管理服务合同范例

摘要:随着非经营性政府投资工程推行“代建制”模式的启动，这是工程施工监理、工程项目管理的重大历史发展机遇，同时也面临着较大的困难。为了更好地适应现代工程项目的管理，一体化管理逐渐提上了日程。结合多年监理工作经验，通过对工程监理与项目管理一体化管理模式的五要素进行了详细阐述，并总结出一体化管理模式时应当注意的事项。

关键词:工程监理；项目管理；管理模式；一体化

0引言

随着工程项目的发展，工程监理与项目管理在时间与范围之间的重叠交叉不但给工程的有效管理带来干扰，而且不利于资源的协调利用。在工程项目建设管理中，逐渐向集成化、一体化的管理模式发展，这种管理模式的出现在于实现对工程项目的高效管理。一方面，一体化管理有利于工程监理和项目管理的统一协调，责任主体界定清晰，防止相互扯皮情况的发生。另一方面通过专业工程管理公司对项目进行掌控，在满足了我国对工程监理的强制要求的同时，使风险管理成本得以降低，而工程质量却有了极大的保障。可见，一体化管理既保证了工程质量，又使工程投资效益最大化。

1工程项目集成化管理

通常所说的工程项目集成化管理，是通过系统化思想的运用，在系统工程的基础上有机地结合各个要素，实现对管理系统问题的综合解决。工程项目集成化管理，可以对工程全过程的工作进行有效的协调配合，其从全局出发，系统工程的各个参与部分互相合作，发挥各自优势在技术、经济、时间等方面实现最佳成效，即权衡各方权利、利益、目标，以项目管理各方利益最大化作为目标。

2工程监理与项目管理一体化管理模式分析

第一篇：建筑工程项目管理

1我国建筑工程项目管理的现状分析

1．1工作人员素质现状

我国在建筑企业队伍方面从业人员整体素质较低，高等教育以上学历人员不多;存在着重工程技术人员和轻管理专业人员的现象，缺少高素质的工程技术人员，没有合格的项目经理等重要管理人员。建筑企业要以专业化为标准培训相关工作的从业人员，管理部门人员才能有能力对工程项目进行进度和质量方面的控制，使工程项目的工期和质量得到保证。目前建筑行业中劳动程度较高，操作工人技能水平较低，基于一线操作工人的技能水平现状建筑企业可设立培训部，对相关工作人员进行技能和安全工作培训，大部分的建筑施工任务主要由农工承担，其中一部分人员的文化程度较低，不仅影响到工程质量，也容易出现安全事故。

1．2改革项目管理的模式

管理模式是主要分为管理观念、管理技术和管理体制三种模式组成，是改革建筑管理模式的重要要素。其中管理观念的改革是我国在已经建立了的社会主义的市场经济体制中的计划任务，其经营及管理观念的模式与以往体制不同，以追求利益为目标，以科学决策管理理念为发展的特点。这种管理的观念对企业的生存发展有着至关重要的作用，要求适应新的经济形式才能够使企业不断发展壮大。管理技术的改革是采用先进科学的管理技术。利用网络技术编制建筑项目的进度计划，便于工程管理和保证工期进度，在利用数据统计技术对工程的所需的资金利用方面最大化程度的进行分析，以达到节约资金成本的目的。在管理体制改革方面建立符合市场特点的科学体系，使我国建筑能够在生产力组织方面做好自身的活动规律。

1．3忽视设计监督和配套建设

近年来，我国农业事业的快速发展，农业推广力度也在不断地加大，对于种子的管理也提出了诸多的要求。要知道，农业是农村发展的基础保障，而粮食则是农业中的重点，只要确保种子的质量，才能保证农业的产量。本文首先介绍了种子管理服务工作的重要性，重点探讨了做好这项管理工作的措施，以期为相关从业人员提供参考。在新形势背景下，相关人员应该意识到种子管理服务工作在农业推广中的重要性，从根本上来说，种子选取是影响农业生产的主要因素，随着我国农业种植面积和品种的不断增加，种子管理的难度系数也在增加。因此，农业部门应该加强对种子的市场管理，做好它的质量监督和服务工作，进而推进农业的可持续发展。

1种子管理服务工作的重要性

1.1农业推广的主要内容

对于农民而言，种子的质量是他们最关心的问题，所以在农业技术的推广中，做好种子的质量管理就显得非常的重要。在推广的过程中，可以选择那些比较新型的科学技术，来促进产品的增长。但是如果管理服务上存在着缺陷，势必会降低产量，对于农民的收入也会有一定的影响。因此，一定要做好种子管理的服务工作，提供一些质量高且大家都比较满意的种子，这也意味着为农民的农作物产量提供了保障。

1.2农业推广的关键所在

做好种子的管理服务，实际上也是农业推广的关键点，首先是在推广的过程中，应该将重点放置在管理服务上，因为这会关系到农业推广的整体效果。做好了第一点，才能为之后的推广服务打下基础，但是如果管理工作无法做到位，后续的推广效果也会受到一定的影响。

