房屋购买合同范例

作者：万 菡    单位：青海民族大学   一、按揭贷款购买房屋的不同情形   按揭贷款购买房屋就是消费者将所购买的房屋作为抵押物与银行签订贷款协议并从银行获得贷款，购房者按照按揭合同中规定的还款方式和期限分期给银行还款，银行按一定的利率收取利息。如果贷款方违约，银行有权通过诉讼拍卖抵押房屋并从拍卖所得款项中优先受偿。在实际生活中，按照借款人取得房屋所有权时间的不同，依照按揭贷款的方式购买房屋的情形有以下五种:第一种是夫妻一方在结婚之前已经以自己的名义贷款购买了房屋，并且即时办理了房屋产权证书，结婚之后仍由购房者偿还贷款;这种情形下的房屋所有权属于购房一方的婚前财产。   第二种是夫妻一方在结婚之前向银行签订贷款协议并购买了房屋，但是一直到结婚之后都没有办理房屋产权证。   第三种是两人结婚之后，以夫妻一方或双方的名义贷款购买房屋，直到离婚时仍没有办理房屋产权证书。对于以上第二、三种情形下的房屋的处理，依据《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定，双方可以协商，协商不成的由法院依法判决。   第四种是在第三种情形的前提下，离婚之前就已经取得房屋产权，若双方没有约定，该房屋理应属于夫妻共同财产。   第五种是夫妻一方在结婚之前以自己的名义贷款购买了房屋，全额支付了首付款或者已经偿还了部分贷款，结婚后办理了房屋产权证，且夫妻双方共同偿还剩余借款。此种情形下的房屋归属有较大争议，《婚姻法司法解释三》的规定也让人们产生很多疑问。下文的讨论就围绕此种情形展开。   二、婚前一方按揭贷款、婚后共同还贷房屋所有权的性质   对于《婚姻法司法解释三》第十条规定的房屋所有权的性质有不同的认识。对于结婚前按揭贷款购买房屋、结婚之后取得该房屋所有权的归属问题，若夫妻双方有约定的按约定处理;若没有对此项房屋财产达成共识，则是夫妻共有财产还是夫妻一方个人的财产，在理论上和实践中存有较大的争议，并出现了以下几种观点。   (一)物权登记说   该观点以当事人办理房屋产权证登记的时间来分析该房屋所有权的归属。我国《物权法》采取登记生效主义，②严格按照法律规定推导出的以权属登记的取得时间作为区分按揭房产是婚前所得还是婚后所得的时间点，可以说这种推导在逻辑上无懈可击，在适用上也十分简洁明快。如果购房者在婚前已经取得了房产证，则该房屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得，既然我国婚姻法规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，那么，除非双方另有约定，房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前所支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务，由夫妻共同财产中偿还。笔者认为不能以取得房产证的时间作为判断此类房屋性质的标准。因为当事人于婚前签订房屋买卖合同，并支付该房屋首付款的行为是明确的，与银行签订按揭贷款合同的时间是确定的，还贷义务人是确定的，而取得房产证的时间恰恰是不确定的。通常情况下房产证的取得时间常常不是购房者自己可以控制的，当事人可能因为房地产开发商未缴纳或者未足额交纳土地出让金等原因，开发商因多种理由拖延为购房者办理产权登记的时间，有的购房者甚至已经入住房屋多年也拿不到房产证。   (二)夫妻共同财产说   此说主要认为即使一方结婚之前办理按揭贷款并购买了房屋，其所享有的只是买卖合同的债权，并没有取得房屋的所有权，婚后办理房屋产权登记之后应属于夫妻共同财产。还有一种观点认为，结婚之后没有参与购买该房屋的一方都会和购买一方共同偿还银行贷款，婚后能够取得房屋所有权是夫妻双方共同努力的结果，此类房屋应该属于夫妻共同财产。在司法实践中，如江苏省高级人民法院关于婚姻法及司法解释的一个征求意见稿，第十三条就支持共同财产说，认为:夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。