个人租赁合同范例

摘要：

在目前的房地产发展中，针对空余房地产租赁的合同进行管理力度的加强，有着一定的重要性。就现阶段的空余房地产租赁的合同管理来说，其中还存在着很多的问题，针对这些问题就需要有效的采取相应的措施进行解决，使得空余房地产租赁的合同管理更加的科学化和系统化。本文就主要针对加强空余房地产租赁的合同管理进行了简要的探究，仅供同行参考和交流。

关键词：

空余房地产；租赁合同；管理

在人口不断集中的过程中，空余的房地产数量也随之增加，空余房地产出租从原先的单独出租，发展到目前的大规模出租，在管理上，也实现了由分头管理转变为集中化管理。特别是在一些大中型的城市中，空余房地产的升值空间更大，在目前的房地产事业中，空余房地产租赁管理已经成为了一项重要的课题。而空余房地产租赁管理本身就具有较强的复杂性，其所涵盖的内容有很多，而合同管理则是其中一个关键的环节，其贯穿空余房地产租赁管理的全过程，在租赁管理中占据重要的地位。下面本文就主要针对加强空余房地产租赁的合同管理进行深入的探究。

1、加强空余房地产租赁管理中合同管理的重要性

一般来说，合同受到法律的保护，其所起到的主要作用就是维护社会主义市场经济发展的秩序，另外也是对个体行为进行保护，其可以有效的维护个体的权益。合同的签订都需要严格的依据法律的效力，如果没有融合法律观念，那么该合同将没有法律效力，不会受到法律的保护。空余房地产租赁合同管理本身就具有较为突出的管理优势，而最为明显的就是全过程以及系统化的管理优势。所谓的全过程就是指代的合同的自开始洽谈到合同结束的一系列过程。而所谓的系统性就是指代的合同中的各项有关的房地产管理内容都要进行全面的管理。并不是合同签订完成了就可以了事，而是在合同签订完成后，要严格的按照合同中的内容进行各项活动的开展，针对合同实施有效的管理，在合同签订前以及签订后的各项条款都要进行有效的管理。

【摘要】我国是社会主义市场经济体制，从另一个方面说也是契约经济。在市场经济中，各种经济事务都必须有经济合同约束，可以说经济合同是促进市场经济往来的桥梁。黑龙江垦区的企事业单位，在经济发展过程中也都必须重视经济合同。本文就近年来在垦区审计过程中发现的经济合同管理方面的问题及对策进行深入探讨。

【关键词】经济合同；内部审计；规范管理

市场经济发展环境下，社会中每个人可以根据自身当下的情况做出决定，做自己认为对的事情，这就好像整个社会是一个巨型计算机，而每个人就是其中的一个芯片，每一个单位就是其中的一个芯片组，这些芯片组一起并联协作，共同推动社会经济的发展。在这其中，具有制约性的经济合同发挥了非常重要的作用，而内部审计则是促进经济合同规范管理的有效手段。

一、审计中发现的合同管理方面存在的问题

（一）合同主体不清，执行效果大打折扣

在签订合同的时候，要想使合同可以有效地成立，其中的一个前提就是合同当事人主体的条件必须合格。首先，签订合同的双方当事人必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。在这里要防止两种情况的发生，一是签订人虽然具有以上所说的两种能力，但不是合同的当事人；二是虽然签订人是合同的当事人，却不具有以上所说的两种能力。这两种情况都属于合同主体不当。在审计过程中发现，有的农场在签订经济合同（协议）时，由农场部门与乙方签订合同，在没有取得授权的情况下由部门负责人签订合同，未加盖农场公章或部门公章，造成合同签订主体存在瑕疵，合同一旦产生争议时，无法确定是单位行为还是个人行为。

