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1旧工业建筑居住型改造的发展历程
随着人们需求的多样化和技术发展，旧工业建筑居住型更新利用形式逐步走向多样化，出现了以租赁式为主的公寓住宅。此类居住空间利用工业建筑大空间的特点，以模数化的构成方式均匀地在多层空间中植入居住单元，空间简洁、结构设施经济，目标消费群体定位为普通收入民众，具体的空间与功能设计根据不同使用对象的空间要求而变化。但总体具有平面布局简单、开间小、面积小等特点。目前，我国在这方面的工作也逐渐起步，在一些大城市如上海、南京等都出现了工业建筑改造为公寓住宅的实践，例如作为沪东造船厂为青年技工提供的廉租公寓，浦东金桥的“金金公寓”将约2万m2闲置厂房改建成“灰领公寓”，以较小的成本解决了员工的居住难题。
2工业建筑居住型改造的内部空间匹配度
由于多层厂房的空间尺度、开间进深、柱网跨度以及层高等固有因素与公寓式改造目标比较接近，因此，在旧工业建筑居住型更新实践中，多层厂房的改建占了较大比例。对多层工业厂房的改造中一般不需要增设楼板，主要工作集中在对建筑内部的功能分区、平面分隔以及防火与交通的重新设计上，有效降低了土建成本，具有很高的可操作性。
2.1工业建筑柱网尺度与户型平面设计
工业厂房平面一般具有规整的柱网，在跨度和进深尺度上遵循一定的模数制度，比如进深跨度一般为6.0m，而开间跨度一般为6.0，6.6m和7.2m。同时，为了采光、通风的方便，进深一般为两跨或是三跨式柱网，而横向一般比较长，以适应厂房功能的特点，满足工艺流程的需要。GB50096—2003《住宅建筑设计规范》对住宅各空间的最小使用面积都有明确规定:起居室的面宽控制在3m左右，卧室的面宽控制在2.9m左右。租赁式公寓住宅主要使用对象受经济条件的限制，套型内使用面积较小，一般可以采用下限值作为设计参考依据。而工业建筑6m左右的开间正好对应于现在紧凑型住宅的设计标准，规则的柱网有利于模数化的居住单元的分布与组合。
2.2工业建筑层高与居住空间设计
多层厂房由于生产工艺的要求空间高大的占多数，常采用的层高有3.9，4.2，4.5，4.8，5.1m等几种。而公寓居住单元的层高按GB52096—2003要求，居住空间层高不应低于2.8m，交通空间的净高不低于2.2m。这样既可以留出足够的空间进行设施设备改造，安排消防和给排水系统，也可以很好地利用多余的净空进行多样化布局。一般来说，当改造的建筑层高为3m左右时，可以利用走道空间增加贮藏空间;当层高达到3.6m时，可以通过抬高就寝空间增加学习、储藏的功能;当层高大于4.2m时，可以利用夹层空间做到客卧分离;当层高不小于5m时，可以考虑采用复式和普通平层相结合的方式，既满足不同使用者的要求，也可以最大限度利用建筑空间，增加住宅室内空间的丰富性。对层高的充分利用也是在更新中将经济效益最大化的有效手段。
3多层工业厂房公寓型空间更新的要点分析
多数由旧建筑改造而成的居住空间以租赁为主，居住者存在流动性大的特点。因此，建筑设计应该适应居住者的不断变化，在其改造设计时应采取尽可能多的灵活策略，从而在建筑的全生命周期适应不同住户的需求。
3.1选取经济及破坏最小的平面布局方式
公寓式住宅一般户型以标准化设计为主，以经济有效利用空间为准则，房间规整，分类较少，在进行空间分隔时可以根据原有的柱网确定开间尺寸。增加的分隔墙应尽量依附梁柱，以保持居住单元内部空间相对完整。垂直交通的位置和数量可以根据平面形式和消防要求分散或者集中布置，但要注意不超过GB50096—2003中居住单元至安全出口最大疏散距离。楼梯间最好能有直接的天然采光。如果建筑的进深不大，外廊式加设的楼梯布置可以减少楼板的开洞。如果要安装电梯应尽量利用原有的货运电梯的井道以减小对建筑的破坏。在建筑进深较大的情况下，户型的分割必然造成平面一部分中间的房间无法靠着建筑的外墙，改建时可通过增设天井以解决采光和通风。
3.2模块化与灵活可变的空间组合方式
作为城市中的过渡性住宅，租赁型公寓大多以小面积户型为主，而最受欢迎的就是一室户的套型。这种户型主要是针对单身青年或情侣，室内空间主要解决日常生活起居，单一空间内融合了多种功能，生活设施的布局的方式和酒店式公寓比较接近。因此，在公寓式住宅改造过程中，往往依托建筑原有的柱网形成小型居住单元模块，同时考虑模块合并和重组的可能性，以适应不同类型住户的需求。这种灵活可变的单元空间可以设置在每个楼层的端部单元或者集中在公寓的顶层。
3.3可靠易行的设备改造方式