③   (三)个人财产说   根据《物权法》第六条之规定，取得房屋所有权以登记为要件，产权证上写明的人就是该房屋所有权人，在结婚之前基于登记人支付了房屋首付款并签订贷款合同，合同产生的债权已经拥有，即使结婚后登记取得房屋所有权，也是婚前一方已经取得的债权的转化形式，该房屋即为登记权利人的个人财产。在实践中，上海市高院出台的沪高法民一［2004］25号文件的规定也倾向此学说。④   (四)个人财产与共同财产混合说   持此种观点学者又有不同的认识:一是夫妻一方在结婚之前已经支付了首付款甚至偿还了一些贷款时，此部分的财产是属于这一方的个人财产;结婚之后夫妻双方共同生活，另一方把这份房屋债务归于夫妻的共同债务，并且参与共同偿还银行贷款，且婚前购房者对此也毫无异议，可以认为购房者以不明示的行为表示同意与其分享房屋财产。   所以，此类按揭房屋应该区分为婚前还款与婚后还款两部分，婚前还款部分属于购房者婚前个人财产，婚后还款部分作为夫妻共同财产平均分割。二是根据房屋的原有价值和后增长价值划分个人财产和共同财产。对于一方结婚之前按揭贷款购买房屋，支付了首付款并偿还一部分贷款之后，与他人结婚，为了获得房屋完整的所有权，用夫妻的共同财产偿还了剩余贷款，根据对法律条文的理解原则上应当认定其为一方婚前个人财产，对于婚后共同还贷这一行为看作是把后支付的贷款转化为一种财产权益，是对房屋的一种投资，类似于婚姻法第十七条所规定的“生产、经营的收益”。因此，在双方离婚时，此类房屋不能仅仅划归为所有权人个人财产，对于夫妻应共同享有的房产收益，应另行分割。双方各自婚前婚后已经支付的楼款所占房屋原有按揭价款的比例乘以房屋现有的市场价值或者双方认可的价值。⑤#p#分页标题#e#   造成这种现象出现的重要原因在于，法律还没有真正界定清楚夫妻共有财产和个人财产范围，现实生活中出现的情况而法律没有具体列举的财产类型，到底是属于法律规定的应当归夫妻共同所有的其他还是应当归一方所有的其他财产。很显然，要清晰地界定一方婚前按揭贷款、婚后登记取得所有权的房屋等这类新型财产的归属，不能拘泥于在现有法律的具体规定中寻找依据，而应该着眼于这些财产的特性。   笔者赞同个人财产与共同财产混同说。《物权法》与离婚时夫妻财产分割有着密切的关系，尽管物权法调整财产所有权关系，但是婚姻财产向来具有特殊性，无论是其归属、收益、处分，其规则不能完全受制于《物权法》，登记在夫或妻名下的财产并非属于个人财产，《解释三》第十条落实《物权法》，导致对经济弱势一方的不利，在房权证上加名、涨彩礼闹出来，消极效应出现，把婚姻搞得像投资房地产合伙经营一样。   《婚姻法》规定的婚后取得的财产也并非皆是夫妻共同财产。上述的这类房屋的购置资金一般由两部分构成，第一部分是购房者于婚前购房时交纳的首付款以及其个人于结婚前偿还的贷款。所对应的部分属于购房者个人的婚前财产。第二部分是购房者结婚后，于婚姻关系存续期间，夫妻双方共同偿还贷款部分和房屋增值部分，所对应的部分应属于夫妻共同财产。由此可知，此类房屋的权属性质不能简单地认定为婚前购房者的个人财产，也不宜将其全部认定为夫妻共同财产，而是应当根据双方购置财产的来源及其在全部房价款中所占比例来考量其分割原则。   三、结语   现在有人说:世界上最远的距离不是生与死，而是我和你结婚，房子没有我的份。所有的婚姻不是房权上证是否有对方的名字，也不是任何财产的法律的约定，而是两个人的感情。从1950年的《婚姻法》废除买卖婚姻，规定婚姻是自由的，1980年的《婚姻法》的修改告诉大家婚姻要以爱情为基础，没有爱情的婚姻是不道德的婚姻，给予人们离婚的自由，到2001年《婚姻法解释二》规定要保护妇女儿童的利益。什么是爱情?现代人把它理解为一个男人，一个女人，一段浪漫的传奇。什么事婚姻?一本契约，一本存折，一幢买来的公寓。德国社会学家穆勒曾经指出:上古、中古、现代，这三个阶段人们在爱情、子女、经济三方的选择次序是不一样的，上古经济第一，中古子女第一，现代爱情第一。   实际上，眼下的婚姻恰恰是经济第一，婚姻不能给我们带来财富，我们应该因为婚姻的结合而去创造属于婚姻的共同财富，处理婚姻家庭问题的最好方式协商解决问题，对于弱势方经济独立仍然是保护自己的婚姻和爱情的最好方式，那种期待靠离婚时分割夫妻共同财产甚至占有他人的婚前财产来获得自己离婚后的生活保障的想法并不现实。

