房产经纪管理范例

摘要：房屋交易网签备案可体现政府公信力、约束中介行为、规避“一房多卖”问题，由此可见房屋交易网签备案对规避交易风险有利。同时，房屋交易网签备案对调控房地产市场、加强房地产市场监管有利。我们可推广、落实房屋交易网签备案，以推动房地产市场健康发展。

关键词：房屋交易网签备案；房地产市场；作用

0引言

由于购房人对交易风险认知不全面，房地产交易中可能“一房多卖”、“阴阳合同”、交易合同不明确等问题[1]。在房地产行业发展的同时，我国政府部门对房地产市场的管理力度逐渐加强，且采取多种措施以预防交易风险。《住建部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），是国务院同意颁发的文件，其中指出我国需落实房屋买卖合同网签备案机制，保证网签备案业务流程规范性。

1房屋网签备案对防范交易风险的意义

部分购房者认为买房需要经过看房子、交定金、签合同、办贷款这一系列过程，其认为网签与备案是同一项工作。房地产交易双方通过网络签订房屋买卖合同即网签；房屋买卖合同签订完毕后，由房产管理部门公示房屋买卖合同信息的过程即备案。房屋网签备案对防范交易风险的意义主要为以下几方面：

1.1房屋交易网签备案将体现政府公信力

【摘要】在当前低碳经济发展背景下，人们对环境保护方面给予一定的重视力度，而低碳经济也是当前我国经济发展必走之路，特别是房产行业的发展，这主要在于房产行业碳排放量比较大，因此本文将对低碳经济形势下的房地产经济管理进行分析，主要研究低碳经济对房地产经济发展带来的影响，提出低碳经济形势下的房地产经济管理策略。

【关键词】低碳经济；房地产；经济管理；策略

1概述低碳经济

所谓低碳经济，简单来讲就是在可持续发展背景下，采取多种措施来减少石油煤炭等不可再生资源的消耗量，只在降低废弃在大气中排放量，在保护生态环境的前提下发展经济[1]。基于以上，通过建设低碳经济，有利于促进经济结构调整，同时对生态环境的保护有积极性发展意义，进而提升对资源能源的利用率，降低资源消耗量。下图一为我国碳排放源构成及排放量：

2低碳经济对房地产经济发展带来的影响

其一，有利于促进房产企业发展成本，与发达国家相比较，我国在低碳技术方面还不够成熟，若想在房地产发展中大范围使用低碳技术，就会增加成本的支出；其二，短时间内低碳经济发展对房产企业有影响，这主要在于当前我国房产企业成本上升，同时房价也因此上升，而房产价格速度又高于国民消费水平，同时也就给房产销售工作者带来一定工作压力；其三，房产价格会因低碳经济形势提升，从整体上来讲，低碳技术在我国发展时间比较短，但成本支出却在不断上升，房产行业要想朝向低碳经济道路发展，就需要投入更多人力物力来研发新型技术，将其应用于房产建设中，也会在很大程度上提升房产质量，相应的房产价格也会因此提升，而开发商会将在低碳技术方面产生的成本转移到房产购买者，因此在低碳经济形势下的房地产价格必定会提升。

3低碳经济形势下的房地产经济管理策略

摘要：报告要求加强社会保障体系建设，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。随着四限时代的到来，房地产经济中“限购、限贷、限售、限价”让许多房地产开发商都陷入了发展困境。因此，在这一背景下，出现了一种新的买办房产经济——以租代售。租购并举、以租代售将是今后房地产市场良性发展的方向之一。针对这一新型房地产，本文主要从其优势与弊端出发，对其风险进行分析，进一步探讨以租代售的新型房地产对房产经济的影响。

关键词：以租代售;新型房地产;房地产经济;影响

四限令的颁布对房地产经济产生了较大的影响，随着不限购房屋的减少甚至消失，许多购房者与开发商也纷纷采取新的措施——以租代售。这一新型的房地产方式很快发展起来，并且在自住性商品房等经济房中尤为明显[1]。以其独特的优势对房地产经济产生重要影响；而其存在的风险，在房地产经济发展过程中，也应受到更多重视与关注。

