房地产市场的特点范例

摘要:房地产已经发展成为我国经济的重要产业，促进了地方经济的进一步发展。然而由于我国的房地产行业还需要进一步制定出更加完善的政策，在发展过程中出现了很多的问题，例如，价格较高，对房地产行业的进一步发展造成了一定的阻碍。文章基于此种前提，介绍了房地产市场的背景，探讨了地方经济受到房地产市场变化的影响，同时提出了推动房地产市场持续发展的优化措施，希望可以为房地产市场的持续发展起到一定的参考和借鉴，促进地方经济的发展。

关键词:房地产市场;价格波动;地方经济

在我国经济发展中，房地产经济起到了关键性的促进作用，因此房地产市场经济的发展在我国受到越来越多人的重视。根据房地产市场发展的实际情况，对其进行不断的完善和优化，才可以实现房地产市场持续稳定的发展，才可以跟上国家发展战略规划的步伐，推动地方经济的不断发展，避免出现泡沫经济。

1房地产市场现状

1.1投资项目不断增长

由于我国经济增长速度较快，带动了房地产经济的发展，两者互相促进，呈现出良性循环，同时越来越多的投资人也开始重视房地产经济的发展潜力。在我国的房地产经济中，加入其中的资金项目也在不断增多，人口老龄化的趋势越来越严重，因此未来的住房需求将会更加明显，这也在一定程度上保证了房地产经济的增长趋势。由于保证了房地产经济的持续增长，因此才会有越来越多的投资项目加入房地产经济投资中，有效地促进了房地产经济的建设，推动了房地产市场经济的进一步发展，对国民经济的不断发展起到了有效的正向作用。

1.2房地产提高人们居住环境质量

摘要：我国城市化建设进程进一步加快，房地产投资逐渐转变为最重要的投资形式，对我国房地产投资工作产生了一定的影响。而在房地产投资项目中，不可避免的会遇到风险管理问题，要想切实提高风险管理工作的实际效果，就要结合房地产投资风险的影响因素制定科学合理的风险管理和控制方案，促进房地产投资风险管理工作的全面优化开展。

关键词：房地产行业;投资风险;风险管理

在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。

1房地产投资特点

房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。

2房地产投资的主要影响因素

对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。

摘要：房地产项目投资具有周期长、投资大、受影响因素多等特点，因而具有较大的风险。一旦发生风险，将给投资方、人民群众带来严重的经济损失，甚至还会引发群体性事件，危害社会的健康稳定。2018年以来，为了遏制房地产市场的持续火爆，调控政策不断升级，房地产市场基本面呈现下滑态势，房地产项目投资面对着各种不确定性，投资风险加大。有鉴于此，本文对房地产项目投资风险防范策略和具体措施进行分析，以期有所借鉴价值。

关键词：房地产；投资风险；对策

1前言

近年来，作为我国重要的投资领域，房地产市场一直发展迅猛，建筑面积不断增加，人均住房面积不断提高。2018年房地产业投资总额超过了12万亿，占全社会投资总额的20%左右，房地产业成为国民经济发展的支柱产业，对全社会GDP的贡献值也超过了12%。但同时，我们也看到，与其他行业不同，房地产业建设周期长，投资额巨大，受金融、政策、技术等各种因素的制约，具有较高的风险。为了遏制房地产市场的过快发展，我国的房地产调控政策持续升级，多个城市出台了一系列调整政策。进入2019年，在“房住不炒”的调控方针下，我国房地产市场已经呈现不同程度的下滑迹象，商品房的销售增速持续回落，房地产企业的现金流开始紧张。整个房地产市场的资金面持续收紧，与此同时，各大城市的土地市场溢价率下行且流拍现象增加。2018年全国土地流拍率高达93.16%，2019年土地流拍率有一定程度的回落，但仍然远高于往年同期水平。房地产市场进入下行期，房地产项目投资的不确定性在增加。著名商人李嘉诚持续抛售内地的房产，选择落袋为安的策略。著名经济学家郎咸平也警告说，2019年将是房地产市场冲击最大的一年。这样的背景下，我国目前的房地产项目投资所面临的风险不断加大，因此对于房地产投资企业而言，如何识别和应对房地产投资风险，显得尤为迫切和重要。

2房地产项目投资风险的防范之策

房地产项目投资面临的风险因素有很多，既有战略层面的，也有具体业务层面的。

2.1防范房地产投资风险的基本策略

摘要：在经济产业不断发展的背景下，房地产经济的发展迎来了比较好的时代，在我国的经济发展中是不可或缺的产业，具有投资大、回报长、波动性强等特点。本文首先阐释了房地产经济波动各个阶段的特征，然后分析了波动的因素，最后详细论述了具有针对性的对策，旨在强化房地产经济的稳定发展，造福于人民群众。

