房地产管理法范例

第一篇

一、根据管理需要完善相应的法律法规

法律法规的制定是为了更好的约束企业的经营行为，在市场经济背景下房地产行业的发展更加迅速，这使得当前一些法律对房地产的约束力有所降低，在这种背景下加速法律法规的完善是非常有必要的，特别是通过借鉴国外发达的管理经验完善我国的法规，并形成一套具有我国特色的法规，加强对房地产行业的约束。首先需要根据市场的发展对涉及房地产行业的法规进行完善，我国现阶段正在对《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《建筑法》进行完善，通过各种制度的完善将经济管理扩展到包括房地产建设、开发以及后期服务，从而提高房地产行业法规的严肃性。其次是对我国房地产市场秩序进行不断完善。目前房地产供需出现不平衡现象，并且业主在入住后产生的一系列的房产纠纷会让业主维权比较困难，通过对房地产市场秩序的完善以及法规的制定就能够在维护市场秩序的同时而降低政府的干预程度。

二、明确房地产经济管理目标

制定明确的房地产经济管理目标是指导房地产行业开展各种经营活动的关键，房地产行业的相关负责人可以根据经济管理目标的引导合理的开展各项活动。房地产行业的快速健康发展需要长期目标的指引，特别是在了解我国房地产行业的长期发展历程以及房地产市场发展行情，根据这些制定的目标才会更有执行力，才能够更加凸显房地产今后的发展规划。房地产经济管理目标的制定时房地产在长期的发展过程中所需要达到的一个计划，目标的制定必须要保障国民生活以及经济水平的稳步增长，把房地产政策的指导思想扩展到房地产的行为目标和房地产行业的稳步发展，积极引导和调节房地产市场，促进房地产行业的健康快速发展。

三、强化房地产经济监督管理机制

监督管理机制是促进房地产行业快速发展的有利措施，通过制定严格的监管制度维护房地产经营市场，调控房地产经济管理。调控房地产经济管理需要政府和房地产行业自身共同努力，比如：政府方面可以根据房地产市场发展行情，建立相应的监督管理部门，并赋予监管部门一定的权利，有这些部门代替政府行使监督管理的权利。同时政府也可以制定一定的管理政策，规范房地产经济管理的各项经济活动，通过中央和地方政府政策的有机结合，为规范房地产经济管理奠定基础。其次房地产市场自身也应该加强调节能力，对开发项目进行经济管理及时探寻导致经济效益得或失的原因，并进行科学分析；同时房地产行业完善自身行为应该从项目的投招标以及施工阶段抓起，不断根据市场发展行情对自身的经济管理活动进行调节，保证房地产行业的快速发展。

