房产抵押合同范例

委托他人代表自己行使自己的合法权益，被委托人在行使权力时需出具委托人的法律文书。而委托人不得以任何理由反悔委托事项。被委托人如果做出违背国家法律的任何权益，委托人有权终止委托协议，在委托人的委托书上的合法权益内，被委托人行使的全部职责和责任都将由委托人承担，被委托人不承担任何法律责任。

一、委托书格式：

1.委托书

2.兹因患者XXX因X工作关系X重病X路途遥远X出国

3.确实无法亲自办理病历资料申请，特委托：XXX代为向贵院申办，申办资料项目范围为：

4.以供----之用。

5.此致医院

摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款。整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款。因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值。因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现。以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点。

关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径

近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。由此，评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。以最大程度上确保房地产抵押贷款评估行业的正常运行，我们需要清楚的知道房地产抵押贷款评估中存在的多个方面潜在风险，同时也需要此基础上加强完善管理。

1房地产抵押贷款评估存在的主要风险

1．1抵押物风险。从抵押物风险方面来看，一般涉及价值下跌、权利瑕疵风险以及处置风险等内容。当下来看，关于抵押物权利瑕疵风险多是下类内容：（1）部分区域内，因为土地管理、房产管理两个部门间是独立的状态，而房地产权利证书则要求包含土地使用证与房屋所有权证，此种状况下政府部门间无法进行有效协调，也就造成很多的房屋没有相应的土地使用证。此种状况下，一些房产管理部门并不会确定土地使用权性质与证件，直接予以抵押登记。因为土地权利方面具有一定的不确定性，所以银行使用抵押权的时候同样会有风险存在；（2）针对集体土地设立的房屋抵押权。此种状况多出现于经济状况较佳的乡镇、部分区域的自建房贷款。由于国家在集体土地使用权转让方面有十分明确的规定，所以银行处理此类房屋的时候，因为政策方面的限制，也需支付十分高额的成本。

1．2抵押评估存在风险的房地产类型。1．2．1变现能力差的房地产。关于房地产抵押估价需首先进行变现能力分析。关于抵押估价，房地产估价师需要针对房子的独立使用性、通用性以及可分割转让性等各项内容展开分析。一般变现能力较差的房地产具有以下特征：（1）通过划拨模式获取的土地使用权，因为变更手续繁琐，因此耗费的变现时间也相应增长；（2）非居住用房，此类房屋在税收制度有一定的特殊性，因此快速变现价值和抵押价值间的整体差距是较大的；（3）大型商场，此类房屋在独立使用性以及分割性方面的性能是较差的；（4）非工业园区内的标准厂房，此类厂房因位置等各方面原因，导致对应的配套设施、产业聚集度和道路的通达状况等均是较差的。针对此类变现能力偏差的抵押房地产，估价师需首先分析其变现能力，之后再确定出对应的抵押价值。1．2．2实际用途与证载用途不符的房地产。就实际而言，很多抵押房产在证载用途、实际用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四类状况：（1）证载用途是办公，但是实际用途则是商业；（2）证载用途是厂房，但是实际用途是商业；（3）证载用途是住宅，但是实际用途是商业；（4）证载用途是厂房，但是实际用途是办公。出现此类状况的时候均需要评估人员严格把控可能出现的风险。除此之外，还涉及证载用途是公建，但实际用途是商业的情况，比如将居委会办公楼、居民活动中心变更成商业用房等即是此类状况。按照国家抵押条款相应内容，公建用房是无法进行抵押贷款的，所以针对此类状况评估师必须予以重视，尽可能地维护银行等相关金融机构的利益。1．2．3评估工作人员高估的价值。以市场比较法为主的评估体系造成抵押物出现高估风险。《商业银行房地产贷款风险管理指引》《房地产抵押估价指导意见》等文件中明确：关于抵押物价值方面的确认，需以房地产在此次交易当中的成交价、评估价为基础，选取二者间的低者为参考。除此之外，房地产估价师也需最大限度上了解抵押房地产处置时的各类风险影响因素，最大程度上确保估价的稳定性，同时把各类风险标注在估价报告当中。但是就实际来讲，针对住宅类房产方面的房地产抵押价值评估，大多使用的是市场比较法，之后依据权重进行确定，针对房地产市场后续可能出现的各类变化并未纳入在考虑范围内。此类评估模式得出的抵押物市场价格越高的时候最后所获取的贷款额度就会相应的提升，而一旦房地产市场出现大幅度波动时，就会导致最终的风险过大。1．2．4内部操作风险。信贷人员自身的风险意识偏低，对房地产抵押贷款可能出现的风险了解度也不高。（1）无效抵押行为风险。首先，以《担保法》当中的相应规定来看，诸如学校、医院等具有公益性的事业单位或社会团体、社会公益设施、医疗卫生设施等（含房地产）不得用作抵押，即便用作抵押性质也属于无效抵押行为。此种状况下政府当中部分部门将其看作是可抵押的物品并给出承诺，不过我国是法治国家，所以此类抵押行为是无效的，同样具有很高的法律风险。其次，关于共有财产抵押方面的风险。按照《担保法解释》来看，将共有财产抵押的时候，共有人应全知晓并同意抵押行为，否则抵押无效。（2）抵押登记不完备风险。首先，银行方面拖后了抵押手续的办理时间、相关手续存在问题造成抵押物的悬空、权利无效。此种状况下，出现贷款损失需要处置抵押品的时候，银行的权利也受不到法律的保护。其次，金融机构人员没有参与到抵押信息的登记、查询过程中，抑或是借款人续贷过程中未直接参与抵押查询工作，由此导致查询工作出现问题。

