房地产管理学范例

摘要：在近年来我国经济下行趋势明显的时期，房地产作为国民经济的支柱产业其对于经济贡献的作用不言而喻。而物业管理行业作为与房地产息息相关的配套性产业，在提升业主入住体验、保障业主相关权益方面也起到重要的作用。故本文主要探讨在当前经济下行的阶段如何推动房地产业的开发、推进物业管理教学改革与发展。刚好地为社会培养具有综合素养的复合型人才。

关键词：房地产；物业管理；教学；改革；发展

一、物业管理行业限制房地产发展的原因

房地产作为当前我国经济发展的支柱性企业，其涉及的领域十分广泛，且各领域间相互联系性也比较紧密。随着近年来我国房地产业快速发展，在经济效益增长同时，也出现了多种问题，比如在城镇化不断推进使得房地产业等基础产业快速发展，而同期与房地产行业相配套的物业管理、经营、维护等服务产业并没有以相同的速度配套发展。这就使得房地产业硬件与服务型软件不兼容，在一定程度上反而限制了房地产业健康持续的发展。同时在房地产发展的过程中，由于相应规定的不完善导致行业秩序并不能按照一个合理稳定的区间进行发展。由于行业规定没有一个良好的限制与规定的作用，使得在后续配套服务建设期间并不能科学有效地开展物业服务。进而物业管理服务不能发挥其真正的作用，降低业主入住体验，从侧面限制了房地产的发展。

二、物业管理教学对于房地产业的意义

由于房地产涉及的领域和专业十分广泛，从而使得评价房地产企业业务素质的方面有很多。业主不仅会从房地产主要商品住房的建筑质量、选址、环境设计等硬件因素对房地产企业进行评价，物业管理作为房地产具体住房环境维护管理的重要方面也是业主评判房地产企业资质的最直接体现。物业管理行业的工作主体是物业，包括对房屋及其配套设施、相关场地进行维护、管理等具体工作。物业管理的工作对象主要是人，这也要求了物业能够作为房地产企业的形象来和业主进行相关的沟工作。物业管理与房地产业首先从业务范围来看属于上下级的关系，房地产在开展过程中需要建设配套的物业管理服务，而科学优质的物业管理服务也会进一步从软环境建设方面优化房地产，推动房地产的发展。在基本的依存关系直上，物业管理行业可以成为提升房地产业项目价值的最重要手段。作为硬件主体，房地产业中相关住房的价值是一定的，而通过积极有效地物业管理等软环境的综合建设，可以及大地提升业主的入住质量。物业管理如果科学合理就会极大地提升整个项目的综合价值。物业管理可以通过对基础能源、停车产地、室外公共设施的维护，形成一套严格的安全管理机制等方面的管理使得整个项目升值。

三、物业管理学科改革的具体策略

摘要：在服务产业特色专业建设背景下，福建农林大学土地资源管理学科对近4年来本科毕业生的就业去向进行了跟踪调查，并重点调研就业比重较高的各级国土、规划、住建等政府管理部门，以及土地管理公共服务领域的企事业单位的用人需求，进而分析课程存在的主要问题，对地籍管理学课程的教学内容进行延伸和拓展，修定了考核技能目标，以保持课程内容的现势性和实用性，强化学生的动手能力和实务操作技能，对接土地管理公共服务领域的产业需求，实现学科的人才培养目标。

