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作者：牛杰 单位：山东省青州市财政监督局
私设账户,隐匿预收账款。有的企业通过少申报销售房产数量和预收账款少交税款,只给检查组提供部分售房合同,瞒报预售数量,多次催要,其拒不提供。检查组通过到房管部门查证其备案表的备案数量,与企业提供的售房合同数量及预收房款对照,查出以个人存折隐匿预收款1000余万元,偷逃税款60余万元。
模糊核算,浑水摸鱼。(1)预收账款笼统核算,偷逃土地增值税。财税字[1999]210号《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三条规定,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定土地增值税预征率,并适时调整。我市现在执行的预征率是普通住房1%,非普通住房和商用房2%。某企业商用房与普通住宅房预收款不明细核算,偷逃土地增值税,预售商铺1613万元,按住宅房申报土地增值税,偷税16万余元。(2)开发成本不设明细账,乱中取胜,偷逃企业所得税。国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十一条规定,企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。开发成本不按开发项目明细核算,人为增加完工项目的成本、费用,偷逃所得税。项目开发成本不设明细科目,人工费、材料费、机械费等统统在一个项目帐中,在结转收入、成本时人为操纵利润。
不按已售房屋所占比例结转土地成本,调节利润,偷逃所得税。某企业年底结转已售房屋收入时,未按已售房屋比例分摊土地成本,而是将该项目土地成本全部结转,多转成本826万元,少交所得税206.5万元。
以商品房抵顶应付款,偷逃税款。某企业欠市城建投资公司土地款1211万元,未在账面反映,以31套商品房抵顶土地款,不进行账务处理,偷逃各项税款79.9万元。某企业以商品房抵顶建筑商工程款407万元,偷税26.6万元。
开发企业投资人以开发的商用房注册经营酒店,权属已经转移,开发企业不作销售、投资账务处理,偷逃税款。涉及2个开发企业投资人以开发的商用房经营四星级酒店,应由税务部门核定其应税数额,足额征收税款。
政策不清,漏缴城镇土地使用税。一些房地产开发企业认为既然房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不缴纳房产税,所以也无须缴纳土地使用税。有的企业认为只要缴纳了土地出让金就无须缴纳土地使用税,还有的企业认为房地产开发企业也可以享受土地使用税减免等优惠政策以及征用的集体土地和未办理土地使用证的土地也无须申报缴纳土地使用税等。《城镇土地使用税暂行条例》(国务院1988年第17号令)规定,纳税人取得的土地,属于城镇土地使用税开征范围的,自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间,按土地所在地的等级范围和税额标准缴纳城镇土地使用税。
信息共享,源头控制。房管部门负责对房地产开发企业的开发审批,预售证、开发面积,种类,已售房屋备案登记等均有详细资料,税务部门如能与之联网共享,建立房地产项目档案,加强日常税收的精细化管理,定能够极大的提高征管质量。
建立征管员责任制,加强征管。征管员不能坐在办公室里看着纳税申报表征管,而要深入企业,熟悉会计核算、申报情况、经营情况,保证足额征收税款。注重加强项目开发期间的财务和税收管理。项目开发期间涉及开发成本的归集、分配和记账,管理费用、财务费用的归集和记账,税金的计算、申报和缴纳。在税收管理中,一是及时审核已归集记账的成本、费用的真实性,注意与实物、合同(协议)内容、各项原始记录相核对;二是审核是否按照房地产业的会计制度和税法要求归集、分配(分摊)记入开发成本的明细科目;三是针对审核出的问题向企业提出改进经营管理的建议和纠正错误记账的意见,并要求限期改正;四是督促辅导、如实申报已实现的各项地方税收。五、应规范企业资金收支渠道,杜绝多头开户,为税收征管提供准确资料。
加大稽查力度,严惩不贷。制定工作计划,突出稽查的重点,对偷逃税情节严重、数额巨大的,速查速办,并一定要追究其司法责任,以儆效尤。而不能以补税了事,要敢于破除“人情税”、“关系税”,坚持依法治税。