（二）合同内容不严谨，权益无法保障

居住权制度在世界的许多国家的民法典中都有规定,在我国的物权法草案中第180条至191条中也规定了居住权制度,但新颁布的物权法中并未对此作出规定。笔者认为,我国物权法应当规定居住权制度。   一、居住权是一种用益物权   (一)居住权的法律特征。居住权指居住权人对他人所有房屋及其附属设施享有占有、使用的权利。具有下列法律特征:   1、居住权是一种用益物权。居住权是在他人所有的房屋及其附属设施上设立的他物权,在自己的房屋上不能设立居住权。居住权的设立符合市场经济的要求,使房屋这种不动产能够得到充分的合理的利用,达到物尽其用的目的,这也是优化资源配置的有效方式。   2、居住权的主体具有广泛性。居住权的主体包括公民法人及其他组织。在不同种类的居住权中主体范围是不同的。   3、居住权的客体具有单一性。居住权的客体仅限于房屋及其附属设施,在其他的标的物上不得设立居住权。   4、居住权取得方式具有多样性。我国居住权取得,一般基于法定、意定或合同等多种方式。   5、居住权设立具有公示性。各国法律设立居住权,均规定应当向登记机构申请居住权登记,方能发生物权的效力。我国城市房地产法第五十三条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。我国物权法草案的181条第二款曾规定:“设立居住权,应当向登记机构申请居住权登记。”   6、居住权的存续具有期限性。居住权作为一种用益物权,是对所有人的所有权的一种限制,在居住权存在的情况下,所有权是不圆满的,如果居住权无期限,那么所有权就形同虚设,没有现实意义了。   7、居住权既可有偿亦可无偿。我国物权法草案182条曾规定:“居住权人应当合理使用住房及其附属设施。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用,可以不支付住房使用费用,不承担重大维修费用,但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。”由此可见,居住权既可有偿亦可无偿。   (二)居住权产生的依据。   1、法定居住权,是指依据法律直接规定而产生的居住权利。其中包括:(1)婚姻关系存续期间双方分居时,一方无房屋的可以对另一方的房屋享有居住权;(2)夫妻双方离婚后,无住房的一方可以对另一方的房屋享有居住权;(3)父母作为监护人对未成年子女的房屋享有居住权;(4)未成年子女对父母所有的房屋享有居住权;(5)父母对成年子女所有的房屋享有居住权;(6)祖父母、外祖父母无住房的,并且子女死亡的或者无扶养能力的,可要求孙子女或者外孙子女提供居住房屋,反之亦然。(7)兄弟姐妹之间亦可以适用居住权的规定。   2、单方意定居住权,是指房屋所有人以遗嘱或遗赠的方式将居住权赋予特定的人。(1)遗嘱方式取得居住权,是指房屋所有人以遗嘱的形式将房屋的所有权赋予继承人当中的一部分人,同时把居住权赋予继承人当中的另一部分人。譬如,父母把房屋的所有权留给子女,而将房屋的居住权留给自己的父母或祖父母等。(2)遗赠方式取得居住权,是指房屋所有人把房屋的所有权赋予继承人或继承人以外的人,而将房屋的居住权遗赠给继承人以外的人。以遗赠方式取得居住权的继承人以外的人通常主要有以下几种情况:与所有人共同生活的人中的非继承人,譬如,同居人、保姆等;依靠遗赠人扶养的经济困难又无劳动能力人;对遗赠人尽扶养义务较多的人。   3、租赁合同产生的居住权,是指所有人以外的人基于居住的目的通过合同方式与房屋所有人协商一致而取得对房屋占有、居住的权利。需要指出的是,在我国物权法草案中虽然规定了居住权制度,但并未承认租赁关系形成的居住权。笔者认为,居住权应当包括因租赁关系而形成的居住权。具体理由将在我国居住权的历史演进中加以论述。   (三)居住权的性质。对于居住权的性质,可以从以下几方面来分析:   1、从权属的角度来看,用益物权是一种他物权,它是指用益权人在他人所有之物上设立的以占有、使用、收益为目的的权利。而居住权也是对他人房屋的所享有的占有、居住的权利。居住权的前提是占有他人的房屋,用益物权的行使同样以占有为目的,并且二者都是对在他人之物上设立的。   2、从客体的角度来看,用益物权的客体是不动产,主要包括土地、房屋。居住权的客体为房屋,用益物权的客体包括了居住权的客体,居住权是用益物权的一种。   3、从权能的角度来看,用益物权人行使的是对他人之物占有、使用、收益的权能,居住权中的占有、居住的权能包括在用益物权的权能中,所以说,居住权是用益物权的一种。   