房产投资范例

作者：贾 飞1，李 娟2   单位：1.北京科技大学东凌经济管理学院；2.中信银行总行   1.1会计准则的规定   根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。   投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。   投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。   当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。   1.2判定的依据   从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。   2投资性房地产对商业银行的主要影响投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。   2.1法律风险   根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。   2.2财务风险   投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。   2.3审计风险   当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。   2.4资本成本   根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。   3国内商业银行投资性房地产的管理情况   从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。   3.1金额相对较小   从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。   3.2境内分布相对较少   国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。#p#分页标题#e#   4投资性房地产的转移路径   经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。   4.1存量部分   4.1.1转移路径   商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。   通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。   4.1.2模式分析   商业银行成为特殊目的公司（SPV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SPV）的难度有所加大。此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SPV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SPV），运作成本可能相对较高。   从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。   4.2增量部分   4.2.1转移路径   就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。   4.2.2模式分析   “以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。   5结论   本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。   针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。   同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。   对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。

一、引言

2008年美国次贷危机之后，人们逐渐认识到房地产市场与资本市场间的紧密联系。考虑到房贷是居民长期消费性贷款的重要组成部分，一旦房价波动，抵押品价值改变，则有可能对金融体系的稳定性产生影响。我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务，使得居民购买力大大增强。近年来，伴随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年，银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时，房价收入比（房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=（商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积）/（城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数））在近些年逐渐攀高，部分城市远超过国际水平。

2006年北京市房价收入比约为15.55，2007攀升至19.59，2008年美国次贷危机期间略有下降，2009年又上升到23.54（根据《中国统计年检》数据整理得到）。2007年10月和2010年4月，我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控，银行购房按揭贷款增速有所下降，对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面，所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是：政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制（如限购）会对房地产市场产生较大的影响，但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比，具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上，国外的代表性文献有：Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动，而非住宅投资落后于GDP波动；Kim(1993，2000，2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系，在长期，房价与经济基本面有强相关关系；Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美国宏观数据证明，房价上涨时存在显著的财富效应；Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应；Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期；JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量，考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系，并使用参数校准法进行研究。我国房地产市场化发展历史相对较短，目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来，房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业，部分城市房价过高、过快上涨，供求矛盾突出，泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。

王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应；段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系；王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制，探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道；唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明，房价波动对消费波动有显著负影响，房地产投资对GDP增长率有显著正影响，房价与通货膨胀同向变动；强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系；张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验，证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系，而M2对房地产开发投资的则作用更加明显；吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍，我国城市住房市场总体存在泡沫。这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而，相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言，我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题：一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期（短期）宏观经济之间的互动关系；二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系；三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究；四是所采用的计量方法和数据有待完善。本文在前述的国内外研究成果的基础上，深入考察了中国房地产部门发展状况，全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分：第一部分为引言；第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富；第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究；第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系；第五部分给出相应的政策建议与结论。

二、房地产投资、房地产存量和居民财富

1.房地产投资的规模和波动

表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%，占总投资的20.27%（浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差，CV（标准差除均值）和Skewnes（偏度）。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资，使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差：GDP=总消费+总投资+其他项目；总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中，住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%，超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率；住宅房地产投资增长率标准差3.83，小于GDP和消费增长率的方差，也小于非住宅房产投资增长率的方差；住宅投资增长率的CV值为0.51，大于非房产投资增长率的CV值，但小于GDP和消费增长率的CV值。

