房产租赁合同范例

一、关于陈某出租房产收取房租行为的定性

第一种意见认为陈某只是住总公司的物业管理人员，不具备贪污罪的主体身份，应认定为合同诈骗罪，第二种意见认为应当认定为贪污罪。笔者同意第二种意见，陈某的行为符合贪污罪的构成要件，理由如下:

(一)从客观上看，陈某利用了职务上的便利

陈某利用了职务上的便利。陈某负责锦园居住区1、5组团日常事务的管理工作。而陈某得以出租上述房产，也正是利用其管理这个片区楼房的职务之便。因此，陈某具有职务上的便利。

(二)从犯罪对象看，陈某侵占的是公共财产

锦园居住区社会保障性住房的房产是国有资产。陈某违规擅自出租该保障性住房，并将由此获得的租金收益非法占为己有。笔者认为，陈某非法占有的对象只是该租金，而不是保障性住房，该租金是在国有资产的基础上产生的，属国有资产的衍生物，其非法处置国有房产产生的利益自应属于公共财物的范畴。综上，陈某的行为应认定为贪污罪。

二、关于对锦园居住区的部分店面重复出租，骗取租金的认定，该部分应该定贪污罪还是合同诈骗罪，有不同的意见

居住权制度在世界的许多国家的民法典中都有规定,在我国的物权法草案中第180条至191条中也规定了居住权制度,但新颁布的物权法中并未对此作出规定。笔者认为,我国物权法应当规定居住权制度。   一、居住权是一种用益物权   (一)居住权的法律特征。居住权指居住权人对他人所有房屋及其附属设施享有占有、使用的权利。具有下列法律特征:   1、居住权是一种用益物权。居住权是在他人所有的房屋及其附属设施上设立的他物权,在自己的房屋上不能设立居住权。居住权的设立符合市场经济的要求,使房屋这种不动产能够得到充分的合理的利用,达到物尽其用的目的,这也是优化资源配置的有效方式。   2、居住权的主体具有广泛性。居住权的主体包括公民法人及其他组织。在不同种类的居住权中主体范围是不同的。   3、居住权的客体具有单一性。居住权的客体仅限于房屋及其附属设施,在其他的标的物上不得设立居住权。   4、居住权取得方式具有多样性。我国居住权取得,一般基于法定、意定或合同等多种方式。   5、居住权设立具有公示性。各国法律设立居住权,均规定应当向登记机构申请居住权登记,方能发生物权的效力。我国城市房地产法第五十三条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。我国物权法草案的181条第二款曾规定:“设立居住权,应当向登记机构申请居住权登记。”   6、居住权的存续具有期限性。居住权作为一种用益物权,是对所有人的所有权的一种限制,在居住权存在的情况下,所有权是不圆满的,如果居住权无期限,那么所有权就形同虚设,没有现实意义了。   7、居住权既可有偿亦可无偿。我国物权法草案182条曾规定:“居住权人应当合理使用住房及其附属设施。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用,可以不支付住房使用费用,不承担重大维修费用,但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。”由此可见,居住权既可有偿亦可无偿。   (二)居住权产生的依据。   1、法定居住权,是指依据法律直接规定而产生的居住权利。其中包括:(1)婚姻关系存续期间双方分居时,一方无房屋的可以对另一方的房屋享有居住权;(2)夫妻双方离婚后,无住房的一方可以对另一方的房屋享有居住权;(3)父母作为监护人对未成年子女的房屋享有居住权;(4)未成年子女对父母所有的房屋享有居住权;(5)父母对成年子女所有的房屋享有居住权;(6)祖父母、外祖父母无住房的,并且子女死亡的或者无扶养能力的,可要求孙子女或者外孙子女提供居住房屋,反之亦然。(7)兄弟姐妹之间亦可以适用居住权的规定。   2、单方意定居住权,是指房屋所有人以遗嘱或遗赠的方式将居住权赋予特定的人。(1)遗嘱方式取得居住权,是指房屋所有人以遗嘱的形式将房屋的所有权赋予继承人当中的一部分人,同时把居住权赋予继承人当中的另一部分人。譬如,父母把房屋的所有权留给子女,而将房屋的居住权留给自己的父母或祖父母等。(2)遗赠方式取得居住权,是指房屋所有人把房屋的所有权赋予继承人或继承人以外的人,而将房屋的居住权遗赠给继承人以外的人。以遗赠方式取得居住权的继承人以外的人通常主要有以下几种情况:与所有人共同生活的人中的非继承人,譬如,同居人、保姆等;依靠遗赠人扶养的经济困难又无劳动能力人;对遗赠人尽扶养义务较多的人。   3、租赁合同产生的居住权,是指所有人以外的人基于居住的目的通过合同方式与房屋所有人协商一致而取得对房屋占有、居住的权利。需要指出的是,在我国物权法草案中虽然规定了居住权制度,但并未承认租赁关系形成的居住权。笔者认为,居住权应当包括因租赁关系而形成的居住权。具体理由将在我国居住权的历史演进中加以论述。   (三)居住权的性质。对于居住权的性质,可以从以下几方面来分析:   1、从权属的角度来看,用益物权是一种他物权,它是指用益权人在他人所有之物上设立的以占有、使用、收益为目的的权利。