1以租代售的内涵与特点

以租代售这一新型房地产方式主要是将空置的商品房以出租的方式进行处理，通过出租的方式，与租房者签订有效合同，租房者应当在合同规定的期限内购买所租的房，开发商则按照租房时的价格出售给租房者。租房者在合同期限内所交的房租，可以用作抵充购房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能获得相应房产所有权；相反，若是在合同规定期限内，租房者不购房，就作退租处理，而之前租房者所缴纳的租金就当作开发商所收取的房租。这种新型的方式为购房者提供了更绿色、更方便的消费。

2以租代售的优势

2.1很大程度上确保了商品房的建筑质量

一、销售管理中遇到的问题

(一)积极性不高

员工积极性不高主要表现在以下几个方面:

1、工作不思进取。

销售人员在日常开展工作的过程中,表现不积极,安于现状。工作上不求创新,不思进取,领导安排事情才做,主动性差,敬业精神不强,等、靠、要、混日子的思想严重。

2、疲于应付、缺少激情。

一些业务人员由于工作头绪多、压力大,不能很好地统筹协调,导致每天东奔西跑、疲于应付,过早地产生了职业倦怠,对工作产生了厌倦情绪,失去了干事激情。

一、我国小微企业界定标准及基本分布情况

由于互联网技术的发展和普及，在家办公的从业人员每年逐渐增长，个人创办小公司，或经营一个小店面或者互联网络上开办虚拟商铺，或加盟某个实体连锁店。店主、员工与客户无需见面，而是通过互联网保持着高效的信息交流，快捷的交易，管理费用低，潜在客户众多，销售区域广泛，商机无限。特别是在实体大型企业无法兼顾到的经营领域，小微企业更加具有得天独厚的优势。小微企业主要从事技术服务性行业、装配制造行业、手工作坊和小型种植、养殖业，特别在家庭手工业、修理修配、旅店服务、餐饮服务、小学生中午小饭桌、小商品零售、家政服务、初级卫生保健服务、婴幼儿看护、残疾儿童特殊教育训练、养老服务、病人看护、幼儿和学生接送服务、洗染缝补、复印打字和理发等方面为居民解决了许多生活难题。

二、主要存在的问题

第一，小微企业偷逃税款是普遍现象。小微企业主会想尽办法与税务人员搞关系，能少缴税就不会多缴税。而大型零售企业，税务人员明知其偷逃税款也无能为力。

第二，小微企业一般为个体经营和合伙经营，面临融资难困境。小微企业由于是自主创业，其资金来源大多都是自筹资金。由于小微企业信用度低，依靠商业贷款举步维艰。银行对于小微企业发放贷款要求严格，一般银行规定，企业必须要有3年以上的经营业绩或者资产抵押。小微企业成立3年以内、没有资产抵押的，银行都不能发放贷款。有些小微企业为了获得流动资金只能依靠民间借贷融资。由于经济形势的变化，民间借贷的年利率水涨船高，不少借贷年利率已经涨到了20%~30%，高额利息成为小微企业发展过程中沉重负担。

第三，小微企业获得项目时常常遭到不公正的待遇。许多大企业接项目都是靠关系。各种名目的项目招标活动往往邀请小微企业参加，充当围观者，其实中标结果早已内定。小微企业所做的每个项目，都是靠品质和低价格，没有讨价还价的话语权，勉强维持生存。

第四，企业的人工成本逐年增高。去年招一个本科生，起薪2500元，而今年则起码要3000元，另外企业要为员工交纳“三险一金”，企业要按照员工工资的45.6%缴纳，这样，一个人工成本每月要在4368元。小微企业虽然在各大招聘网站常年招聘，可高技能的人才都被大中型企业招聘走了。如果小微企业对技能型人才的工作能力要求高，所以很难有合适的人员长期留下来，小微企业的员工不得不身兼数职，既要懂技术，又要懂营销，工作压力非常很大。小微企业入门的门槛很低，但是要做大做强不容易，很多小微企业只能生存一两年。

[ 摘要 ] 由于房地产商品的特殊性，房地产线上营销进程滞后于其他商品，目前房地产领域尚未采用纯线上营销模式，线上线下融合营销仍是当前的主流模式。本文从供需层面分析房地产线上营销产生的背景，分析线上营销模式的现状和问题，指出需从组织设计、流程优化和佣金分成等方面加以完善。