作者：王明昕   单位：绥滨县房地产管理处   房地产档案系统的网络结构设计   一般情况下，房产档案系统由两部分构成，即内网和外网。内网为企业内部的局域网络。负责房产数据的口常管理维护工作，例如房产数据及图形的录入、检索、修改以及统计、打印，是房产管理系统的核心。外网主完成房产信息的对及查询工作。系统的运行模式采用(客户/服务器)模式与卿（浏览器/服务器)模式相结合的混合模式。对于企业内部的用户，采用C/s模式，可降低系统开发难度，提高信息安全性，而对于企业外部的用户采用B/S模式，可以更加充分的实现快捷的数据管理和操作，以便实现随时随地提供服务，用户可以通过网络查阅有关房产档案的相关信息。   房产档案的社会作用   随着住房制度改革的深入和发展，作为房地产权属登记活动所记录的房地产档案越来越得到人们的认可和重视，它不仅服务房地产权归属的登记管理，在市场经济下发挥若不可低估的作用，而且服务于整个住房建设和管理。   房地产档案是房地产权属登记管理的重要依据。落城市房地产管理法的有关规定，实行房地产使用权和房屋所有权登记发证制度。登记发证的中心环节就是依据房地产档案材料确认产权，提高发证的准确率的同时，在房地产交易中，产权清楚是交易的前提。房地产档案管理者必须充分利用房地产档案，纠正出现的伪造、涂改、谎报遗失、重复申领《房屋所有权证》，维护正常的房地产管理秩序。利用房地产档案记录的不同时间、地点、类型的房产对房屋交易价格进行“公平、公正、科学”的评估工作，建立有效数据库。   房地产档案是落实经济适用住房建设的可靠凭证。统建统分住房福利政策取消后，建设经济适用住房成为解决中低收入家庭住房问题的有效途径，为解决广大干部职工的住房困难和改善住房条件，房地产档案将发挥重要作用。为使经济适用住房建设按照国家政策规定有序的进行，房产档案要将单位性质、人员编制、实有人数、人均收入、单位已售公房面积、人均住房面积、拟建住房地点、套数、总层数、建筑面积、总投资金额、资金来源、出件政策等，详尽登记整理，按程序进行申报，使经济适用住房建设符合法律和政策的框架要求。   房地产档案是住房拆迁管理工作的有效凭据。二级市场开放后，各省鼓励利用经济适用住房政策来辅助拆除危险房建设的实行，对房地产档案记载的每户居住状况、经济状况、人均面积等进行统计，为制定建房规划、分批解决干部职工住房困难提供了依据。同时，也为建没经济适用住房拆迁安置面积提供了有效的参考数据。   房地产档案是司法、税收工作的有利依据。房屋拆除、买卖、继承等行为的发生，不可避免会引起一些纠纷，要排除这些纠纷，房地产仲裁和司法部门都要查阅房地产的档案，从而弄清房地产权属关系。同时，由于房地档案记录的每户铸处房地产的面积、价位，可以作为税务部门开征房地产税及相关税种的计税依据。还是查处腐败分子通过多种手法和手段侵占国家财产的有利依据。为建立有序的市场经济环境保驾护航。   综上所述，上文中笔者结合自己的工作经验，对房地产档案管理工作进行了探讨，希望能够为我国房地产档案管理工作的发展提供有效参考。

一、我国目前房地产经济管理的现状思考

国家在房地产经济管理中所制定的法律政策也存在着很大的不合理性，目前国家制定的在房地产经济管理的政策方面主要是以宏观调控为主、抑制房价过快增长、控制房屋供需平衡为主，然而这只是眼下的主要主要方式，对房地产经济管理的长期规划却没有相关指示，甚至在对一些问题的认识上模糊不清，缺乏长远目光，还存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象，严重扰乱了房地产市场的运行秩序，也给投机倒把者留下了漏洞。这些因素都为房地产产业的未来健康发展埋下了隐患。

随着近几年来我国城市化进程加快，政府以及各相关部门都加大了对房地产经济管理的制度建设和监督，房地产经济管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整个房地产经济管理体系建设还不够完善，存在着很多漏洞。一些企业组织为了一己私利，不惜铤而走险，极力寻找法律的空子，经济管理的方式与国家制定的管理方针相违背。另一个方面，国家虽然制定了很多经济管理的政策方针，然而在这些政策方针的实施上却不够力度，加上一些制度是早年制定的，与眼下的经济管理存在着一定的差异，这些因素就导致了已建设的经济管理体系在实施上流于形式，妨碍了房地产经济的科学管理。

经济管理制度是经济管理的前提条件和有效保证。制度的合理、有效与否直接决定了经济管理的效果。然而由于我国的房地产经济管理还处于一个初级的阶段，因此在经济管理的制度上还存在着诸多不规范和完善。目前我国还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律，而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。这样的就使房地产经济管理手段在一定程度上没有科学性，不利于提高管理水平，长此以往，更会对企业的长远、健康发展造成恶性影响。

二、加强我国房地产经济管理的措施

1.加强相关人员对房地产经济管理的认识，明确管理目标，提高管理水平。这一点是指房地产企业和国家两个方面都要提高对房地产经济管理的认识，国家在规划房地产经济发展的时候要做好短期规划和长期规划，以解决目前房地产经济管理存在问题的同时使房地产经济发展从偏离的轨道上逐渐走向一条稳定、健康的可持续发展之路。房地产企业在经济房地产经济管理的时候也要从大局出发，不能只顾当前利益，而要配合和支持国家颁布的政策，使企业走向一个规范的发展之路。企业和国家要明确自身的目标，重视科学规范的管理手段，提高管理水平，使我国整个房地产行业走向健康、稳定的可持续发展之路。