工业建筑的层高往往在3.9～6m之间，为管线的改造架设预留了足够的空间，为居住型建筑再利用管道布置提供了灵活的设计余地。但是在具体改造中仍要注意竖向设备管线穿越现有楼板时的一些问题。很多旧工业建筑的楼板是预制板，预制板上通常在设计时预留管线孔洞，现场打洞会有安全和尺寸的限制。住宅的排水系统中，因为污水排水管管径较大且数量多，打洞时有可能会影响结构安全。采用同层排水的方式可以较好地解决这个问题，一则可以减少楼板开洞数量，且可以有效地降低噪音。这种排水方式可以在原来楼地坪以上设置垫层，将污水排至垫层中的水平管道内，再通过共同的立管统一排放。另外，还可以进行局部降板处理，或者在各层顶部设置技术夹层，利用楼面的承重结构设置吊顶，在吊顶空间内部布置管线和通风系统，也是常用的一种方式。
3.4经济适用的围护结构改造方式
平面功能的变化必定带来外墙的改造工程。虽然居住单元的划分基本是遵循原有柱网结构的，但是在开窗的大小与形式上必定与原建筑有所不同，需要进行填充、修补或者重新开洞。此外，根据JGJ26—2010《严寒和寒冷建筑节能设计标准》要求，旧工业建筑再利用为居住建筑时，亦需要按规定对其进行节能改造。旧工业建筑的外围护结构一般分为承重的砖墙，不承重的砌块墙和板材墙。总之，我国多数地区的建筑外墙节能改造中都适宜采用增设外墙和屋面的保温层、更换节能门窗等做法，外部粉饰多以涂料为主，这样能在增加保温层的同时减小对基层墙体的影响。有些建筑采用建造双层墙体的做法，既保留了原来建筑的印记，又达到了保温节能的效果，且使建筑的立面丰富起来。公寓式内部改造过程中会增加多道分户墙，为了减轻楼板的荷载，减少对结构的影响，往往使用石膏板、纤维板、胶合板等轻质隔墙代替砌体结构。但常用隔墙材料由于质量密度太小导致其隔声性能较差(往往只有30dB左右)，影响居住质量。因此，安装隔墙面板时可以先安装隔墙的一面，在轻钢龙骨缝隙内布置客房电路的管线并填充隔音棉，以增强轻质隔墙的隔音效果。或者分户墙采用隔声效果较好的密实砖砌墙体，而套型内的内隔墙则采用轻质材料，从而将建筑后期附加荷载减至最低。
4旧工业建筑公寓型改造中工业化生产的可能性
住宅的工业式生产是住宅产业现代化的重要标志，发展住宅工业化关系到全社会住宅产业乃至建筑行业的生产方式改变的问题。工业化的建造体系目前在我国推进的速度并不快，但是我国在保障性住房建设中的取得了较大的突破，并有望出台一整套住宅工业化标准体系。一批大企业例如万科、远大等都在研发住宅工业化，万科集团在2007年就开始构建住宅产业链、搭建住宅产业化平台、试点与推广产业化住宅项目。
4.1预制构件生产逐步成熟
由于旧工业建筑改造的公寓式住宅具有户型设计模数化的特点，易于标准化和工业化的生产和装配。通过计算拆分，可以定制内部空间分隔体系，比如可以采用预制轻质内隔墙等工业化技术和钢模的施工工艺。在当前国家重视住宅工业化的形势下，在工业建筑改造中推行工业化的生产和装配方式，借助住宅工业标准化模块化的设计，实现通用化住宅部品的供应，主要构件如轻钢龙骨、横梁、内墙板、楼板、屋面板及门框、窗框等构配件均可以工厂预制现场安装，既减少了材料的损耗，又降低了施工能耗，降低施工噪音、扬尘对环境的影响，有效改善传统的以现场湿作业为主的住宅建设方式，进一步促进我国住宅建筑工业化的发展和住宅产业现代化目标的实现。
4.2建筑室内一体化设计建造趋势
建筑室内一体化设计建造是减少资源浪费、保证建筑整体性、减少二次装修带来结构安全隐患的有效方法，内装工业化也是现在阶段住宅工业化中很受关注的一方面。整体厨房、整体卫浴、设备、管线一体化设计、标准化设计都已经不是新鲜事物。以整体卫浴设计安装为例，整个卫生间是一个独立结构，其模压底盘是整体的，防火防漏，且可以现场装配，这种方式在日本得到大量应用。使用后的良好反馈说明这一方式可以有效地解决卫生间渗漏、噪音等老问题，且易于清洁。在工业建筑改造施工过程中可以结合同层排水的需要，整体卫浴安装时可以采用架空地板的做法，水、暖、电、气等多种管道均敷设在架空地板内的空间，排气通风管布置在局部吊顶内。这样做兼具施工简便、检修方便、隔声效果好等多种优势。在当前国家重视住宅工业化的形势下，旧工业建筑居住型改造中采用工业化生产，可以借助工业化生产提高效率、降低成本，另一方面也能进一步推动工业化生产的发展，尽快形成配套体系，提高住宅产业化发展。
5结语
旧工业建筑公寓型改造是一个复杂而系统的工程，设计建设中一方面要注意空间的舒适度和投资与回报的最优化，考虑在保留一定特色的基础上进行增建或拆除，在改造过程中尽量利用原有建筑的特点进行设计。另一方面，如果在改造过程中应用标准化、工业化生产等新的技术手段，将取得较好的经济效益。对于租赁式公寓住宅而言，相对于其他房地产项目的较长的运营周期，其前期一次性投入成本降低，进入市场的时间也相应缩短，这种较少的投资量和较短的投资周期就意味着回报率的提高，也能避免因施工时间过长而错过进入市场的最佳时机，并能迅速取得收益，在倡导节约型社会与经济发展的今天，是值得在理论和实践上进一步深入研究的。
作者：张希晨 刘林 单位：江南大学设计学院