城市房屋管理范例

摘要：控制、减轻白蚁危害必须充分发挥管理的关键作用。为了实行有效的白蚁防治管理，有必要引入公共管理的理念和模式，统筹运用科学、技术、法律等多学科方法。长沙市白蚁防治的实践工作证明，以健全的白蚁防治政策法规制度为前提，可实现履职尽责的法治化；依照白蚁防治的技术规程把控质量，可实现流程的标准化；通过严格组织内部管理，提升整体执行效率，可实现管理的规范化。在“三化”的基础上实现白蚁防治的全面有效管理。

关键词：白蚁防治管理；法治化；标准化；规范化   

白蚁作为世界性的重要害虫，常被喻为无声地震、无烟火灾，相较台风、地震、洪涝等灾害，其危害具有传播性、隐蔽性[1]。受限于社会认识和行业发展局限性，白蚁防治管理的意识和手段远远落后于其他自然灾害，尚未充分发挥管理在减轻、控制白蚁危害中的关键作用[2-3]。长沙市处于白蚁“高度危害区”，白蚁危害相当严重[4]。根据长沙市白蚁防治站在20世纪90年代对长沙市直管公房白蚁危害的调查统计，市区房屋建筑新旧蚁患一般占房屋总数的40%，个别地方房屋蚁患高达60%。经过多年的不懈努力，长沙市区白蚁危害已维持在可控范围内。但随着城市化推进，房屋建筑白蚁危害仍呈现出持续扩大增加的趋势。因此，必须有效管理白蚁防治工作，系统治理白蚁危害。结合近年来长沙市白蚁防治工作实际，尝试探讨在实践中实现有效白蚁防治管理的几种主要路径，总结出一种综合防治模式，为提高白蚁防治管理水平、助力白蚁防治事业转型升级提供借鉴。

1白蚁防治管理的目的与内容

有效的管理是确保白蚁防治质量的关键因素，而有效的管理应涵盖组织、实施、检验评估与监督的全过程。因白蚁防治的社会公共服务属性，故白蚁防治管理更多通过经济、社会发展层面的有效管理，进而实现预防和控制白蚁危害，达到防灾、减灾的目的。因此，白蚁防治管理是指整合社会力量，广泛运用政治、法律、技术、管理等多种方法，从强化公共治理能力方面提升白蚁防治的绩效和公共服务品质，从而实现公共福利与公共利益最大化[5]；具体到实践层面，则指有意识地采用公共管理思维和方式开展对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治工作。

