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摘要：经济新常态背景下，我国房地产行业增速减缓，整个行业未来发展趋势已经由高速增长逐渐转变为高质量发展，市场也进入了全新的调整期。对房地产企业而言，如今所面临的竞争局势愈加险峻，一定程度上存在明显的资金压力，也积累了不少风险，如何增强内生发展动力，提升风险预估、控制与防范能力，获取发展新突破，是需要重点关注的一项问题。房企产业的发展与国计民生紧密衔接，近几年国家先后出台了一系列政策文件，加强宏观调控，随着民众生活水平的不断改善，房地产企业也迎来战略性机遇。本文对房地产财务管理风险内容进行分析，包括筹资风险、投资风险等，并讨论了其财务管理风险防范现状，从多个方面探究了相应的策略，以期为房企提升财务管理水平提供一定的参考。
关键词：房地产行业；财务管理；风险管理；防范与控制
引言
房地产属于国民经济支柱产业，关系着国计民生以及宏观经济走向。房地产企业必须正确解读国家有关部门的政策文件，贯彻文件精神，结合产业发展趋向以及企业实际需求，优化组织结构，走上转型与升级之路。当前经济形势下，随着房地产行业逐步迈入高质量发展，企业运营管理与行业现状之间的矛盾愈加突出，这也就滋生了大量的风险，影响着企业的稳定运营与可持续发展。因此，房地产企业必须要重视财务管理，合理预测可能存在的风险，展开深度探究与分析，选择针对性的措施控制风险、处理风险，这样才能稳固企业市场地位，扩大市场份额以及利润空间，进一步推动企业的长远发展。
1房地产财务管理风险内容分析
1.1筹资风险。房地产企业具有资金密集的特点，项目开发需要大量的资金。为了确保项目的顺利开展，企业通过采取融资手段，筹集所需的资金，而此时就会面临一定的筹资风险[1]。只有确保资金链稳固且灵活，才不至于陷入运营发展困境。而通常情况下，房地产企业会选择金融机构融资方式获得银行资金，由于未对企业高负债水平展开深度分析，往往需要承受高额资金成本，加上银行贷款大多属于中短期贷款，若是占比较大，则会直接影响到资金的流动性，限制了房企的筹资能力。另外，筹资风险的产生因素也包括国家政策，在宏观调控政策下，若是房企库存量过大，则极易引发资金周转缓慢、存货流转缓慢等一系列问题。由此可见，如果企业未能加强风险防控，那么筹资风险必然会持续增长，最终导致资金链断裂。
1.2投资风险。房地产企业投资风险主要是指受到诸多因素的影响，房企所投资的项目与获得的资金效益难以达到预期的目标，且对企业盈利水平、偿债能力等带来负面影响。在长期的发展进程中，大多数房地产企业将重心放在如何筹集项目开发资金上，且过度地侧重于经济效益。投资过程中前期准备工作未能有序展开，即没有对市场行情以及开发项目的可行性展开全方位的分析，主要表现为：市场调研失误性大，未能充分考虑多方面因素，这就会导致后期房地产产品上市后面临滞销的问题；还有未根据实际情况与战略发展需求，制定合理的投资项目规划，无法控制项目开展中的变化性因素，且负债率过高带来严重的债务负担。当市场行情发生变化时，房企所投资的项目可获得的经济收益必然也会发生变化，相应的投资方案也需要改变，否则所面临的投资风险就会日益增长。1.3运营风险房地产企业运营风险是相对于企业本身而言的，常见的有资金管理风险、营销管理风险、人力资源管理风险等等。资金管理风险主要产生原因为房企资金回笼困难，加上管理层面资金管理制度的缺失，无法缓解资金回笼压力，如果资金管理风险程度较大，则很有可能导致资金链断裂。营销管理风险也就是销售风险，这是房企项目开发的最终步骤，也决定着项目能否盈利、企业能否获得可观的经济效益，销售各个环节都会存在风险，包括制定价格、分析客户需求情况、确定销售模式、行业内竞争压力等等，这些因素都有可能影响到项目效益并带来风险。另外，房地产企业财务人员以财务会计为主，综合素养更高的管理会计人才匮乏，难以胜任新时期下的财务管理岗位，职业判断能力不足；也存在个别财务人员因道德缺失为了谋取私利而做出违法违规行为，加上企业财务内控制度不健全，无法第一时间发现问题，继而产生运营风险，影响到企业健康运营。
1.4收益分配风险。房地产开发企业项目类型、数量多，只有制定系统性的收益分配政策，才能确保收益分配的合理性。但在具体的实行过程中，因未结合企业战略发展优化调整收益分配政策，建立相应的内部控制制度，导致收益分配呈现出随意性，并面临着收益分配风险。部分房地产企业把握制度改革下的发展机遇，扩大投资，但因前期准备不充分，项目投资存在一定的盲目性，且投身于项目开发。在规划方面的重视程度不足，当获取利润后对利润分配采取哪种形式、如何进行合理分配等，没有结合企业的组织结构、内外关系等来确定，或者是利润分配程序不规范、分配时间具有间接性，未能严格按照规定程序进行利润分配[2]。这种情况下，不仅会限制企业目前的开发规模，而且也不利于降低融资成本，阻碍企业的长远发展。
