公司租房合同范例

摘要：本文重点研究应对安徽省去库存非均衡的各种路径，包括大力发展租赁市场、加大非住宅类房地产去库存力度、稳定市场预期、落实城市主体责任、强调因城施策等政策措施。

关键词：去库存；非均衡；路径分析

一、引言

安徽省近几年去库存卓有成效，整体库存数量不断下降。但是仍存在去库存不均衡的问题，相对而言普通住宅房地产库存比较低，而公寓和非住宅类房地产普遍存在库存较大的问题。省会城市与非省会城市之间，非省会城市之间也存在去库存非均衡问题。结合安徽省的实际情况，提出以下应对安徽省去库存非均衡的建议，以期促进安徽省房地产协调发展。

二、安徽省去库存非均衡对策路径

（一）大力发展租赁市场，建立租购并举的住房制度

导致普通住宅类房地产供不应求，房价上涨的一个重要原因是普通住宅的替代品不多。租房可以看作买房的一个替代选择，如果人们能通过租房来替代买房满足自己的需求，可以缓解房地产市场普通住宅购买需求过剩的情况。但是人们在租房时往往顾虑较多，为了解决市场上购房为主的局面，要大力发展租赁市场，为租房者提供良好的服务，加大政策力度，解决租房人的后顾之忧。（1）减轻出租房人各种顾虑，提高租房人租房意愿租房人往往处于弱势，担心房东可能涨价、变更合同、难以收回押金等，这使得租户缺乏安定的居住环境。由于可能需要搬家，租房人往往不敢添置太多家具和生活用品，居住质量也随之下降。尤其是对于人口较多的家庭，往往租房生活更不便利。政府要保障租房人的合法权益，建立有效的规范机制，确保租房合同效力，使得房东不能随意违约或违约成本极高，以便租房人能够在城市里安居。鼓励签订较长时间的租房合同，对此类合同政府可以给予一些补贴或税收优惠，使得人们能逐渐接受租房为家的生活。教育资源的获取也是影响租房的重要原因，安徽省要继续推进教育方面租购同权，合肥市已经规定在合肥租住同一套住房满三年，并连续交税满三年的，资源许可的情况下，可以就近入学。安徽省各城市都要积极帮助解决租房人子女入学问题。除了教育资源，医疗补助、出行服务等方面也要不断推进租购同权，这可以很大程度提高人们的租房意愿。（2）建立专业租赁公司，加强对租赁公司监管安徽省房屋租赁市场也有不少房屋租赁公司，但是质量参差不齐，收费标准、服务质量、后期保障等很多方面缺乏有效监管。安徽省应当鼓励建立更加专业化的租赁公司，为出租人提供更为可靠的服务，这也是大力发展租赁市场的重要内容。但是也要关注对专业租赁公司的监管，以防出现资本进入后，企业过度追求回报而损害出租人的问题。如链家旗下自如公司的装修污染问题，企业在追求利润最大化的过程中，有可能侵害到消费者的利益，给整个租房市场带来不良影响。（3）增加房源供应，满足租房需求租房意愿上涨必然带来租房需求的增加，保障租房供应对大力发展租赁市场极为重要。否则，租房意愿上涨带来需求增加，供给却没有相应的增长的话，房租上涨的问题将迎面而来。可以多方面增加可租房屋供给，鼓励有多套房的居民提供房源，或者交给专业租赁公司管理，鼓励拥有自有资产的企业提供出租业务。集体土地也可建设房屋或小产权房用于扩大出租供给。政府也可收购或建设房屋用于廉租房或公租房出租，从而保障低收入或新入城市的人们的住房需求。

摘要：报告要求加强社会保障体系建设，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。随着四限时代的到来，房地产经济中“限购、限贷、限售、限价”让许多房地产开发商都陷入了发展困境。因此，在这一背景下，出现了一种新的买办房产经济——以租代售。租购并举、以租代售将是今后房地产市场良性发展的方向之一。针对这一新型房地产，本文主要从其优势与弊端出发，对其风险进行分析，进一步探讨以租代售的新型房地产对房产经济的影响。

关键词：以租代售;新型房地产;房地产经济;影响

四限令的颁布对房地产经济产生了较大的影响，随着不限购房屋的减少甚至消失，许多购房者与开发商也纷纷采取新的措施——以租代售。这一新型的房地产方式很快发展起来，并且在自住性商品房等经济房中尤为明显[1]。以其独特的优势对房地产经济产生重要影响；而其存在的风险，在房地产经济发展过程中，也应受到更多重视与关注。

