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［摘要］报建工作是房地产开发企业在经营建设工程项目时的重要环节。房地产项目的报建工作涉及多个环节，每个工作环节都需要上报繁杂的材料，经历严格的审核流程;任何细微的变动都可能延长项目建设周期，提高项目建设成本。基于此，对于房地产开发企业前期报建管理的分析有着重要意义。文章将对房地产开发企业前期报建管理现状进行分析，研究房地产开发企业前期报建工作，探究加强房地产开发企业前期报建管理的有效策略。
［关键词］报建工作;房地产;政府职能部门
1房地产开发企业前期报建管理现状
从整体角度分析，房地产企业住宅项目的前期报建工作主要就是房地产企业向设计单位进行委托，深入探究工程项目的整体规划和建筑方案，并将相应计划上交给各地区行政建设主管单位，由各地区行政建设主管单位开展审批工作，上述流程即是项目的前期报建;报建设计档案向上级部门提交且经过当地有关单位的审核批准后，房地产企业可以着手制订技术性文件及详细的施工计划，并将相应的施工文件再次交由当地相关建设主管行政单位进行审核。通常情况下，为增强住宅项目报建管理效率，房地产开发企业通常会采取以下措施:其一，增强对企业各部门员工的培训力度，提升报建工作人员的管理水准和业务水准。其二，在工程项目报建工作进程中，依照工程项目的进度与实际状况，对报建工作计划与工程项目的建设技术文件进行编制，便于在后续施工阶段能够依照有关记录督促工程项目的施工进度。其三，在房地产企业的运营管理进程中，需要与当地建设主管行政单位建立良好的沟通交流关系，尤其是与单位中负责工程审批的有关部门，应时常保持密切联络，积极主动地参与当地行政建设主管单位的有关活动;在后续工程项目审批进程中，尽可能地在规则允许的前提下快速完成审批工作;此外，各大房地产企业还应在报建工作进程中，保证资料填写的精确性，提升工程项目申报材料的通过率，尤其是一次性过关率。房地产企业有关部门应携带完备的工程项目资料，协助当地行政建设主管单位的审批部门进行预审批工作，确保准备的申报资料能够迅速通过预审批流程，在确保通过预审批后方可进入正式审批环节。为进一步提升工程项目申报的一次性过关率，房地产企业应密切注意当地行政建设主管单位审批部门的有关要求与相关细节，例如反复核对原件与复印件，标注原件与复印件的相同处并在材料的复印件上标明审批专供使用，必要时可在复印件上加盖企业公章。
2房地产开发企业前期报建工作
2.1立项。各地区房地产企业在进行报建前期管理工作时涉及的行政审批程序大体相同，但由于工程项目规模不同，在具体的工程步骤与程序方面也存在差异。各地方政府主管单位为提升工程项目的审批效率会持续调整、优化工程项目的报建工作流程，依照国务院有关规定对规模不同、投资形式不同的项目，将报批、立项程序分为备案制、核准制、审批制三种类型。政府有关单位主导开展的工程项目通常会通过国外贷款、各类型基础建设基金以及预算内投资获取资金。对于部分依靠政府单位注入资本金或直接投资的工程项目，当地行政管理单位会从投资决策角度审批工程项目的可行性报告以及项目建议书;除非遇到特殊情况，通常不会审批工程项目的开工报告。对于政府投资并主导的工程项目，需要重点审批项目概算开展与初步设计，确保政府有关部门投入的项目资金产生的经济效益与社会效益。企业主导进行投资的工程项目不隶属于限制类与重大建设项目，相关部门也不会对工程项目进行相关范围领域内的项目核准;企业只需向当地行政主管单位提交工程项目的申请报告。对于不在国家核准与禁止范围内，也不使用政府资金的工程项目，无论该项目规模多大，都需要使用备案制参与项目的核准与审批，工程项目的投资者需要向当地行政投资管理机关进行从属地备案。在一般情况下，相关地方管理单位会审查备案项目的合法性与合规性，在审批备案项目时主要会涉及以下内容:是否符合国家法律法规;是否符合相关产业政策要求;是否符合相关行业准入标准。
2.2报建内容与流程。报建内容主要涵盖商品房预售许可证、工程建筑施工许可证、工程建设规划许可证、规划建筑用地许可证、国土使用证等房产局产权证、预售许可证以及物业招标证;住建委的监督验收施工许可、规划报批;发展改革委项目备案;国土局土地证照以及土地的拍招挂。项目报建流程会因各地区工作流程不同出现差异，由于工程项目存在不同建设性质，在工程项目的步骤与操作流程方面也存在显著差别;但在整体方向上大体相似。房产工程项目报建工作通常分为以下三个阶段:产权销售阶段、施工建设监督管理阶段、前期报批阶段。其中报建工作前期报批阶段是指施工图设计文件与建筑节能文件的备案审查，包括防雷、人防、消防等审核设计;工程项目的建设规划许可证，包含建筑设计方案、建设设计条件、环境影响评价;用地建设规划许可证，包含规划总平图、红线、设计文件;项目备案;土地证。施工建设管理监督阶段包括对工程项目竣工备案验收、档案资料移交、工程建设规划审核、施工沿线与放线的管理监督，工程保险、劳务合同、备案合同、价格备案、质量监督备案、工程项目建筑招标、建筑报建备案等许可。产品销售阶段是指房产证、预售许可证，包含门牌、资金监管、预售合同、物业招投标、白蚁防治等。近些年，上海市政府为充分践行便民、利民原则，在市中心设置行政审批集中办理服务大厅，采取联合方式开展审批关联项目与报建管理工作，优化工程项目的报建流程［1］。