4、从设立目的角度来看,用益物权的设立是为了使物尽其用,对于所有权人来说,因为让渡所有权的使用权能而获得利益,而用益权人的需要因而得到满足,用益权人获得使用价值,而所有人获得了价值。而居住权人可能是有偿也可能是无偿占有使用他人的房屋,但无论有偿还是无偿,都是获得房屋的使用价值。所以说,居住权是用益物权的一种。   5、从期限性的角度来看,用益物权作为他物权,是对所有权的一种限制,用益物权的存在使得所有权处于不圆满的状态,如果允许无期限的存在,那么所有权形同虚设,也无必要存在了,所以说用益物权应当而且必须是有期限的。居住权也同样是在他人房屋之上设立的,同样应当而且必须有期限,否则,房屋所有权将失去存在意义。所以说,居住权是用益物权的一种。   6、从返还义务的角度来看,用益物权和居住权都是在他人所有之物上设立的,期限届满,用益权人和居住权人应返还所用物。   二、我国居住权制度的历史演进   最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第二十七条第三款规定:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”这里的“居住权”,实质上就是房屋的居住权。#p#分页标题#e#   2002年1月28日《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》第211条至218条规定了居住权,2002年12月17日的《中华人民共和国民法》(草案)把《物权法》(征求意见稿)有关居住权的规定原封不动地纳入该草案中。2005年7月8日全国人大常委会公布的《中华人民共和国物权法(草案)》第十五章第180条至191条对居住权的概念、设立、期限、撤销、消灭等作了具体规定。2006年8月22日十届全国人大常委会第二十三次会议听取了法律委员会汇报物权法草案的修改情况。法律委员会研究认为,居住权的适用面很窄,基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定;基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定,这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且,居住权大多发生在亲属朋友之间,一旦发生纠纷,可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。鉴于居住权的适用面非常窄,全国人大常委会五审的物权法草案删除了有关居住权的规定。   三、我国物权法未设定居住权是用益物权制度的严重缺失   我国物权法第三编用益物权中规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种用益物权。由此可见,我国以土地为客体的用益物权制度较为完善。但是按照现代民法学理论,用益物权的客体主要为不动产,不动产既包括土地亦包括房屋及其附属设施,我国有必要设立房屋居住权等房屋用益物权。全国人大常委会五审物权法草案时删除了用益物权中有关居住权的规定,从而造成我国的用益物权制度的严重缺失。   我国合同法是一部调整债权债务关系的法律,合同法中的租赁合同中涉及到房屋租赁。从形式上来看,房屋租赁合同是合同中的一种。显然,房屋租赁是一种债权债务关系,承租人由此而取得的是债权。但实质上来说,房屋租赁的目的是为了居住,承租人行使占有、使用的权利。从这个角度来说房屋租赁承租人享有的是居住权。因此,我国应当在物权法的用益物权中规定房屋居住权制度。   我国合同法229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。”该条即为“买卖不破租赁”,如果说,房屋租赁是债权债务关系,承租人享有的是债权,那么在房屋所有权发生变动时,第三人已经取得所有权时,根据物权优先与债权原则,承租人的债权不得对抗第三人的所有权,基于所有权的排他性第三人有权要求承租人解除合同。在我国未规定房屋居住权制度,而又坚持“买卖不破租赁”原则情况下,将势必导致其为“物权优先于债权之例外”的结论。如果建立房屋居住权制度,将通过租赁合同方式而形成的居住权规定在物权法中的用益物权中,承租人的居住权才能直接得到物权的保护。实质上,房屋租赁合同可以说是通过债权债务关系来设立的用益物权,在这里订立房屋租赁合同只是一种手段行为,最终目的是要通过登记公示方式取得房屋居住权,从而占有、使用他人所有的房屋及其附属设施。