2房地产抵押贷款评估中风险防范要点

〔内容提要〕住房反向抵押养老保险是政府鼓励的一种“以房养老”的商业养老保险业务，可以有效缓解老龄化不断加深背景下老有所养的问题。但由于不确定因素多，开展该业务的保险公司很少。本文站在保险公司的角度从抵押物、借款人和其他三个方面分析了开展住房反向抵押养老保险所面临的风险，并提出针对性的建议。

〔关键词〕住房反向抵押;养老保险;风险

住房反向抵押养老保险是指老年人将拥有完全产权的房屋抵押给保险公司，自己继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件从保险公司领取养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权，处置所得优先用于偿还养老保险相关费用的一种“以房养老”业务。为鼓励保险公司开展该业务，2013年国务院了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，2014年6月，《关于开展老年人住房反向抵押贷款养老保险试点的指导意见》正式，原保监会在北京、上海、广州、武汉四个城市开展了以两年为期的住房反向抵押养老保险试点工作。2018年8月，银保监会进一步将试点推广到全国。前期参与的保险公司有幸福人寿、合众人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿、中美大都会人寿、中宏人寿七家保险公司，但最终实质性开展起来的保险公司只有幸福人寿一家。让众多保险公司望而却步的主要原因之一就是住房反向抵押养老保险业务相对其他保险业务而言持续的时间长、风险因素也更多。

一、保险公司开展住房反向抵押养老保险面临的风险

1.抵押物风险。这里的抵押物就是老年人抵押给保险公司的房产。一是房价波动风险。由于房屋评估具有复杂性和专业性，远期估值过高，保险公司将多付养老金；而依赖房产评估机构也有成本。另外，住房反向抵押养老保险通常是无追索权的，即保险公司对投保的老年人只能追索住房这部分抵押财产，对于其他财产和收入并无权利，贷款终止后，如房产出售的价格低于合计的保险金总额，保险公司要承担差额损失。二是支付风险。该风险与投保人所抵押的房屋面积大小及折旧有关，面积大、折旧少，房屋的价值就越高，保险公司需要定期支付给投保人的养老金就越多。由于保险公司不能吸收任何社会存款作为日常流动资金，持续不断地每月向投保的老年人支付固定的养老金，时间与老年人生命同长，这对保险公司的支付能力是一个考验。三是二手房委托风险。该风险是在老年人身故后保险公司处置房产过程中产生的，在老年人身故后保险公司不可能保留过多的房产，若自身处置房产成本高，而委托房产中介处置房产可能会出现委托风险。2.借款人风险。一是长寿风险。是指当老年人的实际寿命超过预期时，老年人身故后处置房产的收入无法弥补保险公司对该老年人的养老金支出。二是信用风险。是指在保险公司通过体检等方式对老年人的寿命进行估计时，老年人故意隐瞒自己的身体状况，导致保险公司无法进行准确判断，使老年人预测的寿命低于实际情况，从而增加保险公司养老金的定期支付额。三是道德风险。是指老年人投保后，由于产权已转移至保险公司，便不再对房产进行必要的维护，从而导致房屋价值降低的风险。老年人会将居住期间能够获取的效益和付出的成本进行对比，当效益高于成本时老年人对房屋的保养一般会高于保险公司的期望；反之，当收益低于成本时老年人可能会觉得自己吃亏、不划算，因此道德风险出现的机会就会变大，老年人可能会失去对房屋进行必要的维护的动力。当然，也存在即便老年人想要维护房产，但由于身体情况不允许或资金不足等原因而无法实现的情况。3.其他风险。一是利率风险。即市场利率发生变化导致保险公司资产与负债随之发生变动的风险。通常住房反向抵押养老保险的利率是固定的，这是保险公司预测的远期利率，存在人为因素，而市场利率是变化的，资产和负债对利率的敏感程度不同，可能会造成保险公司的损失。老年人抵押的房产属于保险公司的资产，因周转需要借入资金来支出养老金是保险公司的负债，当利率上升时保险公司借入资金的成本随之提高。另外，住房反向抵押养老保险的投保人有退保权利，如果市场利率下降，房价上升，投保人很可能会选择退保，一旦房屋被赎回，保险公司将面临以低利率再投资的风险。二是政策风险。主要体现在法律政策和国家政策支持力度方面。由于住房反向抵押贷款项目属于该领域的创新项目，目前在法律政策方面仍存在一些不完善的地方，国家政策对住房反向抵押贷款业务也有影响，如对投保人定期收到的养老金征收个人所得税，则可能会削弱老年人参与住房反向抵押养老保险的积极性。三是操作风险。主要体现在目前该项目的相关业务流程上，没有与之配套的、较为完备的制度和手段，国家也还未构建好相应的资信档案数据。