3加强房地产开发企业前期报建管理的有效策略
3.1紧跟政策风向。国内各级政府主管单位始终在完善并规范项目的报建制度，行政主管单位采取宏观政策对当地土地政策进行调控和调整。比如，2002年，各地区纷纷实行土地招挂拍制度;2014年，建筑工程建筑计算面积规范方法出台;2015年，不动产暂行登记条令出台。2018年，上海全力推进“一网通办”，旨在将面向企业和群众的全部服务事项整合为一网受理、一次办成。2018年9月，上海市的“一网通办”移动端试运行。2020年5月，国务院总理在2020年国务院工作报告中指出，推动更多服务事项“一网通办”，做到企业开办全程网上办理。各地区政府有关单位应对工程项目的行业秩序进行有效规范，对建筑工程前期报建管理制度进行完善;在宏观政策背景下，确保工程项目报建体系得到进一步规范与完善。报建体系能够有效规范和约束建筑工程业主的各项行为，规范并约束工程项目施工单位的相关行为;与此同时，报建制度体系的完善也确立了市场秩序;而多样化的报建对象也导致监管更为多元化。因此，各级地方政府行政建设主管单位应把握对市场主体监管的侧重点，确保自身的监督管理工作拥有明确的对象。此外，通过建立与完善报建制度，也对工作程序进行了进一步梳理，保障从业人员依照相关规定程序作业，有效确保市场秩序与建筑工程项目的质量。
3.2增强政府职能部门与企业的沟通联系。房地产企业主要与政府有关单位进行报建领域的沟通、联系。基于此，房地产企业需要积极主动地与消防、人防、发展改革委、房产局、国土局、住建委等当地政府的行政主管单位构建紧密联系，提高自身的工作质量与工作效率。在完善报建工作制度体系的同时，各级地方政府的行政主管单位应加强报建管理工作的培训力度，工程建设单位应积极主动地与当地职能单位构建良好、畅通的沟通渠道，及时获取工程报建领域的制度变动与政策导向，方便对工程项目报建工作进行调整并完善相关工作流程。与此同时，政府的各级管理监督部门应相互配合，加强交流合作，推动建筑工程报建工作的质量与效率［2］。
3.3梳理报建工作流程。报建工作的流程较为复杂烦琐，在进行报建工作期间穿插了各类办事程序。房地产企业在开展报建工作前，应充分依照工程项目所在区域的实际政策，对业务内容与报建工作流程进行系统性编制，统一构建各工作环节的时限、收费标准、资料清单;完善主管单位审核部门的各类信息，标注出报建工作流程的各项关系图表，并从中深入挖掘各类报建流程、资料的联系。与此同时，工作人员应以工程管理的标准与态度，将报建工作的关键性节点与非关键性节点逐一找出，并标注出工作的关键点、难点与重点，充分提升报建工作质量与效率。例如，报建工作的关键通常在于对五证的办理，工作人员应对工程项目的主线报建内容进行梳理，同时进行人防、消防、环保评估等报建流程的非关键性工作，进一步提升报建工作效率。
3.4增强报建业务水准。现阶段，各地区的房地产企业会建立统一的报建团队，并对各岗位职责、工作范围、工作内容进行逐步明确。在建设工作团队时，充分践行“分工不分家”的基本原则。与此同时，在报建团队的关键岗位实行AB岗制度，发挥老员工的关键作用，通过对新员工的传、帮、带进一步完善工作团队各成员的工作业务水准，确保做到主动报建、联合报建、同步报建，丰富报建工作措施，提升报建工作效率［3］。房地产企业各部门应对报建工作人员进行定期的国家法规政策知识与房地产专业知识的系统性培训，确保每位保健工作人员在具备人际关系技能的前提下，熟知相应国家政策规范与房地产专业系统性知识，积极主动地参与相应的培训讲座，深入学习报建专业知识，努力获得行业证书并发表专业文章，持续提升自身的管理水准与报建业务能力，进一步增强报建工作质量与效率。
4结论
综上所述，房产工程的报建工作具有一定专业性，且与政府系统程序密切交织，融合了项目管理、人际关系、政策法规、项目建设等多个学科的专业理论知识。通过紧跟政策方向，增强与各级地方政府职能单位的沟通联系，梳理报建工作流程，增强报建业务水准能够有效提高报建工作质量与效率，减少反复报、漏报、少报、误报等工作失误。
参考文献:
［1］陆树威.浅谈房地产建筑工程项目前期报建管理的有效策略［J］．房地产导刊，2019(35):127，155.
［2］杨越.浅谈工业建筑工程项目前期报建管理的相关措施与研究［J］．建筑工程技术与设计，2019(35):3906.
［3］蔡尚岑.浅谈工程项目前期报建管理的相关措施与研究［J］．砖瓦世界，2019(20):137.
作者:李晨曦 单位:五冶集团上海有限公司