关键词：地籍管理学；服务产业；教学改革

福建农林大学土地资源管理学科是从1986开设的房地产开发与经营专业沿革而来，1995年开始招收土地资源管理专业本科生，2002年获得二级学科硕士点，目前是福建省省属高校中唯一拥有本科和硕士学位授予权的土地资源管理学科。2016年学科获得福建省教育厅“高等学校服务产业特色专业”立项，进一步明确两类人才培养目标：一是为国土系统输送具有专业技术并熟悉土地资源利用的管理型人才；二是向土地相关的企事业部门提供具备调查、勘测、规划、GIS应用和房地产开发管理等技能的技术型人才。在此背景下，学科相关主干课程也需要以服务产业特色专业为导向，无缝对接国土管理公共服务领域的人才需求。地籍管理学作为专业核心课，课程改革的主要目的是帮助学生正确认识地籍管理的日常业务内容，尤其是现代地籍手段在土地资源管理乃至在政府公共管理事业中的地位和作用，培养学生的实际操作技能，学会解决地籍管理中的实际问题，能进行地籍管理的内、外业工作。

1服务产业特色专业需求调研

1.1毕业生就业去向和变化趋势

该专业已培养本科毕业生1500多人，主要从事国土资源管理、调查勘测、土地利用规划、房地产开发和管理、资产评估技术服务等工作。据2015—2018届毕业生就业去向的跟踪调查显示（图1），通过考核选拔进入省、市、县、乡各级政府国土资源管理部门、住建局、规划局、农林部门等公务员和事业单位的比重最高，占18%；进入房地产开发商、物管咨询公司、房地产经纪公司的比重次之，占11%；进入土地规划、设计和勘测、测绘单位分别占比9%和7%；房地产评估公司占比10%；从事遥感、地理信息等3S类技术公司占比8%；选择继续攻读研究生的比重也较高，占10%，；其余毕业生主要在银行保险、教育培训、贸易、销售或从事自由职业等。从就业变化趋势来看（图2），近4年的毕业生通过考试选拔进入国土管理等公务员部门和事业单位的比重逐年递增，增幅较显著，房地产相关企业的就业人数也有缓慢增加，3S技术公司近2年的就业增长较为显著，资产评估公司的就业人数基本持平，而从事土地规划设计和勘察测绘工作的毕业生数量有一定幅度减少。基于此，课题组又重点对各级国土部门和近年就业增速较快的3S技术公司和房地产相关企业进行了用人需求调研。

1.2土地管理公共服务领域人才需求

本文作者：高鹏 李雪 董纪昌 吴迪 李秀婷 单位：中国科学院研究生院管理学院教授、博士生导师 中国科学院研究生院硕士生 中国科学院研究生院管理学院教授、博士生导师 中国科学院研究生院管理学院博士生 中国科学院研究生院管理学院博士生。

一、引言

近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。

二、房地产开发商与银行的演化博弈模型

1．博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。

2．博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。

三、演化博弈稳定性分析

专业比较

清华大学的培养方向较为严格,课程设置明显多于河北工业大学,如工程管理英语、房地产开发经营与管理、物业管理、城市与房地产经济学、房地产估价等课程都是河北工业大学没有的,而且清华大学的工程管理属于土木工程学院,土木工程方面课程较多,对学生要求较高。同济大学对工程管理专业的设置结合了其学校本身独有的特点,即以其卓越突出的建筑学理论相关课程为主,这与学校的本质有关,这是其他大学无法比拟的,其他方面的设置和河北工业大学的课程设置较为一致,但有一部分课程是与房地产市场相关的,这和当前的市场有紧密联系,这些课程的设置体现出了同济大学能够抓住当前市场经济的前沿,有很强的前瞻性,这样能够使学生更好地为当前市场经济服务。

东南大学工程管理专业的平台课程主要为技术平台、经济平台、管理平台和法律平台,这与河北工业大学工程管理专业的设置是很一致的。其他课程的设置也很相似,但比河北工业大学多出的课程是与房地产相关的一些课程,包括房地产估价、房地产经营与开发等课程。主干课程与天津大学较为一致,都以管理学为主。不同点在于天津大学更注重对国际土木工程项目招投标、国际工程融资等方面课程的传授,关注国际工程的相关知识较多,注重学生双语的培养,开设多门双语教学课程,同时也开设房地产方面的课程,如房地产开发与经营、房地产评估等,这些都是河北工业大学所不具备、所欠缺的。