二、关于住房反向抵押养老保险业务产生风险的应对措施

1.合理评估房价。我国房地产市场近十年一直处于高速增长的状态，但受到政策、经济等各方面因素影响，准确预测未来房地产市场走势有一定的难度。如果房产估值过高，会损害保险公司的利益，如果评估过低，老年人权衡后又会因为不合算而放弃参与，导致有行无市。作为保险公司要遵循会计核算中的谨慎性原则，尽量多预测可能的损失和费用，适当降低房价上行波动的预期（或增加下行波动的预期）。另外，可每五年重新进行一次房产价值评估，调整保险金额。2.采取区域差异化政策。一线和二线城市由于教育、医疗、就业等各方面存在一定的优势，因此人口流入的速度快，房屋价格高，而且这些城市的人观念较新，在一定程度上更容易接受以房养老这种养老方式。而三四线城市的人更倾向于把房产留给子女，而且房价不稳定，较难接受以房养老的的方式。因此，建议保险公司在推广住房反向抵押养老保险时，应多关注一线和二线城市，等制度完善、案例数据更加丰富时再向三四线城市推广。3.引入房地产保值机构。房屋的价值评估是以房养老业务的核心，它贯穿整个住房反向抵押养老保险业务的始终。在业务开展期间，房价会受到政治因素、经济因素、行政因素以及自然因素等多方面的影响而发生变动。引入第三方房价保值机构后，保险公司可以与其达成相应的期权协议，当房产出售时实际价格高于协定价格，期权作废，反之生效。为应对房价的波动，还可以通过制定合理贷款比例以及掌握合适的房产出售时机，防止期限错配，应尽量将养老金及本息累计额控制在房价销售额度之内。4.加强业务合作。一是与房地产机构合作。如上所述，委托房产中介处置房产可能存在委托风险，因此建议拟开办此类业务的保险公司与房地产机构建立长期合作机制。在房产价值评估和处置房产方面，房地产机构技术性和专业性较强，可以尽量避免二手房委托风险。二是与银行等金融机构合作。保险、银行和证券是金融业的三个核心领域。当前，我国金融机构以分业经营为主，即金融机构在三大主要领域分开运营，核心业务不互相交叉，机构相互独立，因此保险公司只能经营保险业务，保费是保险公司唯一的资金来源。但是，住房反向抵押养老保险业务需要大量且长期的养老金支付，仅依赖于保险公司很难保证项目的顺利运行。因此，为了有效管理支付风险，可以适当引入流动资金充足的银行。5.完善道德风险控制。在合同中增加约束道德风险的条款，如当发现被保险人没有对房屋进行维修，则再扣除5%～10%的比例用于房屋维修，或者在发放养老金之前扣除维修费用，建立维修基金，该维修基金由保险公司管理，并定期对房屋进行维修维护。

【摘要】在当前经济金融背景下，商业银行在对企业进行授信的过程中也存在着较多的风险。信贷风险的成因可能是一个，也可能是多个因素共同作用的结果。故本文通过对业银行信贷风险管理及对策进行探讨，分析商业银行个人信贷风险识别，找出存在哪些风险，最后从信用管理方面的对策、管理制度方面的对策两个方面来有效防范贷款风险。

【关键词】商业银行;个人信贷;风险管理;风险识别

近几年，伴随着国际金融市场波动加剧，国内经济增速换挡，经济增长放缓、外部需求萎缩，企业经营困难等多种因素的影响，商业银行个人信贷业务出现了区域性风险加剧、行业性风险突出并蔓延、房地产市场分化潜在系统性风险增加的情况，各银行的不良贷款余额和不良贷款率均呈现整体上升的态势，个人信贷风险已成为信贷业务进一步发展的重大不利因素，严重影响各大商业银行的经营发展。并且在金融体系不稳定因素增加，GDP增速放缓和个人人均收入同比增速放慢的形势下，个人信贷业务的预期风险只会进一步增大，对银行个人信贷结构和资产资量将形成持续性的严峻考验。因此，结合银行现状及现存问题，分析成因并探讨个人信贷风险管理的对策是商业银行生存发展的现实需求。