作者：刘爽    单位：天津津滨时代置业投资有限公司   当前我国房地产经济的发展现状   购房者对房产值的误判   随着当前房价的不断上升，使不少人产生了房产一定会增值的错觉，认为房产价格会一直上涨下去，因此，需要多买几套房存在手里，等涨价之后再卖出去。在这种心理的影响下，很多人手握好几套房产，很多楼盘刚上市就被抢空，诱发供需问题，导致购房系统紊乱，房产商趁机哄抬房价，又产生恶性循环。最终将因人民购买力不足而崩盘。   如何调控我国的房地产经济   1、购房者须正确把握房产价值   首先，购房者不应盲目跟风购房，要始终保持客观冷静的态度分析房产市场走势。要充分认识到，根据中国的经济发展与社会目标，房价回归正常是大势所趋，中央也已采取了多种措施来调控房价，众多的国家领导人也多次在会议上表示务必让房价回落，因此，房价回归理性是必然的发展方向。所以，国家各级政府和业内人士应积极引导购房者合理、理性消费，使社会上下形成正确的房价意识，购房者也应加强对经济知识的学习，警惕盲目乐观的思想，努力了解市场经济的供需关系和价格波动规律，分清矛盾的主次，培养正确的大局观，正确的处理个人利益与社会稳定之间的关系。   2、加强对房产商的引导与约束   当前，我国的房地产调节政策还很不健全，漏洞较多，一小撮不发房地产商抱着侥幸心理钻法律的空子，肆意建房，大肆贷款，严重扰乱了正常的金融秩序，甚至在施工过程中罔顾社会道德与法律的约束，强拆民房，偷工减料，造成了极其恶劣的社会影响，房价过高，相当一部分原因在于房产商的不法操作。因此，国家必须制定严格的法律程序，约束房地产商的行为，对房地产商加强思想教育，使其树立为社会谋利益，为人民谋利益的思想，使自身价值的实现与人民的得失、国家的稳定相挂钩，敦促其工程始终以造福于民为目的。还应制定更加严密的贷款程序，严厉杜绝不计后果的大肆贷款，从政策上促进房价的回归，实现经济的健康发展。   3、宏观调控市场供需   当前我国房地产经济存在的最大问题即房价的虚高，虚高的房价就像一把悬在头上的利剑，一旦掉落，将对整个产业造成致命性的打击。因此，尽快找到最合理的办法，解决泡沫经济，才是促进房产市场回归正常轨道的根本出路。不管是房地产商还是政府，都应先从自身找原因，找问题，冷静分析当前我国房地产市场的现状，警惕盲目乐观心理，根据市场经济发展规律客观预测房地产经济发展走势，找到正确的方向。   总结   总而言之，我国的房地产市场在快速发展，创造了巨大的经济效益的同时，也存在着严重的危机。从业者和国家调控部门只有充分认识到问题的严重性，从思想上引导投资者和购房者树立正确的价值观，在制度上完善各项法律法规政策，避免漏洞的产生，从经济上充分利用国家的宏观调控，引导房地产经济走上健康的发展轨道，才能真正的为人民谋福祉，促进经济和社会的和谐发展，实现中华民族的伟大复兴。

摘要：

探讨实施房屋权属档案数字化管理的必要性、房屋权属档案数字化管理模式的原则、房屋权属档案数字化管理模式的具体实施方案。

关键词：

房屋权属档案；数字化；管理模式

房屋权属档案的保存管理对于房产管理具有重要的意义，当地房产管理部门要依靠房屋权属档案来开展房产的登记、测绘、调查、房产转移和房屋变更等工作。然而，面对纷繁复杂的房屋权属档案，以及产生的越来越多的房屋权属问题，传统的手动档案管理模式已经无法适应现代社会的需求，房屋权属档案的数字化管理模式由此应运而生。但是，数字化管理需要工作人员在工作过程中不断总结经验，结合纸质管理，一同做好房屋权属档案的管理工作。

1对房屋权属档案进行数字化管理的必要性

1.1房屋权属档案的数量需求

［摘要］文章利用中国综合社会调查（CGSS）2015年数据，分析接受高等教育是否对居民的主观社会地位评价具有影响。研究发现，接受高等教育的个人主观社会地位评价更高，且收入水平和健康状况是提高主观社会地位评价的途径。同时，不同区域高等教育的主观社会地位回报也存在差距，接受高等教育的个人中西部地区比东部地区能获得更高的社会地位。