2.完善房地产经济管理的制度措施，经济管理是房地产企业稳定、健康、可持续发展的理论依据，新时期的市场经济发展情况决定了企业项目发展的过程中必须强化经济管理，完善经济管理制度，以更好地对企业经济管理进行实施。具体措施可以通过以下几个方面：首先是要确定经济管理的重点，确定经济管理的重点并加以着重控制，提高管理效率，降低风险；其次是要完善管理调节机制，受环境及各方面不确定因素的影响，管理在实际工作中会遇到各种不期的问题，这就需要能因地制宜进行调整，但是这种调整不是根据个人意愿随意的调整，而是要根据企业的制度和营销战略目标为出发点，有一个完善的管理调节机制；第三是要健全信息交流、反馈机制，加强各管理人员之间的交流，提出管理过程中存在或遇到的问题，并建立相应的反馈机制，以加强管理的跟踪和监督；最后是不断地完善和创新管理手段，提高管理效率。新时期的市场竞争压力就要求经济管理方式要灵活应变，而不能将传统的管理模式生搬硬套，一成不变地作为管理规则。而是要不断的完善管理机制，创新手段。要充分地分析当前的形式，运用先进的科学技术，提高管理水平。

【摘要】房地产经济管理不仅仅是经济问题，也是社会问题。尽管近年来加大了对房地产的宏观经济管理力度，也出台了一系列的调控政策，但从成效来看，不为显著。这主要是由于房地产市场发展过程中存在着一些深层次的根本性问题，从而导致房价上涨得不到有效地抑制。结合这种情况，我们需要对房地产经济管理问题进行正视，确保推动房地产业的健康、稳定发展基于此，文章主要分析了房地产经济管理中存在的问题，并提出了针对策略。

【关键词】房地产经济管理问题；应对处理

近年来，房地产行业发展迅速，使得房地产公司的竞争日渐加剧，面对当前形势，必须要抓住机会，分析应对房地产行业中出现的问题，对房地产行业的经济管理要具有清晰的认识和把握。要结合自身情况，不断学习引进优秀的房地产经济管理经验，在发展进程中不断创新，以保证房地产经济管理水平全面提高，为我国房地产经济管理水平的提高和房地产业健康稳定发展打下基础。

一、房地产经济管理的重要性

经济管理指的是经济管理者通过对经济的有效管理，来达成预期制定的目标。特别是对于房地产行业来说，有效的经济管理措施能够最大限度的激发房地产行业的生产潜力，从而实现更多的经济价值。但是房地产行业经济管理并不是一项短期又简单的任务，整个工程需要有科学的管理体系作为支撑，不仅要提高员工的工作积极性，并且要使个人的发展和企业的发展紧密相连，只有这样，才能更好地促进企业的发展。此外，房地产经济管理能够更好地监督经济活动，也能够更早地捕捉到房地产公司在运营中存在的问题漏洞，从而能及时地分析出问题的根源，提出有效的解决措施，做到全面的预防能够大大地降低房地产公司的风险，把经济损失降到最低。另一方面，房地产经济管理能够充分地调动各部门的资源，加强各部门的沟通，以保证各部门的职能得到充分地发挥，实现资源的利用最大化，为企业的发展带来更多的利益。

二、房地产经济管理中存在的问题

（一）法律体系不够完善

摘要：随着改革开放四十年来经济建设持续快速地增长，我国的城镇数量和规模越来越大，城镇基础设施建设有了高速的发展，但工程质量也存在不少问题，质量事故频繁发生。由于工程质量是工程项目管理的重要内容，影响工程质量的因素很多。文章视角独特，把影响因素分为技术性因素和非技术性因素，重点探讨了非技术性因素对工程质量的影响，其中业主是关键因素，业主的态度和做法影响其他三方，最终影响工程质量的好坏。

