地产；成本管理；合约规划
一、合约规划对成本管理的重要性
合约规划就是在项目成本目标制定后，有关本部门预估项目全生命周期内所发生的全部合同大类以及金额，是实现成本控制的重要基础。合约规划作为房地产成本管理环节的关键部分，能够有效的将动态成本与目标成本进行连接，有利于对目标成本的执行效果进行及时监控。有效的合同规划是房地产进行事前成本控制的重要方法之一，主要是对企业的目标成本和成本科目进行科学管控。首先，由于成本管理工作的专业性要求较高，各部门对有关成本的数据信息不能透彻的掌握，加上由造价管理部门主要负责目标成本，其对房地产企业的业务机构难以发挥指导作用，目标成本管理工作开展受阻。开展合约规划后，在企业运营中的成本管理直接通过合同的形式体现出来，使企业的成本管理逐渐向合同管理转变，实现了房地产成本造价部门与业务部门的共同管控，促使企业全体员工及部门参与成本管理工作中，房地产的成本管理更加全面、高效。其次，合约规划能够支撑资金计划预测工作的顺利开展，其在房地产项目目标成本基础上将所涉及到的资金通过合约的形式进行具体的分级体现，能够对项目开展过程中的资金发生情况做出合理的预测，帮助企业制定资金计划。再有，合约规划的开展还可以对后期的采购计划编制产生指导作用，有关部门可以根据合同制定采购计划，使项目采购环节的开展更加顺利。同时，合约规划的开展能够将成本责任进行有效的划分明确，使有关人员及部门都能有事可做、有章可循，从而促使房地产成本管理工作质量的不断提升，确保有关企业的持续发展。
二、基于合约规划的房地产成本管理过程中存在的问题
(一)企业在成本管理中缺乏合约规划意识
树立合约规划意识是房地产企业基于合约规划顺利开展成本管理工作的关键影响因素之一，但是目前很多有关企业并不重视合约规划工作的开展。首先，很多企业在房地产项目开展前期对目标成本进行预测、制定，但是不会及时对相关资料信息做出梳理整合，使相关数据比较杂乱。加上企业开发的项目过程成本管理效率低下，造成相关人员在签订合同时无据可依，合同的签订工作过于形式化[1]，对企业目标成本以及成本科目的管理工作没有实际的指导意义。其次，由于传统观念的影响，无论是企业管理阶层还是普通员工对合约规划不够重视，在签订合同时片面的认为只要涉及金额低于目标成本就可以，忽视了实际项目开展过程中由于各种变量引起成本变动等情况，不能帮助有关部门对成本进行动态的监控，致使实际成本往往高于目标成本，使房地产的成本管理质量过低，在一定程度上影响相关企业的发展。
(二)成本管理工作监督控制力度有待加强
有关的房地产企业只有对成本管理工作的开展进行严格的监督管控才能保证相关工作切实执行，从而促进房地产成本管理质量的提高。在实际工作中，由于房地产项目涉及单位、人员众多，资金关系较为复杂，使相关的成本管理监管工作难度加大，再加上房地产相关人员监管意识不足，导致成本管理监管力度较弱。再有，房地产成本管理过程中没有将具体的职责进行明确，成本管理工作执行力度较差，同时具体工作中的成本数据信息记录不及时，不能对成本管理工作效果进行有效的评估，使管理中的缺陷难以被发现，造成房地产成本管理质量不佳。
(三)成本管理人才团队建设不完善
基于合约规划的房地产成本管理工作最终还是要由人来执行完成，相关人员团队的素质及专业能力直接影响到成本管理工作的开展。但是，部分房地产项目开展成本管理工作时并没有配备高素质的成本管理团队，相关人才素质达不到有关标准。一般情况下，相关的成本管理工作都是由财务部门负责，但是财务人员对其他部门的业务并不熟悉，对于相关的数据资料也不能很好的理解，使有关工作的开展不能顺利进行，导致成本管理不能充分发挥出其职能。
三、提升基于合约规划的房地产成本管理质量的有关策略
(一)树立合约规划意识，加强合同管理
基于合约规划的房地产成本管理工作的有效开展，需要相关人员树立合约规划意识，充分认识到合约规划对企业成本管理的作用，及时对有关资料进行归类整合，为合约的签订提供可靠的依据，并且应该充分考虑到项目开展时的动态因素影响，保证相关合同能够对成本目标进行科学的动态监测。再有，企业应该加强合同管理工作，完善合同管理机制，严格遵循相关法律法规，使合同管理更加科学合理，从而充分发挥出合约规划对企业成本管理的积极作用，也在一定程度上促进了相关企业的发展。例如，某房地产项目在具体开展时就十分重视合约规划对成本管理的作用，对于每个进度节点都签订了建筑设计合同、桩基础施工合同、土建承包合同、水电安装合同、消防安装合同等方面的合同，为相关的成本管理工作带来了极大的促进作用。
(二)增强成本管理监管力度
房地产企业成本管理工作的高效开展需要配备相应的监督管理机制，只有对其进行严格的约束，企业有关部门即人员才能积极参与到成本管理工作中。首先，企业可以设立专门的监管部门，并且保证其独立性和权威性，对项目的成本管理工作各个环节及时进行评估和监督，及时发现有关工作中存在的缺陷，并且根据市场变化情况和企业自身实际制定出合理的改进方案，确保房地产成本管理能够适应市场发展需求，推动相关企业的发展。其次，应该加强对企业全体员工尤其是企业财务工作人员的岗位监管，并且切实做到权、责、职的有效明确。同时派遣专门的人员对成本有关记录和资料进行核实整理[2]，全方位的监督相关人员及部门的工作实施情况，保证成本管理机制的有效执行。再有，企业还可以建立完善的奖惩制度，把成本管理工作与人员的绩效考核、人事调动等挂钩，对于积极参与其中的员工给予一定的奖励，对于敷衍了事的员工采取相应的惩罚，在充分调动企业员工积极性的同时，还能提升成本管理水平。
(三)构建高素质的成本管理团队
员工团队是房地产企业运营发展的基础，高素质的成本管理团队是开展有效工作的重要前提保障，所以企业必须重视专业团队的建设。首先，企业应该定期对有关人员进行合约规划以及成本管理相关知识的培训教育，拓宽其知识面，提升其知识水平，保证其工作能力不断增强。其次，应该加强企业各部门员工间的交流沟通，可以派遣财务工作人员深入到其他部门，了解相关工作内容，帮助其理解有关资料信息，保证成本管理工作的高效开展。再有，房地产企业在进行人才招聘上可以与有关高校开展合作，吸纳校内的高素质人员。同时，对于应聘人员应该全面考虑其学习能力、专业水平以及相关经验等方面的素质，确保所招纳的人员能够高质量的完成相关工作，促进企业高素质专业成本管理团队的建设，确保相关成本管理工作的高效开展。
四、结束语
总之，基于合约规划的房地产成本管理工作是一个长期复杂的艰难工作，需要企业全体员工的共同参与。成本管理工作的高效开展，需要做到树立合约规划意识，加强合同管理。同时应该增强成本管理监管力度，还要积极构建高素质的成本管理团队，以此保证有关企业的成本管理工作高质量的进行，促进企业的持续发展。
参考文献：
[1]周丽萍，李紫豪，高建，朱昱衡.基于合约规划的房地产成本管理研究[J].工程经济，2017(11)：37-41.
[2]贺珏.合约管理对房地产开发企业项目成本的控制[J].中小企业管理与科技(中旬刊)，2017(4)：9-10.
作者:侯岳兰 单位:郴州锦马置业有限公司