一、商业银行信贷风险相关理论

（一）个人信贷风险的定义

商业银行的个人信贷风险指的是由于风险的不确定性这一特征所引发的贷款收益的波动性或者不确定性。具体地说，个人信贷对于商业银行来说是一项具有风险的资产业务。在个人信贷业务操作过程中，银行向个人借款人投放一定数额的借款的预期效果是获得预期的收益，但是因为各种风险因素的存在，可能导致预期收益减少或者本金损失的实际效果。具体表现为银行信贷资金不能按时全额收回。

（二）个人信贷风险管理的流程

作者：万 菡    单位：青海民族大学   一、按揭贷款购买房屋的不同情形   按揭贷款购买房屋就是消费者将所购买的房屋作为抵押物与银行签订贷款协议并从银行获得贷款，购房者按照按揭合同中规定的还款方式和期限分期给银行还款，银行按一定的利率收取利息。如果贷款方违约，银行有权通过诉讼拍卖抵押房屋并从拍卖所得款项中优先受偿。在实际生活中，按照借款人取得房屋所有权时间的不同，依照按揭贷款的方式购买房屋的情形有以下五种:第一种是夫妻一方在结婚之前已经以自己的名义贷款购买了房屋，并且即时办理了房屋产权证书，结婚之后仍由购房者偿还贷款;这种情形下的房屋所有权属于购房一方的婚前财产。   第二种是夫妻一方在结婚之前向银行签订贷款协议并购买了房屋，但是一直到结婚之后都没有办理房屋产权证。   第三种是两人结婚之后，以夫妻一方或双方的名义贷款购买房屋，直到离婚时仍没有办理房屋产权证书。对于以上第二、三种情形下的房屋的处理，依据《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定，双方可以协商，协商不成的由法院依法判决。   第四种是在第三种情形的前提下，离婚之前就已经取得房屋产权，若双方没有约定，该房屋理应属于夫妻共同财产。   第五种是夫妻一方在结婚之前以自己的名义贷款购买了房屋，全额支付了首付款或者已经偿还了部分贷款，结婚后办理了房屋产权证，且夫妻双方共同偿还剩余借款。此种情形下的房屋归属有较大争议，《婚姻法司法解释三》的规定也让人们产生很多疑问。下文的讨论就围绕此种情形展开。   二、婚前一方按揭贷款、婚后共同还贷房屋所有权的性质   对于《婚姻法司法解释三》第十条规定的房屋所有权的性质有不同的认识。对于结婚前按揭贷款购买房屋、结婚之后取得该房屋所有权的归属问题，若夫妻双方有约定的按约定处理;若没有对此项房屋财产达成共识，则是夫妻共有财产还是夫妻一方个人的财产，在理论上和实践中存有较大的争议，并出现了以下几种观点。   (一)物权登记说   该观点以当事人办理房屋产权证登记的时间来分析该房屋所有权的归属。我国《物权法》采取登记生效主义，②严格按照法律规定推导出的以权属登记的取得时间作为区分按揭房产是婚前所得还是婚后所得的时间点，可以说这种推导在逻辑上无懈可击，在适用上也十分简洁明快。如果购房者在婚前已经取得了房产证，则该房屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得，既然我国婚姻法规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，那么，除非双方另有约定，房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前所支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务，由夫妻共同财产中偿还。笔者认为不能以取得房产证的时间作为判断此类房屋性质的标准。因为当事人于婚前签订房屋买卖合同，并支付该房屋首付款的行为是明确的，与银行签订按揭贷款合同的时间是确定的，还贷义务人是确定的，而取得房产证的时间恰恰是不确定的。通常情况下房产证的取得时间常常不是购房者自己可以控制的，当事人可能因为房地产开发商未缴纳或者未足额交纳土地出让金等原因，开发商因多种理由拖延为购房者办理产权登记的时间，有的购房者甚至已经入住房屋多年也拿不到房产证。   (二)夫妻共同财产说   此说主要认为即使一方结婚之前办理按揭贷款并购买了房屋，其所享有的只是买卖合同的债权，并没有取得房屋的所有权，婚后办理房屋产权登记之后应属于夫妻共同财产。还有一种观点认为，结婚之后没有参与购买该房屋的一方都会和购买一方共同偿还银行贷款，婚后能够取得房屋所有权是夫妻双方共同努力的结果，此类房屋应该属于夫妻共同财产。