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摘要：房地产行业是省市生产总值的重要组成部分，带动了建筑工程的发展，也提供了更多的就业岗位。住宅工程中的进度管理、质量管理、安全管理已经基本成熟，从而全过程的合同管理、图纸管理及资料管理逐渐成为管理的重点，项目前期施工单位和供应商的招标、各专业的图纸计划及过程中的资料完善为现场施工提供了重要的保证。
关键词：合同管理；图纸计划；资料管理
建设工程施工周期长、不确定因素多，涉及政府监督部门及相关单位多，前期招标定标以及施工过程中的合同管理、图纸管理是建设工程管理的重要环节。图纸是指导现场施工的重要依据，要求建筑、结构、水暖电等各专业图纸协调一致，施工过程中的相关施工资料关系到施工实施、消防工程、人防工程、节能验收等重要验收，是建筑工程进度管理、质量管理的前提和保障。
1图纸管理
1.1各专业图纸计划
勘察条件图是现场勘察的依据，在不能提供规划总图时，应提供勘察条件图，用于勘察方案编制，原则上与勘察招标同步，不能晚于进场前一个半月。住宅的地基与基础工程是重要的分部工程之一、支护、降水、地基处理、桩基础图纸应于开工前两个月提供，便于相关单位招标，进场准备工作等。主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水排水及采暖、建筑电气、通风与空调、电梯、建筑节能工程图纸应该与结构图同步，要求在主体施工前一个半月前提供，为施工单位提供图纸审阅和材料计划的时间。
1.2图面质量审查要点
1.2.1建筑图质量审查要点
图面质量直接关系到建筑工程质量，还涉及施工成本的控制，图面质量审查首先检查报规图、施工图及签约图必须保持一致，消防、人防、节能等专项图纸相互不冲突，保证过程施工的顺利进行及后期竣工验收，检查建筑总说明：（1）建筑图中桩顶标高、正负零标高、建筑总高度等设计标高是否与总平面图、结构图一致，特别是地下车库中各专业标高合理调配；（2）住宅墙体材料出现不耐烧、整体脱落、保温效果差等现象，墙体保温材料必须确定燃烧等级、变形系数、传热系数等性能指标，控制好后期维护的管理；（3）住宅防水工程是重要的分项工程之一，存在间接影响大、后期维修难的问题，施工图审查需要注意屋面和地下室的防水等级是否明确，基础工程防水材料的适用部位、厚度等是否明确，集水坑防水做法是否明确，客厅阳台、卫生间墙面和门洞处的防水层高度是否满足规范要求；（4）门窗玻璃种类、四性指标，外窗、护栏的防护高度是否明确，防火分区、防火隔离带防火门的种类、等级是否满足，直接影响业主居住的安全性和舒适性；
1.2.2结构图质量审查要点
保证建筑物安全性是结构设计的基础，结构施工图是指导施工最重要的依据，审查结构图纸总说明应该注意以下几点：（1）地基处理既要保证结构的安全也要考虑工程的成本，地基设计以勘察报告的建议为准，保证持力层地基承载力满足设计要求；（2）现场水文地质条件前期勘察的重点，根据水位线的标高与基坑标高的差值、土质情况及周围项目降水时采取技术措施等制定合理的降水和基坑支护方案并在实施过程中修正。（3）主体结构的施工工程量最大，控制好主要材料的质量是保证结构质量和安全的核心，主体结构涉及材料主要包括钢筋、模板、混凝土等；明确钢筋的抗拉强度、屈服强度、伸长率，混凝土配合比，抗渗要求等指标。（4）室内外高差、层高、总高、外门窗样式是否一致，窗台防护高度、蹬踏面高度等是否满足规范要求。
1.3重点管控方案
