房屋管理合同范例

【摘要】依据征迁资金管理特点，分析了征迁资金管理存在的问题，提出管理建议。

【关键词】基础设施；征地迁占；补偿资金；投资包干；规范管理

随着社会经济的不断发展，政府更加重视基础设施建设。一般情况下，基础设施（以下简称项目）建设征迁量大，征迁资金所占总投资比重大，征迁工作牵涉面广、政策性强、涉及群众利益，事关社会和谐稳定大局。规范项目征迁程序、强化征迁资金管理很有必要。

1征迁资金管理特点及依据

征迁资金包括直接费用、其它费用、基本预备费、有关税费。直接费用包括农村移民安置补偿费、专业项目复改建补偿费、抬田防护工程费、库底清理费。征迁资金实行政府领导、分级负责、县（区、市）为基础、项目建设单位参与的管理体制。征迁资金管理十分复杂，其特点：一是项目建设征迁涉及面广。征迁涉及群众、单位多，涉及需要工作协调的部门、层次多。二是项目建设征迁涉及政策性强。征迁涉及土地征收、房屋征迁、社会保障等多项政策；征迁所涉政策的内容多，仅土地征收政策就涉及土地规划、征用审批、耕地保护、征收公示、征地款发放等。三是项目建设征迁涉及群众利益和社会稳定。征迁涉及土地补偿、青苗补偿、房屋征迁补偿等，补偿资金总额固定、行业补偿标准不统一、群众期望值高，涉及群众切身利益、有关社会和谐稳定。征迁资金管理主要依据：工程初步设计概算批复文件，具有相关资质等级的社会评估机构出具的征迁补偿评估报告，项目建设单位与征迁实施部门、征迁实施部门与被征迁对象签订的征迁协议，具有相关资质等级的社会中介机构的测绘勘测界定报告，与征迁有关的国家、地方政府（部门）政策规定。

2征迁资金管理存在的问题

1）征迁补偿标准差异大。项目建设征迁存在同期、同区域不同项目的征迁补偿标准不一致情形；相邻征迁补偿区域，城区征迁补偿与农村征迁补偿标准差别大，参照《城市房屋拆迁条例》规定执行的按市场评估价补偿，按照国家关于农村房屋拆迁补偿政策执行的补偿标准远低于按市场评估价补偿标准。2）征迁程序不规范。项目建设客观上存在先征迁后补征迁手续的违规操作，或边征迁边办理征迁手续，没有按照规定征迁程序办理。项目建设单位未与征迁实施部门签订征迁投资包干协议，征迁实施部门未对土地征用范围、补偿标准进行公告，未与被征迁对象签订征迁补偿协议。项目建设征迁程序被简化，征迁程序执行不到位。征迁后期对“钉子户”妥协，征迁补偿“前紧后松”，同一项目征迁补偿不公。3）调查锁定信息不完善。项目建设单位未将征收调查锁定的信息在拟征收范围内向被征收对象公示，或虽已向被征收对象公示，但公示的调查锁定信息不全、公示时间少于7d。土地征收补偿协议、房屋及青苗补偿调查表无调查人和物权人签名，房屋土地证号、面积等重要原始信息填列不完整。4）调查与兑付不严肃。征迁补偿兑付表与征迁补偿调查表的内容不一致，征迁补偿调查表无征迁实施部门签字、地面附着物未标注规格。地面附着物补偿执行单价与评估单价不一致或无评估单价，征迁房屋的搬迁费和安置费计算依据不足。临时征地补偿面积大于实际测绘勘测定界面积，地力损失补偿面积大于临时征地面积。征迁补偿兑付表部分补偿表数据在征迁补偿调查表中无对应项目。5）征迁资金管理不严格。征迁实施部门出借征迁资金，擅自动用结余征迁资金支付其他工程款。土地补偿金、安置补助费等补偿款项发放经县、乡、村多环节，有的借故拖延补偿款发放、以补偿款抵扣其它费用，有的弄虚作假克扣、贪污、占用补偿款等。