在司法实践中，如江苏省高级人民法院关于婚姻法及司法解释的一个征求意见稿，第十三条就支持共同财产说，认为:夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。③   (三)个人财产说   根据《物权法》第六条之规定，取得房屋所有权以登记为要件，产权证上写明的人就是该房屋所有权人，在结婚之前基于登记人支付了房屋首付款并签订贷款合同，合同产生的债权已经拥有，即使结婚后登记取得房屋所有权，也是婚前一方已经取得的债权的转化形式，该房屋即为登记权利人的个人财产。在实践中，上海市高院出台的沪高法民一［2004］25号文件的规定也倾向此学说。④   (四)个人财产与共同财产混合说   持此种观点学者又有不同的认识:一是夫妻一方在结婚之前已经支付了首付款甚至偿还了一些贷款时，此部分的财产是属于这一方的个人财产;结婚之后夫妻双方共同生活，另一方把这份房屋债务归于夫妻的共同债务，并且参与共同偿还银行贷款，且婚前购房者对此也毫无异议，可以认为购房者以不明示的行为表示同意与其分享房屋财产。   所以，此类按揭房屋应该区分为婚前还款与婚后还款两部分，婚前还款部分属于购房者婚前个人财产，婚后还款部分作为夫妻共同财产平均分割。二是根据房屋的原有价值和后增长价值划分个人财产和共同财产。对于一方结婚之前按揭贷款购买房屋，支付了首付款并偿还一部分贷款之后，与他人结婚，为了获得房屋完整的所有权，用夫妻的共同财产偿还了剩余贷款，根据对法律条文的理解原则上应当认定其为一方婚前个人财产，对于婚后共同还贷这一行为看作是把后支付的贷款转化为一种财产权益，是对房屋的一种投资，类似于婚姻法第十七条所规定的“生产、经营的收益”。因此，在双方离婚时，此类房屋不能仅仅划归为所有权人个人财产，对于夫妻应共同享有的房产收益，应另行分割。双方各自婚前婚后已经支付的楼款所占房屋原有按揭价款的比例乘以房屋现有的市场价值或者双方认可的价值。⑤#p#分页标题#e#   造成这种现象出现的重要原因在于，法律还没有真正界定清楚夫妻共有财产和个人财产范围，现实生活中出现的情况而法律没有具体列举的财产类型，到底是属于法律规定的应当归夫妻共同所有的其他还是应当归一方所有的其他财产。很显然，要清晰地界定一方婚前按揭贷款、婚后登记取得所有权的房屋等这类新型财产的归属，不能拘泥于在现有法律的具体规定中寻找依据，而应该着眼于这些财产的特性。   笔者赞同个人财产与共同财产混同说。《物权法》与离婚时夫妻财产分割有着密切的关系，尽管物权法调整财产所有权关系，但是婚姻财产向来具有特殊性，无论是其归属、收益、处分，其规则不能完全受制于《物权法》，登记在夫或妻名下的财产并非属于个人财产，《解释三》第十条落实《物权法》，导致对经济弱势一方的不利，在房权证上加名、涨彩礼闹出来，消极效应出现，把婚姻搞得像投资房地产合伙经营一样。   《婚姻法》规定的婚后取得的财产也并非皆是夫妻共同财产。上述的这类房屋的购置资金一般由两部分构成，第一部分是购房者于婚前购房时交纳的首付款以及其个人于结婚前偿还的贷款。所对应的部分属于购房者个人的婚前财产。第二部分是购房者结婚后，于婚姻关系存续期间，夫妻双方共同偿还贷款部分和房屋增值部分，所对应的部分应属于夫妻共同财产。由此可知，此类房屋的权属性质不能简单地认定为婚前购房者的个人财产，也不宜将其全部认定为夫妻共同财产，而是应当根据双方购置财产的来源及其在全部房价款中所占比例来考量其分割原则。   三、结语   现在有人说:世界上最远的距离不是生与死，而是我和你结婚，房子没有我的份。所有的婚姻不是房权上证是否有对方的名字，也不是任何财产的法律的约定，而是两个人的感情。从1950年的《婚姻法》废除买卖婚姻，规定婚姻是自由的，1980年的《婚姻法》的修改告诉大家婚姻要以爱情为基础，没有爱情的婚姻是不道德的婚姻，给予人们离婚的自由，到2001年《婚姻法解释二》规定要保护妇女儿童的利益。什么是爱情?现代人把它理解为一个男人，一个女人，一段浪漫的传奇。什么事婚姻?一本契约，一本存折，一幢买来的公寓。德国社会学家穆勒曾经指出:上古、中古、现代，这三个阶段人们在爱情、子女、经济三方的选择次序是不一样的，上古经济第一，中古子女第一，现代爱情第一。   实际上，眼下的婚姻恰恰是经济第一，婚姻不能给我们带来财富，我们应该因为婚姻的结合而去创造属于婚姻的共同财富，处理婚姻家庭问题的最好方式协商解决问题，对于弱势方经济独立仍然是保护自己的婚姻和爱情的最好方式，那种期待靠离婚时分割夫妻共同财产甚至占有他人的婚前财产来获得自己离婚后的生活保障的想法并不现实。

