前言：寻找写作灵感？中文期刊网用心挑选的货币政策对房价管控的效果，希望能为您的阅读和创作带来灵感，欢迎大家阅读并分享。
一、货币政策调控房价的影响机制 现阶段利率、存款准备金率、信贷规模等方式是我国货币政策对房价调控的主要途径。中国人民银行主要采用以下四种调整利率方式:第一种是调整中央银行的基准利率，它主要包括再贷款利率、再贴现利率、存款准备金利率以及超额存款准备金利率等;第二种是调整金融机构法定存贷款的利率;第三种是通过制定金融机构存贷款利率的浮动范围调整利率;第四种是制定相关的政策来对各种利率的结构和档次进行调整。 首先，利率是我国货币政策的重要组成部分，所以利率政策在国家宏观调控体系中发挥了举足轻重的作用。利率政策对房地产价格的影响主要是通过市场上供需双方的相互作用来实现的。一方面从供给角度来分析:利率的高低对房地产开发商的融资成本起到了决定性的作用。如果利率升高，投资房地产的利息成本就会加大，开发商势必就会减少资金的投入，从而导致房屋的供给量下降，所以房价会上升;反之，如果房地产开发商不降低对房地产的投资力度，购房者就会成为提升房价的资金成本转嫁者，从而进一步提升房价。另一方面从需求角度来分析:由于商品房属于非普惠消费品，居民购买住房在大多数情况下是依靠贷款，所以利率和住房的需求量呈反比例的变化关系。利率的升高使购房者的储蓄和理财收益增加，而对房地产的投资缺乏兴趣，这样就会减少对房地产行业的资金投入量，从而降低房地产的价格。由此可见，利率政策不仅能导致房地产市场的消费需求下降，而且也能减少房地产开发商对房地产的投资。利率调控在一定程度上决定了房屋的需求和供给。利率调控是一把双刃剑，既能导致房屋需求量下降，又能使房屋供给量减少。所以利率对供给和需求的影响孰大孰小决定了房屋价格的升降。 其次，法定存款准备金率对房价有很大的影响。房地产市场的贷款可以分为房地产开发商贷款和房地产商品的消费者贷款，如果提高和降低法定存款准备金率，就会影响银行的信贷能力，从而导致房地产市场的贷款变化。一方面，如果央行上调法定存款准备金率，各个商业银行就会增加上缴的存款准备金，从而贷款的能力降低。那么房地产商品的消费者的住房贷款也会随之减少，从而影响房地产市场的需求量，进而导致房地产价格的下降。另一方面，因为央行上调法定存款准备金率，房地产开发商的可贷款资金就会减少，从而导致房地产市场的房屋供给量减少，进而影响房价的上升。反之，如果央行下调法定存款准备金率，各个商业银行的信贷能力提高，可贷资金增加。那么房地产商品的消费者的住房消费贷款随之增加，住房的需求量也会随之提高。而房地产开发商的投资贷款也会增加，进而增加了房地产市场的住房供给量。 再次，信贷规模对房价的影响。信贷规模又称“贷款规模”，是中央银行为实现一定时期货币政策目标而事先确定的控制银行贷款的指标。它主要是对房地产市场的供给方和需求方进行调控。中央银行运用信贷货币手段，对房地产市场的资金获取渠道产生影响。当房地产市场中的房地产开发商和房地产商品的消费者都面临融资约束时就会对银行的信贷资金有较强的依赖性，如果中央银行采用一系列的货币政策工具如调整存贷款准备金率、公开市场操作、再贷款贴现等，就会影响基础货币和货币的供应量，同时也会对金融机构的信贷能力产生影响，进而导致房地产市场供给双方的资金获取量，从而影响房地产市场的供求关系和房价的升降。 最后，资产组合效应途径影响。资产是具有交换价值的实体，可以分为金融资产和实物资产两类。金融资产包括货币、股票、债券等。实物资产包括耐用消费品、不动产和机器设备等直接提供消费服务和生产性服务的有形资产。一般来说货币是一种比较安全的资产，既没有收益也没有较大的风险;其他资产虽都有不同程度上的风险，但是收益也会比较大。而股票、债券和房地产等方面一起组成了非货币资产组合，投资者会根据效用最大化的原则调整组合中各种资产的比例。如果中央银行实行扩张性的货币政策，增加货币的供给量、下调利率，那么原有的资产组合的均衡状态将会被打破，投资者将会重新进行资产组合以获取新的均衡，那么就会导致非货币需求的增加，进而影响房地产市场。 二、郑州市房价的调控效果分析 (一)郑州市市区商品住宅销售均价2011年6月后出现下降 在2008年的全球经济危机中，世界经济陷入低迷，而中国的房地产业则逐渐成为国民经济的支柱产业。