［关键词］高等教育；社会地位；区域差异

一、引言

教育作为人力资本投资的重要途径，对区域经济的发展具有重要影响。而教育事业的发展离不开教育投资的物质保障，如何确保教育投资尤其是个人对教育的投资热情显得尤为重要。通常而言，人们投资教育是为了得到相应的投资回报，如工资收入的增长、社会地位的提高等。如果接受教育无法获得预期的教育回报，则有可能挫伤人们投资教育的积极性。进入本世纪以来，我国高等教育由精英教育转向大众教育，2003年高校毕业生为212万人，2017年这一数字达到795万人。以往接受高等教育毕业后会享受工作包分配的待遇，不论是工资收入的增加还是社会地位的提高，都具有确定性。然而高等教育普及的同时也加剧了人们的就业压力，这种接受教育带来回报的确定性受到了一定的冲击。梳理教育投资与教育回报的关系，对个人及家庭的教育投资决策具有重要作用。以往关于教育回报的研究多数着眼于教育的工资收入回报，即个人每接受一年教育所带来工资收入增加的比例（zhang，2005）。以往人们接受教育更多是追求工资收入的增加，随着生活水平的不断提高以及社会环境的日益变化，人们接受教育也为了实现更完善的社会保障及更高的社会地位。教育的社会地位回报属于社会分层的研究视角。而教育自身就具备社会分层的功能，即个人通过接受教育来实现阶层流动和改变阶层地位（王小红，2013）。关于教育和社会分层的关系，有学者认为教育可以推进社会分层流动，即处于社会底层的成员通过接受教育实现向上流动。仇立平、肖日葵（2011）认为，从广义文化资本出发，即便在经济资本、政治资本相对不足的前提下，通过文化资本的不断累积，也可以得到更高的社会地位，进而突破社会地位上存在的“马太效应”。而文化资本对社会地位的获取通常是利用教育这一中介变量起作用。尤其对农村地区及欠发达地区的学生来说，借助教育是实现社会阶层流动、改变处于社会底层状况的必要途径。但也有学者提出，教育能否促进社会流动是有条件的。美国的教育学家安德森提出了“安德森悖论”：教育民主化并未推动社会地位平等的社会流动。而邓银城（2012）指出，教育是否能够推动社会分层流动，最终取决于教育公平与否。钱民辉（2004）在分析教育和社会分层的关系时指出，尽管教育可以让个人实现向上社会流动，但是这种作用不是无条件的，并不意味着所有人都能够通过教育实现社会地位流动。布迪厄指出，个人在劳动力市场上不仅需要文化资本，还需要经济资本和社会资本。教育给了人们向上流动所必要的文化资本，但是要真正实现社会地位的提高并不仅仅有文化资本就足够。余秀兰（2014）认为，如果社会结构更偏向开放和公正，个人获得社会地位是凭借自身的技能和素质，而不是依靠社会关系或是家庭禀赋时，教育对推动社会流动的作用就越明显；否则，教育对推动社会流动的作用就很小。研究教育的社会地位回报，尤其是高等教育的社会地位回报，不仅对个人及家庭的教育决策提供参考，还对推动社会流动、促进社会公平具有重要意义。

二、数据来源及变量说明

本文使用中国综合社会调查（CGSS）2015年数据，该项调查涵盖了受访者的主观社会地位评价、教育程度、社会态度、工资收入等相关信息。本文主要研究高等教育的社会地位回报，在剔除缺失值后得到的样本数为7508个。根据问卷中的问题“您认为自己目前处于哪个等级上”，将个人的主观社会地位由低到高分为十个等级。关于教育变量，通过问卷“您目前的最高教育程度是”将受访者的教育阶段设置为虚拟变量，并以未接受高等教育作为参照组。个人的主观社会地位会受到自身的客观地位指标的影响，如收入水平、房产情况等。为了控制离群值的影响，文章在计算个人收入水平时将其取对数处理；此外还要考虑社会交往等因素对个人主观社会地位的影响，如社会态度、人际交往等。根据问卷“您与邻居进行社交娱乐活动的频繁程度”和“您与其他朋友进行社交娱乐活动的频繁程度”，将个人与邻居和朋友的交往程度分别由低到高赋值为1-7分，再将二者得分相加得到个人的人际交往得分；根据问卷“总的来说，您同不同意在这个社会上，绝大多数人都是可以信任的”、“总的来说，您同不同意在这个社会上，您一不小心，别人就会想办法占您的便宜”以及“总的来说，您认为当今社会公不公平”分别由低到高赋值1-5分，再将三者得分相加得到个人的社会态度得分。健康水平根据问卷“您觉得您目前的身体健康状况”将个人的健康状况由低到高分别赋值1-5分。个人的房产情况设置为虚拟变量，并以无房产作为参照组。此外，本文还控制了性别、年龄及健康水平等因素的影响。在变量设置时将性别设置为虚拟变量，并以女性为参照组；婚姻变量为虚拟变量，并以未婚为参照组；党员变量设置为虚拟变量，并以非党员为参照组。个人的房产情况设置为虚拟变量，并以无房产为参照组。表1表示的相关变量的描述统计，可以看出居民的主观社会地位评价平均值为4.39；接受过高等教育的样本所占比例为17%；人际关系得分和社会态度得分的平均值分别为8.78和9.66；有房产的人数占92%；党员的比例为12%；健康的平均值为3.67，说明大多数居民身体较为健康；性别的平均值为0.52，说明男女比例较为均衡。