一、“逆按揭”的提出   （一）“逆按揭”的定义   所谓“逆按揭”是一个泊来词，又可以称为“倒按揭”或者“长者按揭回购”，英文名为（ReverseMortgage）。本文将其定义为：房地产所有权人（业主）在符合一定的年龄条件，依然享有该房地产绝大多数权利的前提下，将该房地产通过抵押等方式，从金融机构获得一笔大额或长期稳定的收入。用通俗的话来理解就是“年轻的时候贷款买房，年老的时候用房子养人”。   （二）“逆按揭”的目的   “逆按揭”制度兴起于荷兰，发展最成熟的是美国，至今已运行了二十多年，在欧美、日本和新加坡等地，已经是一种比较成熟的养老模式，是当地社会养老保障制度的有益补充。“逆按揭”在不剥夺老年人原有房地产绝大多数权利的前提下，为老年人提供一笔稳定的家庭生活（养老）资金来源，并且通过契约形式明确该房地产未来的供应，是一种利用金融杠杆，既保障市民住房，又确保养老资金，还稳定扩展存量房供应的三全齐美的手段。   （三）“逆按揭”的条件   第一，要有大量属于私人的可以自由流通的房地产。根据国家统计局的资料显示，截至2010年末，我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有的私房，40.1%的家庭拥有房改后的购置房，38.0%的家庭拥有商品房。   第二，要有比较完善的市场条件。市场经济是契约经济、法制经济，较为完备的法律制度能够确保“逆按揭”过程中各方当事人的利益。改革开放三十多年来，《物权法》、《民法通则》、《合同法》等法律法规相继颁布，为“逆按揭”创造了可靠的法律环境。   第三，要有比较完善的中介服务制度。我国的中介服务业、金融保险业已经取得了很大的进展，房地产业增加值占GDP的比重已超过5%，个人商业住房贷款规模已经突破四万亿等，表明传统的房地产中介、金融服务体系已经逐步建立起来。第四，养老保障体系需要完善和补充。我国60岁以上的老年人口已占全国总人数的13.26%，社会已呈现“未富先老”和“空巢家庭”的局面，无论是社会养老，还是居家养老，核心问题是“钱”，实施“逆按揭”就是补偿“钱”的有益途径。   二、“逆按揭”的意义   （一）有利于保障老年人的居住权   “逆按揭”的提出，将比较好地解决老年人的“居者有其屋”和安享晚年的问题，老年业主在原房屋内继续享受其居住权利的同时，可以获得一笔不菲的补充资金，从而实现老人理想中的晚年生活。   （二）有利于多渠道提供养老资金   大城市老人退休后的收入只能维系基本生活，很难预防大的风险。以上海为例，退休家庭收入4000元，如果将环线内的1室户（35平方米）计算，该房屋价值约80万元，采用“逆按揭”，首付三成，可贷款额为56万元，以20年计，月按揭款为3600元，这样，家庭月收入约提高100%，将大大提高生活水平和抵御风险的能力。   （三）有利于盘活房地产市场，增加存量房的供应量成熟的房地产市场，存量房的交易量将超过增量房，一旦“逆按揭”启动，将会有更多的存量房进入市场，为房地产市场提供可持续交易的房源。   （四）有利于减少家庭财产纠纷和矛盾“逆按揭”的出现，可以最大限度地维护老年业主的合法权益，并通过契约的方式，将该房地产未来的处置加以约定，有关机构可以作为监督履行单位，确保当事人的权益不受损失。   三、“逆按揭”的类型   （一）按抵押程度区分   1.百分之百的逆按揭,即业主将其房地产所有权全部抵押给金融机构，待“逆按揭”合同期满后，金融机构即可对该房地产进行处分。这种方式能让业主获得最大的利益，但继承人一无所有。   2.非百分之百的逆按揭,即业主将其房地产的一部分价值抵押给金融机构，待“逆按揭”合同期满后，继承人可根据约定与金融机构处理该房地产，或继承人向金融机构偿还贷款后取得所有权，或共同处分后获得各自利益。   （二）按领取贷款方式区分   1.一次性领取，即签订“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”贷款，由业主全权支配。   2.分期领取，可分为按月、季、年或者其他约定的期限支付给业主，又可以分为：无固定期限计划、定期计划和组合贷款计划。   （三）按自由度区分   1.按正常的利率和时间，即按约定的利率和期限进行领取，非经双方同意不得修改，这对双方均存在一定的风险。   2.“透支户口”方式，即允许业主自己控制款项发放的时间和金额数目，其好处是只有被提取金额的部分会被计算利息。   三、上海实行“逆按揭”的条件   （一）上海大多数市民拥有住房   截至2009年，上海79.2%的市民拥有私有产权房屋，数量庞大的“私有住房”，为“逆按揭”提供了坚实的物质基础。   （二）上海的老年人口呈持续上升趋势   据第六次人口普查显示，上海市65岁以上老人约有233万，较10年前增加了约100万，将领先全国10年进入老龄化社会，庞大的老龄人口为“逆按揭”提供了保障条件。#p#分页标题#e#   （三）“独居老年家庭”比例逐年上升   目前上海60周岁以上的“独居老年家庭”(指独立居住的老两口家庭和独居老人家庭)比重为38.9%，他们以退休金、养老金为主要经济来源，仅14.7%获得子女补贴和赡养费，14.3%需动用积蓄来补贴自己的日常开销。