1以租代售的内涵与特点

以租代售这一新型房地产方式主要是将空置的商品房以出租的方式进行处理，通过出租的方式，与租房者签订有效合同，租房者应当在合同规定的期限内购买所租的房，开发商则按照租房时的价格出售给租房者。租房者在合同期限内所交的房租，可以用作抵充购房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能获得相应房产所有权；相反，若是在合同规定期限内，租房者不购房，就作退租处理，而之前租房者所缴纳的租金就当作开发商所收取的房租。这种新型的方式为购房者提供了更绿色、更方便的消费。

2以租代售的优势

2.1很大程度上确保了商品房的建筑质量

一、我国中低收入群体住房现状分析

我国的住房制度改革始于20世纪80年代初期。1998年7月颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出停止建国初期的住房分配，住房开始实行市场化与货币化;同时还提出建立以经济适用房为主的住房供应体系，具体内容如下:中高及以上收入家庭可通过市场购买商品房，中低收入家庭可购买经济适用房，低收入家庭可租赁廉租房。之后，我国的商品房市场逐步建立和发展，而且成为满足我国城市居民住房要求的主要途径。但是近年来，我国城市商品房价格一路飙升，成井喷之势，大大超出了普通家庭的购买力，特别是中低收入群体，这部分人群涉及范围较广，有大中专院校毕业生、农民工、外来务工人员以及其他中等偏下收入家庭，称作“夹心层”。这部分群体既不符合经济适用房和廉租房的申请条件，在短期内也很难买起商品房。其次，作为保障性住房体系主要途径的经济适用房和廉租房，对困难群体来说作用非常有限，甚至杯水车薪。廉租房主要针对城市低收入家庭，数量少，范围小，而且只允许租赁并不允许出售;经济适用房问题更为突出，一般位置较为偏僻，而且存在关系房，真正满足经济适用房条件的人群未必能买到，而一部分并非中低收入群体却能通过关系买到。我国中低收入群体的住房问题一直得不到妥善解决的根本原因是保障和市场两者关系没有协调好。实践证明，住房供给全部由政府买单是不现实的，完全走市场化的模式也是脱离我国国情的，也是行不通的，只有两条腿走路才能逐步满足居民的住房需求，而且还要不断建立和完善现有的保障性住房制度，制定更符合中低收入群体住房需求的新型住房保障模式，特别是“夹心层”群体，让所有人都有房可居。

二、广西中低收入群体住房政策分析

(一)政策介绍

1．住房公积金。

这是我国实行的一种强制性的住房储蓄制度，职工及单位要按职工工资的一定比例向职工的公积金账户存款，增加职工的住房资金积累，增强了职工住房的自我保障力。首先，通过住房公积金多年的累积，职工的住房需求能力得到较大增强;其次，在资金的使用上，公积金管理机构用归集的资金向公积金缴交者提供利率优惠的购房融资，在减轻居民还贷压力的同时增强了中低收入群体的购房能力，满足中低收入群体的基本住房需求。到2013年6月底，全省已有167万职工上缴住房公积金，缴存率达到63．56%。上半年广西住房公积金个人住房贷款26亿元，比上年同期增加2．06亿元，增幅达到11．24%。

2．经济适用房。

摘要:建立健康可持续的住房租赁市场，是近年国家和地方政府重点关注的领域之一，同时住房租赁体系越来越受到住房租赁政策发挥效力、房屋供应主体充实壮大等因素影响。作为房地产产业链末端的物业管理行业，需要全面了解住房租赁体系新的变化发展方向，及时调整工作思路。

关键词:住房租赁；物业管理；思路

随着全国各地市房价不断上涨，城市人口不断增多，租房人群迅速扩大，对各类租赁住房的需求逐渐显现。国家于近几年先后出台多项政策提倡发展租赁住房、保障租房人群合法权益，作为维修养护各类房屋设施设备、满足业主服务需求的物业管理行业，对租赁住房物业管理的研究就显得尤为重要。

一、住房租赁新体系的特点

相较于以往由公租房、商品房、公房等老旧住房、小产权房组成的住房供应体系，住房租赁新体系的特点主要体现为住房政策转变、供应主体多元的新变化，以及供需渐趋平衡、人群由买转租的新方向。