而居住权也是对他人房屋的所享有的占有、居住的权利。居住权的前提是占有他人的房屋,用益物权的行使同样以占有为目的,并且二者都是对在他人之物上设立的。   2、从客体的角度来看,用益物权的客体是不动产,主要包括土地、房屋。居住权的客体为房屋,用益物权的客体包括了居住权的客体,居住权是用益物权的一种。   3、从权能的角度来看,用益物权人行使的是对他人之物占有、使用、收益的权能,居住权中的占有、居住的权能包括在用益物权的权能中,所以说,居住权是用益物权的一种。   4、从设立目的角度来看,用益物权的设立是为了使物尽其用,对于所有权人来说,因为让渡所有权的使用权能而获得利益,而用益权人的需要因而得到满足,用益权人获得使用价值,而所有人获得了价值。而居住权人可能是有偿也可能是无偿占有使用他人的房屋,但无论有偿还是无偿,都是获得房屋的使用价值。所以说,居住权是用益物权的一种。   5、从期限性的角度来看,用益物权作为他物权,是对所有权的一种限制,用益物权的存在使得所有权处于不圆满的状态,如果允许无期限的存在,那么所有权形同虚设,也无必要存在了,所以说用益物权应当而且必须是有期限的。居住权也同样是在他人房屋之上设立的,同样应当而且必须有期限,否则,房屋所有权将失去存在意义。所以说,居住权是用益物权的一种。   6、从返还义务的角度来看,用益物权和居住权都是在他人所有之物上设立的,期限届满,用益权人和居住权人应返还所用物。   二、我国居住权制度的历史演进   最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第二十七条第三款规定:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”这里的“居住权”,实质上就是房屋的居住权。#p#分页标题#e#   2002年1月28日《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》第211条至218条规定了居住权,2002年12月17日的《中华人民共和国民法》(草案)把《物权法》(征求意见稿)有关居住权的规定原封不动地纳入该草案中。2005年7月8日全国人大常委会公布的《中华人民共和国物权法(草案)》第十五章第180条至191条对居住权的概念、设立、期限、撤销、消灭等作了具体规定。2006年8月22日十届全国人大常委会第二十三次会议听取了法律委员会汇报物权法草案的修改情况。法律委员会研究认为,居住权的适用面很窄,基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定;基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定,这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且,居住权大多发生在亲属朋友之间,一旦发生纠纷,可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。鉴于居住权的适用面非常窄,全国人大常委会五审的物权法草案删除了有关居住权的规定。   三、我国物权法未设定居住权是用益物权制度的严重缺失   我国物权法第三编用益物权中规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种用益物权。由此可见,我国以土地为客体的用益物权制度较为完善。但是按照现代民法学理论,用益物权的客体主要为不动产,不动产既包括土地亦包括房屋及其附属设施,我国有必要设立房屋居住权等房屋用益物权。全国人大常委会五审物权法草案时删除了用益物权中有关居住权的规定,从而造成我国的用益物权制度的严重缺失。   我国合同法是一部调整债权债务关系的法律,合同法中的租赁合同中涉及到房屋租赁。从形式上来看,房屋租赁合同是合同中的一种。显然,房屋租赁是一种债权债务关系,承租人由此而取得的是债权。但实质上来说,房屋租赁的目的是为了居住,承租人行使占有、使用的权利。从这个角度来说房屋租赁承租人享有的是居住权。因此,我国应当在物权法的用益物权中规定房屋居住权制度。   我国合同法229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。”该条即为“买卖不破租赁”,如果说,房屋租赁是债权债务关系,承租人享有的是债权,那么在房屋所有权发生变动时,第三人已经取得所有权时,根据物权优先与债权原则,承租人的债权不得对抗第三人的所有权,基于所有权的排他性第三人有权要求承租人解除合同。在我国未规定房屋居住权制度,而又坚持“买卖不破租赁”原则情况下,将势必导致其为“物权优先于债权之例外”的结论。如果建立房屋居住权制度,将通过租赁合同方式而形成的居住权规定在物权法中的用益物权中,承租人的居住权才能直接得到物权的保护。实质上,房屋租赁合同可以说是通过债权债务关系来设立的用益物权,在这里订立房屋租赁合同只是一种手段行为,最终目的是要通过登记公示方式取得房屋居住权,从而占有、使用他人所有的房屋及其附属设施。