一、房屋建筑工程监理的主要内容

(一)监理的招标。这是整个监理工作中非常重要的初步工作，只有通过了招标，才能进行。房屋建筑工程监理单位，只是受到招标人的委托，在房屋建筑过程中进行咨询、管理、协调、监督等服务。

(二)进度的监管。进度监管就是对分批施工计划的进度做一个按时的检查、监督，监理每个月的月报的主要内容就是进度控制。建筑工程施工的工期是从监理人员通知开工的第一天算起，对于一些在计划进度里完成不了的施工建筑，监理就会与建设方进行协商，按照合同上的条款采取一定的措施;如果不是因为承包商的原因而耽误施工期，那么应该及时报告业主并签证明。

(三)竣工验收。在房屋建设工程监理工作中，竣工验收是房屋建筑工程施工的一个收尾环节，需要严格管理。其中，建筑施工单位会按照施工前制定的计划进度施工完毕，监理人员再根据设计文件、施工合同、工程建设标准、法律、法规等依据对工程进行检测试验。

(四)工程质量保修。房屋建筑工程的质量保修就是监理单位根据合同内工程质量的保修时间、内容和范围设置的担保，监理单位安排监理人员对房屋建筑工程中的质量问题进行再次的检查和记录，待质量过关后再签收合格。

二、房屋建设工程监理工作中存在的问题

(一)建设施工的制度只能在施工阶段有效。监理制度包括投资计划、设计、建设投标、施工等阶段，但是人们认为监理的工作只能在施工阶段起到作用，监理人员收到通知后开始进行检查监理，这样就会导致监理人员对工作情况不熟悉，只能边工作边熟悉，对于施工范围比较大、施工技术比较繁琐的大工程，会使监理工作不能顺利开展。

一、高层建筑物业管理消防安全存在的问题

一幢高层建筑的管理者若能参照《中华人民共和国消防法》履行消防安全职责,则该楼物业管理的消防安全评估系数将大大地提高。而实际上,高层建筑在竣工验收投入使用后,消防安全后续任务仍然艰巨,情况不容乐观,主要存在以下问题。

(1)消防设施、器材保管不善,挪用、借用甚至丢失。在日常检查过程中经常发现消火栓箱内水枪、水带缺失,逃生面具没有的情况,有的楼内灭火器、应急灯等消防器材越用越少。

(2)自动消防设施故障、损坏甚至停用。火灾报警联动灭火系统是一幢高层建筑中消防安全系统的核心部分,由于前期工程质量原因或者后期维护保养不到位或者维修经费跟不上,常常导致高层建筑投入使用后,不过几年自动消防设施就发生故障甚至停用,起不到保护大楼的作用。

(3)原有的防火分区被破坏,公共疏散通道被占用,安全出口被锁闭。个别业主为了实现自身的使用需要,不听从物业管理,擅自拆除原有防火门,或在公共通道上安装防盗门,致使火灾危险性加大,或消防疏散路线不畅。有的物业管理公司由于保安力量不足和治安的需要,锁闭非主要安全出口,一旦发生火灾,疏散出口严重不足。

(4)为了增加收入和解决停车位紧张的情况,大楼外部的防火间距和消防车道被占用。发生火灾的情况下,势必影响消防车辆救援,且高空坠物很容易引发次生灾害。

(5)在工作检查过程中,还发现消防控制室工作人员无证上岗,文化程度不高,不会操作使用自动消防设施,更谈不上对火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统按期进行功能测试。为了防止发生误动作,一般将操作系统完全置于手动状态,在缺乏应急处置管理措施的情况下,几百万的消防设施形同虚设。

摘要:

本文从监理的特性出发，分析了房屋建筑工程监理的重要作用，并对房屋建筑工程监理的控制策略进行了探讨，以供参考。

关键词:

房屋建筑工程；监理；作用；控制策略

房屋建筑工程监理指的是监理单位针对工程建设所实行的一种全面的、综合的管理与控制，目的在于保证房屋建筑工程质量。因为工程质量与建设单位、施工单位的利益有直接关联，加强监理对房屋建筑工程的管理与控制具有重要意义。

