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摘要：在房地产开发企业不断发展的过程中，土地增值税是一项相对较大的支出，这无疑会给房地产开发企业带来较大的发展负担，也制约了房地产开发企业的持续、健康发展。因此，房地产开发企业应积极开展纳税筹划工作，以有效减轻自身的税收压力。
关键词：房地产开发企业；土地增值税；纳税筹划
在新形势下，经济社会的不断发展中，房地产行业也迎来了自身发展的红利期，但是在房地产开发企业的成本中土地增值税占到了很大的一部分，由于当前税务制度的改革工作，企业的税务压力不断增大。为了实现长期有效的发展，在此过程中面临着很大的税收工作压力，这是房地产市场健康、稳定发展的关键影响因素之一，并且这部分税务压力很有可能进一步转移到消费者手中，这是经济社会稳定发展的制约因素，房价上涨也就造成了房地产泡沫经济，后续的稳定性也会受到严重的影响。因此，土地增值税的相关税务筹划工作就显得十分重要，高效的税务筹划工作将大大减轻企业的发展压力，提升资金链稳定性，提升发展活力。
一、房地产开发企业土地增值税纳税筹划概述
土地增值税主要指的是针对土地利用之后的增值部分征收的税种，征收的范围包含了土地使用权和地上建筑物的建设等，在当前经济社会的发展中和医疗、卫生、国防建设等多方面都发挥了关键性的作用，税收是其主要的来源支撑。在快速发展的新时期，我国的社会主义市场经济发展完善程度不断提升，已经不再用行政手段进行经济发展的干预工作，而是利用市场调节的积极作用做好经济社会的稳定发展工作。税收杠杆的工作十分关键，也在经济发展与调节中是关键性手段。在税收经济调节中要从宏观角度进行经济政策的影响，将生产成本控制和产业优化与结构调整工作落实到位，促进良性循环与发展。在房地产企业的发展中，宏观经济政策的影响下，各种成本压力不断增大，因此，进行房地产企业土地增值税政策筹划十分关键，将大大节约纳税成本，提升工作的有效性。［1］
（一）土地增值税及纳税筹划
土地增值税是由纳税人转让不动产过程中产生的增值额进行纳税的税种，在税务核算中关键性的问题是不动产的有偿转让工作。在此过程中税务筹划的方式十分多样，经常采用的包含了收入分散、适当的利息扣除、增加扣除项目金额等。在合同内容中分开规划与利用，保证在总价不变的前提下提升物业成本，根据城市政策进行合理纳税。将销售毛坯房与出售家用电器、家具及装修工程分开订立，从而只对销售毛坯房或车位销售等业务，因此，土增税只对销售毛坯房征收；利息扣除，关于土地增值税的贷款利息扣除，关于土地利息扣除的问题贷款利息扣除（土地出让金+开发成本）在5%内扣除，凡不符合规定的贷款利息（土地出让金+开发成本）扣除在此项业务中，只需扣除销售毛坯房和销售家用电器、家具及装修工程的利息，可按土地出让金+开发成本等。在增加扣减项目金额时，首先需要确定扣减项目不是虚开发票，而是指开发商在小区内增加公共配套设施，也就加大了绿地、植物、园林等方面的投资工作，使得土地增值税进行合理的清算，赢得一部分时间。在当前本地区如果已经出现了亏损的现象，可以申请补缴或者进行延期清算的工作，主动进行各项工作。
（二）房地产开发企业土地增值税必要性纳税筹划
缺乏有效的土地增值税规划工作，其支出就会相对较大。应开展必要而关键的税收筹划工作，以进一步增强房地产开发企业的发展活力，有效降低其赋税压力。可能会涉及多项费用，甚至可能需要垫资拆迁等工作。在众多的项目支出中，土地增值税支出相对较大。对房地产开发企业来说，当他们面对较大的支出压力时，这是长期发展的重要阻碍之一，也将利润值大大缩减。因此，纳税筹划工作是十分关键的，这是保证企业盈利和经济效益的重要途径，获得更大的行业发展的空间。在房地产行业健康有序发展的同时，还可以通过科学、有效的纳税筹划工作提升开发企业的综合竞争实力，也是实现了市场的良性循环与发展。［2］
二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划风险分析
（一）对税务筹划认识不明确
房地产企业实际生产运营期间，部分企业没有土地增值税税务筹划的意识，没有认真了解和熟知税收筹划的真正目的。对于造成此类现象问题产生的原因是由多方因素构成的。一是从税收筹划的引入时间入手，税收筹划的理论知识在国内存在的时间是有效的，在此期间国内房地产企业真正使用税收筹划的企业少之又少，大多数使用税收筹划的企业为外场投资，亦或是大型的国有企业；二是针对房地产企业来讲，想要落实税务筹划工作，要保证资源的有效投入，例如，人力、物力等都需要进行控制，它们是作为筹划成本出现的，会使企业的经营成本发生变化，呈现递增的趋势。因此，房地产企业对于土地增值税税收筹划工作开展期间，未能正确有效进行学习，主动性差，不能形成较为系统的税务筹划管理意识。
（二）税务筹划机构与人员缺乏，专业能力有待提升