摘要：报告要求加强社会保障体系建设，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。随着四限时代的到来，房地产经济中“限购、限贷、限售、限价”让许多房地产开发商都陷入了发展困境。因此，在这一背景下，出现了一种新的买办房产经济——以租代售。租购并举、以租代售将是今后房地产市场良性发展的方向之一。针对这一新型房地产，本文主要从其优势与弊端出发，对其风险进行分析，进一步探讨以租代售的新型房地产对房产经济的影响。

关键词：以租代售;新型房地产;房地产经济;影响

四限令的颁布对房地产经济产生了较大的影响，随着不限购房屋的减少甚至消失，许多购房者与开发商也纷纷采取新的措施——以租代售。这一新型的房地产方式很快发展起来，并且在自住性商品房等经济房中尤为明显[1]。以其独特的优势对房地产经济产生重要影响；而其存在的风险，在房地产经济发展过程中，也应受到更多重视与关注。

1以租代售的内涵与特点

以租代售这一新型房地产方式主要是将空置的商品房以出租的方式进行处理，通过出租的方式，与租房者签订有效合同，租房者应当在合同规定的期限内购买所租的房，开发商则按照租房时的价格出售给租房者。租房者在合同期限内所交的房租，可以用作抵充购房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能获得相应房产所有权；相反，若是在合同规定期限内，租房者不购房，就作退租处理，而之前租房者所缴纳的租金就当作开发商所收取的房租。这种新型的方式为购房者提供了更绿色、更方便的消费。

2以租代售的优势

2.1很大程度上确保了商品房的建筑质量

摘要：房屋交易网签备案可体现政府公信力、约束中介行为、规避“一房多卖”问题，由此可见房屋交易网签备案对规避交易风险有利。同时，房屋交易网签备案对调控房地产市场、加强房地产市场监管有利。我们可推广、落实房屋交易网签备案，以推动房地产市场健康发展。

关键词：房屋交易网签备案；房地产市场；作用

0引言

由于购房人对交易风险认知不全面，房地产交易中可能“一房多卖”、“阴阳合同”、交易合同不明确等问题[1]。在房地产行业发展的同时，我国政府部门对房地产市场的管理力度逐渐加强，且采取多种措施以预防交易风险。《住建部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），是国务院同意颁发的文件，其中指出我国需落实房屋买卖合同网签备案机制，保证网签备案业务流程规范性。

1房屋网签备案对防范交易风险的意义

部分购房者认为买房需要经过看房子、交定金、签合同、办贷款这一系列过程，其认为网签与备案是同一项工作。房地产交易双方通过网络签订房屋买卖合同即网签；房屋买卖合同签订完毕后，由房产管理部门公示房屋买卖合同信息的过程即备案。房屋网签备案对防范交易风险的意义主要为以下几方面：

1.1房屋交易网签备案将体现政府公信力

摘要：契税是一种财产转移税，是销售企业在对外扩张过程中，作为财产承受方主要缴纳的税种之一。正确认识契税纳税范围，准确计算契税，合理利用税收相关法律政策对契税进行纳税筹划，是销售企业财务人员必须关注的一个问题。

关键词：契税；案例分析；纳税筹划思路

一、了解契税的概念

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，向以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的承受方征收的一种税。征税依据是土地、房屋权属转移合同确定的价格，既包括承受方应交付的货币、实物，也包括无形资产或者其他经济利益。契税是一种财产转移税，在土地、房屋权属交易的发生地，不管是任何人或任何单位，只要土地、房屋所有权属发生转移，都要依法纳税。