(一)住房政策转变

1.集体土地开始建设租赁住房。2017年，北京市印发年度住宅用地供应计划，全市计划供应住宅用地1200公顷，包括集体建设用地200公顷。2018年，国土部了关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的通知，并正式批复成都、广州利用集体建设用地建设租赁住房试点的实施方案。2.地市政府开始引入专业投资机构。2018年，建行与沪政府签订《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》，进一步深化银政合作关系，共同推动上海住房租赁市场培育和发展，建行在沪机构将全面跟进，提供住房租赁产品和住房金融解决方案。同时，中行以人才公寓为住房租赁金融细分市场切入点，与上海相关部门及地方国企进行签约合作，签约金额达1700亿元。3.住房资源的集中配置。自2017年1月开始的一年多时间里，全国先后有几十个城市了人才吸引政策，湖北、山东、四川、湖南等省省会城市及部分其他城市，在引进人才时给予适当租房或购房补贴和优惠。各种引才政策是对劳动力的争夺，也是对于住房资源的集中配置。

［提要］本文梳理“营改增”背景下房地产企业涉税情况和税收优惠，分析“营改增”对房地产企业利润和企业所得税的影响，论述如何利用纳税人身份，如何选择税收优惠政策，如何设计企业组织形式，对房产地产进行税务筹划，以期为我国房地产企业降低税费提供参考。

关键词：房地产企业；税务筹划

我国营业税改征增值税发轫于2012年，历经分行业、分地域试点，至2016年5月1日建筑、房地产行业被纳入试点行业，全面实现向消费型增值税转型。“营改增”直接影响会计和税务处理，使得企业会计核算复杂化。企业要认真研讨“营改增”对企业的影响，充分利用税收政策，减轻企业税收负担，才能享受改革带来的红利。

一、房地产企业税收政策“营改增”

后房地产企业的涉税税收政策如表1所示。（表1）

二、“营改增”对房地产企业利润及所得税的影响

（一）对利润的影响。“营改增”后房地产行业收入和成本（含费用）都变为不含税，之前可扣除的营业税变成不可扣除的增值税，这些改变很大方面影响了企业的利润。例：某房地产企业的全年营业收入为100，000万元，当年开发成本75，000万元，其他相关费用8，000万元。无纳税调整。在“营改增”之前纳税情况如下：企业缴纳营业税=100000×5%=5000万元企业缴纳城建税和教育税附加=5000×10%=500万元企业会计利润=100000-75000-8000-5000-500=11500万元企业应纳所得税=11500×25%=2875万元企业税后利润=11500-2875=8625万元“营改增”之后（假设取得专用发票为75，000万元，增值税税率9%）：企业应纳增值税=100000÷（1+9%）×9%-75000÷（1+9%）×9%=2064万元企业缴纳城建税和教育税附加=2064×10%=206.4万元企业会计利润=100000÷（1+9%）-75000÷（1+9%）-2064-206.4-8000=126665万元企业应纳所得税=12665×25%=3166万元企业税后利润=12665-3166=9499万元

一、坚持规划先行理念，科学推进城乡协调发展。

全面推进全县个乡镇规划修编工作，积极配合界集新城、双沟新城规划建设。其中，《界集新城总体规划》完成报批。《界集新城控制性详细规划》完成编制，论证通过，正在进一步完善。《双沟新城控制性详细规划》完成编制，尚未论证。

二、强力推进重点工程建设，不断优化城市发展空间。

住建系统上下充分发扬“五干”精神，抢时间、争进度、抓质量、保工期，以时不我待的紧迫感和勇挑重担的责任感，全力以赴推进重点工程及观摩点工程建设，濉汴河风光带、早陈河风光带等一大批景观绿化和亮化工程。

（一）市政设施建设。

全年共实施7个市政道路工程，其中续建工程5个、新开工工程2个，建设道路总长16.8公里，污水管道铺设5.7公里，雨水管道铺设11公里。对全县城区88条主次干道210公里的下水道及约20000座窨井进行了疏通，对青阳路、人民路、建设路、洪泽湖路、泗洲大街、黄山路等道路破损缺失窨井盖进行了全部维修和更换，共维修破损窨井200处，更换400座。完成了长江路、人民北路路灯改造续建工程，完成小康路、杭州路等5条新建路灯工程及濉汴河沿线亮化提升工程。全年城区亮化累计投资4253万元，共安装路灯近900盏、LED景观灯9000余盏、维修路灯3000余盏。节能产品普及率达到58%，位于全省县区前列。据统计，今年在路灯和亮化总量增加的情况下，电费支出较去年度减少170万元。

