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摘要：现阶段，房地产行业在飞速发展的同时也面临着不少挑战，其中，不动产权引发的经济纠纷已经威胁到房地产经济的发展。因此，不动产登记制度顺势得到推行。这一制度的规范化推进意义重大，人民的房屋产权等不动产权得到了有效保障，极大程度上明确了不动产的归属问题，有利于发生产权纠纷时法院依法做出判决，切实维护人民切身利益。唯此，才利于房地产经济的发展。本文论述房地产经济与不动产登记的关系，细数其影响房地产经济的方方面面，分析存在的问题并为后续发展提出建议，以供参考。
关键词：不动产登记；房地产经济；影响；发展策略
一、前言
随着社会经济迅猛发展、城市化进程飞跃式推进，人民对美好生活的需求日益提高。房地产行业能够为人民幸福生活提供基础保障，已经领先诸多行业成为社会主义现代化建设的龙头老大。这既是机遇，更是挑战。房屋买卖工程中，不动产权导致的经济纠纷屡见不鲜，让人焦头烂额，再加上难以做出公平公正的判决以同时保障双方利益，更会严重打击人民对房地产交易的积极性，不利于房地产经济发展。《不动产登记暂行条例》在很大程度上保证了人民不动产权神圣不受侵犯，有利于促使人民信任房地产行业，将资产投入其中，推动房地产经济迈向更高的台阶。
二、不动产登记与房地产经济概述
（一）不动产登记制度
我国将符合自然性质或法律规定的，具有不可移动特性的财产称为不动产。不动产包括实物以及依托于实物的合法权益。不动产登记特指将不动产得失、变更情况依法记录的过程，记录载体有着严格规范，并交由专职机关掌管，特定情况下予以公示。登记机关具有对合法申请进行审查记载的义务。不动产权登记由申请人和登记机关共同完成，且必须在现行法律法规约束下进行，产生的文件具备法律效力。图1为不动产登记流程：图1不动产登记流程《物权法》中，除特殊规定外的不动产需经依法登记，产权才具备法律效力。可以说，我国不动产登记制度的框架来自《物权法》。现行的不动产登记制度只是暂行规章，利于人们明晰不动产登记的程序流程及其重要作用。但在实践中，不动产登记程序冗杂，为监管审查带来极大不便，可见其仍需不断精简完善。
（二）房地产经济
房地产经济是多种经济活动的总称，包括建筑生产、房屋买卖等过程及其产生的经济效益。房地产经济依赖于现行经济运行机制及制度条件。目前我国坚持以市场经济为基础，辅以国家宏观调控，以期实现共同富裕的道路。因此，房地产经济呈现以公有制为基础，其他多种所有制并存的现状。房地产经济同样以公共制和集体所有制为基础，具体包括[1]：全民所有制、集体所有制、个体所有制、合作所有制、混合所有制等。复杂的组成成分不利于监管，通过微观运作、中观区域统合和宏观经济调控协同机制，在一定程度上能够保证监管质量。
（三）不动产登记与房地产经济的关系
不动产登记制度的出台不仅仅是为了确定不动产权的归属，更是为了房地产经济能够紧紧跟随市场经济的发展步伐。作为物权制度的一种，不动产登记能保障人民不动产相关权益，同时作为征收税收的直接证据，而并非用于降低房价。不动产登记并不直接联系到人民所拥有的不动产量化。就市场经济而言，供求关系才是价格的直接影响因素，其余都是间接影响因素。事实上，不动产登记使用过保障权益来刺激消费，通过供求关系的变动影响房地产经济。对于房地产经济而言，不动产登记制度主要起到以下作用：首先是使权益合法化，保护个人财产安全。其次能促进房地产市场运行规范化和合法化。政府宏观调控工作需要相应的数据支持。依法进行不动产登记，是规范开展税收工作的基础，有助于提高国家监管水平，维持良好的市场秩序。同时，不动产产权登记可以提高房地产资源利用效率，为房地产行业资金顺利运转提供有效保障。
三、不动产登记对房地产经济的积极影响