2依靠健全的白蚁防治政策法规，实现履行职责的法治化

实现有效管理的前提是有法可依、有章可循。长沙市结合地方实际，进一步完善了相关办法与细则，形成了一个上下贯通、较为完整的白蚁防治管理法规体系。

一、城市房屋拆迁的现行法律规定及法律性质   城市房屋拆迁，是指建设单位根据规划要求和政府批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列法律行为。需注意的是，一般意义上的拆迁，是指国有土地上的拆迁，同时拆迁的进行必须以取得拆迁许可证为前提条件。   长期以来我国在城市房屋拆迁过程中一直沿用《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），其中最大的诟病是对于征收方式上没有区分政府征收行为与开发商的商业拆迁行为，以至于被拆迁人的切身利益得不到有效的保护。《物权法》的出台无疑使《城市房屋拆迁管理条例》中所确定的城镇房屋拆迁模式得到新的审视与修正。最终使得政府的行政征收行为与开发商的商业拆迁行为得以区分并适用不同的规则与标准。前者恪守公共利益原则，后者则贯彻契约自由的精神。   对于“城市房屋拆迁是一种什么性质的行为”这一问题，历来存在不同的观点。主要有：第一，拆迁是平等主体之间就财产权益的发生、变更、消灭而产生的民事法律行为，因拆迁而引发的纠纷由民事法律规范进行调整；第二，拆迁是国家基于公共利益目的而进行的一系列具体行政行为，拆迁人是行使行政职权或经法规授权的行政主体，拆迁权在本质上属于公权力，应适用行政法调整与拆迁有关的法律关系；第三，将与房屋拆迁有关的一系列行为实行“两分法”，即在拆迁安置完成前，取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人，以自己的名义进行的拆迁行为，实质上是实施法律法规授权的职权行为，建设单位或个人独立承担由此产生的法律责任，在拆迁行为中成为授权性行政主体；拆迁任务完成以后，建设单位或个人就成为完全的民事主体，负责进行以盈利为目的的开发建设。   二、房屋拆迁的法律关系   判断某一法律关系的性质关键是看主体之间的地位：若在主体之间的地位是平等的，都以自己独立的意志参与法律关系并不受对方的强制，则该法律关系是民事性质；若主体之间地位不平等，一方可以将自己的意志强加给对方并能单方面设定、变更或消灭对方的权利义务，则该法律关系是行政性质。就目前《条例》的规定而言，城市房屋拆迁法律关系兼具行政和民事两种性质。首先，在拆迁许可、拆迁裁决、强制拆迁等法律关系中，行政机关作出的具体行政行为，其意志对相对人有支配性和强制性，此类关系属于行政法律关系性质。其次，拆迁人和被拆迁人之间就拆迁补偿安置协议而发生的关系属于民事法律关系性质，因为双方地位是平等的，依据意思自治原则来进行协商。   拆迁法律关系中的确包含了民事法律关系，但在政府主导拆迁的条件下，行政法律关系在城市房屋拆迁法律关系中无疑是占据主要地位的。民事法律关系在城市房屋拆迁法律关系中是依附于行政法律关系而存在的，具有从属性。   房屋拆迁过程中涉及的民事法律关系主要有：   （1）拆迁人与被拆迁人因房屋拆迁补偿、安置而发生的民事法律关系。在房屋拆迁管理部门公布的拆迁期内，拆迁人应当在房屋拆迁主管部门公布的的拆迁期内与被拆迁人就补偿、安置等问题签订书面协议，协议应当规定补偿方补偿金额、安置用房、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过度期限等事项。（2）拆迁人与房屋拆迁单位因委托拆迁而发生的民事法律关系。当事人因民事法律关系而引起的争议，应当依法申请仲裁或向人民法院起诉。向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。   房屋拆迁过程中涉及的行政法律关系主要有：（1）拆迁许可法律关系。包括房屋拆迁管理部门与拆迁人之间因房屋拆迁许可证的审批颁发而发生的行政法律关系；拆迁人与有关管理部门或被拆迁人因房屋或地面附着物是否应当拆迁，而发生争议引起的法律关系。从实质上讲，这一关系是有权决定拆迁的当地县级以上房屋拆迁管理部门和被拆迁人之间因拆迁引起的行政法律关系。（2）房屋拆迁主管部门与被拆迁人之间因房屋拆迁公告发生的行政法律关系。房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁管理部门应当将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等房屋拆迁公告或其他形式予以公布。房屋拆迁公告公布后，拆迁人、被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。（3）房屋拆迁管理部门因处罚拆迁当事人违法行为而发生的行政法律关系。（4）拆迁人与被拆迁人因达不成房屋拆迁协议被经当事人申请，由房屋拆迁管理部门进行裁决而产生的行政法律关系。当事人对房屋拆迁过程中的具体行政行为不服时，可以申请复议或向人民法院提起行政诉讼。   三、城市房屋拆迁过程中的法律困境   （一）开发商与被拆迁人主体法律地位不平等。要保证拆迁补偿公平合理，前提是要保证拆迁人与被拆迁人的法律地位平等。   《条例》规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受委托进行拆迁，其目的就是为了防止拆迁主体不平等。但2001年《条例》规定的法定拆迁事由是“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保证建设项目顺利进行”。这与2004年宪法修正案关于“公民合法的私有财产，非为公共利益并给予补偿不得予以征收”的原则精神相违背，而且人为地使土地一级市场的开发商得到高于普通居民的法律保护。《城市房地产管理法》同时规定，开发商依照土地使用权出让合同得到的土地出让权除非因公共利益不得收回。