[ 关键词 ] 房地产 ；营销模式 ；线上营销

淘宝、京东等电商购物平台在国内已上线二十多年，房地产作为商品理应成为电商的重要目标。然而房地产具有不可移动、交易复杂等特殊属性，房地产在互联网领域的布局一直滞后于普通商品，但互联网头部企业与房地产巨头一直在积极探索房地产线上交易模式，比如以新浪乐居、搜狐焦点、网易房产等为代表的，以提供房地产行业资讯为主的平台，链家网、中原地产、贝壳找房等房地产经纪服务企业自建的平台，以房多多为代表的经纪人分销平台使房地产经纪人得以发布房源信息，客户得以搜索房源、线上看房，还有以天猫好房、京东房产等为代表的，将传统售楼部搬到网上的线上购房平台。除建立这些专门的线上平台之外，地产企业也在不断拓展其他线上营销方式。微博、微信公众号是地产企业发布行业资讯的重要阵地，抖音等短视频平台、微信朋友圈成为不少房地产经纪人自我营销、发布房源的主要平台，微电影成为地产企业强化品牌认知、增强客户黏性的宣传工具，业主社群是各地产企业开拓市场、拓宽运营渠道、锁定目标客户的重要场所。本文以房地产企业的线上营销为对象，分析房地产企业线上营销产生的背景、目前的运营状况、存在的问题及对策建议。

一、房地产线上营销模式的运作机理

（一）全程线上营销是未来的理想模式

除房地产以外的一般商品，具有价值量小、交易过程简洁、商品信息简单等特点，因此从甄别筛选、购买付款到快递到家，都可以通过网购平台实现线上营销闭环。房地产如果像其他商品一样实现线上闭环营销，其运营机理就是楼盘线上展示、客户线上筛选、双方线上成交，交易双方在线上完成房地产交易的全过程。营销闭环的具体实现方式如下 ：开发商建立线上售楼部，实现从房源搜索、线上看房、咨询洽谈、下定预购、网上签约、按揭贷款、产权过户以及售后服务全链条的线上交易。其目的是通过全行业协作，建立不动产交易全链路 ETC 高速通道，提高交易效率。线上售楼部是线上营销的载体。线上售楼部是房地产企业进行房地产项目展示、咨询洽谈、成交签约的线上载体。借助 3D 技术、云计算、网络直播、线上金融等方面的技术，地产企业能整合技术、客户、数据等资源，实现售楼部线上化。各方参与协作是打通各环节的关键。可构建开发商、购房者和交易服务方共同参与的不动产交易协作机制，逐步构建开发商、购房者、房地产经纪公司、金融机构、按揭公司、产权主管部门等单位之间的纽带，实现房地产全程线上营销。

（二）线上线下互通融合是当前的主流方式

摘要：推动新型城镇化建设的发展和壮大，应加大农村力度，根据现阶段新型城镇化建设的发展目标，合理进行农村土地规划，在基础环节推动我国城市发展和城镇化建设。城镇化建设理念于十八大期间提出，其核心理念是城市和农村过渡型项目建设，将农村土地合理利用，加大房产建设，促进我国房产经纪二次浪潮，并在经济带动下完成农村人口向城镇转移，构建我国特色城镇化建设。为了满足新型城镇化建设，应该针对现有农村土地进行统一规划管理，以城镇建设为规划蓝图，设计可行的规划措施，保证农村土地的合理利用。本文通过深刻分析新型城镇化建设的核心思想，总结出现阶段土地规划的常见问题，并提出策略分析。

关键词：新型城镇化；农村土地；规划管理；存在问题；措施

为了加快我国经济建设脚步，应推动城镇化建设，21世纪30年代，我国应该全面建设完成小康社会。小康社会的基本保证条件是建设新型城镇，在现有农村土地的基础上合理利用有限土地资源，完成房产建设以及周围配套设施建设。落实以人为本的观念到农村土地规划阶段，做到现有土地资源的高效利用，符合现阶段国家建设的基本理念，有限的农村土地资源必须在建设前期规划利用，针对土地规划阶段常出现的问题，应采取人本化的管理理念，进行方针的制定和实施。人本化管理符合当代建设和管理的未来发展，以人为本，落实基础观念到土地规划过程中，采取严格的管理手段降低腐败事件的发生，促进我国新型农村和城镇体制建设。