三、实证分析

摘要：目前，中国在房地产市场、资本市场等领域的税收政策没有起到调节收入分配、缩小收入差距的作用。在实践上，对高收入群体的税收政策往往使高收入者享受到更多的税式支出益处，广大低收入者由于在收入、财产等方面的匮乏使其无法享受到税收优惠的好处。中国应改变目前的税收政策取向，加大对高收入群体的征税力度。切实发挥税收政策的调节功能，缩小贫富收入差距。

关键词：收入分配；高收入群体；税收政策

    通过税收政策调节收入分配是多数国家普遍采用的政策手段，在缩小收入分配差距方面发挥了重要作用，其作用机制是通过所得税、财产税、遗产与赠与税等减少高收入群体的可支配收入，并把筹集到的财政收入用于特定低收入群体。中国进入新一轮税制改革之后，面对收入分配差距日益扩大的现实，积极采取了多项税收政策进行调节，发挥了一定作用。但由于税收政策设计的缺陷及部分税种的缺失，导致税收政策调节收入分配的效果不尽如人意，甚至存在逆向调节趋势。中国应改变目前的税收政策取向，加大对高收入群体的征税力度，发挥税收政策的调节功能，缩小贫富收入差距。

一、高收入群体的产生考验着中国公众的承受能力

市场化改革取向以来，中国居民的收入有了较大幅度的增长，基本解决温饱问题后正在向高质量的小康生活迈进，在构建和谐社会的征途中充满了美好的愿景。但不能忽视的一个问题是，在市场化改革过程中，由于收入分配制度的不规范导致了在改革过程中涌现了特定的高收入群体，同时由于劳动收入在初次分配过程中增长缓慢，导致了收入差距日益扩大。公平视角下的社会公平意蕴考验中国公众的承受能力。国家税务总局对作为重点纳税人的高收入行业和高收入个人作了界定。高收入行业主要包括：电信、银行、保险、证券、石油、石化、电力、烟草、航空、铁路、房地产、足球俱乐部、学校、医院、城市供水供气、出版社、公路管理、外企、高新技术产业、中介机构等；高收入个人包括私营企业主、个人独资企业和合伙企业投资者、建筑工程承包人、演艺界人士、体育明星、模特、律师、会计师、审计师、税务师、评估师、高校教师、临时来华演出人员等。而与这些高收入者相对应的是普通工薪阶层、农民工、下岗职工、城市低保人员、农村低收入居民等。不断扩大的收入差距已经成为中国经济社会发展进程中不容忽视的问题。

收入差距日益扩大，在一定程度上影响了社会稳定，与构建和谐社会格格不入。中国社会的贫富差距已突破了合理的限度。统计显示，总人口中20％的最低收入人口占总收入的份额仅为4.7％，而总人口中20％的最高收入人口占总收入的份额高达50％。这突出表现在收入份额差距和城乡居民收入差距进一步拉大、东中西部地区居民收入差距过大、高低收入群体差距悬殊等方面。2006年，城镇居民中20％最高收入组(25410.8元)是20％最低收入组(4567.1元)的5.6倍；农村居民中20％最高收入组(8474.8元)是20％最低收入组(1182.5元)的7.2倍。

从高收入人群的收入来源看，劳动收入已经居于次要地位，大量的高收入者积累的财富并不是通过辛勤劳动合法致富，其中参杂着收入分配秩序的混乱及特定时期的制度因素，如中国的住房制度改革和证券市场的蓬勃发展，使这个领域产生了大量的高收入者。高收入群体中有两个最为突出的职业群体：私营企业主和高层管理者，在商品房的占有上具有明显的优势。私人企业主中，90％以上都拥有2处及以上住房，67.4％的人拥有3处及以上住房，30.2％的人拥有4处及以上住房，个别的甚至拥有10处住房。而高层管理人员中，83.2％的人都拥有2处及以上住房，接近半数的人拥有3处及以上住房，拥有4处及以上住房的占18.2％。私营企业主、高层管理人员等富裕阶层拥有大量房产以及住房价格的飙升，则又是催生贫富加速分化的重要因素。由于对证券市场税收政策调节不力，大量高收入者将财富转移到证券市场，尤其是股票市场，到了2008年，即使在比较低迷的熊市，投资方向的前四位仍为股票、基金、房地产和保险，并且在未来一年内高收入阶层最可能增加投入的品种中，股票也位列第一。