这说明，中国十多年来房屋拆迁法律对土地开发市场中开发商的土地出让权和土地转让市场中房地产买受人的使用权之间一直存在“双重标准”和权利歧视，其救济效果大相径庭，开发商和居民们的利益不能得到同等保护。如此缺乏公正的立法取向，直接导致了行政执法和司法实践中的不平等。   （二）行政权力过度介入减损了行政机关的公信力。《条例》中赋予政府权力过大，监督条款则失之阙如。该法规涉及政府职能的主要有第5、6、7、9、16、29以及34-38条，其中第34-37条是规定政府对其他拆迁主体的违法监督的。唯一规定政府责任的条款（第38条），也是概括性的，缺乏现实约束力。与此相反，该法规赋予给政府的权力却相当大。诸如：管理部门有权决定是否允许拆迁，一旦批准某块地的拆迁，就意味着这片土地的使用权已被收回，被拆迁人在前提上就已经失去和开发商讨价还价的余地（见5、6条）。再如第16条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内做出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”第17条：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”根据这两条之规定，政府部门可以直接干涉拆迁纠纷，决定拆迁补偿的合理与否，并主宰了被拆迁房屋的存续命运。而有关房产价格的评估条款以及搬迁补偿等项由地方立法机构规定的条款也等于明文限定了补偿的项目和数额，从而使拆迁补偿协议往往徒具民事协议之名而无平等协商之实。#p#分页标题#e#   （三）民事救济手段难以有效维权。按照一般法学理论，房屋拆迁过程中存在的法律关系主要应包括行政法律关系和民事法律关系两种。前者包括：拆迁许可决定形成的行政机关与申请许可人之间的关系；行政裁决形成的裁决机关与申请人、被申请人之间的法律关系；强制拆迁及拆迁中的行政责任。   后者包括：拆迁人与被拆迁人协商拆迁补偿，签订拆迁补偿协议的合同关系；被拆迁人不同意拆迁方案达不成拆迁协议向法院提起民事诉讼；拆迁人拆迁中侵犯被拆迁人合法权益的侵权法律关系。但在我国司法实践中，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置协议提起民事诉讼应否受理问题的批复》中规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议，就补偿争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”（四）强制拆迁法定前置程序及法律监管机制不完善。其一，房屋是附着于土地上的不可移动物，其建成后即具有长久的居住和其他使用价值。事实上，除危房外，大部分房屋在其所附着土地的使用权期限届满后仍是很完好的，而一旦被拆除，则不论是墙壁斑驳还是崭新的红砖绿瓦，都没有完全恢复从前的可能。基于此，应该有一套更为严谨、慎重的制度设计和法律程序予以规范才公正、公平。从中国现行法律规定来看，尽管《拆迁条例》规定需在给予了货币补偿或安置新用房后才可强制拆迁，但缺乏细化规定。例如：拆迁的货币补偿是提供一个总的拆迁资金银行账户的证明即可，还是每分钱都彻底落实到户？是对被拆迁户的总体补偿还是个别被拆迁户的实足补偿？拆迁安置新房应该达到什么样的标准？这些都需要细加斟酌。其二，城市规划调整随意，造成大量不必要的拆迁和浪费。一些城市在推进城市化进程中，不切实际地加快城市基础设施建设，超越经济承受能力建设劳民伤财的形象工程，降低补偿标准，侵害被拆迁人的合法权益，导致纠纷不断，甚至出现大规模的群体上访事件。其三，拆迁评估随意性大、损害被拆迁人的合法权益。由于新旧《条例》的补偿安置标准不一，被拆迁人对新《条例》实施后，仍按旧《条例》补偿安置反映强烈，引发大量的群体性上访。其四，房屋拆除缺乏监管，存在严重的安全隐患。其五，某些地方的行政主管部门突击发放拆迁许可证，人为造成拆迁矛盾。   四、《物权法》的法律补位   《物权法》对房屋拆迁的模式进行了全新的定位与规制，清晰界定了商业拆迁与征收行为的界限。《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”这一规定，明确了以下几个最基本问题：   第一，土地上房屋补偿和土地补偿的关系。这个问题长期以来是模糊不清的，《条例》当中也没有明确的表述。土地是国家的，土地上的个人住宅是谁的？根据《物权法》可以看出：私房私有，土地上的房屋应归具体的产权人所有。国家有土地所有权，私人有房屋所有权，国家有收回土地使用权，但并不能剥夺私人的房屋所有权。因此，在拆迁的时候，对于房屋所有权必须给与补偿。绝不能因为被拆迁人的土地使用权是无偿取得的，就对其地上物不予补偿。   第二，拆迁的主体及程序。对于公民的不动产，谁有权拆除，需要怎样的程序才能拆除。从理论上说，要求拆除公民不动产的只能有两种办法：公权利的强制征收或私权力的平等协商。根据《宪法》规定，只有国家可以进行征收，通常就是政府征收。因为征收权是一个公权力，私主体是不可以进行征收的。《物权法》改变了《条例》所确定的公权力由开发商行使的错误模式，理顺了基本的法律关系。《物权法》同时明确了征收的目的只为公共利益。如果不是基于公共利益，仅为商业开发则不能适用《物权法》该条的规定，不能进行征收。如果开发商需要进行商业开发，看中了的地段，只能通过平等协商的手段与原土地使用人商谈。能谈成则通过合同进行补偿并转移土地使用权，不能谈成则开发商就无法取得该土地使用权。这样，政府得以从民事行为中退出，而不必要再扮演其不应该扮演的角色。   第三，房屋拆迁时物权如何变动。城市房屋拆迁中，拆迁人的主要目的在于取得被拆迁房屋占地范围的国有土地使用权。但是，在现行的城市房屋拆迁制度下，被拆迁房屋的土地使用权及房屋所有权的变动时间却没有规定。《物权法》28条规定：“第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，物权法中因物权公示需要而制定的物权变动规则对于城市拆迁产生了同样的约束作用，而这对于构建城市房屋拆迁中明确的物权变动法律规则有着非常重要的积极意义。