进入2009年，无论是从房地产行业的销售额，还是从房价方面来考察，其发展都超过了2007年泡沫时期的对应指标。众多研究学者分析认为，2009年是中国经济最困难的一年，也是中国房地产最辉煌的一年。图12010年4月～2012年2月郑州市区商品住宅销售均价走势图郑州房地产市场也是从回暖到旺销，截止到2009年11月，郑州商品住宅销售面积超出2008年全年的49%。2010年的郑州楼市可谓跌宕起伏，一方面是对楼市调控政策层出不穷:国十条、二次调控、房产税、限购令等耳熟能详，另一方面则是郑州房价持续稳步上涨，郑州市房地产管理局的数据显示，郑州市市区商品住宅销售均价从2010年1月份的4862元/平方米上涨到12月份的6176元/平方米。2011年以来，加息、限购等政策伴随楼市左右。2010年4月～2012年2月郑州市市区商品住宅销售均价走势如图1所示。由此可知，2011年，郑州市市区商品住宅销售均价呈现出“第一季度快速下降、第二季度快速回涨、第三与第四季度缓慢下降”的特点，2011年6月达到6724元/平方米的最高价位。进入2012年，郑州市市区商品住宅销售均价则在2012年2月出现小幅回升。据中国搜房网公布的数据来看，2012年3月份郑州市房地产价格与2月份相比又有所提高。因此，我们可以得出如下结论:2011年以来的楼市限购政策，对2011年下半年郑州市商品住宅市场产生了比较明显的效果，但是进入2012年以后政策效果减弱。 (二)郑州市市区商品住宅项目变动情况 1．2011年第一季度郑州市市区各行政区房价涨跌情况 #p#分页标题#e# 2011年第一季度郑州市市区及其各行政区监测的90个商品住宅项目涨跌情况分别如图2和表1所示。由此可知，2011年第一季度郑州楼市50%项目涨价，依然以“涨”为主，仅有少量项目降价，且幅度不大，90个在售项目中涨价项目占50%，降价项目仅占4．44%。总体来说，2011年第一季度郑州楼市涨价依然是主流，价格稳定，项目也占有较高比例。从各行政区情况来看，2011年第一季度只有金水区3个和郑东新区1个在售项目出现降价，占所有在售项目的比重仅为9．68%和7．14%。高新区、管城区和二七区涨价项目均超过在售项目总数的50%，整体涨幅较大，其中非限购区高新区和经济技术开发区涨幅最为明显，经济技术开发区仅有1个项目，但属于涨价行列;郑东新区房价涨势也不可小觑，可以看出一季度郑东新区房价起伏较大，涨价项目占比57．10%，价格平稳项目仅占25．6%。另外，金水区和中原区涨跌相对较小，但也分别达到了38．7%和41．2%。2011年第一季度郑州市市区各行政区商品住宅项目销售均价如表2所示。由此可知，2011年第一季度，郑州楼市市区商品住宅项目价格“西低东高”趋势依然明显，目前在售项目均价以7000～8000元/平方米为主。分价格区间来看，销售均价以7000～8000元/平方米为主，该区间在售项目占整个在售项目的27．8%;其次则是6000～7000元/平方米和9000元/平方米以上，该区间在售项目占整个在售项目的22．2%，其中6000～7000元/平方米的项目主要分布在郑州的西区中原区，9000元/平方米以上的项目则主要分布在金水区和郑东新区。值得注意的是，郑东新区的7个在售楼盘，均价均在9000元/平方米以上。采用加权算术平均数的计算方法，我们可以对2011年第一季度郑州市市区各行政区住宅项目销售均价有一个初步判断，郑东新区住宅项目销售均价最高，达到9500元/平方米;其次为金水区，销售均价超过8000元/平方米，达到8242元/平方米;然后是二七区、管城区、经开区，销售均价超过7500元/平方米，分别达到7900元/平方米、7722元/平方米、7500元/平方米;惠济区销售均价为7000元/平方米，中原区、销售均价为6323元/平方米，高新区则不足6000元/平方米，仅为5750元/平方米。分行政区来看，在郑州八大行政区域中，金水区在售项目最多，占据所有在售项目的30%左右，金水区的房价均价则以7000元/平方米以上居多，而金水区往往也是购房者比较青睐的地区。中原区的在售项目也较多，中原区17个在售项目中有15个均价都在7000元/平方米以下，均价比整个郑州楼市房价偏低。由于中原区房价偏低，使其很受购房者的关注，同时，成熟的配套也是吸引购房者的一个重要因素。