而依靠政府补贴、出租住房收益的比重仅在3%左右，依靠商业保险收益的更是不到1%。   （四）现有的养老保障体系和医疗体系不足以维系现有的生活水平和意外风险   上海退休职工的养老金与上海经济发展水平和国际金融中心的地位很不适应，很多老年人“守着金饭碗，过着简朴生活”，而“逆按揭”是提高老年人生活水平的一种尝试。   （五）生活观念的改变所起到的积极作用   一个开放思变的上海人，主动破除“养儿防老”“但存方寸地，留于子孙耕”的传统理念，最容易接受“逆按揭”方式。   （六）有利于规避物业税和遗产税负担   随着市场经济法制体系（税收体住房保障系）的进一步完善，房地产持有环节的物业税和个人遗产流通环节的遗产税必将建立。届时，一个普通的上海双独家庭，至少将拥有三套以上的住房（自有住房，双方父母的住房遗产，双方祖父母、外祖父母的住房遗产等），与其承担多余房屋的税收，还不如在生前用作养老，以减轻孩子们眼下的负担。（七）完善的法律和金融体系的支撑“逆按揭”作为一项有利于国民生活的房地产和金融衍生产品，必将越来越得到各方面的理解和支持。   四、“以房自助养老”实践与体会   （一）实践概况   2007年4月，上海市住房公积金管理中心曾经试点“以房自助养老”方式：规定65岁以上的老年人，可将自己的产权房与公积金管理部门进行房屋买卖交易，老人可一次性收取房款，然后该房屋再由公积金管理中心返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。试点两年后，因为相应者寥寥无几，故悄然停止。   （二）实践中存在问题的分析   1.并非真正意义上的“逆按揭”。试点的最大不同点在于，采用“售后返租”的模式，从一开始就剥夺了老年人对于房屋的所有权。老年人选择“售后返租”还不如把房子直接卖了来得更划算。故两者相比较，“逆按揭”更容易保护老年人的合法权益。   2.选择实践的对象不准确。选择的对象是80岁以上的老年人，膝下往往子女众多，绝大多数不会同意老年人参与这个方案，容易引发家庭房产纠纷。   3.宣传力度不够。与轰轰烈烈的住房保障房地产市场比较，公积金管理中心几乎没有在媒体上做过宣传，仅仅是试点而已。4.方法简单，缺乏竞争力。“租房养老”也是目前比较流行的一种养老手段，并不影响老年人将住房留给子孙后代。比较“以房自助养老”方式，更容易为各方所接受。   （三）实践的启示   “以房养老”已经受到社会各方的重视，将成为未来房地产、金融、社保、养老体制改革的重要内容，有待于专业机构继续开发和研究，对推行“逆按揭”还是有所借鉴的。   五、上海推行“逆按揭”的建议   （一）准确定位目标客户群体   “以房自助养老”的实践经验，就是必须认真做好对客户细分市场的研究。“逆按揭”的对象，不是所有的老年人，而是老年人中的“丁克一族”或者“资产丰厚、收入困乏”的那部分人。他们的共同特点是：拥有房产且无遗产纠纷，希望能够得到更多收入以提高生活水平。适用的起点年龄设定在60岁以上，即退休后的人员，这也符合国际通行惯例。   （二）银行、保险、专项基金（包括公积金、社保基金和其他基金）、中介商等各类机构参与，充分发挥各自的优势   以美国为例，全国拥有125所以上的“逆按揭”贷款人公司，均为美国退休老人提供免费的“逆按揭”咨询服务。   （三）丰富的产品选择   如同银行理财产品和保险产品一样，应当有不同的产品服务于细分市场不同的客户。除了笔者已经提到的“百分之百逆按揭”“非百分之百逆按揭”“一次性提取”和“分期提取”等大的分类外，可以根据业主的年龄、身体状况、居住情况（外省市、境内或者境外）、物业状况、抵押物业处置情况（如抵押物业是自用还是自行出租，或者交由中介机构出租）等，推出不同回报率的产品，还可以根据产品本身的要求研究衍生产品，包括参与“逆按揭”的大型金融机构的证券化、“逆按揭”本身的保险和再保险等。   （四）可靠的法律保障   “逆按揭”合同是一个附期限或附条件兑现的长期合同，期间存在各种因素的影响，需要一个稳定可靠的法律保障，包括合同的签订、履行时确保业主（老年人）的合法权益、如何在合同终止时确保放款人的合法权益，如何变现、如何在开发衍生产品时确保各方当事人的权利等。在已推行“逆按揭”的西方发达国家，很少有“逆按揭”专门的法律，他们认为“，逆按揭”本身就应当遵守现有的法律体系。笔者认为，“逆按揭”作为一个契约行为，我国已经“有法可依”，关键要做到“有法必依”和“执法必严”。#p#分页标题#e#   （五）必要的宣传和政策扶持   “逆按揭”作为新生事物，在西方发达国家推广时也会受到一些阻力，包括认为“逆按揭”是救助穷困潦倒的老人们、“逆按揭”利率跑不赢CPI、子女继承观念等。以上的这些阻力，在东方文化影响下的香港和新加坡表现得更为明显。在住房保障和养老保障体系尚且不够完善的今天（将持续很长的日子，欧美发达国家迄今也没有很好解决），“逆按揭”作为一个破解“住房流通”“养老困局”“守着金饭碗，过着苦日子”等难题的好方式，理应得到重视，应当通过积极广泛的宣传，以改变人们的观念。此外，考虑到“逆按揭”具备一定的公共性质，政府也应当给予相应的政策扶持，以鼓励其发展。