摘要：随着2018年国地税合并、金税三期软件逐渐完善，国家取消了县级税务稽查部门，税收稽查的抽查比例由原来的1.5%提高到现在的2.5%，税务政策的不断调整和完善有限一方面大幅度降低了企业的税务负担；另一方面稽查力度的加大也使得企业因合同条款导致的税务风险增加。本文就企业合同中的涉税业务风险及风险管控防范进行分析和探讨，以期在公司治理中得到应用。

关键词：合同;涉税风险;涉税管理;防范措施

市场经济的本质是契约经济，在市场经营实践中，企业合同是最为重要的表现形式，在市场经济活动中发挥着无可替代的作用，能够保障企业在正常开展市场经营活动中合法权益，通过具体合同条款约束和监督合同双方的权益。但大部分的企业在合同签订和履行过程中往往只注重合同内容的法律风险和具体业务合规风险，忽略了企业合同作为国家税务机关监督企业履行纳税义务的重要依据，由此引起的税务风险和税负风险没有得到足够的重视，企业在面临税务机关抽查时，涉及企业合同相关涉税条款的不规范将会导致企业面临巨大的税务风险。

1合同、业务流程与税收风险的关系

企业合同是国家税务机关对企业市场经营行为税务管理的最核心、最原始的单据之一，也是企业作为纳税主体业务交易是否真实发生的最重要的证据之一，是市场交易活动具体的书面载体，税务机关通过市场企业主体之间合同的签订，获知企业纳税主体之间商品、技术、服务的真实交易行为，通过一定的税务管控系统判断纳税主体是否符合税法的要求，是否需要税务机关的干预。因此企业合同的税收风险管理是贯穿于合同交易全过程的行为，在实际业务操作过程中企业一方面要在具体业务流程上的规范和合规；另一方面提前预估合同签订履行过程中潜在的可能出现的税务风险，将税收风险管理的理念和意识融入到合同签订、合同履行、货物交接、技术服务的完成、确定应付账款、取得销售收入、进销项发票获取开具、缴纳税款、财务凭证等合同全流程的管理，在日常的合同管理和日常业务中有效地管控可能出现的潜在风险。

2企业合同涉税风险的类型

2.1企业设立时的投资合同涉税风险

委托他人代表自己行使自己的合法权益，被委托人在行使权力时需出具委托人的法律文书。而委托人不得以任何理由反悔委托事项。被委托人如果做出违背国家法律的任何权益，委托人有权终止委托协议，在委托人的委托书上的合法权益内，被委托人行使的全部职责和责任都将由委托人承担，被委托人不承担任何法律责任。

一、委托书格式：

1.委托书

2.兹因患者XXX因X工作关系X重病X路途遥远X出国

3.确实无法亲自办理病历资料申请，特委托：XXX代为向贵院申办，申办资料项目范围为：

4.以供----之用。

5.此致医院

摘要：新租赁会计准则的颁布实施，不仅仅是对我国企业会计准则体系的进一步完善，更是紧随国际准则进程的有力举措，力求与国际准则趋同。本文将立足新租赁会计准则的修订背景及重点内容，针对其对商业银行形成的影响进行分析，并就此提出商业银行在新租赁会计准则背景下的应对措施，希望能进一步促进商业银行的稳健发展。

关键词：新租赁会计准则；商业银行；影响；应用

引言

租赁作为企业经济活动的关键组成，属于目前便捷、高效的融资渠道。新租赁会计准则的施行对许多行业企业的运营及财会管理工作形成巨大影响，特别是财务报表方面，促使相关企业不得不改变现有的业务运作形式。从目前现实情况来看，我国商业银行普遍缺少拥有高收益的资产，同时也暴露出了较高的信用风险与较缓的利润增长速度，再加上营收能力不断弱化，所以必定会受到新租赁会计准则的直接影响。鉴于此，从现在开始商业银行需要提高对资产结构变革工作的重视度，针对资产处置、合作行业企业优选等方面予以优化，将目光聚焦于新兴产业、技术升级等服务建设方面，促使商业银行在如今新常态产业融合背景下的金融租赁业务优势。