关键词：房地产；经济；波动；因素；对策；分析

近年来，我国经济水平取得了非常明显的进步，在改善人们生活质量的同时，为国民经济的发展奠定了良好的基础。在这种环境下，房地产行业的发展迎来了新的契机，在社会经济中占据着越来越关键的位置。当前，房地产经济存在着不同程度的波动现象，需要结合实际情况，对其中的影响因素进行详细分析，并将各方面的资源进行整合，提出科学合理的对策，增强房地产经济的平稳性。

1房地产经济波动各个阶段的特征

1.1房地产经济复苏阶段

房地产经济的各个阶段是相互联系并且不断循环，萧条时期之后是复苏时期。因此，这个阶段中，房地产市场的供求不均，供给量大于需求量，在这种情况下，房地产市场中，开发商的数量远远减少，导致投资的项目和金额也不断减少。在需求量增加的情况下，供给之间的平衡状态将被打破，房地产会进入第一个快速发展的时期，进步的速度较快。

1.2地产经济繁荣阶段

摘要:本文对房地产营销创新、营销策略、销售手段以及存在的问题等方面进行了阐述，并针对各层面制定相应的营销策略。在整个营销过程中坚持以人为本的基本原则，使房地产的开发和销售能够真正地满足市场和消费者的需求，使房地产企业打出属于自己的天下，提升自身的竞争能力。

关键词:房地产;市场;营销创新;营销策略

一、引言

随着我国房地产市场的迅猛发展，房地产行业之间的竞争也更加激烈。在我国多次出台市场宏观调控的政策后，房地产开发商更加重视房地产的营销，并将其作为开发过程中至关重要的手段和环节。所以，房地产商家开始绞尽脑汁，策划营销方案，推动房地产产品的销量能够大幅度的上升。

二、房地产营销策略的概念

营销，即用科学的方式对市场上的需求进行分析，采用科学合理的方式生产出能够与时俱进，满足现代化市场需要的产品。在营销中需要向客户创造价值、交流价值以及传递价值，并且能够良好的经营与客户之间的关系，促使房地产企业和利益关系人之间形成一种相互受益的关系。房地产市场营销，是房地产企业在竞争激烈的房地产市场中，根据市场当前的形势变更的需求，从而对企业进行组织管理的一系列工作，直到商品房的销售在市场上完成，取得利益，最终达到目标的一个经营过程。房地产营销策略是一个系统性、综合性的庞大工程，需要在先进的营销理论基础的指导下，让营销手段和营销工具结合起来，让房地产的价值得到实现。千千万万的顾客，有着五花八门、千奇百怪的需求，这也推动了单一房地产营销转向了全面房地产营销，从只重视表面的营销服务转变为追求内涵的营销服务。房地产在市场营销过程，属于经营房地产企业中一个至关重要的环节。房地产营销始终以消费者对房地产产品的需求为宗旨，能够及时有效的为客户提供住宅楼、商业楼、写字楼等成品的建筑物，还有配套的服务。可以在最大程度上满足客户生活、生产、物质以及精神上的种种需求，从而获取相对利润的一种商业活动。房地产市场营销，和其他市场营销相同，都是人或公司集体之间进行物品交换的活动，让经营目的可以得到实现的一个交易过程。唯一不同的就是，房地产营销的客体为地产，实体是依据地产该物质实体上的种种权益等。在房地产营销中，需要保留自己特有的营销方式，又能够和市场营销中的一些理论基础相融合，这就是房地产市场营销的不同特性。

三、我国当前房地产营销主要采用的营销策略

一、房地产业的特殊性

现代经济在很大程度上是由虚拟经济推动实体经济运行的，而虚拟经济又是一把双刃剑，一方面推动实体经济发展，另一方面如果约束调控不力，则会引发实体经济的泡沫化而导致经济危机的发生或经济的长期衰退。1990年以来日本的经济衰退，2009年美国的次贷危机无不是从房地产泡沫的崩溃而开始的。我国目前的房地产市场存在泡沫，但政府对房地产市场保持高度警惕。再次，房地产业是一个关乎国计民生的产业，政府需要担负一定的社会责任。住是人的基本需求，因此，即使在高度自由的市场经济国家，房地产业也不可能完全由市场来决定其运行，政府必须为低收入者提供一定的住房保障来履行其社会责任，同时政府会运用法律、行政等各种手段保持房地产价格的上涨稳定在一个合理的空间范围。可以说，目前我国的经济增长、经济安全和民生保障都依赖于房地产业，政府需要在这三者之中取得平衡。因此判断，未来十年我国房地产市场的总体运行将会保持在平稳增长的发展中，过度下滑和过快增长都会对政府以及全社会产生重大的负面效应。做出这样的判断一方面在于政府有动力对房地产市场进行干预，更重要的是，与国外不同，目前我国各级政府完全有能力对房地产市场进行充分调控，主要在于：房地产市场最根本的资源来自于土地供应和金融市场的支持，而这两方面政府都有绝对的支配能力。