摘要：报告要求加强社会保障体系建设，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。随着四限时代的到来，房地产经济中“限购、限贷、限售、限价”让许多房地产开发商都陷入了发展困境。因此，在这一背景下，出现了一种新的买办房产经济——以租代售。租购并举、以租代售将是今后房地产市场良性发展的方向之一。针对这一新型房地产，本文主要从其优势与弊端出发，对其风险进行分析，进一步探讨以租代售的新型房地产对房产经济的影响。

关键词：以租代售;新型房地产;房地产经济;影响

四限令的颁布对房地产经济产生了较大的影响，随着不限购房屋的减少甚至消失，许多购房者与开发商也纷纷采取新的措施——以租代售。这一新型的房地产方式很快发展起来，并且在自住性商品房等经济房中尤为明显[1]。以其独特的优势对房地产经济产生重要影响；而其存在的风险，在房地产经济发展过程中，也应受到更多重视与关注。

1以租代售的内涵与特点

以租代售这一新型房地产方式主要是将空置的商品房以出租的方式进行处理，通过出租的方式，与租房者签订有效合同，租房者应当在合同规定的期限内购买所租的房，开发商则按照租房时的价格出售给租房者。租房者在合同期限内所交的房租，可以用作抵充购房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能获得相应房产所有权；相反，若是在合同规定期限内，租房者不购房，就作退租处理，而之前租房者所缴纳的租金就当作开发商所收取的房租。这种新型的方式为购房者提供了更绿色、更方便的消费。

2以租代售的优势

2.1很大程度上确保了商品房的建筑质量

一、次贷危机担保机制的缺陷

(一)资产本身的风险

贷款人并不是持续持有评级低的证券，它处于自由流动过程，贷款人一旦转手，无需对贷款质量进行监控，就会出现贷款质量低下而规模却不断扩张，这无疑为美国次贷危机埋下伏笔。众所周知，美国次贷危机根源就在于次级抵押贷款，银行对次级借款人的低信用高度纵容，放宽了可证券化资产范围，把大量的不良次级贷款进行证券化运作，而房地产泡沫会导致房价远远高于其实际价值，一旦价格回荡，还贷过程中就会出现违约现象，而作为担保的房产也不足以保障贷款银行的债券的实现，所以资产本身风险取决于被证券化的资产质量，资产本身质量不高，影响市场资金的流动。

(二)执行难问题

在担保资产出现质量问题时，替换衣物或者回购义务兵未真正执行。这是因为，通过法院来执行的成本很高。即使是贷款人愿意替换原来的担保资产。细的担保资产也未必是真正高质量的资产，再者，美国泡沫经济大多数贷款人都是注册空壳公司贷款，在需要回购时往往缺乏相应资金，贷款人就会选择破产逃避履行替换或回购义务。

二、担保机制的完善

(一)资产本身风险防范