摘要:充分调查了某城市房产测绘的现状，分析了房产测绘行业自身的特点，并对研究开发房产测绘信息系统在技术上和经济上的可行性进行了分析，提出开发一款能够实现城市房产测绘信息自动化管理的系统。本文对该系统的实现给出了具体实施方案，并且已经完成了全部功能的软件程序编制和实际测试工作。

关键词:房产测绘;数据库;GIS;分摊计算

0引言

伴随计算机技术、网络技术以及测绘科技的快速发展，有关房产测绘的工作也逐渐增多。房产测绘工作存在大量的图形数据和空间数据信息，而当前的房产测绘工作一般是由测绘人员手工测量整理的，采用这种方法花费的时间非常长，工作量特别大，测算容易出错，而且在很多情况下人工已经无法有效地管理这些信息，满足不了当前房产测量工作量大、要求高的特点。所以，为减轻测绘人员工作量，提高工作效率，适应房产测绘发展节奏，迫切需要研究开发一种能有效解决这些问题的房产测绘信息管理系统。某城市房产测绘信息系统是以AutoCAD为图形平台，根据相应的标准规范，采用VisualC++集成环境以及ObjectARX为开发工具，搭建了一套房产测绘专业软件，实现了房产的测绘项目管理和图形绘制、房屋面积分摊定义和计算、产权配图和自动生成测绘成果报告等功能，形成房屋管理需要的属性数据和图形数据，为房产管理部门提供房屋基础数据支撑，提高房屋管理的效率。