关键词：工程质量；非技术性因素；影响；探讨

1概述

建设工程的质量问题，小则涉及人使用时的方便性和舒适性，大则关乎公共安全和人民群众的生命财产安全，重要性不言而喻。党和政府历来都非常重视工程建设的质量安全问题，目前，国家已了建设领域的3部法律：《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城乡房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》；了《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》等18部条例；历任建设部长以部长令了《建设工程质量检测管理办法》等105部部门规章；还制定了近800项强制性标准、规范、规程和定额等，为质量安全工作提供了法律和技术支撑。如此完备的法律、法规体系，为什么近年来关于工程质量的问题和由质量转化为工程安全的事故频发。据建设部相关部门统计，每年千余件群众举报中，涉及建设工程质量安全的举报一直占总量的30%左右，居高不下。对此，专家、学者以及一线施工技术人员对质量事故产生的原因分析也常见于专业期刊，但都是侧重于技术因素的分析，也都很有见地；而非技术性因素对工程质量产生的作用常常被忽略，因此本文对此作一些探讨。

2工程质量的内涵和特点

2.1工程质量内涵

工程质量内涵有狭义和广义之分，狭义的内涵是指工程项目满足业主需要的，符合国家法律、法规、技术规范、设计文件及合同规定的特性总和。广义的内涵不仅包括实体质量，还包括形成实体质量的工作质量。工作质量直接决定了实体质量，工程实体质量的好坏是业主决策、勘察、设计、监理、施工等单位各方面、各环节工作质量的综合反映。

一、我国经济法体系的分析评价

(一)我国经济法律体系已经基本形成。自1993年八届全国人大及其常委会成立以来制定法律之中，有关市场经济方面的法律法规占半数以上，如反不正当竞争法，公司法，对外贸易法，城市房地产管理法，广告法，劳动法，审计法，消费者权益保护法，注册会计师法，证券法，商业银行法，保险法等。改革开放建设有中国特色的社会主义过程中的立法行为有一系列有利于市场经济的法律法规相继出台。加上之前颁布的相关法律法规，全国人民代表大会和常委会已经审议通过了320多部法律，国务院制订了700余部行政法规。可见，到今天为止，中国社会主义市场经济法律体系的总体框架业已形成。主要表现在:一是在市场经济主体和其主体的行为、市场经济的管理、宏观调控以及社会保障等方面已做到了有法可依。二是立法工作从建立社会主义市场经济体制的局面出发，用法律来推进改革开放的深入进行。三是市场经济法律之间相互协调与配套，立法质量在不断提升。四是法律实施制度的发展和完善，标志着中国社会主义市场经济法律秩序已经初步形成。

(二)我国经济立法存在的问题。从社会主义市场经济的法律保障层面出发，中国有关市场经济的立法依旧存在着不少问题，大体表现在:一是企业受到太多的行政管制，尤其是国有企业政企难分，很难真正取得独立的市场主体的资格。中国建立市场经济秩序，不仅需要政府的有力推动，同时市场主体也需要由国家从其中分离出许多的经济利益来进行培育。二是以所有制形式进行区分的各类企业和依公司法的建立的公司制企业并存，并不符合市场经济的客观要求。市场经济主体结构分为以所有制形式与不分所有制形式两种并存的经济主体结构，但依然保存着高度集中的计划经济体制的烙印。三是中国有关市场经济的法律体系有待完善。在市场经济主体的法律体系中，中国未有股份合作企业法，物权法并不完备，尚缺乏反垄断法、反倾销法、国有资产法、国民经济稳定增长法等市场经济的管理和宏观调控法律。

二、进一步完善我国经济法体系的建议

经济立法工作是我国市场经济的核心工作，我国经济和立法工作部门必须深刻认识到经济立法工作的重要性，尽可能利用现有的资源，发挥经济立法对于市场经济推动的核心作用，不断加强我国经济法律体系，为实现我国经济可持续发展提供有效保障。

