地产合同管理范例

摘要：房地产开发企业开发过程参与主体多,开发建设周期长,涉及造价咨询合同、招标合同、设计合同、监理合同、施工合同等多个方面。内容多而杂，合同管理难度大。本文主要介绍了施工合同及其作用，并从房地产开发商的角度分析了当前施工合同管理中存在的问题提出了一些需要改进的具体措施。

关键词：房地产开发项目；合同管理；研究

房地产开发企业从土地获取、前期手续办理、招投标、施工建设到完工交付，参与主体多,开发建设周期长,涉及合同种类繁多。合同的制订、履行过程中出现的问题多，本文主要介绍和施工方签订的施工合同容易出现的问题及解决方案。

一、工程合同概念

建筑工程合同指的是承发包双方以实现建设工程目标,明确相互责任、权利、义务关系的一项协议；是承包人实行工程建设,发包人支付价款,掌控工程项目投资、进度、质量,从而确保工程建设活动能够顺利开展的法律文件。[1]建筑施工合同的内容主要由建设工期、工程造价、技术资料、工程质量、材料与设备供应责任、拨款与结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款构成。

二、建设单位合同管理常见问题

（一）招标阶段工作不当

摘要：房地产行业是我国经济发展的支柱性产业，对于促进经济发展，保障社会的稳定运转起到了重要的推动作用，在目前的房地产开发中，建设工程一直是整个开发期最主要的部分，而控制工期以及质量的约束性责任就在于合同的签订，因此，在房地产内部控制中合同管理的重要性不言而喻，本文正是基于这种背景下，首先阐述了内部控制以及合同管理的相关概念，对其有一个大体的了解，其次，阐述房地产内部控制中合同管理的必要性，最后，针对房地产内部控制中的合同管理提出相应的优化建议，以求促进房地产行业稳定发展。

关键词：房地产；内部控制；合同管理；优化建议

一、内部控制以及合同管理的相关概念

内部控制属于企业管理的范畴，主要是指根据企业的战略目标，单位建立起来的使各项业务活动互相联系，互相制约的措施，方法以及规程，是现代企业发展的产物，内部控制根据控制的目的不同，可以分为会计控制以及管理控制，会计控制就是对企业的经济业务，财务活动进行的控制，保证会计信息的真实完整以及财务活动的合法性，而管理控制主要是指保证与经营方针，决策的贯彻执行，促进经营活动的经济性，效益性以及效果性的控制活动，随着企业经营的发展，内部控制发挥着越来越重要的作用，合同管理主要是指合同双方当事人或者数方确定各自的权利与义务的协议，虽然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全过程就是对合同的洽谈，草拟，签订，生效以及失效的全过程进行的管理控制，避免出现法律责任，这里需要注意要时刻掌握合同的动态性，特别是掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改，变化，补充或者终止，以保证自身的经济利益不受损害。

二、房地产内部控制中合同管理的重要性分析

房地产行业在整个开发过程中，环节较多，涉及到的内容也较多，在运营过程中具有风险性，复杂性，法定性较强，因此，其有效运营主要依赖于合同管理，通过有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及质量，对其合同双方提出明确的要求，规范责任义务，防止法律纠纷，另一方面，随着我国税务政策的不断变更，特别是最近的税率一变再变，对于合同中成本的计算有着直接的影响，进而影响企业的纳税筹划，因此，在房地产行业实施有效的合同管理至关重要。

1.控制建筑工期及质量，规避法律纠纷

摘要：

在目前的房地产发展中，针对空余房地产租赁的合同进行管理力度的加强，有着一定的重要性。就现阶段的空余房地产租赁的合同管理来说，其中还存在着很多的问题，针对这些问题就需要有效的采取相应的措施进行解决，使得空余房地产租赁的合同管理更加的科学化和系统化。本文就主要针对加强空余房地产租赁的合同管理进行了简要的探究，仅供同行参考和交流。

关键词：

空余房地产；租赁合同；管理

在人口不断集中的过程中，空余的房地产数量也随之增加，空余房地产出租从原先的单独出租，发展到目前的大规模出租，在管理上，也实现了由分头管理转变为集中化管理。特别是在一些大中型的城市中，空余房地产的升值空间更大，在目前的房地产事业中，空余房地产租赁管理已经成为了一项重要的课题。而空余房地产租赁管理本身就具有较强的复杂性，其所涵盖的内容有很多，而合同管理则是其中一个关键的环节，其贯穿空余房地产租赁管理的全过程，在租赁管理中占据重要的地位。下面本文就主要针对加强空余房地产租赁的合同管理进行深入的探究。