2做好农业推广中种子管理服务工作的措施

摘要：随着社会经济发展，使得工程项目管理也产生了相应改变，主要体现在工程监理及项目管理的一体化倾向。本文主要围绕一项评价分析、两种合同分析、三个系统分析、四个一体化分析、五种服务分析等方面展开讨论，详细分析工程监理和项目管理一体化在优化资源配置、明确岗位职责上的积极意义，并从一体化管理模式的组成要素出发，探究了一体化管理的实现途径，为相关工作提供借鉴。

关键词：工程监理；项目管理；一体化管理模式

前言：

创新和发展是当今时代的主题，在工程项目快速发展的背景下，促使项目管理模式逐渐朝着一体化和集成化的方向发展。这种情况下，使得越来越多的企业注重一体化管理策略，并将其运用到实际项目管理中，是推动企业创新发展的有效措施。因此，有必要加强对工程监理及项目管理一体化的研究，以便发挥这一管理模式的应用价值。

1一项评价分析

工程监理及项目管理一体化的管理模式主要由五部分组成，分别是一项评价、两种合同、三个系统、四个一体化以及五类服务，下面将针对这些组成部分展开具体分析。一项评价指的是对企业在项目运行的各个阶段实行的工程监理以及项目管理服务，进行全面考核和评价，主要包括项目设计、招标、施工、采购等阶段。绩效考核内容应根据合同来制定，重点在于工程监理效果及项目管理效果的考察。考核和评价方式可结合企业实际情况来确定，可在项目运行阶段进行定期考核，还可在项目验收阶段对项目整体进行考察[1]。评价工作的实施主要由专门的技术人员负责。为了保证评价结果有效性，应制定合理的评价标准及评价方式，同时在不断实践中完善评价体系。一般来讲，评价指标应当包含企业在项目实施过程中的全部重点工作。例如，大多数建设单位在制定评价指标时，会主要从工作是否及时、工作开展情况、工作结果准确性等方面出发，保证评价工作的全面性。在评价标准与评价方法上，应遵循客观合理的原则来进行选择，并且要求评价方法具有较强的操作性，通过使用定量标准，为评价工作的高效开展创造有利条件。对于无法进行定量处理的评价指标，需要保证描述的准确性。具体来说，评价标准及评价方法的选择，应根据项目实际情况来确定。

2两种合同分析

摘要：随着我国城市化进程的不断加快，居民住宅区数量不断增加，为满足居民的生活需求，各住宅区纷纷开展物业管理，即管理住宅区中业主共有的区域如公共设施等，以提高业主居住满意度，但现阶段在小区物业管理中，公共工程的维修成本较高，成了物业以及业主管理小区的首要难题。笔者结合多年工作经验，通过本文具体阐述了物业管理的具体内涵，探析了加强公共维修工程成本控制的必要性，并提出了物业管理中公共维修工程成本控制的对策。

关键词：物业管理；公共维修工程；成本控制

在我国市场经济迅速发展的背景下，我国各行业迎来了新的发展的机遇，其中也包括物业管理行业。随着国民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也随之提高，为满足人们的生活需求，各房地产开发商在住宅区内开设物业管理部门，对居民居住的公共区域建筑以及基础设施进行有偿管理维修。随着物业管理的不断发展，公共工程维修费用问题不断突显出来，如何加强公共维修工程的成本控制成为当下小区物业开展管理工作的重中之重。

一、物业管理的具体内涵

物业管理起源于19世纪60年代的英国，同时首个物业管理组织成立于1908年，我国物业管理行业起步相对较晚，20世纪80年代才由香港引入。物业管理作为一种新兴行业，是一种公共服务行业，具体是指物业服务企业受小区业主委托或业主自身，对小区内业主共有的建筑区域、基础设施等进行管理及维修的活动，据《物权法》规定，业主可自行管理物业，也可委托物业服务企业及其他管理者来管理物业，一般而言物业服务管理包含三种，常规性服务、针对性服务以及委托性服务。当前我国物业管理费用由政府进行定价，物业费用一般由当地经济水平以及物业管理公司的服务水平来决定。同时物业管理企业在提供物业管理服务时要遵循权责分明、业主主导、统一管理、收费合理、服务第一、专业高效、依法行事以及公平竞争原则。近年来，随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加大，住宅型物业管理的市场规模不断下降，而商用以及工业型的物业管理迅速发展，但当前物业管理市场中，住宅物业比重仍较高。