施工方案是管理水平体现，需要正确处理人员安排、材料供应、机械设备数量、施工方法选取、安全文明生产的协调关系。科学合理的安排和组织施工方案是重要保证，主要包括工程概况、施工组织、质量标准及管理措施等，其中施工组织是现场管理的重要依据，包括项目组织机构、施工技术方案、施工进度计划、施工平面图、施工措施、材料采购供应计划、施工设备机械进场计划、劳动力计划等。建筑工程工序繁杂、施工工艺多、不确定因素多，项目管理要抓住现场重点分部工程合理组织人员、材料机械、施工工艺等，才能保证工程顺利进行，一般住宅建筑重点管控方案有项目策划方案、施工组织设计、施工临水临电及安全文明施工布置方案，解决现场三通一平为后期施工提供基本条件；土方开挖方案，涉及前期降方，场地平整，桩间土方开挖回填等是影响项目工期的重要因素；基坑支护、降水施工方案、基坑边坡监测方案、垂直运输机械施工方案、大体积混凝土施工方案、预应力钢筋专项施工方案、超高模板安全专项施工方案、外架安全专项施工方案、地下室及屋面防水施工方案、冬季雨季施工方案等。
2合同管理
2.1招标管理
招标管理首先要明确招标的目的，是储备优秀的供应商或合作单位为项目顺利进行提供保证，招标单位的确定一般围绕四个维度进行，有足够人员、机械能保证现场进度、有专业的技术水平能保证工程质量、有充足的资源、关系及配合度、成本控制有竞争优势。招标前应进行施工界面划分，认真考查施工单位实力和业绩，根据工程建筑面积，包含的分部、分项工程内容，施工先后顺序，要求工期等筛选供应商名录、现场考查、招标定标等确定招标计划流程，包括商务标和技术标等，会同设计方、成本方、施工方等共同确定。建设工程施工合同包括合同通用部分和专用部分，合同文件相互理解、相互说明，解释合同文件以合同协议书优先，剩余优先顺序依次为中标通知书、投标文件、专用合同条款、通用条款、图纸等，同一类内容以最新签署为准。签订施工合同，根据现场实际情况约定进场时间、工期要求履约情况考查，考虑到索赔，变更，材料价格变化，质量保修等因素。
2.2付款管理
编制合理资金计划，按照既定工程节点，如地基与基础完成、出正负零节点、封顶节点等等支付相应工程款，保证施工单位、进度款、结算、尾款，资金支付，按照不同分项工程保质期，合理留置质保金，待保质期过后返还；付款过程应严格现场监管，确保申请进度款时已满足现场进度要求，严格按施工范围和图纸要求，不存在漏项或工程质量不合格情况。对于施工过程中发生的由于不确定因素导致的范围扩大、工程量增加、材料价格波动等情况，做好现场签证管理，有时效性，针对签订合同形式，如固定总价合同、固定单价工程量清单计价等方式是否做出调整，在付款时相应核减和增补。
3资料管理
3.1施工资料管理
施工资料包括建设工程施工许可证、前期政府机关监督报建资料，以及验桩验槽、隐蔽验收、主体结构验收，人防、消防、节能等专项验收资料。施工过程中做好实际时间记录，从前期取证、开工到竣工交付业主使用，记录相关重要节点、照片，分析过程中的优势及问题，为类似项目做参考。监理资料以监理日志及监理通知单为主，是监理工程师实施监理活动的原始记录，是处理现场索赔、变更、分析工程进度质量及结算的重要资料，监理日志应避免内容不完整不准确、格式不规范、记录时间不及时等情况。
3.2竣工验收资料管理
消防、竣工、档案移交等，包括建设工程质量监督报告、验收报告、规划、环保、人防、节能等政府部门出具的认可文件或准许使用文件。
4结语
本文将理论知识及工程经验相结合，阐述了住宅建筑工程管理中图纸管理、合同管理、资料管理三大方面管理的要点，结合现场进度管理和质量管理，为建筑工程中遇到合同履行问题、图纸问题以及资料信息不对称等问题起到预防作用。
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作者:吕丹丹 单位:山西旅游职业学院经济管理系