（一）对房价的影响
实际上，不动产登记制度难以对房价起决定性影响。房价高低直接决定了人民的购房积极性。房价在一定程度上反映了房地产经济的市场价值，也反映了不动产登记制度的完善程度。人口聚集、人民基本收入、人口聚居、气候条件乃至地理文化等都是影响房地产行业供需关系的因素[2]，其中比较关键的因素是税收水平。不动产登记能够作为数据支撑，便于进行税务征收，税收科学合理能刺激人民的购买欲，同时能够维护房地产市场秩序，继而促进房价下压。不动产登记制度能够更好、更有效地协调市场秩序，规范市场，在较短的时间内实现全面征收。
（二）对二手房的影响
不动产登记最主要的功能是明晰产权，将产权数据纳入国家可行宏观调控范围内。目前来说，不动产登记制度大幅度降低了申请和审批流程的烦琐程度，信息统筹管理切实有序。多数购房者购房用于自居，不会进行大规模房地产投资，也无所谓于新房或二手房，出于经济压力的考量，会选择购买二手房屋，从而增加了二对手房市场的需求。对少数投资者而言，不动产登记带来的最直接影响就是资产公开透明化，所需缴纳的税收提高会引发大规模抛售现象，增加的市场供应量刚好能够用来满足普通购房者的需求，利于控制二手房市场价格在大众能够接受的合理范围内[3]。
（三）利于规范市场管理
结合对市场的调研数据，其还具有规范产权管理的功能，能够明晰产权，并落实产权监管政策于国家宏观调控管理中。市场范围内，完善的不动产信息登记能够综合展示房屋来源，减少虚假信息的出现，便于客户迅速获取想要的信息。监管层面上，人民个人不动产的登记与全面展示，有利于相关部门在实际工作中统一协调,提高信息的整体流通效率，帮助房地产各部门进行统一协调和系统全面的管理，也有助于打造房地产信息化和网络化管理平台。在具体工作流程方面，注册系统的改进不仅可以使审批系统高效工作，而且可以使每个申请程序更加简化。此外，遇到大批量房地产抛售情况时，房地产市场的稳定性必然会受影响。在此情形下，更凸显出不动产登记制度规范市场管理的作用。
（四）对房屋买卖中介的影响
房地产行业属于暴利行业，大量房地产经纪人在早期如潮水般涌入，导致房地产市场波动巨大[4]。部分房地产中介机构交易渠道不够正规，且通常缺乏法律意识，无法合理合法地为客户提供房地产信息并收取相应的交易和租赁服务费用，这对整个行业的规范化发展十分不利。我国通过推行不动产登记制度，以达到规范房地产行业的目的，有效保护人民合法权益。不动产登记制度可以改善房地产交易如无头苍蝇的现状，能够作为房地产中介销售和租赁的责任追查参考。不动产登记制度能够有效地规范不动产的销售和租赁，将各机构和地区的不动产交易进行汇总，形成统一的信息管理和登记平台。通过统一管理房地产交易、登记、审批等各种流程，免去传统低效的申请、审批等环节，使房屋交易中介工作变得格外简单快捷，实现信息化、网络化发展。当然这在一定程度上会影响中介的经济利益，但可以起到有效的引导作用，实现房屋买卖中介行业的持续健康规范发展。
（五）对整体房地产经济的影响
总的来说，不动产登记制度出台后不会引发整体房地产经济明显的模式变动，影响固然存在但是不大。短时间内，消费者的购房热情可能会有稍许的降低，但这种影响只是暂时的，时长预计在全面实施后的三年时间内。三年后，房地产市场将进入明显的效益恢复阶段，并朝着良好的方向发展。对于国家而言，引入相关制度是为了房地产市场的长期发展。因此，不动产登记制度在监管房地产经济状况方面具有不可替代的作用。在信息全球化时代，不动产登记系统能够有效地收集、整理和管理不动产登记信息，避免房地产交易中出现问题，有利于房地产相关企业实力的提升，并能有效地完成房地产税的征收，从而为房地产业提供良好稳定的市场环境[5]。不动产登记系统是基于计算机技术的，它还可以发挥互联网的作用，完善个人房地产信息系统，有利于购房信息的存储和管理，这也为房地产市场研究提供了详细的数据。它有利于房地产市场的长期规划和房地产资源的分类，可以有效地解决我国的住房问题。随着落实和完善不动产登记制度，房地产市场将迎来春天。