一、关于陈某出租房产收取房租行为的定性

第一种意见认为陈某只是住总公司的物业管理人员，不具备贪污罪的主体身份，应认定为合同诈骗罪，第二种意见认为应当认定为贪污罪。笔者同意第二种意见，陈某的行为符合贪污罪的构成要件，理由如下:

(一)从客观上看，陈某利用了职务上的便利

陈某利用了职务上的便利。陈某负责锦园居住区1、5组团日常事务的管理工作。而陈某得以出租上述房产，也正是利用其管理这个片区楼房的职务之便。因此，陈某具有职务上的便利。

(二)从犯罪对象看，陈某侵占的是公共财产

锦园居住区社会保障性住房的房产是国有资产。陈某违规擅自出租该保障性住房，并将由此获得的租金收益非法占为己有。笔者认为，陈某非法占有的对象只是该租金，而不是保障性住房，该租金是在国有资产的基础上产生的，属国有资产的衍生物，其非法处置国有房产产生的利益自应属于公共财物的范畴。综上，陈某的行为应认定为贪污罪。

二、关于对锦园居住区的部分店面重复出租，骗取租金的认定，该部分应该定贪污罪还是合同诈骗罪，有不同的意见

摘要：随着我国经济的高速发展，国民生活水平也在日渐提升，而汽车的使用数量也正在逐渐增加，这意味着高速公路需求也随之而逐渐增加。我国在经济发展过程中加强了对高速公路的建设，以满足人们的出行需求，同时进一步加速社会的发展速度。因此，施工单位在实际的施工过程中，应对各类辅助施工机械设备加强管理，以此来提升高速公路的整体建设水平，从而使高速公路建设事业能够得到进一步的优化与提升。

关键词：高速公路；公路建设；设备管理；起重设备

我国的高速公路建设事业整体建设机械化程度正在逐渐提升，因此机械设备在实际公路建设过程中的主体地位和价值变得越来越明显，实现机械化施工也是我国高速公路建设事业未来发展的必然趋势。机械设备整体性能的好坏以及是否对其进行科学有效的管理将会直接影响高速公路的建设质量和建设进度，因此需要对机械设备展开科学有效的系统性管理，进一步确保高速公路的施工质量，降低项目建设需要的施工成本。

1机械设备管理的重要性

随着我国科学技术的高速发展，高速公路在实际的建设过程中正在逐渐向的机械化的方向进行转变，使得高速公路建设事业实现了创建新的突破。因此高速公路建设施工企业应该进一步强化对机械设备的管理工作，确保各个部门能够对机械设备进行高效有序的使用，避免在施工过程中由于机械设备施工管理方式不恰当，影响了高速公路的建设质量以及施工进度，导致机械设备的使用出现安全隐患。

2当前高速公路施工设备管理中存在的问题

2.1机械装备落后，设备盲目购置

第一条为进一步规范我镇应急租车管理，保障应急用车需求，根据机管办〔2017〕13号文件和县纪委有关规定，结合《机关公务出行保障试行办法》，制定本办法。

第二条应急租车管理使用坚持统筹管理、公开透明、规范高效、厉行节约的原则。

第三条应急租车库标准：

（一）建立方式

通过公开比选，以租赁形式确定一批社会车辆，作为保留车辆不足时的应急备用车辆，保障我镇应急用车需求。

（二）准入条件

1．车型以小轿车、越野车、商务车为主，年检合格，车龄五年以内。

摘要：中小企业在社会经济发展中占据重要地位，在市场中也十分活跃，容纳了社会中较多的就业人员，在发展中需要获得金融支持，但是受多种因素的作用与影响，当前面临的融资困难较为突出，对中小企业的发展产生了一定的制约。融资租赁属于新型融资方式，是解决中小企业融资问题的有效途径，本文就此进行了探讨研究。