一、新租赁会计准则的修订背景与主要变化

1.修订背景。我国会计准则的修订始终追求与国际会计准则趋同，原因在于国际会计理念相对更先进，能够有效促进我国租赁行业的规范化发展。当然，修订租赁准则的最根本原因还在于原有租赁准则施行中暴露出一定问题，如其中对经营租赁与融资租赁的界定较为模糊，对资产性质的判断有着太过浓重的主观色彩，因此在实务操作过程中便会暴露出大量能够进行暗箱操作的“后门”。新租赁会计准则的全面施行，届时原租赁准则中针对业务进行分类的相关标准将被替代，其中便包含融资租赁与经营租赁两个方面，此举对于不管是出租人还是承租人，或者是扮演第三方角色的商业银行等金融机构，都能够对现有业务模式予以优化。新租赁会计准则施行后对成本控制以及租赁费用、收益的确认会造成明显影响，因为新租赁会计准则针对出租人与承租人的规定更为详细，严格要求了会计信息披露的真实性。

2.主要变化。对资产负债表是否形成影响，是融资租赁与经营租赁的主要区别，由于这种影响始终存在，所以在实务操作中想办法让融资租赁能够以某种形式转变为经营租赁，从而不必上表，也就影响了企业会计信息披露的真实性，掩盖了企业的经营风险。相较于原租赁会计准则而言，新租赁会计准则的主要变化为如下几点：①重新定义租赁，实行单一承租人会计模式；②区分租赁合同与服务合同；③会计处理出现变化，重点体现在承租人方面；④丰富出租人披露信息，在报表中呈现更多有用信息，供相关人员使用。

摘要:在严峻的市场竞争机制下，投资管理公司要想更好地适应外部金融市场变化以及行业竞争压力必须重视财务管理工作，将财务内控作为提升内部治理水平的有效途径。在这一过程中企业要针对自身的实际情况建立一套完善的资本管理制度，维护企业经营价值，打破当前的发展困境。本文以投资管理公司为主体，研究财务内控管理制度的应用。

关键词:投资管理公司;财务内控;对策探讨

一、投资管理公司主要面临的财务管理风险分析

对投资管理公司来说，其主要的经营活动就是对外融资、项目投资以及业务运营。企业往往通过金融资本与产业资本的结合营运提升资金投入产出价值，并及时扩大企业的融资规模，支持企业日常经营管理活动。具体来说，投资管理公司的财务风险主要包括以下几个方面。(1)内部转移价格风险。即企业各职能部门之间针对劳务与产品输出进行价格计算时受内外部经营环境的不确定因素影响，使转移价格或关联交易的预期效果无法实现，从而给企业带来经济损失;(2)产权管理风险。投资管理公司在项目投资后一定时间内拥有资产的使用权和经营权，但资产的产权界定及管理涉及相应的法律规范，在转让与租赁过程还涉及手续办理、合同签署、登记过户等复杂的流程，难免存在一定的经营风险;(3)投资风险，即企业对外或对内投资项目所产生的风险。投资决策管理是投资管理公司财务管理活动中的关键环节，也是企业提升盈利能力的主要手段，但因投资管理企业对市场依赖程度较高，在一定程度上所有项目投资都存在潜在的风险因素;(4)融资风险。企业的融资行为与投资方向有直接关系，主要融资方式包括债务融资和股权融资。而融资风险主要来源于融资活动开展前没有考虑到金融市场变化以及企业经营管理的实际情况，进而给企业带来偿债风险;(5)其他财务风险主要指信用风险和税务风险，即企业缺乏完善的客户信用等级管理制度或税务筹划不合理等。