南京工业大学将工程管理专业继续细化,分为三个方向:工程项目管理、工程造价管理以及房地产经营管理,这与哈尔滨工业大学细化的方向相似但有所不同。哈尔滨工业大学将工程管理专业分为建设项目管理、国际工程管理和房地产投资与管理三个方向,南京工业大学将工程管理课程按工程管理的内容分方向,哈尔滨工业大学则按工程管理在国内和国外分成两个方向。在主干课程的设置上河北工业大学与南京工业大学较为相似,但缺少房地产市场的相关课程。广州大学也将工程管理细化为三个学科方向,即房地产经营管理专业方向、物业管理专业方向和投资与造价管理专业方向。这三个方向与南京工业大学和哈尔滨工业大学既有相似之处也有其本身特色,不同的方向是物业管理方向,这是对土木工程施工建设完成竣工后的工程后期管理,这是之前几所大学都没有触及到的领域,值得借鉴吸收。在课程设置上,由于对工程管理专业更加细化,所以各方向所学知识更加具体,便于学生在工程管理专业的某些特定领域展开学习研究。

东北财经大学也将工程管理专业细化为投资与造价管理专业和房地产经营与管理方向专业两个方向,这两个方向和广州大学所分方向较为一致,为工程管理专业的具体领域,因此学科设置、学生所学内容也更加具体,学生可以在特定领域考取相关证书以达到学校培养要求。在我国开设工程管理本科专业的大学共有121家,承担教学任务的单位主要有经管类学院或土木建筑学院。前者如西安交通大学,其工程管理专业从属于管理学院;后者如清华大学,其工程管理专业从属于土木水利学院。此外,具备相当实力的学校如重庆大学单独成立了学院即建设管理与房地产学院。在具有工程管理专业办学资格的一百多所大学中具有较强行业背景的如同济大学、重庆大学、天津大学、清华大学多集中在工科类、综合类及财经类大学中,依托行业是建筑行业;长安大学和长沙理工大学主要依托公路行业;北京交大与西南交大侧重于铁路行业;石油大学依托于石油开采行业;华东理工大学依托于化工行业。

启示与建议

由以上分析不难看出目前我国工程管理专业依托的行业背景集中在土木建筑、交通运输和资源采掘及加工行业。另外也有部分学校依托于航空航天及制造业。具有明显依托行业背景的学校,其工程管理专业本科毕业生的就业去向不但集中而且就业率也较高。河北工业大学工程管理专业可以从如下两个方向发展:造价。在专业方向上向造价方向倾斜,培养此方面的高级专业人才。能够熟悉制图原理,掌握建筑施工图的识图方法;熟悉房屋建筑的构造原理,掌握房屋构造组成;了解建筑材料的基本性能、掌握材料检验的基本知识;掌握工程造价的基本理论知识,如建筑工程预算、安装工程预算、工程量清单计量与计价、建设法规、建筑识图与构造、建筑材料、工程力学与建筑结构、建筑施工技术、建筑设备工程、工程经济学、建筑工程测量、建设工程招投标与合同管理、项目管理、工程造价、安装工程概预算实训、工程量清单计价实训、工程预算软件应用等。房地产。与专业就业领域相关的主要行业之一是房地产业。在专业建设上向房地产经营管理或城市经营方面发展,开设的课程可侧重于房地产投资与经济分析、房地产管理、房地产估价、房地产营销、房地产经营与开发项目管理等。同时,在课程设置上注重房地产专业执业资格考试内容的补充。从土木工程技术和与国际国内房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理、法律等知识领域构建综合性专业知识结构。

1物业管理促进房地产企业发展

物业管理服务促进房地产企业良好发展，物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来，通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。

2物业管理促进房地产企业发展的措施

2.1发挥物业管理在房地产开发过程中的作用

现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%，注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。