（二）绿化工程建设。

2013年以来，在区委、区政府的正确领导下，区国有资产管理局紧紧围绕区委、区政府中心工作，以科学发展观为指导，求真务实、开拓创新，不断提升国有资产管理和机关事务管理水平，较好地完成了上半年各项目标任务。

一、上半年完成主要工作

（一）强化基础，创新思路，力求在国资管理上取得新突破

1、资产总量增幅明显。截止目前，全区国有土地面积总计约1433.7万?，同比增长1.94%，其中有证面积586.47万?，占40.91%，同比增加19.5%；房屋建筑面积总计约619.23万?，同比增长4.08%，其中有证面积为222.99万?，占36.01%,同比增加4.42%。

2、资产收益保持稳定。全区已出租房屋面积约190.42万?，同比增长10%，闲置面积减少1.17万?，同比压降4.62%。全年合同年租金为2.04亿元，同比增长1%，其中上半年应收租金1.1亿元，实际到账8043.71万元，到账率为72.9%。

3、资产管理更加规范。一是加强指导服务。指导督促各街道加强资产集中统一管理，把原来分散在各个部门的资产投资业务、经营业务、收益、资产台帐登记和会计核算管理等职能合并由街道资产办统一扎口，提高管理效率。及时全区国有经营性用房租赁指导价，规范各单位出租行为。指导各单位优化园区配套服务，改善园区投资环境，提升园区承载力、竞争力。二是强化平台监管。不断完善平台功能，对报表和收租模块进行了版本升级，确保平台更方便快捷操作；延伸操作端口，新增了马山生物医药工业园、城管局市政设置养护管理处及环境卫生管理处等3个录入点；建立报表制度和考核督促，确保全区资产管理信息化平台数据及时更新。三是完善资产考核办法。加强重点指标的考核，进一步强化责任落实，努力压降闲置资产，促进资产管理目标任务的落实。

4、深入调研成果显著。针对全区国资管理的重点难点问题深入开展调研活动，相继完成科技项目租售结合情况专题调研、2013年新建新购项目开工情况和2012年在建在购项目完工交付情况调研、全区国有经营性房地产公开招租专题调研等报告，还配合区人大开展了《关于城市化推进中我区区镇两级政府资金运行现状及平衡管理的对策建议》课题调研，为创新国资管理提出了建设性思路和可行性方案。

