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［摘要］商品住宅批量精装修工程已成为社会的主流趋势，精装工程全过程管理的重要性也日益凸显。以福州鲁能花园一、二期精装工程项目为例，重点分析了商品住宅项目批量精装修工程全过程的管理措施和注意事项，为今后的住宅类项目的精装修工程提供了一定的参考依据。
［关键词］精装修工程；项目管理；商品住宅
随着房地产开发精装交付的不断发展和推广，住宅项目的批量精装修工程受到越来越多的关注，逐渐实现了个体简装修向批量精装修的转化。住宅项目的批量精装修通常是指在毛坯或简装住宅的基础上，进行精装修图纸设计及大批量施工；相比个体简装修而言，批量精装修更为复杂、更为全面，需综合考虑建筑外立面影响、户型空间构造、功能及人性化设计等多方面因素，进而满足业主们的购房需要。
1工程概况
福州鲁能花园项目位于福州市晋安区，其中一期项目精装修工程，精装修面积约135717.51m2，包括户内批量精装修（1~4号楼、8号楼），共1152套；二期项目精装修工程，精装修建筑面积约30636m2，包括户内批量精装（5~7号楼），共392套。
2前期准备工作策划
2.1计划编制。在进行项目的施工计划编制前，应明确项目的竣工、验收及交付等各项重要时间点，还需综合考虑图纸深化设计、招标采购周期、施工团队组建、材料设备进场等多项因素；同时考量项目工期、各分包单位之间的穿插施工及建设单位的项目管理能力和经验。
2.2质量策划。根据项目质量管控要求进行住宅项目批量精装修工程的施工组织计划编制与审核，明确监理细则与注意事项。根据现场实际施工要求对精装修施工图纸进行深化设计，为保证施工质量，还需针对重要施工部位出具大样图。合理的质量管理计划是开展高效的质量管理的重要前提[1]。
2.3技术交底。为加快施工人员对工程项目和施工技术的深入理解，促进工人之间的沟通交流及熟悉，应在施工前期对施工人员和项目班组进行充分的技术交底，确保各施工人员清楚施工技术要求、施工工序、质量标准及规范操作等，保证安全文明施工。
3样板房施工
3.1样板房施工的目的和意义。为确保装修效果及质量，在进行大批量施工前应进行样板房施工。样板房不仅是对精装修效果进行确认，更主要的是为发现施工过程中存在的技术、工序、材料等方面问题，并明确相应的解决办法，进而形成精装修标准化。在批量精装修的施工过程中，会涉及各个分包单位之间的穿插、配合及各类精装修物料间的衔接及施工，因此在施工全过程进行及时有效的沟通、协调、管理极其关键。沟通并协调各分包单位进行样板房的施工配合，预判各类精装修物料的供货期及进场时间，综合考虑单套样板房的施工工期、成本投入、质量要求等因素，形成批量住宅的精装修验收及交付标准，便于后期批量精装修施工过程中的质量管控及现场管理[2]。样板房工程既能提前对精装修效果进行确认，又能实现施工技术整合和项目现场管理优化，大幅降低了整改的成本投入，提高了质量风险管控能力，为后期批量精装修施工提供了标准化施工流程及质量标准。