税务筹划与企业运行的各个方面都存在着密切的关联，对于土地增值税税务筹划来说要求人才具备专业化、综合化的能力，要涉及多方专业知识储备，如法律、金融、财务等等知识，在具备专业化知识的同时，需要紧跟时代步伐，确保与社会发展一脉相连，学习新技术，提高新思路，切实提高税务筹划工作的落实度，达到信息共享的目的。就现在房地产企业行业运行水平来说，税务筹划工作进行开展时，缺乏专业的税务筹划机构或筹划的相关工作人员，此岗位多由财务工作人员担任。房地产企业内部，人才流动性强，财务人员的综合素质和业务能力也有所差异，进行税务筹划阶段，极有可能由于财务能力情况，无能有效掌握国家的财政、税收政策，土地增值税税务筹划的方案不够有效，不能切实展现税务筹划在房地产企业中的关键作用，一定范围内提升了企业的财务风险。［3］
（三）税务筹划思路模糊
税务筹划思路不清晰是造成这一业务风险的又一个重要因素。这是因为，在进行这一税种的纳税筹划，无论在收入方面还是在成本费用方面都有很强的可操作性。税务筹划必须从"业务操作流程"开始做前瞻策划，而不是单纯地从"财务加工环节"做起诸葛亮。然而，相关人员在具体操作过程中，由于其思路不清，介入时延时过长，给税务筹划增加了一定的难度。
（四）风险抵御能力有待提升
土地增值税税务筹划活动具备预先性，在开展过程中需要结合现存的税收政策，税收证词具备时效性、不稳定的特点，附加税务筹划抵御风险的能力有限，开展活动期间，会存在突发性的因素，对房地产企业税务筹划工作带来一定的挑战，企业损失也将无法定损。如：现存的税收政策内，一些规定不清晰、模糊的区域被明确修正后，或者税收政策内规定的内容被调整后，税务活动进行开展过程中没有筹划的条件，筹划的权利向义务倾斜，对企业的健康运行来说是极为不利的。部分房地产企业，负责税务筹划工作队员的整体素质存在一定差异性，面对突发状况时不能及时应对和妥善处理，附加企业内部因素对税收筹划工作进行影响，会造成企业实际抵御风险的能力和系数不佳，不利于税务筹划工作的有效开展。
三、房地产开发企业土地增值税筹划风险防范对策
（一）提升税筹意识
房地产企业税收筹划管理工作层面来讲，企业需要明确税收筹划意识，利用税收筹划的各类优惠，选取最为适宜的符合企业发展的税收筹划条款。企业明确税收筹划观点意识等问题，需要有效落实土地增值税税收筹划制度，确保精细化执行税收筹划管理工作，确保税收基础和税额符合要求。结合现状发展情况来说，房地产企业想要谋求快速发展，需要重视土地增值税税收筹划工作。最大限度内控制税务成本，确保为房地产企业创造超额效益。
（二）培养税筹人才
房地产企业税收筹划工作来讲，首先，落实土地增值税税收筹划工作管理。也就是进行税收筹划管理，希望借助科学有效的手段完成税收筹划管理。因此，企业在发展阶段，引进具备税收筹划的专业人才，聘用专业的能够控制土地增值税税收筹划的工作成员；其次，培训房地产企业内部财务管理人员，对税务筹划管理能力进行提升。把企业税收筹划管理工作人员，重点完善税收筹划工作，确保有效应对建筑行业可能发生的各类情况，从企业经济发展状况入手，开展企业税收筹划工作的正常运行。土地增值税税收筹划管理工作人员，需要衡量企业的综合收益，最大程度上减少企业的税务负担。尽可能拓展国家税务优待政策。房地产企业具体税收筹划工作期间，税收筹划工作人员需要根据具体情况，制定符合要求的税收筹划，分析税收数据，对税务税务工作进行解决。房地产企业税收筹划人才能力能从下述方面进行培育：培节约意识，房地产企业具体经营期间，培养税收筹划专业人才素养，拒绝铺张浪费的情况发展，推崇节税光荣意识，把企业节税工作落在实处。［4］
（三）强化风险意识
对房地产企业来讲，组件和筹划税收筹划工作人员是一把双刃剑。对税收筹划的过程中需要重点考虑税收过程中可能存在的风险，权衡利弊得出结论，确定最终的税收筹划方案，确保在风险面前，工作人员能明确土地增值税税收的重要性，从而保证企业能够得到健康有效的发展。
（四）结合企业自身情况梳理税收筹划思路
土地增值税税务筹划工作的核心目的在于降低税收成本，在其风险防范与控制的过程中这是十分关键的工作之一，需要根据自身的实际情况进行有效的控制工作，从多方面综合分析和进行有效多的控制，保证税务筹划工作的稳定性、持续性和可操作性。在具体的工作过程中，需要深入了解和有效分析项目发展的实际情况，将收入、成本、利息等多方面工作落实到位，不能仅仅采取单一方法进行控制，而是需要进行多部门统筹联动和全方位的策划工作，使得其在合理合法的基础上开展事前计划、事中控制、事后分析的有效工作，理清工作思路，降低纳税风险。
四、结语
房地产企业的长期生产经营，土地增值税纳税筹划是必不可少的工作，也是满足了不同阶段的工作需求，有效提升了企业实力，促进了行业发展。
参考文献
［1］陈慧芳.海南房地产土地增值税政策探究［J］.纳税，2021（23）.
［2］王妙娟.新时期房地产企业土地增值税的税收筹划及清算技巧［J］.纳税，2021（23）.
［3］郭英杰.房企土地增值税筹划与风险管控［J］.城市开发，2021（14）.
［4］李行.房地产项目土地增值税清算纳税筹划及风险探讨［J］.纳税，2021（19）.
作者：丁志明 单位：日照兴业房地产开发有限公司