地产投资项目范例

摘要：房地产项目投资是一项专业化、复杂化和系统化的工作，其风险和收益一般成正比。在进行房地产项目投资时，要加强对投资风险的管控工作，最大程度规避风险，保证房地产行业的健康发展。从房地产项目入手，针对房地产项目投资风险因素和管理控制措施进行研究与分析，以期为我国房地产项目投资的风险管理工作提供参考。

关键词：房地产项目；投资；风险因素；管理；规避风险

0引言

房地产项目投资活动具有投资大、收益高、周期长和高风险等特点，使得房地产投资项目存在很多潜在风险，投资活动具有不稳定性和不确定性。投资房地产项目时，要强化风险意识，重视房地产项目投资风险管理的相关工作，加强对市场行情和需求以及国家相关政策的了解，对多种影响因素进行科学分析。通过项目调研，提高项目投资的可行性，通过数据分析，采取有效的措施与手段，保证房地产项目的投资收益，提高房地产行业的可持续发展，推动国民经济稳定发展。

1影响地产项目投资风险的因素

1.1政策

在我国房地产项目投资风险的影响因素中，政策影响是最关键的因素。影响房地产行业的政策主要有土地资源、城市建设与规划、税收和建筑施工等方面的政策。近几年，国家对于土地资源制定了许多相关政策，加大了对土地资源的管理和调控力度，同时我国土地价格逐步升高，这对于房地产行业是一个巨大的考验。在房地产项目投资过程中，国家的税收政策与投资方的投资收益有着重要关系，税收利率较高，会一定程度降低投资方收益。前几年我国房地产行业发展迅猛，对社会造成了一些负面影响，所以国家加大了对房地产行业的管控力度，使得房地产行业的融资变得更加困难，也对房地产行业的发展提出了更高要求。

一、旅游地产投资风险分析

（一）投资决策风险

作为战略性投资，旅游地产在前期投资较多，又因为其具有较长的回收周期，使得投资决策风险因素比较复杂。也就是说投资方必须实力雄厚，从而避免资金链断裂造成风险。与此同时，在决策阶段如果没有充分分析投资环境、市场预期以及投资方式等，也会加大投资决策阶段的风险。

（二）地段选择风险

旅游地产投资会因为景观环境、地理位置、文化遗产以及交通条件等因素的影响，从而形成地段选择风险。尤其是因为旅游地产对自然环境有着更高的要求，使得这种风险对地段选择的敏感性更高。与此同时，地段投资应该选择具有较高文化素养与文化遗产的地方，文化遗产的开发对旅游地产具有重要的影响。

（三）开发运营风险

旅游地产投资与其他房地产投资相比更具有独特性，这也决定了旅游地产投资具有极高的开发运营风险。具体表现如下：第一表现在承载功能不同方面。旅游地产开发在满足一般居住功能的同时还必须具备一定的休闲、娱乐功能；第二表现在消费需求不同方面。旅游地产开发目标人群十分广泛，并且消费弹性也比较巨大；第三表现在概念、策划与设计方面不同。相对于普通房地产投资，旅游地产投资在概念、设计与营销理念等方面都必须更加先进。这些方面如果操控不好，可能导致旅游地产投资风险。

一、房地产企业财务风险的特点

(一)客观存在性

房地产企业的财务风险是客观存在的，它不会因为个人主观意愿而发生改变，它的高收益决定了风险的存在，房地产企业主要的收益来源于房地产开发，房地产开发的每一个环节都存在风险，征地环节，一部分土地所有权拥有者期望获得更高收益，不愿意配合房地产企业征地，房地产开发项目无法在预期内开展，就会浪费大量的时间和资金成本，这也是财务风险的一部分，无论在什么时候，这个问题都不可能得到完全解决。房地产施工环节，工程施工安全是全社会关注的焦点，工程事故是房地产财务风险的另一重要组成部分，房地产企业的财务风险包含很多内容，一部分是可以得到有效解决，一部分只能采用科学、合理、有效的办法尽量规避，这些风险因素都是客观存在的，房地产企业发展过程中，必须正视财务风险隐患，积极采取有效措施，尽量规避财务风险，降低财务风险造成的损失，提高房地产企业的经济收益，促进房地产企业的发展。

(二)不可确定性

风险具有不可预知性，房地产企业财务风险也具有这个特点，房地产企业在投资的时候，存在很多不确定因素，不能完全断定投资项目会在未来获得更高利润的投资收益。投资过程中的不确定因素都是财务风险的重要组成部分，例如，房地产开发项目的地理环境、区域位置，这些都会对投资项目的收益形成影响，房地产企业的财务活动具有变化性，这就要求，房地产企业在进行投资等财务活动的时候，必须对财务风险进行预测，制定科学、合理的发展规划和期望值，不能过高估计未来收益，只有这样，才能尽量减小房地产企业未来财务风险造成的损失，为房地产企业的发展提供保障。