3.2样板房引路。本工程将严格执行样板引路制度，对工程事前控制、统一标准，为大规模批量施工提供依据。其中福州鲁能花园一期精装修工程将实体样板房设置于工地现场2号、4号、8号楼的自然层第9层，共7套，分别涵盖了A1、A2、A3、A4、A5所有户型，具体分布位置如下：2号楼：703（A3户型80m2）、705（A4户型110m2）和701–705的公共区域；4号楼：801（A1户型126m2）、805（A4户型110m2）、809（A5户型115m2）和801–805的公共区域；8号楼：808（A2户型88m2）、809（A5户型115m2）。为有效实现样板房的引路和标准化作用，应分别设置户型样板房及工艺样板房。每种户型设置一种样板房，明确户型内的空间构造、点位及线管预埋、门洞尺寸控制，实现毛坯住宅批量交付和验收的质量管控。设置工艺样板房，明确施工工艺及标准做法，建立材料封样制度，所有精装修物料批量进场前进行材料封样及验收，保证材料质量合格。此外，完成户型及工艺样板房后，需组织所涉及的各分包单位进行经验总结和问题分析，分析技术、工艺及材料等问题产生的原因，总结相应的解决办法及改进措施，形成完整的样板房各专业图纸，为后期批量精装修施工提供标准化施工图纸。
4精装修批量施工阶段
4.1土建毛坯工作界面移交。在进行批量精装修施工界面移交时，土建毛坯的移交质量往往容易被忽视，而土建毛坯的质量好坏大幅影响了精装修施工进度与质量。在进行土建毛坯移交时，应仔细梳理精装修工作界面移交的重要内容及移交标准，认真对照每项移交内容，严格把控毛坯移交质量，一旦发现不满足标准的，直至整改到位后方可按要求进行移交。除在精装修工作界面移交时，重点把控移交内容及标准，还应在土建毛坯施工阶段，对精装修的工作界面移交标准进行详细的梳理及技术交底，做到良好的事前控制，将问题控制在前端，避免后期大量整改，从而提高施工质量及缩短工期。
4.2现场进度管理与质量控制。根据项目质量及工期的管控要求，对精装修施工单位的施工组织进度计划进行审核及调整，重点分析该计划的合理性与可行性，根据项目现场实际情况及进度，明确该计划是否符合工期要求，是否满足现场施工要求。本项目采用project2007进度软件编制样板间施工进度计划和施工总进度计划。根据现场、分包单位、定制加工品周期和投入的劳动力、材料等安排制订可行性施工进度计划。样板计划先行试点局部调整总工期计划，根据样板间核算出合理的劳动力、材料、加工定制产品的有效时间倒排施工总计划。在编制施工组织计划时，需根据现场实际进度、工期要求及成本投入，综合考虑工程需要，合理组织各项施工工序的穿插，协调各分包单位的配合施工，分析各材料、设备的供货及进场节点，实现质量计划的高效管理。因本工程体量较大，项目工期较紧张，为避免抢工而忽视质量问题，在施工的全过程中都应时刻强调质量、安全的重要性。在保证质量的基础上尽可能缩短工期。对施工人员进行充分的技术交底及岗前培训，确保安全文明、科学规范施工。
4.3材料管理和控制。批量精装修施工过程中会涉及许多精装修物料，如饰面用材、瓷砖、橱柜等。大部分材料都有固定的供货周期和加工工艺及成品保护要求。因此，在批量精装修施工过程中，要明确并协调各类材料的供货周期及进场时间，严格控制超供问题，降低材料施工损耗，材料进场前组织验收及审核，在运输和施工时也要注意材料的堆放及保护，根据不同施工部位要求，对已完工部分材料进行成品保护。按照招标文件及合同的材料品牌及技术参数要求，严格控制各项建设单位供材、建设单位指承包单位供及承包单位供材料的质量问题，严格遵守现场材料封样制度，严禁以次充好。所有采购材料需提供合格出厂证明，一旦抽查发现不合格的材料，同批次的其余材料禁止使用，按要求更换材料至满足要求方可用于施工。