2房地产财务管理风险防范与控制的现状
2.1管理人员缺乏对财务管理风险的正确认识。财务管理人员是财务风险防范与控制的主导者，也是执行主体，他们的专业水平、综合素养与财务管理质量与效率有着直接的关联。然而在种种因素的影响下，房企部分管理人员对财务管理风险的认知存在一定的偏差，个人风险意识较为薄弱，具体的工作中将重心放在财务数据的整合、分析上，未能从财务的角度对房地产项目的每一环节展开全方位的监督与控制，且认为财务管理风险的控制，只要制定相应的规章制度即可，导致各项风险难以有效降低。大多数财务管理人员理论专业知识储备丰富，但在财务风险管理方面缺乏实践经验，且管理、法律等方面的知识不够充分，即使发现财务风险，也很难制定针对性的防范措施。除此以外，新形势下财务管理风险防范不仅仅需要财务人员的参与，更是需要企业各职能部门的积极配合，及时反馈业务活动所产生的数据信息，便于财务人员展开准确分析，完成财务分析报告，为决策的制定提供参考依据，同时为财务风险的预测以及控制提供有力支撑。
2.2金融调控政策多，筹资渠道单一。房地产企业筹资活动十分关键，但因金融调控政策多且贯彻始终，我国房地产企业外部筹资渠道收紧，面临着筹资渠道单一的困境。一般情况下，都是以银行贷款为主，将固定资产作为抵押，这种筹资方式成本高、风险大，若是反复进行银贷融资，就会形成资金链断裂风险。尽管信誉较高的大型房地产企业已经推行债券融资，但受到诸多因素影响，还是难以为房企项目开发筹集充足的资金。
2.3缺少完整的风险转移控制和转移机制。房地产业务链条长，从拿地到销售，风险存在于各个环节，随着业务流程的推进而变化。房地产企业风险类别多种多样，由于企业规模的扩张风险程度不断增加，且具有不确定性的特点，加上在金融调控政策、市场行情多变的影响下，部分风险呈现出不可控特点，对于此类风险企业应当进行风险转移，以达到控制风险、降低风险负面影响的目的。但当前部分房地产企业缺少完整的风险转移控制与机制，未对风险进行分类，所采取的手段过于单一，仅依赖于工作经验来判断、预测风险，造成极大的风险误差。房地产风险转移机制不健全主要体现在：缺失严谨且全面的风险管理体系，对风险转移有着错误的认知，将重心放在可控的风险上，对潜在的风险因素挖掘深度不乐观，导致风险大量累积，一旦因不可控的风险带来风险事件，那么造成的损失也是不可估量的[3]。
2.4预算管理水平不高，成本控制能力不足。房地产项目开发过程中，必须要严格的控制成本，提高资金的使用效率，前期做好预算管理工作十分关键。只有通过加强预算管理，才能确保各环节的有序推进，以资金提供有力支持，才能进一步扩大企业利润空间，获得更加可观的效益，实现价值最大化。尽管当前大多数房地产企业已经针对项目开发建立了预算管理制度，但预算管理制度未能落实到实际当中，往往极易流于形式。且未能对项目全过程展开全方位的监督与控制，预算与实际出现偏差的现象普遍存在，这就会导致成本增加，造成大量不可控成本，带来资金压力阻碍项目的顺利推进。由于房地产企业项目开发工作量大，管理程序过于繁琐，如果成本控制不合理，就会引发财务风险，现阶段常见的问题有成本控制机制不健全、审核流程衔接性不强等，一定程度上造成资金浪费，也大大增加投资风险，不利于企业的稳定可持续发展。
2.5对资金管理的效益过低。房地产开发企业项目运作初期会投入大量的资金，以获得土地使用权。在开发过程中，因投资体量大、周期长，还需要充足的周转资金，这样才能确保项目的顺利推进。当前部分房地产企业资金结构不太合理，资金流动性管理有待加强，加上筹资渠道进一步收紧，预售资金受到监管，企业运营发展面临着较大的风险。若是资金方面出现问题，导致资金短缺、项目资金不足，那么就会影响到项目正常开展，风险程度严重的情况下不得不停工，对房企带来不必要的经济损失。另外，有的房地产企业功利意识强，过于看重短期可获得的经济效益，对资金管理长期性的投入，如构建信息化管理系统、引入资金集中管理模式等重视程度不足，资金管理制度缺失，管理流程、审批流程等繁杂且冗余，容易滋生一系列财务风险[4]。
3房地产财务管理风险防范与控制的策略