1、加强空余房地产租赁管理中合同管理的重要性

一般来说，合同受到法律的保护，其所起到的主要作用就是维护社会主义市场经济发展的秩序，另外也是对个体行为进行保护，其可以有效的维护个体的权益。合同的签订都需要严格的依据法律的效力，如果没有融合法律观念，那么该合同将没有法律效力，不会受到法律的保护。空余房地产租赁合同管理本身就具有较为突出的管理优势，而最为明显的就是全过程以及系统化的管理优势。所谓的全过程就是指代的合同的自开始洽谈到合同结束的一系列过程。而所谓的系统性就是指代的合同中的各项有关的房地产管理内容都要进行全面的管理。并不是合同签订完成了就可以了事，而是在合同签订完成后，要严格的按照合同中的内容进行各项活动的开展，针对合同实施有效的管理，在合同签订前以及签订后的各项条款都要进行有效的管理。

1合同的事前管理

a．合同的策划。招投标的过程是合同订立的要约和承诺，双方的行为都要受到法律的约束。一旦中标，双方订立合同的实质性内容不得违背招标文件和投标文件。因此房地产企业要做好合同前期阶段的管理就必须从招标文件的编制开始，做好合同的策划工作。在招标文件的编制阶段，合同主管部门就应当会同有关部门从工程的规模、技术复杂程度、质量要求、工期要求、企业自身管理人员的水平、投资回报要求、资金供应能力等方面研究确定工程的承包范围、合同工期、质量标准、计价方式、结算方式、付款方式、后期服务等主要条款。

b．合同谈判。一旦中标，招标文件中合同的主要条款已经确定，那么合同谈判阶段主要任务就是对合同的细节进行研究协商的过程。建设过程中存在着许多不确定因素，通过谈判完善合同内容，合理分配合同风险。比如施工合同中配合费包括的工作内容、清单工程量变化措施费的调整方式等;分包方实际的水电费承担、垃圾清理、对总包方工期的影响等这些细节都是合同谈判过程中应该考虑到的问题。

c．合同起草签订。合同条款中的文字表述尽量要严密、细致、准确。例如:在设备采购合同中，对设备供货商的卸货地点、卸货方式、一般合同都会明确，但有时表述不够细致，如有的大项目，工地现场比较大，而合同条款仅写明地点为工地现场，没现场的具体范围，这样在合同的履行过程中就有可能产生纠纷。

2事中管理阶段

a．重视合同交底。合同签订后，就进入合同的履约阶段即合同的事中管理阶段。这个阶段对合同的管理不仅仅是合同管理部门的事情，而是涉及到工程、质量、财务、预算等多个部门。合同签订后，合同管理部门应该对合同履行相关的部门进行合同交底。只有各相关部门熟悉合同，才能更好的履行合同。在工程建设过程中，只有依据合同相关条款对工期、质量、投资进行有效控制，才能保证工程的顺利完成，从而使企业的投资取得最大的收益。

b．在合同履行过程中对偏离合同的事项，要及时采取措施。尤其对施工合同中安全、进度、质量、投资的控制，一定要注重过程的管理。只有在合同履行过程中控制好每个环节，才能保证合同的顺利履行。项目建设过程中安全是第一位的，一个小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程师应当对施工单位编制的安全生产专项施工方案严格审核，并且对方案的落实情况进行检查监督，比如四口五临边的防护、配电箱的设置、临时用电等，对于有可能造成安全事故的操作及时纠正。工程进度涉及到业主和承包商的利益，工程进度控制的依据是施工进度计划，科学合理的工程进度计划是保证工程按期完工的前提条件，因此施工现场管理人员要对承包商所制定的施工进度计划的合理性和可行性进行审查，并对计划的执行情况进行追踪检查，当发现实际进度与计划不符时，必须及时提醒承包商，帮助分析查找原因，适时指导承包商调整进度计划，并监督其采取行之有效的补救措施。质量是工程建设的核心，也是施工过程中管理的核心工作。