二、契税案例分析

某销售公司预扩大在新城区成品油市场的占有率，在2017年6月30日召开经理办公会议，经过讨论后各分管部门经理给出了五种不同的方案，针对这五种方案，总经理让财务科小刘把每种方案所涉及的契税测算一下。假设销售公司所在地的契税征收率为3%。方案一、直接购买新城区内B公司蒙恒加油站，预计转让价格为900万元。该加油站为B公司2016年5月31日取得，购置成本为600万元，B公司、销售公司均为增值税一般纳税人，选择一般计税方法。销售公司应缴纳契税计算如下：B公司应向国税部门申报的增值税销项税额=900/（1+11%）*11%=89.19万元销售公司契税成交价格为900-89.19=810.81万元销售公司缴纳契税=810.81*3%=24.32万元《契税暂行条例实施细则》第九条规定，契税是以成交价格，即指土地、房屋权属转移合同确定的价格。且根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）规定，计征契税的成交价格不含增值税。这里指的增值税是指纳税人申报的增值税，而不是预缴的增值税。方案二、以销售公司闲置土地价值为600万元置换B公司蒙恒加油站，销售公司再给予B公司300万元的现金补偿。销售公司应缴纳契税计算如下：销售公司缴纳契税=300*3%=9万元《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。案例中销售公司与B公司之间的交易属于不等价交换，销售公司属于多交付一方，则由销售公司按多交付现金300万元的3%计算缴纳契税。方案三、销售公司以现金300万元投资入股B公司蒙恒加油站，占股30%。一年后，以600万元收购蒙恒加油站剩余股份，双方签署股权转移书，并约定在股份转让一年后办理土地等产权变更登记手续。

（一）销售公司以现金300万元投资入股，不产生契税

摘要:随着我国房地产的加快发展，城乡结合部兴建了大量的小产权房。在城市房价快速上涨，就业人员收入与房价占比悬殊的情况下，尽管选购小产权房存在极大的购房风险，仍然受到了越来越多市民的青睐。小产权房自身的局限性也给物业管理工作带来极大的挑战。加强小产权房的物业管理，使之规范化、法制化十分必要。

关键词:小产权房;物业管理;法制规范

虽然国家采取立法、行政法规、规章等各种方式规制小产权房的发展，但在高房价的压力下，小产权房仍在法律的夹缝中快速生长。新兴的物业管理行业也以不同的形式、不同程度地投入使用。由于小产权房缺乏法律的保障及其自身的局限性，使其在物业管理共性问题的基础上，还存在其特有的问题。因此，一方面须管制小产权房开发建设，从根源上消除物业管理诸多问题。另一方面应规范现有小产权房物业管理工作，加强其规范性，使之向法制化方向发展。

一、小产权房物业管理现状及存在的法律问题

(一)小产权房物业管理现状

小产权房大多分布在城乡结合地带，其业主主要是农民及少数城市居民。这一地缘及人口结构就决定了物业管理模式的多元化。具体来说有委托式、村民自制式、乡镇统一外包式三种物业管理模式。由于我国没有物业管理的专项立法，物业管理工作则缺乏统一标准，不同管理模式下提供的物业管理制度亦参差不齐。委托型的物业管理模式下物业制度相对全面，物业服务内容、收费标准、组织结构及人员构成、管理人员分工、工资结构的规定较为具体。村民自制式的物业管理，其对于收费标准、雇佣人员等方面并无具体的规定，而且雇佣的服务人员以村民为主，缺乏专业的物业管理知识及人员培训，导致物业服务水平较低。同时，业主构成的较大差异，引发了物业服务需求存在差异、物业消费理念不同、物业纠纷解决途径难以达成共识等问题，加大了物业管理的难度。

(二)小产权房物业管理中的法律问题

基于Web的房地产租售信息管理系统开发与应用，对提高房地产租售服务水平有促进作用。房地产租售信息管理系统的设计与优化，则是在房屋租售管理的视角下，通过Web服务器，对房地产租售信息管理系统的功能进行设计，以此实现房地产租售信息管理系统的应用水平提升。结合房屋租售的相关需求，对客户资料、售房管理、租房财务管理、租赁管理以及统计报表等方面进行功能设计，旨在实现房地产租售信息管理系统的综合应用水平提升。利用房地产租售信息管理系统可实现房屋租售的信息化发展，并对租房协议、房间费用等相关信息进行整合，并分析地理环境、楼层、户型、房屋面积、租金等信息，在房地产租售信息管理系统功能优化与设计的基础上，利用分布式数据库对租售行为进行管理，提高房地产租售信息管理水平。房地产租售信息管理系统的设计与应用，其中包含信息传递、应用信息管理、数字信息、操作数据等，在建立集成化信息数据库后，可对房地产租售信息管理系统的信息管理以及数据源处理等方面进行优化，提高房地产租售信息管理系统的实际应用水平。