一、新型城镇化发展现状

自中共十八大以来，推动着我国新型城镇化建设的脚步，绿色小镇、工程小镇、工厂小镇、生态小镇是建设的基础理念。我国改革开放到十八大开展期间，城市建设率为51.3%，如此大规模的城市建设率离不开基础建设者的功劳，由于城市建设过程中常驻居民的户籍问题，实际城市建设率不及31.2%。由此可见，部分城市边缘区域的农村或者乡镇，正在接受被动城镇划分，这不符合新型城镇建设的理念。中国共产党十八大提出新型城镇建设，其核心理念是加大城市建设率，促进伪城镇化建设项目发展成真正的城镇建设项目，并提出智能、低碳、绿色新型城镇建设道路。智能城镇化建设指的是城市基础建设和市政工程的智能程度，新型城镇应该以智能建设为基础理念，全面建设成为我国新时代的智能城镇。如城镇建设过程中的市政工程领域，采用智能声控设备完成城镇路灯维修和养护，保证市政工程基础建设环节为智能城镇建设提供设施基础。低碳新型城镇建设指的是在城镇建设环节落实低碳理念，建设过程中做到节能减排，保证建设低碳新型城镇。低碳理念作为新时代背景下追求更高要求的生活工作理念，在新型城镇建设过程中，该理念应合理渗透到城市建设的各个环节，为我国步入中等发达国家做城市基础。绿色新型城镇建设指的是加大未来城镇建设的环境保护，在建设初期合理规划城市基础设施和绿色植被覆盖率，建设绿色花园城镇。

二、农村土地规划管理中存在的问题

（一）农村土地规划问题

作者：关睿 云佳祺 单位：财政部财政科学研究所

发达国家及地区的税收政策

(一)香港相关税收政策

香港实行简单税制，征收税种较少(主要为直接税)，税率水平也较低。其税收可分为直接税、间接税两大类，直接税主要包括薪俸税、利得税、物业税等。1、利得税。利得税为纳税人为其在香港经营业务取得的利润所缴纳的税款，相当于世界各国的企业所得税。适用于法团的税率为16.5%，适用于法团以外的人士的税率为15%。2、薪俸税。薪俸税是纳税人为在香港工作所赚取的收入所缴交的税款。政府会对薪俸税纳税人提供各种免税额，扣除免税额后会按一个累进的征税率征税。目前个人免税额为HK$108000，已婚人士免税额为216000港币，子女免税额:第一辑第二名子女每名30000港币，第三至第九名子女每名15000港币，供养父母或(外)祖父母免税额为30000港币，单亲人士免税额108000港币，供养兄弟姐妹免税额为30000港币，伤残收养人免税额为60000港币。累进办法为:超过HK$108000的首个40000元税率为2%，次个40000元税率为7%，第三个40000元为12%，余额为17%。税法还规定，薪俸税的最高限不超过薪酬总额的15%。即如按上述累进税率计算的应缴税款高于薪酬总额的15%，则纳税人只需缴纳薪酬总额的15%作为薪俸税。这一政策对高薪人士起到积极的挽留作用，这部分人主要是一些高级专业人士和贸易、投资、金融方面的顶尖人才。此外，非居民股息收入和利润汇出免征预提所得税。鼓励了大批跨国公司地区总部、股票经营者、经纪人移居香港或作长期、短期居住，极大地带动了香港第三产业特别是商业、旅游业的增长。

(二)新加坡相关税收政策

新加坡的税收体系较为简单，其整体税赋水平较低，在亚太地区仅高于香港。主要的税种包括:企业所得税、个人所得税、消费税。新加坡实行区域征税，即纳税人的海外收入不需纳税。此外，新加坡政府根据不同的企业总部类别采取了有针对性的税收优惠措施，比如，差别税收政策、企业所得税优惠政策、股息红利和预提税免税政策、加速折旧的优惠政策以及增值税或商品劳务税的优惠政策等。具体政策如下:

1．企业所得税基本税率。自2010年估税年度起所得税税率调为17%，且所有企业可享受前30万新元应税所得的部分免税待遇:一般企业前1万新元所得免征75%，后29万新元所得免征50%;符合条件的起步企业前10万新元所得全部免税，后20万新元所得免征50%。