一、“逆按揭”的提出   （一）“逆按揭”的定义   所谓“逆按揭”是一个泊来词，又可以称为“倒按揭”或者“长者按揭回购”，英文名为（ReverseMortgage）。本文将其定义为：房地产所有权人（业主）在符合一定的年龄条件，依然享有该房地产绝大多数权利的前提下，将该房地产通过抵押等方式，从金融机构获得一笔大额或长期稳定的收入。用通俗的话来理解就是“年轻的时候贷款买房，年老的时候用房子养人”。   （二）“逆按揭”的目的   “逆按揭”制度兴起于荷兰，发展最成熟的是美国，至今已运行了二十多年，在欧美、日本和新加坡等地，已经是一种比较成熟的养老模式，是当地社会养老保障制度的有益补充。“逆按揭”在不剥夺老年人原有房地产绝大多数权利的前提下，为老年人提供一笔稳定的家庭生活（养老）资金来源，并且通过契约形式明确该房地产未来的供应，是一种利用金融杠杆，既保障市民住房，又确保养老资金，还稳定扩展存量房供应的三全齐美的手段。   （三）“逆按揭”的条件   第一，要有大量属于私人的可以自由流通的房地产。根据国家统计局的资料显示，截至2010年末，我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有的私房，40.1%的家庭拥有房改后的购置房，38.0%的家庭拥有商品房。   第二，要有比较完善的市场条件。市场经济是契约经济、法制经济，较为完备的法律制度能够确保“逆按揭”过程中各方当事人的利益。改革开放三十多年来，《物权法》、《民法通则》、《合同法》等法律法规相继颁布，为“逆按揭”创造了可靠的法律环境。   第三，要有比较完善的中介服务制度。我国的中介服务业、金融保险业已经取得了很大的进展，房地产业增加值占GDP的比重已超过5%，个人商业住房贷款规模已经突破四万亿等，表明传统的房地产中介、金融服务体系已经逐步建立起来。第四，养老保障体系需要完善和补充。我国60岁以上的老年人口已占全国总人数的13.26%，社会已呈现“未富先老”和“空巢家庭”的局面，无论是社会养老，还是居家养老，核心问题是“钱”，实施“逆按揭”就是补偿“钱”的有益途径。   二、“逆按揭”的意义   （一）有利于保障老年人的居住权   “逆按揭”的提出，将比较好地解决老年人的“居者有其屋”和安享晚年的问题，老年业主在原房屋内继续享受其居住权利的同时，可以获得一笔不菲的补充资金，从而实现老人理想中的晚年生活。   （二）有利于多渠道提供养老资金   大城市老人退休后的收入只能维系基本生活，很难预防大的风险。以上海为例，退休家庭收入4000元，如果将环线内的1室户（35平方米）计算，该房屋价值约80万元，采用“逆按揭”，首付三成，可贷款额为56万元，以20年计，月按揭款为3600元，这样，家庭月收入约提高100%，将大大提高生活水平和抵御风险的能力。   （三）有利于盘活房地产市场，增加存量房的供应量成熟的房地产市场，存量房的交易量将超过增量房，一旦“逆按揭”启动，将会有更多的存量房进入市场，为房地产市场提供可持续交易的房源。   （四）有利于减少家庭财产纠纷和矛盾“逆按揭”的出现，可以最大限度地维护老年业主的合法权益，并通过契约的方式，将该房地产未来的处置加以约定，有关机构可以作为监督履行单位，确保当事人的权益不受损失。   三、“逆按揭”的类型   （一）按抵押程度区分   1.百分之百的逆按揭,即业主将其房地产所有权全部抵押给金融机构，待“逆按揭”合同期满后，金融机构即可对该房地产进行处分。这种方式能让业主获得最大的利益，但继承人一无所有。   2.非百分之百的逆按揭,即业主将其房地产的一部分价值抵押给金融机构，待“逆按揭”合同期满后，继承人可根据约定与金融机构处理该房地产，或继承人向金融机构偿还贷款后取得所有权，或共同处分后获得各自利益。   （二）按领取贷款方式区分   1.一次性领取，即签订“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”贷款，由业主全权支配。   2.分期领取，可分为按月、季、年或者其他约定的期限支付给业主，又可以分为：无固定期限计划、定期计划和组合贷款计划。   （三）按自由度区分   1.按正常的利率和时间，即按约定的利率和期限进行领取，非经双方同意不得修改，这对双方均存在一定的风险。   2.“透支户口”方式，即允许业主自己控制款项发放的时间和金额数目，其好处是只有被提取金额的部分会被计算利息。   三、上海实行“逆按揭”的条件   （一）上海大多数市民拥有住房   截至2009年，上海79.2%的市民拥有私有产权房屋，数量庞大的“私有住房”，为“逆按揭”提供了坚实的物质基础。   （二）上海的老年人口呈持续上升趋势   据第六次人口普查显示，上海市65岁以上老人约有233万，较10年前增加了约100万，将领先全国10年进入老龄化社会，庞大的老龄人口为“逆按揭”提供了保障条件。#p#分页标题#e#   （三）“独居老年家庭”比例逐年上升   目前上海60周岁以上的“独居老年家庭”(指独立居住的老两口家庭和独居老人家庭)比重为38.9%，他们以退休金、养老金为主要经济来源，仅14.7%获得子女补贴和赡养费，14.3%需动用积蓄来补贴自己的日常开销。