关键词：融资租赁；中小企业融资；社会经济；实施；探讨

中小企业规模小、技术水平低、资金能力弱为普遍现象，和大企业相比处于竞争劣势，资金短期是中小企业发展产生困扰的主要问题。金融体制不够合理、金融市场未能发展成熟、融资渠道比较单一，导致中小企业融资时困难尤为突出。金融租赁和股票融资、银行贷款等手段相比优势独特，可以将融资与融物结合在一起[1]。

1 融资租赁概述

1.1 定义

融资租赁主要是相对传统租赁来讲，融资租赁、传统租赁为租赁交易基本分类，相应功能、交易结构存在本质不同。融资租赁基于交易角度进行分析，主要是出租人购买承租人需要的租赁物件，旨在为承租人提供融资，再运用收取租金的方式将租赁物件以长期方式向承租人出租，由承租人使用物件。融资租赁在方式上具有多样性的特点，其中主要包括以下几种：首先，直接租赁。这种租赁方式为租赁公司将自身借入资金或自有资金运用于购进设备，出租给承租企业或租赁机构运用股权集资或借款方式购入设备，再出租给承租企业。其次，转租赁。出租人作为承租人在租赁机构租赁机器设备，再将机器设备通过出租人身份向承租人租赁。再次，回租租赁。主要指承租人外购或自制机械设备，根据重估价格或账面价格卖于出租人，从而运用租赁方式将其租回。最后，杠杆租赁。这种租赁方式主要运用在价格比较高的设备租赁中，涉及三个方面的关系，包括承租人、出租人、贷款人。一般来讲，出租人承担设备金额20%～40%便能具有拥有权，剩余资金运用出租设备进行抵押，从而获得贷款，由承租人手中获得租金。

1.2 特征

摘要：随着2018年国地税合并、金税三期软件逐渐完善，国家取消了县级税务稽查部门，税收稽查的抽查比例由原来的1.5%提高到现在的2.5%，税务政策的不断调整和完善有限一方面大幅度降低了企业的税务负担；另一方面稽查力度的加大也使得企业因合同条款导致的税务风险增加。本文就企业合同中的涉税业务风险及风险管控防范进行分析和探讨，以期在公司治理中得到应用。

关键词：合同;涉税风险;涉税管理;防范措施

市场经济的本质是契约经济，在市场经营实践中，企业合同是最为重要的表现形式，在市场经济活动中发挥着无可替代的作用，能够保障企业在正常开展市场经营活动中合法权益，通过具体合同条款约束和监督合同双方的权益。但大部分的企业在合同签订和履行过程中往往只注重合同内容的法律风险和具体业务合规风险，忽略了企业合同作为国家税务机关监督企业履行纳税义务的重要依据，由此引起的税务风险和税负风险没有得到足够的重视，企业在面临税务机关抽查时，涉及企业合同相关涉税条款的不规范将会导致企业面临巨大的税务风险。

1合同、业务流程与税收风险的关系

企业合同是国家税务机关对企业市场经营行为税务管理的最核心、最原始的单据之一，也是企业作为纳税主体业务交易是否真实发生的最重要的证据之一，是市场交易活动具体的书面载体，税务机关通过市场企业主体之间合同的签订，获知企业纳税主体之间商品、技术、服务的真实交易行为，通过一定的税务管控系统判断纳税主体是否符合税法的要求，是否需要税务机关的干预。因此企业合同的税收风险管理是贯穿于合同交易全过程的行为，在实际业务操作过程中企业一方面要在具体业务流程上的规范和合规；另一方面提前预估合同签订履行过程中潜在的可能出现的税务风险，将税收风险管理的理念和意识融入到合同签订、合同履行、货物交接、技术服务的完成、确定应付账款、取得销售收入、进销项发票获取开具、缴纳税款、财务凭证等合同全流程的管理，在日常的合同管理和日常业务中有效地管控可能出现的潜在风险。

2企业合同涉税风险的类型

2.1企业设立时的投资合同涉税风险