(一)加强平时监督。在进行经济立法工作的同时必须要制定相匹配的监管计划，使得经济立法走向“规范化、合理化的发展道路，以保证法律充分发挥其作用，积极提高经济运行的整体效率。立法机关在制定新的法律政策规范之时，应当做好企业的情况调查，在研究落实实际情况下编写法律条款。

(二)借助信息技术。电脑网络技术革命使其运用的能力得到了显着的增强，而其运用领域也逐渐进入到了我国的经济立法工作中。在经济立法过程中有效运用信息技术能加强法律编写的工作效率，同时避免了人为因素所造成立法工作错误，确保法律体系的有效性和科学性。

本文作者：张仁枫 单位：四川大学经济学院

房地产金融体制是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通、信用渠道和其它金融市场所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动所构成的组织体系、机构组成和运行机制。［1］从20世纪80年代初期的艰难摸索和金融试点开始，我国房地产金融体制的形成是随着房地产市场发展的需要而不断产生和发展的，但又严重落后于房地产市场的发展。到目前，我国基本建成了一个以商业银行为主线，以其他金融机构为补充的房地产金融体制，其发展程度远未成熟，需要不断完善和改进。

一、我国房地产金融体制的现状与矛盾

（一）融资结构极不平衡和不合理，银行系统风险高度集中

直接融资和间接融资比例的不协调、商业银行贷款的垄断不均以及信贷结构风险的增大等导致融资结构极不平衡和不合理。目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中，具体表现在以下几方面：

1．房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例较高，并有小幅上升趋势

从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9．98％，而到了2010年，这一数字达到了18．25％。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55％，超过30％～40％的国际水平。［2］如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，银行资金占房地产开发资金的比例更高。目前，我国房地产融资渠道还很单一，融资困难的尴尬局面一直影响着房地产金融的稳定。在房地产开发过程中，房地产开发资金巨大和房地产企业自我资金积累有限的矛盾从未间断，而投资需求旺盛与融资渠道有限的矛盾也难以解决。这种极度依赖银行贷款的状况，严重影响房地产行业的长期发展，也加重了银行系统的金融风险。因此，只有通过金融创新，拓宽房地产融资渠道，调整房地产融资结构，才能从根本上解决这道难题。

摘要：我国全面实施营改增后，房地产行业被纳入增值税体系，对房地产开发企业各税种，尤其是增值税、企业所得税和土地增值税在会计处理和税务处理上影响非常大。针对上述三大税种就房地产开发企业中的一般纳税人销售收入在会计处理和税务处理上的差异进行初步研究，希望对会计实务工作者有所帮助。

关键词：房地产企业；计税销售收入；会计账务处理；税务处理

引言

全国人大于1997年了《中华人民共和国城市房地产管理法》，同年11月国务院颁布了《城市商品房预售管理办法》详细规定了商品房预售条件、开发商申请办理预售证所需提交材料、违规处罚等细则。这些预售法规和制度的出现，使预收账款成为房地产开发企业在项目开发过程中资金来源的重要保障，无疑解决了企业资金占用大、融资渠道少等问题，加速了资金周转。全面营改增实施至今已经三年有余，最早的房地产新项目经历了预售、竣工和商品房交付，基本满足了会计准则规定的确认收入的条件，意味着增值税纳税义务发生，并经历了两个年度所得税汇算清缴，逐步进入土地增值税清算阶段，本文以房地产开发企业中的一般纳税人采取一般计税方式为例，分析其财税处理在预账款和收入确认两个阶段的差异。

一、预售阶段的会计处理和税务处理

房地产开发企业销售期房，与购买方签订《商品房销（预）售合同》，我国《企业会计准则第14号—收入》规范了收入确认原则，房地产企业在履行了合同中约定的交房义务，即购买方取得商品房控制权时确认收入。企业收取的预售房款不能满足收入确认的条件，其账务处理在“预收账款”科目下设客户明细核算，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目。

（一）预缴增值税的会计处理和税务处理