1  房地产租售信息管理系统的需求分析

基于Web的房地产租售信息管理系统设计，其用户包含管理员、注册会员以及普通用户等，其中，普通用户可以通过房地产租售信息管理系统查看网页发布的信息，而且，可以结合自身的需求进行房屋租售等相关活动。注册会员则是对租售信息进行管理，并对求购、出售等相关信息进行发布与管理。管理员则是针对用户请求查看房源的权限进行管理，并对房地产租售信息管理系统的功能进行优化，提高房地产租售信息管理系统的整体功能管理水平。房地产租售信息管理系统的前台功能包含登录注册、房屋信息查看、房屋信息发布以及房源信息管理等内容，后台功能包含权限设置、数据库管理等，通过功能整合，可实现房地产租售信息管理系统的数据管理水平提升。

2  房地产租售信息管理系统的框架设计

在房地产租售信息管理系统设计中，包含用户登录、房产管理、合同管理、租金管理、信息统计等内容，在用户管理的基础上，可对房产信息以及合同信息等方面进行数据统计与管理。结合房屋租售信息的实际应用需求，对合同信息数据、履约数据以及房屋统计等方面进行综合控制，在信息查询以及浏览数据管理的视角下，对相关数据信息进行添加、修改、删除与维护。建立的系统框架如图1所示。

3  房地产租售信息管理系统功能设计

房地产租售信息管理系统的用户需要通过密码登录，并对相关信息进行添加、修改、删除与维护等操作，普通用户不需要登录，可以通过房地产租售信息管理系统查看相关房产信息，不可以进行其他操作。从系统功能管理的角度进行分析，则需要对售房管理、租房财务管理、租赁管理、统计报表等方面进行综合管理，通过数据库的搭建与优化，以此实现系统的功能模块设计与优化。用户登录功能方面，结合不同用户的权限设置，允许使用者登录，如果出现密码或用户名称不符合的情况，则不允许登录房地产租售信息管理系统，一次保障系统以及账号的安全。房屋出租查询，其中包含房屋地点、房屋环境、租金等相关信息。统计报表则是针对出租到期提醒、预订到期提醒等相关数据信息进行统计。售房管理包含购买者信息、房屋价格、受访者信息等，通过后台数据库，可以对售房信息进行针对管理，在房屋信息管理与控制的基础上，可通过系统操作以及房屋数据管理与控制，满足房屋租售的信息化管理需求。数据管理方面，管理员可通过“用户信息管理”来修改会员信息，并通过SQL语言的UPDATE函数来实现信息管理。会员登录后，可以对房屋信息进行更改，管理员登录后，可删除公共留言信息，并对发布信息进行管理，满足房地产租售信息管理系统的数据管理需求。登录房地产租售信息管理系统后，还需要对数据计算进行分析，设置房屋信息页面下，可对房屋设置的状态进行管理，并对项目与金额进行设置，完成收费金额以及收费项目的数据管理需求。

一、房地产行业会计业务处理中存在的问题

（一）会计准则和税收法规中存在收入确认差异

会计准则和税收法规中收入的确认方式主要表现在以下两点：

（1）企业的预售销售。

在获取房地产预售许可证后，房地产企业就可以预售上市，其销售所得按其性质可分为预收款和暂收款，是不确认收入的。待办完交接手续后，才能完成收入确认，并且通过“预收账款”直接转到“主营业务收入”中。税法上一般把预收款设定为“预售收入”，然后依据预售毛利率来算出预交所得税；

（2）企业的按揭销售。

只有在开发商账户上收到银行转来的按揭款时会计才确认收入。在税法中的相关规定，则是在收到首付款之后开始确认实现的收入，然后需要到银行去办理按揭贷款并于转账日开始确认收入余款。

摘要:随着社会主义市场经济的发展，近二十年来，房地产行业迅速崛起。房地产开发企业为了增加融资的渠道，同时，适应市场需求，商品房预售引领商品房交易的潮流，并且成为其主要的交易方式。一方面促进房地产市场的繁荣，但是也存在许多问题。本文第一章为商品房预售的概念。第二章论述了我国商品房预售法律制度存在的问题。第三章介绍了国外关于解决商品房预售中存在的问题以及措施。第四章结合我国具体实际以及国外规定对提出具体的监管措施。为购房人营造安全、诚信的购房环境。

关键词:商品房预售;法律制度;监管

一、商品房预售制度的概念

(一)商品房预售的概念

商品房预售(期房买卖)，日常生活中叫作“卖楼花”，是指预售方，通常是房地产开发公司，将正在建设中的，还未完成房屋主要结构时把房子提前卖给预购人，双方约定由预购人将定金交付预售方，预售方保证未来某日转移房屋的所有权，预购方支付全部款项的买卖房屋的特殊制度。

1．商品房预售的特征

(1)市场风险较大的交易行为