而依靠政府补贴、出租住房收益的比重仅在3%左右，依靠商业保险收益的更是不到1%。   （四）现有的养老保障体系和医疗体系不足以维系现有的生活水平和意外风险   上海退休职工的养老金与上海经济发展水平和国际金融中心的地位很不适应，很多老年人“守着金饭碗，过着简朴生活”，而“逆按揭”是提高老年人生活水平的一种尝试。   （五）生活观念的改变所起到的积极作用   一个开放思变的上海人，主动破除“养儿防老”“但存方寸地，留于子孙耕”的传统理念，最容易接受“逆按揭”方式。   （六）有利于规避物业税和遗产税负担   随着市场经济法制体系（税收体住房保障系）的进一步完善，房地产持有环节的物业税和个人遗产流通环节的遗产税必将建立。届时，一个普通的上海双独家庭，至少将拥有三套以上的住房（自有住房，双方父母的住房遗产，双方祖父母、外祖父母的住房遗产等），与其承担多余房屋的税收，还不如在生前用作养老，以减轻孩子们眼下的负担。（七）完善的法律和金融体系的支撑“逆按揭”作为一项有利于国民生活的房地产和金融衍生产品，必将越来越得到各方面的理解和支持。   四、“以房自助养老”实践与体会   （一）实践概况   2007年4月，上海市住房公积金管理中心曾经试点“以房自助养老”方式：规定65岁以上的老年人，可将自己的产权房与公积金管理部门进行房屋买卖交易，老人可一次性收取房款，然后该房屋再由公积金管理中心返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。试点两年后，因为相应者寥寥无几，故悄然停止。   （二）实践中存在问题的分析   1.并非真正意义上的“逆按揭”。试点的最大不同点在于，采用“售后返租”的模式，从一开始就剥夺了老年人对于房屋的所有权。老年人选择“售后返租”还不如把房子直接卖了来得更划算。故两者相比较，“逆按揭”更容易保护老年人的合法权益。   2.选择实践的对象不准确。选择的对象是80岁以上的老年人，膝下往往子女众多，绝大多数不会同意老年人参与这个方案，容易引发家庭房产纠纷。   3.宣传力度不够。与轰轰烈烈的住房保障房地产市场比较，公积金管理中心几乎没有在媒体上做过宣传，仅仅是试点而已。4.方法简单，缺乏竞争力。“租房养老”也是目前比较流行的一种养老手段，并不影响老年人将住房留给子孙后代。比较“以房自助养老”方式，更容易为各方所接受。   （三）实践的启示   “以房养老”已经受到社会各方的重视，将成为未来房地产、金融、社保、养老体制改革的重要内容，有待于专业机构继续开发和研究，对推行“逆按揭”还是有所借鉴的。   五、上海推行“逆按揭”的建议   （一）准确定位目标客户群体   “以房自助养老”的实践经验，就是必须认真做好对客户细分市场的研究。“逆按揭”的对象，不是所有的老年人，而是老年人中的“丁克一族”或者“资产丰厚、收入困乏”的那部分人。他们的共同特点是：拥有房产且无遗产纠纷，希望能够得到更多收入以提高生活水平。适用的起点年龄设定在60岁以上，即退休后的人员，这也符合国际通行惯例。   （二）银行、保险、专项基金（包括公积金、社保基金和其他基金）、中介商等各类机构参与，充分发挥各自的优势   以美国为例，全国拥有125所以上的“逆按揭”贷款人公司，均为美国退休老人提供免费的“逆按揭”咨询服务。   （三）丰富的产品选择   如同银行理财产品和保险产品一样，应当有不同的产品服务于细分市场不同的客户。除了笔者已经提到的“百分之百逆按揭”“非百分之百逆按揭”“一次性提取”和“分期提取”等大的分类外，可以根据业主的年龄、身体状况、居住情况（外省市、境内或者境外）、物业状况、抵押物业处置情况（如抵押物业是自用还是自行出租，或者交由中介机构出租）等，推出不同回报率的产品，还可以根据产品本身的要求研究衍生产品，包括参与“逆按揭”的大型金融机构的证券化、“逆按揭”本身的保险和再保险等。   （四）可靠的法律保障   “逆按揭”合同是一个附期限或附条件兑现的长期合同，期间存在各种因素的影响，需要一个稳定可靠的法律保障，包括合同的签订、履行时确保业主（老年人）的合法权益、如何在合同终止时确保放款人的合法权益，如何变现、如何在开发衍生产品时确保各方当事人的权利等。在已推行“逆按揭”的西方发达国家，很少有“逆按揭”专门的法律，他们认为“，逆按揭”本身就应当遵守现有的法律体系。笔者认为，“逆按揭”作为一个契约行为，我国已经“有法可依”，关键要做到“有法必依”和“执法必严”。#p#分页标题#e#   （五）必要的宣传和政策扶持   “逆按揭”作为新生事物，在西方发达国家推广时也会受到一些阻力，包括认为“逆按揭”是救助穷困潦倒的老人们、“逆按揭”利率跑不赢CPI、子女继承观念等。以上的这些阻力，在东方文化影响下的香港和新加坡表现得更为明显。在住房保障和养老保障体系尚且不够完善的今天（将持续很长的日子，欧美发达国家迄今也没有很好解决），“逆按揭”作为一个破解“住房流通”“养老困局”“守着金饭碗，过着苦日子”等难题的好方式，理应得到重视，应当通过积极广泛的宣传，以改变人们的观念。此外，考虑到“逆按揭”具备一定的公共性质，政府也应当给予相应的政策扶持，以鼓励其发展。