4.4重难点质量管理和控制。4.4.1确保石材加工、安装质量及安全性。本项目精装修工程范围包括石材的采购及安装，为保证石材精装修效果，根据同类项目的施工经验，并结合本项目的现场实际情况，针对以下3个方面进行安装质量的把控。（1）严格控制石材原材料质量。天然石材的各向异性明显，即使采用同一个矿区的同种石材，在石材纹路、色泽、密度等参数上也会存在明显的差异。为最大限度地还原精装修设计效果，本项目所采用的石材应尽可能确保矿区来源一致，保证石材的整体性。因天然石材硬度差异大，在石材加工时，需控制加工精度，降低损耗率，节约成本投入。（2）严格控制石材施工质量。石材大面积安装前，应根据精装修图纸编制详细的石材排版图，根据每块石材的实际纹路，调整安装顺序并进行石材编号，在同一部位，尽可能使用同种纹路的石材，从而提高石材安装效果，确保石材的整体性。在进行石材采购前，应充分了解矿区的石材储备量，避免施工后期存在断货或货源紧张而影响工期的情况。因天然石材加工精度及要求较高，确定石材加工厂前，实地考察该加工厂的生产能力、设备技术及加工质量。石材进场前，应对石材质量进行严格审核与验收，一旦发现不符合要求的石材，应禁止使用，按要求更换材料直至满足要求方可用于施工。严格按照石材排版图进行石材安装，规范施工。（3）石材成品保护要求。当石材完成安装后，待具备一定强度要求时需及时对已完工部分的石材进行成品保护。主要成品保护措施为：首先对已完工部分的石材表面进行清洁，通过干净的棉纱将石材表面多余的污渍去除，保证石材表面清洁；其次利用干净的塑料薄膜将已进行表面清洁的石材覆盖包裹；最后再在塑料薄膜上覆盖包括一层防水纸板，避免在后期穿插施工中对石材的二次污染或损坏。已进行成品保护的石材上应张贴提醒，禁止在已完成成品保护的石材上进行高强度施工，严禁在石材上堆载材料或通行手推车。在竣工验收前应撤去所有成品保护措施，进行精保洁及石材品面处理，以便顺利完成交付验收。4.4.2轻钢龙骨石膏板天花饰面的裂缝处理。本项目精装修户内天花吊顶主要形式为轻钢龙骨结合石膏板。因轻钢龙骨不仅强度高、抗变形能力强，且质量轻、耐高温耐腐蚀；石膏板作为常用的吊顶装修材料，因其质量轻、隔声减噪能力强等优点，广泛运用于批量精装修工程中。轻钢龙骨与石膏板相结合，实现效果美观、经济实用、安全环保三合一的作用。在施工过程中，应重点关注石膏板的接缝处，避免因施工不当、蛮力施工等导致石膏板出现开裂现象。为有效控制施工质量，避免石膏板裂缝产生，根据以往的施工经验，主要结合设计、材料选型及施工注意事项等方面进行管理。设计及材料选型方面：为避免裂缝的产生，应合理选用轻钢龙骨及配件；纸面石膏板的选择；嵌缝材料。施工注意事项：为避免裂缝的产生，在施工过程中，应注意石膏板的材料堆放地点的环境问题，保证堆放地点的干燥通风；在安装石膏板前，确保前一施工工序相关湿作业已完成并通风干燥，否则会导致纸面石膏板出现大量裂缝；严格按照精装修施工图纸进行施工，保证龙骨安装的合理间距。
5结束语
商品住宅项目的批量精装修管理全过程是涉及多专业的一个协调管理过程，需沟通各分包单位施工配合、协调各项材料进场的一个复杂体系。本文主要分析了商品住宅项目批量精装修工程的全过程管理，将管理过程分为前期准备工作策划、样板房施工、精装修批量施工阶段，提出了前期策划、样板引路、毛坯移交、标准化生产的管理思路。商品住宅的精装修交付不断推广及发展标志着整个房地产开发行业的高品质转变，因此对批量精装修的工程管理需结合以往项目的施工经验不断总结及完善。
参考文献
[1]潘佳帅.批量精装修的发展优势和质量通病[J].住宅与房地产，2019（31）：104.
[2]翁新雄.商品住宅批量精装修关键施工过程研究[J].绿色环保建材，2019（7）：143–144.
作者:林俊杰 单位:福州鲁能地产有限公司