1950年代中期，企业目标市场细分由市场学家在美国提出，他将整个的市场划分各不相同的消费群体。而这些消费群体有一个共同的特征，那就是他们的需求和欲望几乎近似，只有零星的差别。所以从营销理论看，每一类消费的群体都被称为子分子市场。而企业的营销策略是满足公司目标客户需求的各种决策活动的过程，例如营销和销售。我们平时所学的关于市场营销策略的知识，是为了以后能够围绕着我们选定的市场，在市场中参与各种各样的活动，同样可以运用知识，让全体员工树立一种现代企业所必须拥有的营销的意识，也就使从前期设计开始到生产再到销售，同时售后来作为系统的保证。

一、企业目标市场细分

（一）房地产市场细分的特征。市场细分,就是房地产内部人员通过了解客户不同的需求，从而将市场分成类似的多个购买群组。选择适合自己的目标市场，也就是指房地产商人选择各不相同的企业，然后再因为不同的企业要求，进入不同的市场。根据目标客户群，活动过程的房地产开发商，则必须要将自己的产品在自己的目标客户的印象中设立特殊的位置和感知。当然，消费者哪怕是在不同的市场的细分组里，对同类产品的需求可能也有这样那样的差异，哪怕就算是相同的需求也一定存在着这样那样的明显差异。当然，原因多种多样市场的细分也可能指的是同一种产品，哪怕是同一种细分，结果也不同。

（二）以湖州市万科集团分公司为例的市场细分。消费者所追求的利益是细分市场的唯一标准，在城市中起家的房地产商，通常习惯把市场分为多个不同的房区，例如市中心的房区，拥有良好教育的学区房区，坐落在城市边缘的生态房区，远在生态优美的郊区房区和高端的别墅区房。1.地产商大多忽视了低端市场。湖州统计局统计结果之后，我们不难看出，对于房产的投资已经从03年统计的0.78万亿增加到18年的12.03万亿。所增巨大。当然，众所周知，房地产与息息相关的企业，如钢铁、建筑材料、化学工程等。原发展通过协同效应与工业的发展变得更加密切，对促进区域的经济涨幅具有不可或缺的作用。但是，房价的涨幅剧烈增长已经超过了房地产本身的财产价值，从而也就使房地产行业泡沫化更加具有风险。从2018年开始，全国房地产的市场都呈现出一种非常的紧张的态度，但是有一点好处的是，位于一二线城市的房产价格已经基本维持一定的价格，暂时不会上下浮动，三四线城市的房产买卖已经由原来的供大于求，转变成几乎要供求相同了但吴兴区，开发区和德庆县三地的房地产销售负增长和地区差异化的形式更为明显。因此，调查湖州地产的价格波动，对湖州房产意义十分重大。湖州房地产开发商同时忽略了低端的市场，主要选择中高端的住房市场作为它的目标市场。2.老城区依旧占有重要的比重。仁皇山的新区是中小学等文化教育设施的集聚地，同时也是湖州作为伟华文化城市的中心。因此，它是白领和年轻买家的首选。新城西南区是仅次于仁皇山新区的第二大住宅房地产区，地理面积约占总数的24.3％，并具有靠近市中心和郊区美丽的乡村风光的便利。因此普通工人阶级非常青睐。东部新区的住宅房地产约占总面积的16.3％。在东新区，它拥有丰富的教育资源，最近成为了湖州的一个新学区。但是，由于它离旧城区很远，所以主要的吸引力是附近的工作场所消费集体。旧城区的房地产面积依旧占有相当大的比例，约占总数的23.5％。近年来，旧城区的大规模翻新使其更具商业性，吸引了寻求旧城区房地产繁荣和便利的众多消费者和各路投资者。稀有的太湖水景区、周围的绿色生态资源主要由当地和外国的高收入群体生活和投资。由于目标群体的数量很少，新湖畔地区的住宅面积总数仅为8.5％。3.消费者内在的心理需要变得更加重要。在样本中，房产的价格，总体上呈现疯狂上涨模式,03年湖州房产的价格呈缓慢增长方式，直到13年,从不足两千元直接增至将近七千元,增幅表现得很稳定;13年之后的连续两年，连续下降,但是值得庆幸的是下降幅度并不大;这种情况一直持续到2015年，当年房地产的价格开始较快增长，从2015年6882元年增至2018年接近10557元,房产销售的价格已经是相当大增幅了。和低、中端的房产相比较，所有的开发商都对高端的房产做出更多的细分。将高端房产的客户划分成高收入人群。其次，再基于行为的变量，将豪华房产的目标客户再进一步细分成追求房产质量的人群和追求个性、关注环境的人群。不难发现，高收入的生活方式也将高端房地产细分成各个不同的房产，例如休闲房产、度假房产、体育地产、文化地产和教育房地产等不同类型的房产。湖州的欧美式豪华房地产可以细分为更多类型，可以分为美国，地中海，法国和英国风格。湖州的西南，京瑞房产已经可以代表美国别墅。其中的设施含有各种各样的餐饮设施和休闲设施。