一、引言

随着我国房地产行业的不断发展，社会资金不断涌入，房地产行业竞争日益剧烈，如何加强企业内部控制提升管理效率是每个企业做强做大的必经之路。绝大多数企业收入、成本都是通过合同来约定，房地产企业合同种类繁多，尤其施工合同金额大、履约时间长。本文以房地产企业加大合同管理为研究对象，希望通过本文的研究为相关企业提供借鉴意义。

二、房地产企业合同管理过程中存在的问题

合同是企业经济业务的反映，是经济业务起点到终点的规范和约束。合同管理是指对合同进行商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进行跟踪管理，是系统全程的动态管理过程。合同管理不仅仅关注合同的订立内容，还关注合同签订前的准备工作及合同签订后的履约管理。目前我国房地产企业合同管理大致存在下列问题。

1.相关主体的资信审查匮乏。资信审查指的是，对房地产项目的审查包括承办方的信用审核和资质审核。房地产项目合同签订之前的拟定环节、相关主体的资质和履约能力等等直接关系到盈利能力。房地产公司倘若在拟定合同前，忽视了对合作方的审核，很容易埋下合同风险，导致内控管理机制失效，甚至影响房地产公司的正常经营。因此，如何加大对合同主体的审核机制是房地产工作签订合同之前的重要内容。例如某些“皮包公司”缺少施工资质，也缺少固定的营运场地，“皮包公司”仅仅是通过利用某些大型施工企业骗得发包方对施工方的信任，倘若房地产企业忽视了对其的资质审查，很容易影响其后续的盈利能力。

2.合同文本内容不细致严谨。合同是企业经济业务经济行为的规范和约束，若合同条款内容约定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多种选择，各个利益主体处于自身经济利益的考虑选择对自身最有利的履约方式，相关的纠纷矛盾也将随之发生。

3.合同重签订，轻执行，违约风险加大。合同生效后，其合同主体便需承担相应的责任和义务。房地产企业的施工合同、销售合同等履约时间长达好几年，部分企业在合同签订后对履约的条件、时间、违约条款等关键要素没有持续跟踪，导致出现未按合同履约或者违约现象。例如某房地产开发企业资金支出的审批程序较为繁琐，资金收支缺乏预算，后续的工程款无法按约支付，导致拖欠工程款、农民工工资和延期竣工交房等问题，引起了严重的诉讼案件，拉低了该房地产企业的社会信誉，造成了无法挽回的经济损失。

摘要：在进行房地产造价控制的过程中，项目合同管理能否得到落实，直接影响房地产造价控制的有效性。文章根据房地产以及项目合同管理的特点，分析了项目合同管理在房地产造价控制中的作用，并探讨其作用在实际造价控制中的具体发挥，以此来推动房地产行业的可持续发展。

关键词：项目合同管理；房地产项目；造价控制

当前我国的建筑行业正处于一个飞速发展的阶段当中，并且随着用户对建筑水平以及建筑施工质量要求的不断提升，房地产建设的成本也在逐渐提高。因此，为了实现对房地产造价成本有效控制，就需要对项目合同管理在此过程中发挥的作用进行深入研究，从而保障房地产成本控制的质量与效率。

1项目合同管理在房地产造价控制的作用

1.1实现合同的规范性

房地产项目建设的过程中，其自身不仅需要满足项目落实后的经济效益，也要确保其具备有对应的经济效益。然而在工程展开过程中，往往会由于环境、气候等不可控因素的影响，导致房地产项目在项目成本以及建设工期上发生变动，偏离原本的工程预算。而通过对项目合同管理的规范，能够使工程项目的相关内容实现协调运作。使作为项目合同主要签订人员的发包方与承包方，都能够在遵守并发挥各自义务与权力的前提下，实现对合同中相关内容的严格执行。同时，想要确保项目合同在签订后的严格、规划、合法、有效，就要在进行制定的过程中，充分考虑项目发包与承包双方自身的工作职责与资质，以此来使合同的规范性作用得到充分发挥。