1房产测绘系统设计

1．1房产测绘信息测绘流程。该系统设置了流程管理功能，实现了房产测绘业务窗口收件、测绘派件、测绘计算、组内检查、测绘复审、领导审批、测绘计费、窗口发件、成果归档等环节无缝连接，实现了业务管理实时跟踪、测算进度监控、业务超期自动提醒、业务绩效考核等功能。测绘流程的业务环节管理员具有流程业务各环节的权限控制，实现了流程环节的增、删、改、查。

1．2系统主要功能设计。1)系统管理:主要包括用户管理、权限设置、角色设置、字典设置、接口设置等功能。在数据安全方面，任何登录系统的操作人员，都要凭用户名、密码才能登录系统，进行权限内的数据操作;操作人员不能修改别人正在办理的测绘案件，也不能够修改已经通过检查、已经归档的数据，从而保障测绘数据、测绘成果的安全。2)项目管理:主要包含测绘项目基本属性管理和查询、房屋幢信息管理和幢复制、工作量统计、收费统计、测绘面积统计以及实测预测项目关联比对等。3)图形绘制:基于CAD平台，符合传统绘图习惯，主要功能包含绘制带标注的线、面积线闭合检查、点选输入面积线属性、批量输入面积线属性、实体复制等。4)分摊计算:主要包括分摊树的构建、自动生成计算公式和分摊说明、自动进行分摊检查核实和分摊结果查看、楼盘功能区划分和楼盘表展示。分摊关系划分方式直观;面积计算结果准确。5)成果输出:自动生成各式各样的成果报表，自动生成房屋分户图、分层图、幢图、分丘图，批量打印，支持输出多种文件格式的房产图形。6)数据接口:系统包括的数据接口有SHP文件、Access数据库文件以及WTK文件等，并支持与目前常用的数据库进行接口，如Orcale、SQLServer等数据库，还可以定制开发其他数据接口。

[摘要]近十年来，政府投入巨资用于基础信息系统建设，使得登记信息系统日趋完善，功能不断得到强化。房屋基础信息采集这项基础工作，在基础信息系统建设方面发挥了重要作用。本文以《保障性住房房源数据库建设及数据标准》和《上海市房屋数据同步与应用研究》为依据，主要就开展房屋信息采集，谈一谈房屋行政管理基础信息数据维护和管理方面的做法和体会。

[关键词]房屋基础信息;行政管理基础信息；数据维护管理

随着房地产市场的快速发展，我国确立了以基础信息系统建设推动交易和登记工作发展的管理理念。近十年来，政府投入巨资用于基础信息系统建设，使得登记信息系统日趋完善，信息功能不断得到强化，其中，房屋基础信息采集这项基础工作，在基础信息建设方面发挥了重要作用。本文主要对开展房屋信息采集、加强房屋行政管理基础信息数据的维护和管理等方面的工作，进行分析和总结。