二、我国房地产市场调控政策分析

2010年以来，随着金融危机的平稳着陆，国家开始关注住房价格上涨的问题，连续出台了多项房地产调控政策，力图遏制房价的过快上涨，但效果并不理想。2011年国家继续加强了调控力度，各地方政府也随之颁布了相应条例来配合中央的调控举动，这种调控未来仍然可能会加大力度，房地产企业的最佳选择应该是顺应政策环境，趋利避害、抓住机遇、加快发展。通过对2010年以来国家对房地产的各类调控政策进行梳理后，可以看出尽管调控措施多样，但调控目标仅在三个方面对房地产市场构成影响：

（一）抑制投机性住房消费

2010年国家相继出台了“国十条”、“国五条”、住建部“规范住房公积金个人住房贷款”等政策，所采用的方法主要为二、三套房的限购、提高首付比例、提高住房商业贷款以及住房公积金贷款基准利率等方法。这类方法一方面打击了炒房等投机性行为，但同时也会加重改善性住房需求居民的负担，抑制了部分刚性需求转向二手房市场，短期来看还会加重一些潜在消费者的观望情绪。从2010年政策的运行效果来看，2010年房价增长的速度有明显回落，但相比2009年仍然出现上涨。可见目前住宅消费市场的刚性需求在一定程度上仍然较大，能够支撑住房市场平稳发展。由于各地方政府与中央已经签订了住房价格控制的目标责任，因此，未来的住宅市场从价格上应该维持在9%左右的上涨空间。

（二）加大政策性住房建设的扶持力度

［摘要］近几年，在贯彻落实中央经济工作会议决策部署长期坚持“房住不炒”的背景下，每个领域的经济水平都越来越高，而房地产行业逐渐进入经济新常态。面对日益激烈的市场竞争和不断增加的严峻挑战，房地产作为我国国民经济的重要支柱，必须要科学应对新常态下的各种挑战，只有这样才可以促进我国房地产企业稳定发展，提升人们的生活质量。文章以房地产经济的新常态为研究对象，从房地产经济在国民经济中的重要作用、房地产经济新常态的主要特点、我国房地产经济发展中存在的主要问题以及新常态下解决房地产经济发展存在问题的有效策略四个方面进行详细分析，希望可以为相关人员提供参考。

［关键词］房地产经济;新常态;金融体系;土地供应

现如今，着力稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。随着我国社会经济的高速发展，房地产企业也获得大的发展，但企业之间的市场竞争也更加激烈。为了可以在该环境下实现稳定发展，必须要根据新常态的背景，积极完善企业运行发展模式，让企业具备较强的竞争优势，提高经济效益，进而从根本上实现更好更快的发展。

1房地产经济在国民经济中的重要作用

城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。

2房地产经济新常态的主要特点

2.1不断增长。在房地产经济新常态下，房地产的所有指标依旧在不断增长，住房和城乡建设部数据显示，截至2019年11月底，棚户区改造已开工315万套，超额完成289万套的目标任务。王蒙徽表示，要严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作;改革完善住房公积金制度。所以今后房地产经济还是不断上升，我国经济的不断发展，也直接影响房地产经济的形势。在我国经济长时间的发展过程中，伴随着人们经济收入的日益增加，对居住条件也提出越来越高的要求。在新型的城镇化背景下，会有很多人选择到城市发展，居住规模越来越大，而且随着沿海城市服务行业的不断发展，必定促进房地产经济日益进步，而且呈现出稳定发展的趋势。

本文作者：高鹏 李雪 董纪昌 吴迪 李秀婷 单位：中国科学院研究生院管理学院教授、博士生导师 中国科学院研究生院硕士生 中国科学院研究生院管理学院教授、博士生导师 中国科学院研究生院管理学院博士生 中国科学院研究生院管理学院博士生。

一、引言

近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。

二、房地产开发商与银行的演化博弈模型

1．博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。

2．博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。

三、演化博弈稳定性分析