四、不动产登记对房地产经济的消极影响及应对措施
基于我国实施现状，不动产登记在实际工作中的作用尚未真正发挥出来，因此，不动产登记相关的制度建设和法律法规建设仍需改进和完善。尽管现行的不动产登记已经可以覆盖房地产市场上绝大多数企业，但监管盲区依旧存在，且不动产登记在实行过程中难免存在不利因素。房地产市场交易规模庞大，我国作为一党执政的社会主义国家，只有从政府角度出发，通过法律法规的行政制度构建全面监管网络，才能全面消除这些因素给房地产经济带来的不利影响。具体措施有：深入探讨和研究现行不动产制度，推进不动产登记全面覆盖推广。加强国家层面的宏观调控，积极探寻有效解决产权纠纷问题的举措，更好地保护人民权益，进而对房地产经济整体起保护作用。
五、不动产登记影响下的房地产经济发展策略
（一）完善不动产登记制度，充分发挥制度的价值
目前，我国实行的不动产登记制度，其核心是土地与建筑登记。政府部门应整合不动产登记的责任，完善不动产登记局和不动产登记中心的建设，从组织层面为房地产统一登记打下良好的基础。各相关部门要加强协作配合，移交电子、纸质档案，确保各部门产权不存在遗漏，清理各部门产权重复登记。不同产权边界重叠的，根据自然资源部提供的地籍信息确定产权边界，统一比例尺，防止误差[6]。
（二）完善房地产经营的核心
房地产开发商需要通过获取土地所有权来进行房地产建筑工程的设计与建造。在不动产登记制度的影响下，不动产权完全由所有人所有。在这种模式下，购买者不再购买简单的生活空间，而是一个集舒适性、创造力与使用功能于一体的家园式建筑，以期提高生活品质和居住幸福感[7]。开发商需要格外关注消费者的整体理念和需求，引导客户有效提升生活观念，调整运营核心，对客户未来的生活环境做出良好的改变，从而在市场上树立具有竞争力的品牌形象。
（三）精简市场交易行政管理，加强宏观调控
我国以公有制为基础，土地多为集体所有，这决定了土地交易过程必须受政府监管制约，一定程度上会影响土地市场活力，这就对相关政府部门提出了更高的要求。在推行不动产登记制度的过程中，应注意权力实质可行范围，越界必须追责。同时需要政府做出一些改变，例如，可以通过公证处签订合同[8]，引入保险制度，从而实现权力与风险的分散。
（四）创建和完善网络信息共享平台
不动产登记制度可以很好地限制不动产交易。房地产交易过程中需要信息共享，以便双方能够有效判断交易。通过不断完善房地产信息查询平台，实现数据与数据的集成，利用信息技术建立安全稳定的不动产登记数据平台，必要时可快速查询，并通过大数据对房地产未来发展做出相应分析。与相关部门进行相应的交流与沟通，相互学习、合作，实现信息共享，及时发布和更新不动产登记信息，并对信息进行有效管理。随着信息时代的飞速发展，为了实现信息的交流与共享，必须建立不动产登记管理平台。当相关部门利用信息管理平台进行相应的信息交流和沟通时，平台的信息储备将不断完善，房地产资源也能达到共享的目的。
六、结语
经济社会的快速发展给人民日常生活带来了翻天覆地的变化。针对新时代独具特色的生产活动，传统体系制度下的管理模式已经不再适用。早期的不动产登记制度，常常出现功能重叠、重复登记、多头管理等问题，给后续监管带来极大不便。而房地产经济受不动产登记制影响大，如会影响房价和二手房交易等。为了更好地发挥不动产登记制度的作用，需要创新不动产登记工作，合理调整不动产经营核心，不断完善相应的登记制度，避免政府过多干预和影响房地产交易，从而促进房地产经济更好地发展。
作者：李波 单位：山东省滨州市不动产交易登记中心
