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摘要：房地产开发项目投资普遍存有规模大、周期长、涉面广等特点，项目开发过程中投资成本多且数额大。总体来看，房地产开发可分为投资决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、竣工验收与交付使用阶段。其中，前期的投资成本的有效管理，能在很大程度上降低项目投资成本，增加企业盈利空间。
关键词：房地产开发；项目投资；成本管理；策略
一、房地产开发投资成本的基本构成
房地产开发投资成本意指房地产开发商为开发一定数量的商品房所投入的全部费用。房建项目建设周期长且复杂，这就造成房建项目投资成本构成类型的多样性。笔者认为房建项目投资成本的基本构成要素主要包括以下几个方面：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、开发建设及管理费用、营销、金融成本、营业税等。
（一）投资决策环节
项目大方向是由投资决策环节而决定。建设项目选址直接影响着拆迁补偿、安置费等投资成本，选址首要条件是必须适应城市总体规划，其次还应考虑环境因素、交通、地理位置因素，最后工程应尽量避开建筑物和地下管线等。同时，征地必须国家及地方对于征地、拆迁等一系列法律法规。房建项目前期投资成本管理较为重要，前期费用通常可分为两部分：一是行政事业性收费，可通过各项优惠政策、极力争取各项补助项目来减少投资成本。二是工程服务性收费，可通过提高管理团队水平和完善管理制度降低成本。
（二）开发设计阶段
房地产开发项目的成本控制关键在设计阶段。据统计，房地产开发项目的设计费虽然只占到总成本的1.5%-2%，但对整个项目成本的影响可达75%以上。这充分说明了开发设计阶段的投资成本控制在整个项目建设中的重要性。此阶段的成本管理，应囊括以下几方面：一是要明确清晰的定位产品，良好的规划方案能较好地满足客户需求和爱好，有利于在最短的时间内销售出楼盘，迅速回笼资金，降低楼盘所面临的风险。二是选择有资质且经验丰富的设计单位，在满足工程功能所需的前提下，通过合理优化的设计最大程度的降低项目投资成本，减少设计变更和返工的几率。三是设计成果质量和进度做出明确的规定，合同付款条件应对设计成果的质量进行审核后再付款做出要求，避免只重视进度而忽略质量。合同中还应对设计进度作要求，避免延长设计周期，影响项目开展进度。四是设计过程中，涉及到的技术参数较多，如钢筋混凝土用量、给排水用水指标、机电选型等，应对其进行严格的审核与复核，确保各项关键技术能满足相应技术指标要求。五是增强图审和成本核算的水平，不断提升会审内容的全面性和会审制度的规范性，最大程度确保施工图的合理性以及施工技术的可行性。譬如：某房地产开发公司取得A项目的土地使用权，在项目进行过程中选择了有资质且经验丰富的设计单位设计基础施工图。设计方最初提交的设计方案中过于保守，桩径为70cm。经过开发商方相应专业人员的核算，向设计方提出将桩径缩小5cm的建议。经设计方的核实并采用65cm的桩径。此工程需要用到大约3000根同类型桩，每根桩长50m，修改后的方案节约混凝土1948.2m3，若混凝土估价按800元/m3进行计算，修改施工图可节约635.9万元左右的投资成本。
（三）招投标阶段
在房建工程的招投标阶段，一样的需要重视投资成本的管理，在组织招标活动进行前，应明确规划合同的总体细则，考虑项目分多个包来进行招标，以达到管理最简化、成本最优化、施工效率最大化的目的。以此为基础，根据不同分包情况，采取适宜的发包方式。对于招投标关的竞争不能流于形式，严格审核投标书，选择资质信誉好的施工单位。严把材料关。签订合同需通过合约规划来指导，对于合同的谈判、履行、工程变更的签证要进行严格的控制，避免合同中未约定造成成本上升。同时，建立合同保证金制度，掌握合同谈判的主动权。
（四）项目建设阶段
项目建设阶段是项目投资具体的落实环节，是建造物的成型环节，是整个项目成本管理中最难控制的环节。在房建工程的施工过程中，需要做好以下几方面的工作：一是强化各参建单位的沟通协调工作，控制施工环节的投资成本。二是借助施工方案优化控制好建设成本。三是严格按照项目建设的流程来处理施工中遇到的问题。四是严格控制房建项目的合同变更，加强对施工现场核实签证管理，对于造价变化超出合同允许范围的问题，开发企业需进行反复比较合同和有关的文件规定，谨慎进行现场签字。
（五）竣工验收与交付使用阶段
在竣工验收阶段，承包商应根据相应的合同规定时间向相关部门提交递交竣工结算申请书，房地产开发企业收到结算书后进行严格的审核。譬如附属工程的建设费用、各项费用计取标准、定额套用情况、设计变更签证、材料用量、材料差价等，避免由于计算出错造成工程价款不准确的现象。在验收完成后，业主必须及时、完整、清晰向物业管理公司移交验收合格的物业与设备，以便物管公司的管理工作能及时开展，并始终处于良好的运行状态，降低房地产企业在前期的物业管理中可能发生的费用。
三、结语
总之，房地产开发项目投资成本管理是一个动态的过程，在开发过程中存有较多不确定因素。房地产开发项目投资成本管理应贯穿于整个工程建设过程中，重视投资项目全过程成本管理,对于增强房地产开发企业的盈利能力,对推动房地产行业的健康发展有着最为直接的作用。不断优化和完善项目投资成本管理方法，不断提升成本管理的策略，实现房地产开发企业投资效益最大化，充分发挥成本管理的作用。
参考文献
［1］全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制［M］.北京：中国计划出版社,2003.
［2］韩志红.房地产开发企业全面成本控制与管理的新思路分析［J］.房地产导刊,2018（14）
作者:汤智惠 王晋 单位:重庆长安房地产开发有限公司