二、加强公共维修工程成本控制的必要性

现阶段我国小区物业管理的主要工作内容包括对小区业主共有区域的建筑及基础设施进行管理、维护、更新以及改造等，所以公共维修费用是物业管理费用的主要构成部分。当前多数小区的公共维修费用主要来源于业主的专项维修基金，包括首次收缴和续筹两部分。一般而言，业主在购买住房时会以房款的2%至3%的标准缴纳专项维修基金，在首次收缴基金无法满足使用时，由业主大会或当地房管部门研究，依据业主的住宅建筑面积收缴基金。专项维修基金是针对小区公共维修工程的，在使用中必须专款专用。当前我国部分小区由于建筑年限较长，小区未设置专项维修基金，公共维修工程的费用多由小区业集资或单位出资，公共工程的项目较多，且使用期限较长，致使公共维修工程的耗资较大，一定程度上增加了物业管理的难度，同时物业企业作为经济型企业，若长期经济效益无法得到提升，不利于物业公司的健康持续发展。因此，当下物业管理中要加强公共维修工程的成本控制，优化资源配置，降低成本支出，最终提高物业管理的服务水平，提升居民的居住满足度。

一、目前物业管理中服务存在的主要问题

1.物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们给广大住户留下的形象则代表了公司的精神面貌。

2.规章制度不健全。主要包括对内：员工规范、岗位职责、奖罚机制；对外：管理制度、业主公约、处理程序等。

3.物业管理工作宣传不到位。比如说物管费、维修费等的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包括采用传单、宣传栏的形式。

4.服务人员的人性化意识不强。在实践的接触中，服务人员对答允业主的事情不能及时的处理，比如说报修，一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。

5.物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。

二、物业管理服务质量需要解决的几个问题

一、物业管理招投标行为的法律性质

本专栏的第一期，笔者即提出了物业管理招投标的概念。物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制定符合其服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理投标是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。从以上概念可以看出，物业管理招标与投标存在着相互对应的关系，其本质是一种包含着“买”和“卖”两方面的完整的交易行为，是一种以合同形式反映民事法律关系的民事法律行为，整个招投标过程就是一个当事人意思表示达成合意，合同成立的过程。根据《合同法》第十三条，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，而物业招投标活动又分为招标、投标、评标、定标、中标等若干环节，合同必经的两个阶段又是如何与这些环节相对应的呢？

（一）招标是要约邀请，投标是要约

根据《合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约的内容必须具体确定，即要约应包含《合同法》第十二条规定的必要条款，如标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式等条款，且这些条款必须确定、清楚。要约须表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。一般情况下，要约发出后，要约人就受到要约的约束，不能随意变更、撤销要约。具体到物业管理招投标环节，招标行为是要约邀请，投标行为才属于要约。第一，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，没有订立合同的目的。物业管理招投标中，招标人招标公告是引发潜在投标人参与投标的兴趣，在投标人投标之前，招标人并不受到招标公告的制约，是可以根据具体情况进行修改的。但投标人递交投标文件后就会受到投标文件的约束，不能更改和撤销。第二，招标人发出的招标公告内容上不具体明确。招标公告上不具备最重要的价格条款，而投标文件中才会载明投标价格。

（二）中标通知书的发出为承诺

《合同法》第二十一条规定，“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”承诺的内容必须与要约的内容一致，必须标明受要约人决定与要约人订立合同的意图。根据《招标投标法》的规定，中标人确定之后，招标人应当向中标人发出中标通知书，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，且不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

二、前期物业管理招标投标中需要关注的事项

摘要：物业单位是小区日常管理的主要单位，也是直接为业主提供服务的部门，构建服务质量评价体系对其工作情况进行评价十分必要。文章首先对物业管理服务质量评价体系的构建策略进行分析，探讨其主要评价内容以及评价模型的构建。在此基础上，将物业服务质量体系应用到实际评价工作中，研究其具体评价方法和应用效果。

关键字：物业管理；服务质量评价；体系构建

物业管理经过近30年左右的发展时间，管理体系不断完善，在服务水平上取得显著提升。但随着物业市场的逐渐兴盛，物业企业不断增加，各企业的管理和服务水平有高有低，近年来的网络投票结果显示，有超过70%的网民对自家小区的物业管理服务表示不满意或非常不满意。构建物业管理服务质量评价体系对于物业自身发展乃至整个行业的发展都有重要影响，应根据合理的评价结果，对物业行业进行整顿，从而提高群众的满意度。

1物业管理服务质量评价体系的构建策略

1.1物业服务质量评价内容

服务是物业管理的基本属性，而且相比其他服务行业，物业业务具有委托性、代办性、低选择性和综合性等特点。物业单位只有被业主选择后，才能成为受托方，履行物业管理职责，而且在其业务开展过程中使用的场所、设施和工具等也由业主提供。物业方作为受托人，则需要向业主提供安全、环境卫生、生活服务等综合性的服务业务，且服务质量要满足业主需求。因此，构建物业服务质量评价体系应从业主需求和物业管理服务的内容出发。具体包含两方面内容：（1）技术质量，具体包括设施完好程度、维护水平、消防安全管理情况、绿化管理、清洁服务、社区氛围等；（2）功能质量，具体包括服务人员的仪容仪表、举止行为、语言态度、知识技能水平、职业道德、团队精神以及物业管理服务的时效性等[1]。

1.2评价模型的构建