二、投资管理公司财务内部控制管理中存在的主要问题

目前投资管理行业在我国经济市场上已经初具规模，企业要想更好地应对复杂的市场环境必须建立一套完善的财务内控管理体系，保障企业的资产安全、经营合法等关键内容。但目前部分投资管理企业在财务内控管理制度应用过程中还存在缺陷问题，如下所述。首先，企业缺乏完善的财务监管体系。大部分现代化的投资管理公司已经意识到财务管理的重要性，但缺乏财务管理相关的保障机制。而财务监控体系的缺失会影响项目投资、合同签署等重要环节的监管，也难以保证企业财务战略的落地和实施。其次，企业尚未建立有效的财务风险评估机制。以租赁服务企业来说，其风险防范的关键内容就是合同风险以及租金回收风险。在行业竞争激烈的背景下，一些企业盲目扩大业务规模和客户群体，在租赁交易过程中对承租人的资信情况了解不足，甚至为了完成绩效目标在合同条款中对租赁抵押金额、免租期限进行放宽处理，企业在账款回收过程中难免因违约现象影响企业的合法利益。同时，企业对账款回收工作缺乏系统化的管理机制，坏账概率的增加也会给企业带来无法挽回的损失。最后，企业财务管理人员的综合素质有待提升。投资管理行业在市场上的发展时间较短，整个行业内尚未建立一套标准的财务管理模式。受到传统的财务管理理念影响，企业会计人员财务风险意识淡薄，在财务管理工作中缺乏与业务职能部门的联系，信息不对称问题严重影响会计信息的真实性，使财务内控管理工作无法顺利开展。

三、投资管理公司优化财务内控的有效对策

摘要：中小企业在社会经济发展中占据重要地位，在市场中也十分活跃，容纳了社会中较多的就业人员，在发展中需要获得金融支持，但是受多种因素的作用与影响，当前面临的融资困难较为突出，对中小企业的发展产生了一定的制约。融资租赁属于新型融资方式，是解决中小企业融资问题的有效途径，本文就此进行了探讨研究。

关键词：融资租赁；中小企业融资；社会经济；实施；探讨

中小企业规模小、技术水平低、资金能力弱为普遍现象，和大企业相比处于竞争劣势，资金短期是中小企业发展产生困扰的主要问题。金融体制不够合理、金融市场未能发展成熟、融资渠道比较单一，导致中小企业融资时困难尤为突出。金融租赁和股票融资、银行贷款等手段相比优势独特，可以将融资与融物结合在一起[1]。

1 融资租赁概述

1.1 定义

融资租赁主要是相对传统租赁来讲，融资租赁、传统租赁为租赁交易基本分类，相应功能、交易结构存在本质不同。融资租赁基于交易角度进行分析，主要是出租人购买承租人需要的租赁物件，旨在为承租人提供融资，再运用收取租金的方式将租赁物件以长期方式向承租人出租，由承租人使用物件。融资租赁在方式上具有多样性的特点，其中主要包括以下几种：首先，直接租赁。这种租赁方式为租赁公司将自身借入资金或自有资金运用于购进设备，出租给承租企业或租赁机构运用股权集资或借款方式购入设备，再出租给承租企业。其次，转租赁。出租人作为承租人在租赁机构租赁机器设备，再将机器设备通过出租人身份向承租人租赁。再次，回租租赁。主要指承租人外购或自制机械设备，根据重估价格或账面价格卖于出租人，从而运用租赁方式将其租回。最后，杠杆租赁。这种租赁方式主要运用在价格比较高的设备租赁中，涉及三个方面的关系，包括承租人、出租人、贷款人。一般来讲，出租人承担设备金额20%～40%便能具有拥有权，剩余资金运用出租设备进行抵押，从而获得贷款，由承租人手中获得租金。

1.2 特征

2014年，市机关事务局要在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，认真学习贯彻党的十八大精神和《机关事务管理条例》，围绕中心，服务大局，开拓创新，扎实工作，为“加快科学发展，建设美丽泉城”做出新的贡献。重点做好八个方面的工作：

一、全面提升大厦管理服务水平，打造一流政务服务环境

1．充分认识做好大厦安全工作的重要意义，牢固树立安全第一的思想，全力做好治安防范、消防安全、设施设备运行、应急处置、信访秩序维护、食品安全卫生等工作，确保大厦安全稳定。

2、进一步完善、落实各项管理制度，继续推进大厦服务保障工作规范化、标准化。

3．从完善细节入手，进一步加强大厦配套设施建设，做好大厦会务服务、工程维护、卫生保洁、绿化美化等工作，提升服务品质，打造一流政务服务环境。

4．进一步加强对餐饮服务企业的监管，优化服务工作流程，合理配餐，不断提升餐饮服务水平。

5．积极做好蔬菜基地基本建设和日常管理，进一步提高蔬菜质量和产量。