二、企业市场营销策略

（一）国内市场营销策略。国外代购、跨境电商等等这一系列的网络商务，给新媒体下的电子商务的发展提供了发挥空间、同时也指明了未来的方向，重要的是，它已经是我国电商经济发展最重要的一个阶段。在与电商的运营对购买自己所需要的商品进行合理的协商之后，进行下单等一系列后续问题，代买家收到货物之后，最后完成交易。新媒体衍生的电子商务营销模式具有相当广泛的应用应用，它的优点显而易见，第一：能够将线上宣传的空间扩大化，同时在线下，宣传也能够游刃有余，当今企业面临的则是覆盖面更广的经济市场，它能够非常充分地满足客户的各种购买的需求，就目前的形式，如果企业发展没有转向电商平台的话，则在市场上没有办法让更多的消费者及时的了解我们的产品，必然会影响到企业经济的快速发展和而未来的发展方向，所以所有的电子商务企业必须需要顺势当今市场和推动企业进一步发展，如要完成上述二事，则必离不开两种方式，第一种就广泛宣传，第二种就是多加经营，如果电子商务想要快速发展，这二者是必经之路。洪林乾联系现实状况及基本理论，在《通力电梯中国市场营销策略研究》一文中,首先分析该公司的现状和推广,其次结合与本文内容有关联的理论工具,在差异化和求稳定的两个方向下,寻找中高端市场定位下适用于该公司的营销计划和发展方案,构成四种营销策划方案,如产品、价格、渠道和营销等,结合了真实经营过程中的所需条件,通过其他侧面助力使企业的营销目标可以在最后成为现实。在市场中定位,并制定该企业自身同步的想要进步的营销策略。第一,要发现该公司营销的现状，并发现它存在的各种各样的问题，然后再通过综合分析确定,第二,将企业内外部的环境分析、中国国内视频安防行业环境,在SWOT中,要指出该企业正在面对的优缺点,再经过所学到的理论进行深入分析，最终确定市场。通过对于和本产品有关的市场的营销策略，从而对企业的产品、渠道、价格等各种分析，进行了全方位的研究,并通过现实中存在的一些问题，最后提出这样那样的建议,例如提升该产品的在当下市场的竞争力、通过各种渠道去增加人脸识别技术、分析大数据、知识图谱等跟人工智能相关的一些智能化技术，在此基础上融合类似于视频安防之类的产品,通过这些使公众了解该企业,当然也可以通过微信等平台进行宣传，或者付费买广告牌，对公司产品进行宣传，着重为用户提供全方位的服务,从而高效的将此公司在市场营销的各种活动中存在的问题解决。