(三)分散转移性

房地产企业的产品具有固定性，企业收益主要来源于房地产产品，这种产品不能进行随意的移动性，房地产企业为了尽量规避财务风险，在进行投资活动的时候，会对每一个环节进行调查和预测，详细市场对住房产品的需求类型进行调查，了解房地产开发地区的经济发展趋势、地理环境以及位置条件，保证每一个环节工作质量，减小各个环节安全隐患的存在，从而提高房地产开发质量。防范并尽量减小财务风险，房地产企业的财务风险无法得到有效解决，但是，可以通过这种分散风险的方式，将风险集中在每一个环节上，加强对每一个环节的监督和控制，加强各个环节的风险控制，就可以有效提高整个项目的质量，降低企业财务风险造成的损失，提高房地产企业的经济效益，降低资金成本，为房地产企业的发展提供充足的物质保障。

摘要：我国城市化建设进程进一步加快，房地产投资逐渐转变为最重要的投资形式，对我国房地产投资工作产生了一定的影响。而在房地产投资项目中，不可避免的会遇到风险管理问题，要想切实提高风险管理工作的实际效果，就要结合房地产投资风险的影响因素制定科学合理的风险管理和控制方案，促进房地产投资风险管理工作的全面优化开展。

关键词：房地产行业;投资风险;风险管理

在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。

1房地产投资特点

房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。

2房地产投资的主要影响因素

对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。

一、房地产投资环境生态系统的意义

1.有利于房地产投资风险的降低

结合完全性、简洁性、非兼容性和客观性等原则，可以将房地产风险划分为系统风险和非系统风险两种类型。其中在系统风险中，又包括经济风险、政策风险、自然风险和社会风险，而非系统性风险则又分为技术风险和经营风险。投资者确定某城市房产进行投资，通常应先判断该城市的房地产市场。投资环境决定了房地产投资的成败。投资区位选择是投资效果决定的关键，在不同地区投资会有完全不同的投资效益产生，对投资环境的研究进行加强，是投资空间趣味避免决策失误的重要方法和途径。评价和研究房地产投资环境，为投资者投资地区投资环境的判断、投资地区的发展水平以及房地产市场供需状况的了解提供参考性依据，从而有利于投资者实施正确的投资判断，使投资风险得到有效规避。

2.为政府投资环境的优化产生有利作用

发展房地产业，对居住条件的改善、拉动经济增长、扩大就业以及城市建设的加快、城市投资环境的改善以及城市环境的提升发挥着极为重要的作用。投资环境的良好能够对国外资金进行吸引，使本地经济结构的改善、贫困问题的消除以及区域经济的发展得到良性的循环。对评价和研究房地产投资环境产生极为重要的作用，从中将对房地产投资造成影响的利弊因素进行发现，为政府投资环境的优化明确指导性方向。调查分析不同区域的房地产投资环境，能够对国内不同地区的房地产市场发展状况进行了解，为地区政府对房地产产业发展政策的制定，投资环境的优化、房地产所需投资环境的评价和改善以及城市利用空间结构的优化存在显著的促进作用。

3.有利于节约型社会的建设

近年来，我国房地产业由于发展不平衡，出现局部的房屋空置现象，实际上是社会资源的浪费，该情况的出现，在一定程度上体现为房地产业企业对投资环境的选择认识不足。房地产建设资源有较大消耗，特别是钢筋和混凝土的消耗。在投资之前应有效评价投资环境，尽可能将投资项目进行完善，使房地产售出率得以提升，降低房屋空置率，减少资源浪费问题产生，为我国长期的发展产生有利作用。

摘要:随着国家各项政策的出台，各大金融机构对房地产行业采取紧缩性政策，融资难将会在很长一段时间成为房地产企业发展中的障碍。目前，大部分房地产企业面临资金链承载重和资金紧缺的困境。部分房地产公司面临资金链超负荷，甚至断裂的局面。解决融资难问题将会成为房地产公司延续和发展的重要工作。房地产公司资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金、各项应付款。文章将对房地产行业的融资渠道、融资方法进行分析介绍，并就如何选择融资渠道和组合性融资进行分析。

关键词:房地产行业;融资策略;融资渠道;组合融资

1引言

2019年5月开始，房地产行业融资渠道开始紧缩，大部分房地产企业面临资金链承载重和资金紧缺的困境。2020年受新冠肺炎疫情影响，房地产相关政策得以放松，部分房地产公司得以摆脱融资难问题。然而，以发展的眼光看问题，住房与民生问题息息相关，住房不炒，房价稳中回缓必定成为房地产行业发展的指导方针。作为开发周期长、回资慢、负债高的房地产行业，毫无疑问会在市场宏观调控中承受巨大压力，绝大多数房地产公司将面临资金链超负荷，甚至断裂的局面。因此，解决融资难问题将成为房地产公司延续和发展的重要标准。

2房地产行业融资渠道和融资现状

2.1房地产公司的融资渠道和方式

融资是指通过特定渠道，为企业发展、项目开发筹集一定数额资金的过程。在我国房地产公司融资的渠道主要分为两大板块，即内源融资和外源融资。内源融资是指由公司内部进行的经营活动所产生的资金。主要由企业通过一定的经营活动获得收益后留存的一定比例的收益和资产折旧产生。外源融资则是指企业以一定的方式或渠道向其他经济主体筹集资金。股票、债券、信托基金、银行贷款等都属于外源融资。