3.1培训管理人员，强化其财务管理风控意识。防范与控制财务管理风险最为根本的一点就是具备风险防控意识，对财务风险有正确的认知，从思想层面真正地认识到控制风险的必要性。财务管理风险防控的主要负责人为财务管理人员，他们的思想高度、工作手段决定着风险管理的水平与效率。因此，房地产企业应适当地加大培训力度，打破传统思维禁锢，遵循由上至下、由点至面的原则，包括高层管理到基层工作人员，必须对财务风控有充分的了解，始终如一保持关注与警惕，将风险防控纳入日常管理之中，积极做好风险定位、风险预测等一系列工作。首先，企业定期组织培训活动，将“财务管理风险”作为培训主题，合理设置培训方案，要求企业相关人员积极参与，通过培训夯实理论基础，学习国内外成功案例，积累更多的实践经验；其次，企业还应将财务管理风险防控融入文化建设当中，营造良好的风控环境；再次，由主要负责人承担起相应的责任，以身作则，树立榜样，监督部门员工重视财务管理风险问题，及时更新管理理念，这样才能进一步践行风险防控，合理地规避财务管理风险。
3.2拓宽筹资渠道，控制负债规模。在复杂的市场环境下，尽管国有房地产开发企业竞争优势明显，但在筹资方面还是存在一定的问题[5]。为了进一步有效的防控财务管理风险，房地产企业应当从实际出发，优化融资方式，拓展融资渠道，为企业筹集更多的资金。例如M企业主要融资方式为银行贷款，由于银行资金占比大，导致企业资金流动性偏低，负债率偏高，故而企业为了增加资金流动性，确保资金链稳健且灵活，该企业在现有的基础上采用多元化的融资方式，增加股权融资、债券融资、供应链融资等，将筹资风险分散，合理控制负债规模，同时增加资金来源的稳定性与安全性。房地产企业可积极借鉴成功案例，结合企业自身特点，开发多种融资方式，调节财务杠杆的作用，降低成本的同时获得可观经济效益。除此以外，房地产企业还可以采用房地产信托融资、海外融资等，不断拓展企业的筹资渠道，不再过度地依赖于金融机构，在此基础上完善并改善企业财务状况，提升财务管理水平，有效降低财务风险。
3.3健全企业财务风险管理体系。房地产企业应健全财务风险管理体系，通过强化风险意识、构建良好的风险控制环境，准确定位财务风险，把握关键控制点，采取措施进行合理规避。一方面，企业可成立专门的风险管理委员会，结合企业战略目标，确定财务风险管理的阶段性目标，将所涉及的信息披露出来，确保信息的真实性与安全性；另一方面，建立财务风险预警机制，依托信息技术，通过对内外环境展开分析，考虑多方面影响因素，明确房地产企业风险控制的重心，设置预警边界，当接近这一边界或超出范围时，及时发出预警信号，使得管理人员可第一时间采取措施防范风险，避免造成经济损失。此外，还应设置风险转移机制，结合企业特点选择适宜的转移手段，以有效地防范不可控的风险。3.4完善预算管理制度任何风险一旦转化为危机，就会对企业造成不可估量的经济损失，且不能采取防范措施进行控制。因此，风险防控必须要强调事前阶段。房地产企业应当积极引入全面预算，完善预算管理制度，对前、中、后三个时期的每一环节展开全方位的控制[6]。第一，在房地产开发项目规划阶段，坚持精细化的原则，根据产品定位做出合理的投资测算，设定波动的范围，并据此目标筹集资金、控制成本、费用；第二，预算编制过程中要求各部门共同参与编制，由财务部门与预算管理委员会共同协调确定年度预算目标，确保预算编制的科学性、合理性、可执行性。在年度预算范围内，再编制月度滚动预算，禁止以赶工期为由突破预算范围；第三，预算执行环节加大监督力度，建立监督控制制度，借助信息化技术，对执行过程展开实时跟踪，一旦发现预算与实际有偏差，及时上报，经审批通过之后加以调整；第四，强调预算绩效考核，设立针对性的考核指标，将考核结果与绩效奖惩直接挂钩，以机制来保持相关人员的工作积极性，端正他们的工作态度。
3.5完善财务管理制度，加强资金管理。房地产项目的开展需要充足的资金为保障，若是资金短缺，那么项目的正常运行必然会受到影响[7]。由于房地产企业资金结构不合理，财务管理制度不健全，极易面临资金风险，延误项目开发建设工期，带来经济损失。新形势下房地产企业必须完善财务管理制度，从内控的角度出发，健全财务管理体系，提升财务内控水平，扩大财务内控范围，对项目全过程进行管理，将各项制度落实到位。基于此加强资金管理与控制，明确资金使用情况，同时还要完善资金审批流程，建立岗位责任制，重新梳理不同岗位的责任，坚持不相容岗位完全分离的原则，增强相关人员的责任意识，以达到提升资金管理水平的目的，更好地防范财务管理风险，确保资金的高效利用与资金链的稳定灵活。
4结语
综上所述，如何有效防范与控制财务管理风险是当前房地产企业运营管理进程中最主要的一项问题。房地产企业必须要认清发展形势，着重强调财务管理，从财务的角度出发，准确定位风险，把控关键的风险控制点，制定针对性的风险防范措施，如强化风控意识、规范筹资管理流程等，以有效降低并合理规避风险，继而推动企业的健康可持续发展。
作者:杨文? 单位:北京首开仁信置业有限公司