1监理的基本特性

特性:(1)独立性。监理单位负责为工程项目提供服务，其与施工单位和建设单位之间互相平等，监理工作的开展必须保持其独立性，这也是监理工作正常开展的基础要件;(2)公正性。在房屋建筑工程建设中，监理属于第三方单位参与，施工单位及建设单位的利益严重受到监理工作质量的影响。在实际的工作当中，应当坚持公平公正的原则，从而使施工单位与建设单位的合法权益得到保障;(3)科学性。房屋建筑工程是一项技术工作，工程监理本身就要求从事监理工作的员工应当具备满足工作需要的、较高的相关法律知识与工程业务的素养，只有做到这些，监理单位所提供的相关服务才是有效的、有益的、适宜的、积极的。

摘要：从开发商自建自管的物业管理模式入手，分析了以居住环境为卖点的项目中，开发企业所实施的物业管理模式，分析了这种模式的弊端，特别是这种模式给项目未来的物业管理乃至物业管理市场带来的影响，并就此提出了合理化建议，以期推动物业管理领域真正实现质价相符的市场原则。

关键词：前期物业管理；物业管理模式；质价相符

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理合同的主体是物业的建设单位和物业管理企业，合同的标的是物业服务，物业服务的供给是物业管理企业，需求方是业主，而业主并非前期物业服务合同的主体，虽然在购房合同中会涉及到相关内容，但业主在物业管理企业的选择上并没有主动权。

1居住类物业的前期物业管理模式

1．1房地产开发商，组建自己的物业服务公司，自建自管

在房地产市场竞争越来越激烈的今天，房地产开发商越来越重视企业品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌向企业品牌转移，形成企业的品牌形象，提升本项目的销售业绩，同时为下一个项目的开发销售提升卖点。那么，组建物业公司，通过前期物业管理招投标获得自建项目，从提升卖点的角度实施物业管理，是很多实力雄厚的开发企业的首选。当然，也有一些小型的房地产开发商，他们可能只为某个项目而存在，当项目开发结束，为了解决部分人的就业安置问题，也常常会成立物业管理公司，通过招投标的方式管理自建物业。据不完全统计，我国目前大约有80％以上的新建住宅小区实施这种物业管理模式。

1．2房地产开发商，不成立物业服务公司，与外来物业公司形成战略伙伴

摘要：

房屋建筑是建筑行业中主要的工程项目，建筑行业的飞速发展带动了房屋建筑的新浪潮。在房屋建筑数量的不断增加伴随着越来越多的建筑质量问题，房屋建筑工程的监理管理工作是房屋质量的重要保障，是杜绝施工不合格等不良现象的主要手段之一。本文主要分析了房屋建筑工程监理管理中的弊端，并给出几点创新方案。

关键词：

房屋建筑工程监理管理；问题；创新

房屋建筑是人们居住、办公的场所，房屋建筑的质量直接影响着人们的日常生活，是人们越来越重视的问题。虽然我国建筑行业日趋成熟，房屋建筑数量急剧增长，尤其是城市的建筑规模正在急速扩大。工程监理是控制房屋建筑质量的有效办法之一，政府也采取了强制监理的措施来保证房屋建筑的质量，以延长建筑的使用寿命。但是目前国内很多房屋建筑中的工程监理中存在问题，严重阻碍了房屋建筑行业的健康发展。

1工程监理和项目管理的区别和联系

建筑工程监理，就是相关监理单位收到工程项目法人的委托，严格按照国家批准的建设文件，遵循建筑工程法规法律，按照工程合同和监理合同，实施建筑工程的监理管理。而项目管理指的是建设单位委托专业的工程项目管理公司，按照合同上约定，分阶段或者是全程代替建设单位对项目组织实施的过程进行服务或管理。二者之间的区别就在于项目管理具有更高更广泛的职责和职能，而工程监理只是一种有偿的技术服务。建筑工程监理的主要目的是对管理模式进行改革，一方面项目法人不会将建设项目的合同、进度以及投资等全权交给监理人，另一方面国家政策又要求建设单位必须有监理人，因此监理单位就只是负责了项目管理中的质量管理。近年来，建筑的安全监理工作也逐渐受到重视，要求监理同时对安全有监管作用，但是在实际工作中，仍然存在一定的问题和差距，根据市场经济的发展规律，建筑工程监理会朝着项目管理方向发展。