1.2明确合同标的物属性

摘要：经济的快速发展有效地推动了我国各类基础设施的建设,在房地产工程项目的开发过程中做好工程项目的管理是十分重要且必要的.在房地产项目的开发过程中需要积极做好工程项目的成本和合同管理,用以控制工程项目开发的成本及施工管理,保障房地产工程项目能够顺利、高效的进行。在工程项目开发的过程中合同用以规定房地产公司与施工方之间的权利和义务。在合同谈判中需要对各项条款进行详细的讨论，避免因条款模糊而与施工方扯皮。在工程项目施工中甲方需要根据合同内容落实好各项施工工作，确保房地产项目开发质量的同时降低开发成本。提高房地产开发的经济效益。

关键词：工程项目管理;成本管理;合同管理

房地产开发是一项复杂而系统的工程，房地产开发要求涉及到整个工程项目的立项、审批、设计、施工等的各个环节。在这一过程中如何做好房地产项目的开发管理提高企业的经济效益是房地产开发的关键也是重点。房地产开发中的成本和合同管理是房地产工程项目开发管理中的核心，通过合同来规范和管理项目的开发，并通过良好的合同管理来降低房地产开发的成本，两者相辅相成相互作用共同影响着房地产项目的开发。

1成本管理和合同管理在房地产工程项目开发中的重要意义

房地产工程项目管理的主要方法是通过对工程项目的各项资源进行有机的整合和合理的调配用以确保工程项目安全、高效的进行。房地产工程项目的管理是一项复杂而系统的工程，为更好的实现对于工程项目的管理常常将工程项目的管理细分为多个不同的管理体系，而在这众多的管理体系中成本和合同管理是各项子管理项目的基础和整个工程项目管理体系的核心。成本管理的核心是在确保工程项目施工质量的前提下尽可能的通过科学合理的资源和人员调配用以更好的降低工程项目的开发成本，从而为房地产企业节约经费，创造经济效益。房地产工程项目中的成本管理不是简单的成本降低，而是通过在合同谈判中对于房地产工程项目的总造价进行管理，并依托合同来做好对于房地产工程项目施工单位的工程监管，保障房地产工程项目开发公司的利益。在房地产工程项目的管理中，房地产合同管理与成本管理相辅相成共同作用于工程项目的管理工作，合同管理与成本管理在工程项目管理体系中具有同等重要的地位。工程项目所签的合同是工程双方就工程项目的施工所达成的重要协议，工程双方的利益都是以合同为基础的，合同内部包含有工程双方的各项权利、义务等各方的权益，在工程项目的管理中必须要以合同为依据，在工程项目的管理过程中应当积极做好合同管理，以合同为基准确保各方的利益。在合同管理中对于需要变更的条款需要在做好细致分析的基础上予以进行，避免因合同存在模糊、失实等问题而对工程项目的各方造成损失。合理而高效的合同管理能够使得各方建立在合同基础上的合作更加顺利，合同中细致规定的各方的权利和义务能够有效的减少各方之间的分歧从而保障工程项目顺利、高效的进行，提质增效增强各方的经济利益。