一、做好采集工作势在必行

作为房屋登记基础信息系统建设的一个重要组成部分，做好房屋基础信息的数据采集工作，在加强信息系统建设、提高服务水平、加强数据分析等多个方面，都发挥着重要作用。因此，做好房屋基础信息的采集工作势在必行。毋庸置疑，房屋基础信息在城市管理中，一直发挥着重要的作用。以房屋坐落为例，该信息是房屋登记需要确认的重要权属内容，作为社会基础地理信息的核心组成部分，它在户籍登记、抢险救援和邮政投递等公共事务管理中起着无可替代的地理媒介作用。但在实践中，房屋登记机构一般以公安部门出具的门牌编号批文作为信息蓝本，导致在特殊地理环境下，不少社区地名被人为忽略。同时，规范市场主体行为、强化分析和引导功能，也离不开房屋基础信息。众所周知，以房屋基础信息为基础形成的较为完善的登记簿，在建立商品房楼盘表方面发挥了重要作用。楼盘表中各单元房屋的状态如已售、未售、抵押、查封、保留等分别来源于网上交易系统与产权登记系统，通过系统的交互查验，可以有效防止开发商“一女二嫁”，或者将已售房屋进行抵押，甚至将已抵押的房屋擅自出售，从而很好地规范了开发商的预销售行为。同时，完善的登记簿信息也为实行存量房网上交易管理提供了可能，通过授权有资质、信誉度高的中介公司将房源挂牌，所挂房源由信息系统自动验证其有无权利限制，防止中介重复挂牌造成可售房源信息的失真，可以防止诈骗行为的发生。依托强大的信息资源优势，可充分发挥信息引导功能，建立起较为全面及时的信息披露机制。一方面，通过上海市网上房地产信息平台，可以及时准确地掌握商品房和存量房交易信息、市场监测报告。尤其是商品房信息，为市民了解各楼盘的销售情况以及详细的商品房信息提供了重要参考。另一方面，以房屋登记基础信息为主要依据，建立信息分析与制度，每日、每周、每月以及每个季度都能及时分析和公布全市房地产市场运行状况，向政府、市民、开发商以及社会各界提供决策参考。开展房屋基础信息采集工作，还有利于市场化信息系统的建设。近年来，按照住建部的统一部署，各地政府持续推进房地产管理信息化建设工作，并陆续建成启用了房地产市场信息系统、住房保障信息系统。同时，在此基础上，全力整合、打造包括住房信息系统在内的房地资源信息集成系统，进一步完善房屋基础信息采集，对提高房地产管理水平和房地产市场调控水平很有帮助。从全局来看，掌握完善的房屋基础信息，更加有利于楼市的宏观调控。楼市调控，最重要的就是摸清我国楼市的基础数据，包括我国住房总量、住房结构、房价、收入情况，等等，否则会无法避免地落入“盲人摸象”的尴尬境地。好的政策就像好的裁缝一样，只有先量体才能裁衣，目前当务之急是逐步摸清楼市真实的基本情况，并制定科学、长远的发展规划，疏堵结合才能避免盲目调控，从而渐渐化解我国房地产经济发展的顽疾。

二、“活用”基础数据成为管理关键

为了做好房屋行政管理基础信息数据的维护和管理工作，关键在于“活用”基础数据。房屋基础数据主要包括物理数据和权属数据两部分。物理数据用于描述宗地、幢和户的自然特征，如户的坐落、房型、房屋平面图等，其表现形式为楼盘表；权属数据用于描述户的权利特征，如权利人、产权价值、权属状态等。物理数据是权属数据依托的基础。如何实现基础数据的“活用”，让它发挥更大的作用？应在全面完成房屋普查的基础上，进行大胆创新，开创性地整合各环节行政管理信息，以此为基础，构建房屋全生命周期平台。通过这种手段，使房屋普查形成的所有基础数据，成为能够实时更新的鲜活信息。目前，依托现有的业务系统，已完全实现了新建房屋图元、测绘、交易、权属登记业务的动态更新，基础数据基本实现实时更新。正是得益于平台数据的日益完善与及时更新，基础数据已经开始服务于宏观决策、住房限购政策落实、保障性住房资格审核、差别化税收信贷政策执行等工作，并在及时把握市场动向、制定更加具有针对性的楼市政策对过程中，起到了极为关键的作用。此外，“活用”基础信息，还体现在信息共享方面。主要做法就是通过信息接口，为地税、统计等部门提供准确适时的房屋基础信息支持。当然，向各区房屋行政主管部门提供辖区内房屋状况的直接查询、统计分析等，也属于共享应用服务范畴。截至目前，在房屋基础信息和行政管理信息方面，已初步形成了纵向支持市区两级应用、横向实现委办局之间信息共享，服务政府、社会和百姓的综合信息服务架构，从而大大提高了上海市房地产市场管理水平，增强了社会公共服务能力。

[摘要]随着我国城镇化程度的不断加深，在当期我国城镇化建设过程中，建设规划项目的征地拆迁工作逐渐成为一项重要环节。征地拆迁工作不仅能实现对土地资源的最大化利用，同时对于环境、经济的保护和发展也有着重要意义。但是当前由于征地拆迁工作涉及的范围极为广泛，涉及的利益相关方面较多且极为复杂，使得在具体征地拆迁工作开展阶段问题丛生，重点对这些问题的解决方法进行探讨。