摘要:以城市住宅小区为研究方向，分析了房屋渗漏、开裂的特象及发生的原因，并提出相应的处理方式和方法。研究发现，减少房屋渗漏、开裂现象发生的关键在于三个方面，开发商的质量质检，严禁施工人员偷工减料;施工单位在各个工艺关键的严格掌握;业主的合理使用。

关键词:物业;物业管理;住宅小区;体制

0前言

20世纪80年代以来，随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断推进，房地产业迅速崛起，各住宅小区逐渐兴建起来。在我国物业管理作为一种新兴行业，起步比较迟，市场化水平较低，行业在成长的过程中出现了不少问题。

1物业管理的内涵

物业管理是一种公共行业服务名称，是指业主与物管企业相互配合共同对建筑物及相关设施、场地等管理的一种过程。根据物权法内相关内容，业主可自行经管物业，也可付托物管企业或其他经管人进行管理。美国的物业设有专门的管理组织，并具有一批高素养的专业从业员。同级别政府机构中也都设有房产管理局，其职责是拟定房地产法律例并进行监督，其物业管理已有较高的服务水平。我国物业管理行业的实践催生了一系列法律法规的出台。2003年6月，《物业管理条例》法颁布，于同年9月正式生效。2007年3月16日，通过了《中华人民共和国物权法》，并于2007年10月1号起正式生效。2007年8月26日，国务院对《物业管理条例》进行了修改，为了与物权法中相关法律一致，将物权法中的有关规定具体化到条例中来。

2物业管理权责识别

摘要:随着我国房地产的加快发展，城乡结合部兴建了大量的小产权房。在城市房价快速上涨，就业人员收入与房价占比悬殊的情况下，尽管选购小产权房存在极大的购房风险，仍然受到了越来越多市民的青睐。小产权房自身的局限性也给物业管理工作带来极大的挑战。加强小产权房的物业管理，使之规范化、法制化十分必要。

关键词:小产权房;物业管理;法制规范

虽然国家采取立法、行政法规、规章等各种方式规制小产权房的发展，但在高房价的压力下，小产权房仍在法律的夹缝中快速生长。新兴的物业管理行业也以不同的形式、不同程度地投入使用。由于小产权房缺乏法律的保障及其自身的局限性，使其在物业管理共性问题的基础上，还存在其特有的问题。因此，一方面须管制小产权房开发建设，从根源上消除物业管理诸多问题。另一方面应规范现有小产权房物业管理工作，加强其规范性，使之向法制化方向发展。

一、小产权房物业管理现状及存在的法律问题

(一)小产权房物业管理现状

小产权房大多分布在城乡结合地带，其业主主要是农民及少数城市居民。这一地缘及人口结构就决定了物业管理模式的多元化。具体来说有委托式、村民自制式、乡镇统一外包式三种物业管理模式。由于我国没有物业管理的专项立法，物业管理工作则缺乏统一标准，不同管理模式下提供的物业管理制度亦参差不齐。委托型的物业管理模式下物业制度相对全面，物业服务内容、收费标准、组织结构及人员构成、管理人员分工、工资结构的规定较为具体。村民自制式的物业管理，其对于收费标准、雇佣人员等方面并无具体的规定，而且雇佣的服务人员以村民为主，缺乏专业的物业管理知识及人员培训，导致物业服务水平较低。同时，业主构成的较大差异，引发了物业服务需求存在差异、物业消费理念不同、物业纠纷解决途径难以达成共识等问题，加大了物业管理的难度。

(二)小产权房物业管理中的法律问题