摘要:我国房地产行业是改革开放后伴随着市场化改革的不断深入而得到迅速发展的，但由此形成的“房地产泡沫”以及地方政府财政对于“土地财政”的依赖等问题引起了学术界和监管层面的关注，在这样的背景下，银行不断收紧对房地产行业的信贷支持，导致我国很多房地产企业面临着较高程度的融资约束，引发了其正常经营活动陷入了困境，加之我国在进行新兴加转型的特殊发展阶段后，政府不断推动“去杠杆、去库存”的战略以推动我国产业转型升级，这进一步加重了我国房地产企业生存发展面临的困境。如何优化融资渠道，保持合理的资本结构，借助融资方式的选择推动房地产企业实现转型升级，这些问题成为我国很多房地产企业面临的问题，本文据此展开探讨。

关键词:房地产；融资方式；策略

一、房地产企业面临的融资渠道

我国房地产企业的融资渠道包括银行贷款、企业债券、股权融资、商业信用和内源融资。在不考虑内源融资的情况下，就融资成本而言，股权融资成本最高，银行贷款较低，企业债券的融资成本居中。其中的商业信用没有成为房地产企业的主要融资渠道，原因在于其所产生的利息费用不能在税前抵扣，加重了企业的融资成本，但银行贷款的利息费用可以在税前抵扣，从而产生税盾收益。股权融资是上市公司普遍采用的融资方式，股权融资不存在还本付息的压力，因此对于缓解企业融资约束具有重要作用。

二、房地产企业面临的融资约束困境

与其他行业不同，房地产行业属于典型的资金集中度很高的行业，也即房地产企业的正常经营活动中，每个环节都会涉及到大量的资金往来。由于行业的特征，使得融资问题成为我国房地产企业普遍面临的重大问题，虽然内源式融资是房地产企业可以选择的合理的融资渠道，但对于较大的资金需求而言，内源式融资无法填补全部的资金缺口，因此，房地产企业的经营活动必然要选择合理的外部融资渠道，外部融资渠道就会无形中加大房地产企业的融资成本和融资风险，很容易使的房地产企业面临融资约束困境。笔者在本部分将对我国房地产企业面临的融资约束困境的原因进行分析。

(一)对于某一融资渠道的过度依赖

摘要：近年来，商业地产发展遭遇瓶颈，开发者纷纷转型寻求出路。众多大型开发商从自持物业中看到了商机。自持物业不仅可以带来经济效益，还能给运营带来便利。同时，在楼宇经济的发展过程中，政府也起到了引导开发商自持的作用，并显示出良好的社会效益。本文以S公司科技园项目投资为例，浅谈投资自持物业项目中财务分析方面的5个关键点以及后续的运营挑战。希望对开发商投资自持物业项目有借鉴意义。

关键词：自持物业；财务分析；项目投资

近年来，地产开发的过热势头逐步冷却，随着土地供给的逐渐减少，以及相应土地出让新政的出台，招拍挂文件中要求开发商自持部分商品住房面积，全部作为租赁住房，不得销售。在2017年佛山住宅用地拍卖中，万科甚至给出了70年全部自持的报价。以前开发商买地、卖楼的经营模式难以延续，自持物业成了新的出路，越来越多的开发商开始重视自持物业的开发比例并加大投资。自持物业是指开发商将房产建成后作为出租或者自用自行运营。与开发商销售房产预售方式下快速实现资金回笼不同，自持物业不能在短期贡献很好的现金流，这无疑给企业设置了相当高的资金起步门槛。除非企业有相当高的融资能力，或者有资金雄厚的公司背景，否则企业单靠自有资金不足以支撑长期项目。另一方面，自持物业项目有利于公司长期利润的稳定和资金控制。同时，长期运营成功更能够实现公司的价值目标和开发企业品牌价值的提升。

一、科技园项目投资的背景及前期可行性研究

S公司作为主体开发商，有10年的地产开发经验，不仅为该区域贡献经济利润，更扮演着社会责任者的角色。应管委会未来几年区域规划发展要求，S公司对所属科技园片区自主开发建设商业配套，进一步推动招商引资项目及完善基础设施。S公司和管委会双方探讨了启动资金的来源问题。S公司希望较少动用自有资金，管委会同意以承租、运营补贴或招商奖励等财政补贴方式给予支持，并决定根据最终财务分析结果，确定具体补贴金额和方式。项目投资是一个复杂的系统工程，详尽的可行性分析必不可少，对于项目投资能否成功起着关键作用。可行性分析通常包括项目整体定位及发展战略研究，开发模式及策略建议，区域发展分析，相关市场和商业的前期研究，财务可行性分析等。其中，财务可行性分析是重中之重，S公司也提出了财务先行的要求。

二、财务可行性分析中的关键点

（一）搭建项目测算框架