2.2注重物业管理资金投入

房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的经济效益产生，但是实际上存在巨大的潜在效益。例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。

一、物业管理服务促进房地产企业良好发展

物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来，通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。

二、物业管理促进房地产企业发展的措施

1发挥物业管理在房地产开发过程中的作用

现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%，注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。

2注重物业管理资金投入

房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的经济效益产生，但是实际上存在巨大的潜在效益。例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。

摘要：社会和经济的快速发展让房地产行业获得了新生动力。建筑工程和人们的日常生活存在很大的联系，随着建筑工程的规模越来越大，人们对于其质量也提出了一定的要求。房地产工程运行的时候，要在项目管理和监理工作的开展上加强力度，形成合理的质量控制，让工程的进度合理，符合设计要求。在管理和监理工作上都做出努力，让房地产行业有更加顺畅的发展道路。

关键词：房地产；工程项目管理；监理

开展房地产项目建设工作的时候，项目管理也是比较关键的一个层面。要分析其中存在的不足，也要分析项目弱点，在管理工作力度和制度等增加的情况下，能够让监控体系拥有支撑。房地产项目管理开展了过程性的合理监控，有助于质量保证。

1房地产工程项目管理工作的重要性

开展房地产工程项目管理，是要以工作人员认真履行自己的职责为前提。管理上对管理人员思想和行为的不足进行认识，结合多个问题，让项目领导人员对其问题进行有效改进，让管理工作获得相应的支持。在不同工作环节的监控下，也会让管理水平拥有上升空间，让工程项目获得良好效果，也会对工程的成本实行合理的制约。总之，房地产项目管理工作开展是十分重要的。

2房地产项目管理和监理工作中存在的问题

2.1项目施工质量、进度管理存在问题

一、中小型房地产企业的界定

我国对于中小企业的界定大多采用定量的方法，以定性方法界定的规定比较鲜见。仅有的相关规定是财政部在2004年颁布的《小企业会计制度》，其中规定小企业的标准是“不对外筹集资金、经营规模较小的企业，不包括个人独资及合伙等不具有法人资格的小企业”。其中，不对外筹集资金，是指不公开发行股票和债券。就定量方法而言，我国自1949年新中国成立，对中小企业的界定几经调整，根据我国目前的经济发展现状，2011年6月18日，我国工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部联合印发了《关于印发中小企业划型标准规定的通知》，将中小企业划分为中型、小型、微型三种类型，具体标准根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合行业特点来制定。其中规定房地产开发经营行业中小型企业的具体标准为：营业收入200000万元以下或资产总额10000万元以下的为中小微型企业。其中，营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上的为中型企业；营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业；营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。

二、中小型房地产企业人事管理瓶颈分析

在规模大、品牌响的大型房地产企业面前，中小型房地产企业境况堪忧，不少中小型房地产企业处于亏损之中，或者选择合作开发，或者考虑卖掉项目，或者不得不黯然出局。据中国房地产业协会联合兰德咨询最新的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》预计，从2013年到2015年的未来三年至少有30%的国内房地产企业会被淘汰出局，房地产企业总数将由目前的5万家左右锐减到3.5万家左右，而且减少的企业绝大多数是中小型房地产企业。中小型房地产企业人事管理上存在的瓶颈是产生这种状况的原因之一。

1.家族式管理，缺乏严谨的管理理念

中小型房地产企业中家族式企业居多，忽视制度建设和管理。家族式企业内部充满复杂的情感和各种利益集团，严谨划一的人事管理制度很难实行。尤其是当企业所有人的家属和亲信违反制度时，管理者很难像处理普通员工那样一视同仁，这给企业发展带来很大的隐患。家族式企业的另一弊病是其对外来资源的排斥与否定。在家族式企业中，一般外来人员很难享受股权，因此一般外来人员总是以一个打工者的心态自居，很难融入到企业中。

2.中长期人力资源规划欠缺，人员流动性大