2积极做好工程项目中的成本和合同管理工作

在工程项目的管理体系中应当积极做好成本管理和合同管理工作，并以此为基础建立起完善的工程项目管理体系，以便在工程项目的管理过程中更好的增强工程项目的建设质量并降低企业的成本，提高各方的经济效益。在工程项目的管理体系中，合同管理是具有法律效益的，其对工程项目的各方的权益和利益进行了明确的规定和划分，在工程项目的施工管理中各方需要以合同为基础来进行工程项目的管理工作。工程项目的合同管理贯穿工程项目始终，工程项目的合同管理除了涉及到工程项目的甲方与施工方之间的合同外还涉及到工程项目施工中所衍生的采购、加工等的合同管理。业主与工程项目的施工方所签署的工程项目施工合同是各项施工合同的基础，其对工程项目的施工各方的权益都进行了明确的规定和划分，工程项目的施工合同签署于工程项目的施工之前，其是在工程项目的业务方与施工方进行细致的讨论和研究后所签订的，其主要包括有对工程项目的施工质量、进度以及工程项目的施工成本等问题的规定。工程项目的施工合同一经签订既具有法律效益，工程项目的各方都应当根据合同中所规定的权利和义务来履行自身的职责，虽然在合同中对于各方的权利和义务的规定有所不同但是在工程项目的总体利益上是一致的。在工程项目的施工过程中难免会因各方之间的目的不一而产生分歧，对于工程项目的合同分歧是工程项目施工各方利益不一致所导致的，造成这一分歧的原因可以是由各方对于合同的条款有分歧或是一方未能有效地履行义务或是合同中的规定出现了变更所造成的。在这一情况下就需要积极做好工程项目的合同管理，明确各方的权责和义务避免此类问题的再次产生。合同管理和成本管理两者之间相辅相成共同影响着房地产工程项目开发的管理，工程项目合同管理直接影响着房地产工程项目开发中的成本管理，工程项目的施工合同中对于工程项目的施工价格有着明确的规定，而在做好合同管理的同时也需要积极做好工程项目的成本管理。在工程项目合同的签订阶段需要灵活的运用各种方法来合理的规定工程项目的施工价格，提高工程项目合同管理的效益。在工程项目的施工后期要积极通过良好的合同管理、提高索赔意识有效地增强企业的经济效益。做好工程项目合同管理中的成本控制可以通过以下几种方式：(1)“一调两审”法。在工程项目的施工过程中做好成本管理首先需要对工程项目的市场展开针对性的调查，并以所调查的结果与合同具体承办单位展开初谈，而后在初谈完成后召集有关单位与对方开展正式的谈判用以将工程项目的施工价格控制在一个合理的区间范围内。面对“不平衡报价”，招标人可以采用求费用现值法、成本分解法等对工程项目的施工成本进行详细的划分，并通过科学合理的成本评标来做好工程项目的成本控制。在合同谈判中积极做好成本管理工作，通过详细、合理的成本分解对工程项目合同标的中的各项施工项目展开分别报价，将工程项目中所需要的人工、材料、施工、管理等的各项费用详细列出并逐项审查，在给与合理的价格的基础上结合各项施工项目给出一个合理的工程项目价格，实现合同管理中的成本控制。此外，工程项目的合同管理中，需要对合同谈判人员明确的划分权限，超出权限的部分需要上报领导予以解决，从而将工程项目的成本在合同管理中进行良好的确定和划分。(2)在合同的执行环节,当遇到变更时需要预审变更资金,并与签订环节中的预计变更应对用以确保变更在可控的范围内。当变更实施完成后进行后续的施工确认阶段,核定是否完成、实际完成的工作量，并将变更资金纳入到房地产开发项目的施工成本中。做好对于变更的分析对于一些无效的变更需要严格控制，节约房地产开发项目的成本。房地产项目开发的成本控制是一项复杂、系统的全过程控制，在房地产项目的成本控制中应当积极做好房地产开发项目成本控制的动态管理，通过简化合同管理流程，将复杂的合同管理简单化。从源头做好复杂、混乱合同的管理规划，并在合同施行的过程中依据实际情况做好合同执行的动态管理，以合理化、规范化的方式做好合同管理，实现房地产企业的成本控制。

第一篇：电网企业合同管理监控信息化

摘要:

随着国家电网公司物力集约化、精益化管理要求不断提升以及“五位一体”机制建设的要求，如何充分利用现有合同管理数据资源，挖掘数据间的关系，让数据来完善和提升合同管理的监控及分析能力，成为合同管理工作面临的新课题。文中对合同管理跟踪与监控分析信息化建设现状进行了研究，给出其建设评估框架，研究如何利用和挖掘数据源，寻找适合的分析方法及指标，助力企业提升采购执行效率及效益，为企业节约采购成本、人工成本，最终达到让数据来评估采购人员的工作业绩目标。

关键词:

物力集约化;合同管理跟踪与监控;信息化

目前，随着国家电网公司物资管理信息化不断建设，合同管理信息系统已经具备部分监控预警及统计分析功能，如:合同台帐、月度供应计划完成率、发货通知完整率及预警、配送及时率、供应计划收货情况预警等，但是在提升事前计划的可靠性、掌控事中各个环节业务执行的实时性、屏蔽事后问题发生的反复性等方面尚未完善［1］。因此，如何将PDCA循环法应用在合同管理信息化建设上，做到让数字来助力企业节约采购成本、提升采购质量、减少流动资金的占用，进而提高企业内部采购供给服务质量、量化采购职工的工作绩效成为目前要研究和思考的问题。

1合同管理跟踪与监控分析信息化建设现状