（二）国外市场营销策略的理论。乔伊斯·约瑟夫对人心和品牌方向进行研究，在《忠诚重要吗？品牌忠诚与营销对品牌资产的影响》一文中，非消费者特许经营建设引起的品牌资产流失一直是现存文献中反复出现的主题。然而，不成比例地增加公司的非CFB的推广活动与这类学术观点矛盾.这个研究通过对品牌忠诚度考察，从而营销企业品牌资产的关系和对企业的调节作用，为这种不一致理论提供了相当重要的依据。结果表明，营销-品牌的资产关系受制于忠诚度，同时对该关系也有明显的调节作用，就算是短期的营销，同样也会使某些细分的市场的品牌资产得以增强，例如那些忠诚虚假的主导市场。所以从业的人能够在不对品牌资产造成影响的前提下，通过短期的营销方式来对特定的忠诚群体进行主导。阿格斯·达尔马万在《多产品综合销售和运营计划：共同优化营销和生产决策的数量和时间》中提出了一个用于多种产品的销售和生产计划的建模框架（S＆OP），考虑多种产品的提价和生产计划的集成。该模型框架考虑了产品之间的潜在竞争和相互杀伤以及共享生产资源的分配。我们采用的需求模型将购买事件，消费者选择和购买数量组合到一个顺序框架中，以捕获消费者对营销活动的动态和异质性。由于规模问题大，所以要提出一种方法来解决这个发生在共同优化中的严重问题。我们的数值结果表明，关于营销的最佳数量和时间，存在一些有趣的发现，其中考虑到了与营销和生产相关的因素之间的相互依赖性。费尔南多·德·奥利维拉·桑蒂尼在《销售营销对移动银行跨文化影响的研究》中分析本研究旨在调查消费者注意和冲动对打算在营销活动中使用移动银行的影响。我们还研究了促进一种避免不确定性、吸引力和文化方面的影响对消费者注意和使用移动银行的意愿之间的关系以及使用移动银行的意愿之间的关系的影响。对来自美国、印度、巴西的1,011名移动银行消费者的抽样调查中使用结构方程模型分析数据。我们发现，消费者的渴望和关注会影响消费者在营销活动中使用手机银行的意愿。另外，营销活动的吸引力在于它们可以充分减轻消费者使用移动银行的紧迫性，审慎性和消费者意愿，同时避免此类营销活动和不确定性。我们还发现这种关系部分放松了。

[摘要]当前，我国的经济迅速发展，随之而来对电力系统的要求也在逐渐的提升，在电系统中，其小型的基建项目管理也在逐渐的受到人们的关注。因此，在电力系统中，如何加大对小型基建的项目管理水平，针对实际的应用，提出相应的管理措施成为其中关键。本文从电力系统小型基建项目管理以及对电力系统小型基建项目管理的思考等方面进行简要研究和分析，进而为电力系统的小型基建的项目管理提供参考性的意见和建议，进而提高电力系统小型基建的项目管理水平和质量，为电力系统的安全稳定运行进行保障。

[关键词]电力系统；小型基建；项目管理

随着我国经济的发展，我国对电力需求也在不断的提升，而在电力系统中，小型基建项目管理工作也逐渐受到重视。但是，在小型基建项目管理中，建设土地难以落实，项目的规划不准确，项目建设的手续不完善，管理的流程不规范，加之招投标的程序不符合其相关规定，进而影响基建项目管理的后续工作。故此，在电力系统的小型基建项目的管理中，要充分认识到小型基建项目管理的重要性，采用有效的措施提高其项目管理的水平和质量，进而保障项目管理的顺利进行，推动电力系统的安全稳定运行。

1电力系统小型基建项目管理

1.1概述

在电力系统中，小型基建项目管理对于电力企业的工程建设有着重要的作用，它涉及到工程的各个方面，包括招投标工作、审计监督工作以及资金管理工作和合同鉴定工作等，它是一个完整的组织体系，这个体系的制定对于推动小型基建项目的精益化标准建设有着重要的作用，此外，小型基建项目也有其特殊性，主要包括：首先，小型基建项目具备多专业整体关联性，在小型基建项目中，其设计、施工、运行等阶段关联性强，需要各个环节的紧密配合才能提高其项目管理水平；此外，小型基建项目管理具有协调复杂性，由于电力系统的小型基建项目工程的施工工序多，加之对施工技术要求高，进而使得基建项目管理具有协调复杂性；同时，小型基建项目管理具有与时俱进技术性，由于小型基建项目的建设对技术的要求高，加之技术投入多，而对其的运行维护的技术也要求严格，故此，在小型基建项目中具有与时俱进的技术性。

1.2挑战