[关键词]征地拆迁；管理方法；应对措施

1征地拆迁概念综述

1.1征地拆迁概念

征地拆迁指国家因公共利益需求需要，将土地经由法律层面予以审批核准后，将土地所有权由集体向国有发生转移，进而对原土地上的建筑物、构筑物进行拆迁，并对原土地所有方相应补偿的行为。因此征地拆迁在具体开展时主要涉及土地环评、法律、行政、施工等诸多技术环节，属于一项学科涉及复杂、领域广泛的工作项目。在当前征地行为不断增加的背景下，政府为了完善和统一征地行为的具体形式、流程、步骤，因而对征地行为做了一系列严格和缜密的设计与规定，逐渐形成了一套征地拆迁制度。征地拆迁制度基于政府对土地征用、征收的需求，兼顾被征地群众的利益需求，从法律角度上必须遵循《中华人民共和国宪法》赋予人民的最基本权力。

1.2征地拆迁范围鉴别

从征地拆迁的定义上来看，征地拆迁是对在国有土地地面上建筑物的拆迁行为，通常为了满足城市建设具体项目的要求，在具有房屋拆迁许可资质单位（拆迁方）与被拆迁建筑物所有人（被拆迁方）之间的按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定建立一系列补偿安置措施的行政行为。区别于征地拆迁，城市房屋拆迁的性质和定义更加复杂，因而相关问题的描述也与征地拆迁行为有所不同。值得注意的是，当前现行的《土地管理法》中关于县、区以上的土地管理部门组织征地拆迁工作时，有一些关于房屋拆迁过程中涉及的具体情况和流程并没有进行详细规定。因此在上述地区拆迁工作推行过程中，土地管理部门也会依照《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定来开展房屋的拆迁工作。

摘要：洛阳副中心城市建设是省委省政府的一项重要部署，对于重振洛阳老工业基地雄风、重塑洛阳古都辉煌有着举足轻重的作用。为促进洛阳副中心城市建设，撤县设区、人口迁移、经济发展质量提升、市区边缘地价上升等难免会对洛阳的房价产生一定影响，而房价的变动又会对人口流动、制造业、招商引资、居民生活水平等产生影响。文章通过对以上因素及现象分析，提出可行性建议，助力洛阳副中心城市建设。

关键词：副中心城市；洛阳；房价

房价关系到国计民生，洛阳作为世界文化名城、全国重要的老工业基地，中原城市群副中心城市的建设难免会对洛阳的房价产生一定影响，而房价的变动又会对人口流动、制造业、招商引资、居民生活水平等产生影响，因此对这些影响进行分析有助于洛阳更好更快地建设中原城市群副中心城市建设。

一、洛阳市房价现状

截至2020年5月，洛阳市房价排行（住宅）位于全国第69名，河南省第2名，每平米的均价为10417元，同比增长9.77%，环比增长1.04%。除去直辖市和省会城市，洛阳房价排行（住宅）位于全国第40名。近五年来，洛阳市房价一直处于上涨的状态。2019年6月，洛阳市新房价格环比上浮2.5%，价格上涨幅度更是占据全国第一。2019年上半年洛阳房价涨幅有5个月均位于全国前五位，洛阳近几年每年都有着均价1000元左右的上涨幅度。在洛阳各区县中，洛龙区房价排名第一位，洛龙区担负着洛阳市“加速城市发展战略的重任”。截至2020年5月，洛龙区每平米的均价为1.25万元。2018年8月，洛阳连续三天出现三宗总价“地王”。近几年“洛阳地贵”有力地支撑了洛阳房价，随着洛阳市经济这几年的快速发展，自贸局的建设、地铁的修建、郑州的限购等因素，都导致了洛阳市房价的上涨，而洛阳副中心城市的建设不可避免地会对房价产生更深一步地影响。

二、副中心城市建设下洛阳房价变动的影响因素分析

（一）撤县设区与人口迁移

一、指导思想

根据有关法律法规，按照有利于充分调动的积极性、主动性和创造性，有利于最大限度保持一级政府职能的完整性和更好地提高行政效能，有利于经济社会又好又快发展和保持社会和谐稳定，以改革创新和探索尝试的精神，建立以“简政放权、转变职能、理顺关系、优化机制”为重点的行政管理体制。

二、基本原则

（一）坚持简政放权，重心下移。

按照就近就地、方便服务、有利监管的原则，推进简政放权和职能转变，具体管理职责重心下移。市、区两级都可行使的事权或都可依法授权、委托的事权，都由行使，切实做到应放尽放、权责一致，切实做到“精简、统一、效能”，切实做到降低运行成本、提高行政效率。

（二）坚持科学管理，统筹协调。

市级各部门主要负责具有全局性和跨部门、跨地区重大事项的决策、协调和服务，研究制定政策措施，加强指导、监督和考核。是发展区域经济和各项事业的责任主体、工作主体，实施具体管理。切实理顺市、区两级事权关系，提高为民服务和统筹发展的能力。

一、北京市水务局物业管理的发展

自1999年7月市水务局与我们签订物业合同以来，我们即对局属的4个宿舍区（时为4个宿舍区，2003年后为3个宿舍区）积极地推行物业服务，又对之按照当时的京价（房）字【1997】第196号文件进行了物业服务费的收取。由于市水务局宿舍区的产权人，长期享受无偿服务，因此一开始很难推行物业服务收费。对此，我们加强宣传，广而告之，产权人在享受物业服务的同时，也须承担相应的义务，权利和义务是对等的。经过几轮宣传，大家最终接受了我们的主张，现在收费工作已步入一个比较顺畅的阶段。之后，我们又派出单位的骨干力量，参加建设部举办的物管人员学习班，取得了物管人员上岗合格证。不仅如此，我们还与时俱进，在现有的三个宿舍区安装了门禁系统，对小区进行24小时全覆盖监控，同时安排24小时治安巡逻，以保一方平安。几年来，我局属宿舍区治安状况良好，每年的服务质量问卷调查，安保满意率均在95%以上。

二、工作中遇到的问题和解决办法

2007年11月，普惠北里8号楼正式接管验收。从竣工验收到办理入住手续，再到贴出各种告知书和图标，对我们都是一次严峻的挑战。因之前虽然我们也实行物业收费，但这次是要我们按经济适用住房管理，与之相对应的收费和服务内容均要做出相应的改变。为此，我们制定了《普北新建宿舍楼住户入住手册》，内容包括：欢迎辞、普北新建宿舍楼居民管理服务指南、普北新建宿舍楼居住临时管理规约、普北新建宿舍楼室内装饰装修管理规定、普北新建宿舍楼室内装饰装修管理服务协议书、普北新建宿舍楼住户装修流程图、普北新建宿舍楼设备设施维护运行及服务收费暂行标准、普北新建宿舍楼电梯使用须知、普北新建宿舍楼门禁系统运行及安全管理规定、普北新建宿舍楼养犬管理规定、普北新建宿舍楼机动车停放及交通管理规定、地下停车场管理规定共12个文件。制定和贯彻实施这些图表和规定，耗费了我们大量的心血。当然，作为物业服务和管理者，我们有义不容辞的责任。规定和图表既使住户在入住前就对应缴纳的服务费一目了然，又可使住户从入住一开始就对自己的权利义务铭记于心，对服务双方的行为均起到了积极的示范和引导作用。

（一）物业管理及收费工作

2004，我局又新建有普惠北里8号楼，面积为41722.33平方米。从建设时起，我们就对之进行了前期的物业管理，这为之后的物业管理打下了良好的基础。

（二）房地产权申报工作