高新区、经济技术开发区属于非限购区域，这两个区项目较少，价位分布适中。而郑东新区则属于郑州房价的高位区，7个在售楼盘均价都在9000元/平方米以上。 2．2012年第一季度郑州市市区各行政区房价涨跌情况 2012年第一季度郑州市市区及其各行政区监测的78个商品住宅项目涨跌情况如表3所示。由此可知，2012年第一季度郑州楼市超过65%项目打折或低价处理，由2011年第一季度的以“涨”为主转化为以“降”为主，78个在售项目中打折项目和降价项目分别占44．87%和21．79%。从各行政区情况来看，2012年第一季度金水区和管城区降价项目较多，分别为11个和9个，占整个在售项目的57．89%和60%;惠济区、郑东新区、二七区降价项目均为4个，占整个在售项目的比例也超过30%;管城区和高新区尽管降价项目较少，但是由于在售项目也少，所以降价项目所占比例也不低。此外，二七区低价项目达到7个，占整个在售项目的58．33%，管城区、中原区低价项目所占比例也超过了30%。2012年第一季度郑州市市区各行政区商品住宅项目销售均价如表4所示。由此可知，2012年第一季度，郑州楼市市区商品住宅项目价格依然表现为“西低东高”的态势，目前在售项目均价以6000～8000元/平方米为主。分价格区间来看，销售均价以6000～8000元/平方米为主，该区间在售项目占整个在售项目的52．38%;其次则是8000～10000元/平方米，该区间在售项目所占比重为26．53%;销售均价为5000～6000元/平方米和10000元/平方米以上的在售项目所占比例接近，分别为7．48%和11．56%。从不同价位在售项目的行政区分布情况来看，5000～6000元/平方米的项目主要分布在中原区，6000～8000元/平方米的项目主要分布在中原区、金水区和二七区，8000～10000元/平方米的项目主要分布在金水区和郑东新区，10000元/平方米以上项目则主要分布在郑东新区。金水区、中原区在售项目较多，均超过30个，占所有在售项目的20%以上;其次为二七区和郑东新区，在售项目分别达到21和25个。此外，郑东新区的房价以8000元/平方米以上为主，金水区的房价以6000～10000为主，中原区、管城区、二七区、高新区、经开区和惠济区的房价则以6000～8000元/平方米为主。 采用加权算术平均数的计算方法，我们可以对2012年第一季度郑州市市区各行政区住宅项目销售均价有一个初步判断，郑东新区住宅项目销售均价最高，达到9720元/平方米，与去年同期相比上涨2720元/平方米;其次为金水区和经开区，分别为8030元/平方米和8000元/平方米，与去年同期相比分别下降211元/平方米和上涨500元/平方米;管城区、二七区和惠济区均超过7000元/平方米，分别为7346元/平方米、7571元/平方米、7867元/平方米，其中管城区、二七区与去年同期相比分别下降376元/平方米、328元/平方米，惠济区则上涨867元/平方米;中原区、高新区在8个行政区中销售均价最低，分别为6767元/平方米、6437元/平方米，与去年同期相比分别上涨443元/平方米和687元/平方米。综合各行政区情况来看，住宅项目销售均价“有涨有降”，降幅明显低于增幅，除金水区、管城区和二七区下降幅度不足5%外，其余5个行政区房价均有所上涨，其中惠济区和高新区上涨超过10%，中原区和经开区上涨也在5%以上。从以上数据可知，无论从房价平均水平变化趋势来看，还是从各行政区域的房价变化来考察，抑或是从各行政区域的房价区间占比来分析，笔者都可以得到一致的结论:2011年以来郑州市市区房价调控效果不理想，欠发达地区利用货币政策调控房价的有效性较低。 三、货币政策调控房价有效性较低的原因探究从货币政策调控房价的机制入手，结合郑州市房价变动的态势，笔者对欠发达地区货币政策调控房价效果不理想、有效性较低的原因进行了探索和分析。#p#分页标题#e# (一)一般性货币政策工具对房地产价格的影响有限 文中分析的利率政策和调整法定存款准备金率对于房地产市场的调控都起到了一定的作用，但是在减少供给的同时也抑制了需求。所以整体来说对抑制房价的上涨作用不是很明显。并且在土地资源不断减少，房地产刚性需求的背景下，房地产开发商可以通过不断提高房屋价格来转嫁成本，将投资房地产的成本转嫁到价格上，进而导致房价的持续性上涨。 (二)政策存在一定的时滞性 一般来说政策从制定到通过再到实施最后取得效果必须要经历过一段较长的时间。无论是利率还是准备金率的调整都不会立即达到预期的效果，一方面因为从国家下达政策到各部门实施都需要一个较长的过程，如果各个部门的联系不紧密或者自身的准备不足等都会影响作用效果。另一方面，因为房地产市场的供需双方都受到不同因素的影响，从而做出的决定也不尽相同，就会致使国家的利率政策效果大打折扣，而达不到预期的目标。 (三)一些地方政府的利益驱动 中央颁布11号令以后，国家允许地方政府以土地储备的名义对土地招、拍、挂获得的预期收益作为抵押向银行举债。在这种情况下，地方政府既是房地产市场中的利益获得者，也是国家政策的执行者。如果一些地方政府利益获得者的角色得到强化，进而想要追求获得更大的利益，那么就很容易在房地产市场的调控中将一些调控政策架空，如此一来政策的效果将会大打折扣，对房价的调控将会达不到预期的效果。 (四)以房地产开发商为主体的既得利益团体对房地产宏观调控政策的对抗和僵持 无论是房地产开发商还是地方政府官员及其利益人，他们不仅在各种公开的场所不赞成政府房地产宏观调控，甚至各自采取软性措施对抗中央政府房地产宏观调控，而且也在采取不同的游说方式来影响或左右房地产宏观调控政策。我们可以看到，不仅房地产的行业组织，比如中国房地产协会，一直在聚集房地产开发商的力量向政府上书，要求调整当前房地产宏观调控政策，而且2012年3月召开的“两会”，也成为房地产开发商及政府官员左右房地产宏观调控政策的重要场所。在两会前，一方面中央政府对房地产市场的宏观调控态度十分坚决，一定要让住房市场的价格回归到理性水平，坚决打击住房的投机炒作或去住房市场“投资化”，以便保证住房市场的持续稳定发展。另一方面，无论是地方政府还是社会上各种与房地产利益密切相关的各种势力，都在千方百计地要求调整住房市场宏观调控政策，要求为住房市场宏观调控松绑。 (五)货币政策调控房价不能与财税政策相辅相成 当前国内房地产市场宏观调控的问题或实质，就是严厉打击住房投机炒作，就是去除当前国内住房市场的购买住房的赚钱功能。中央政府明白了这个道理，但就是不能够将已经公布的房地产宏观调控政策真正地落实与执行。比如，限制投机炒作的经济杠杆有住房信贷政策与税收政策。如果通过这些政策对住房的投机炒作进行事前、事中、事后限制，那么住房投机炒作者自然会退出市场。但是，就目前的情况来看，中央政府仅是在住房信贷政策方面落实得还好，而在对打击住房投机炒作的税收政策上则较弱。到目前为止，中央政府就是不在住房税收政策上多下工夫，把住房投机炒作者清除出市场。如果中央政府只是口头上说要坚决打击住房的投机炒作，而不出台严厉的住房交易税、住房交易所得税及房地产财产税等，就会给住房的投机炒作者、房地产开发商及地方政府造成不良预期，以为中央政府的当前住房政策都是临时性的，最终会造成市场投机炒作死灰复燃，房价继续快速飙升。 四、提高货币政策调控有效性的建议 (一)加强货币政策的运用效果 为了能够更好地达到货币政策的预期调控目标，应该根据市场情况有效地科学地进行货币政策工具的选择。不仅要有一般性货币政策工具，对货币供给量和信贷规模实施总量进行调控，而且要有选择性货币政策工具对信贷结构进行调控。两者同时实施加强对房价的调控。 (二)货币政策的制定应考虑时滞性 现阶段房地产市场的发展已经成为各个商业银行进行信贷业务的一个重要组成部分。一方面制定政策要注意政策调整的主动性，调控主体要能够及时捕捉到市场反馈的重要信息，做出相应的反应。另一方面国家制定相关的货币政策应当考虑各个部门的实施状况，加强与各个部门的联系。建立完善的调控体系，加强对市场的检测，尽量减少政策的时滞性。 (三)加大对房地产市场的监管力度 房地产行业是国民经济的一个重要组成部分，一个良好的发展环境，会对房地产行业起到一定的促进作用。一方面要优化供给结构，坚持以消费为主导，努力做到供需平衡。另一方面，要制止一些地方政府的利益驱动，加强监管各项政策的实施，努力使各项政策都能落到实处。 (四)出台严格的房地产调控税收政策，对住房的投机炒作进行事前、事中、事后限制 经过2009年及2011年房地产市场过度信贷政策支持的投机炒作，国内房地产泡沫巨大的程度已经无可复加了，因此通过房地产宏观调控并让其价格回归理性成了政府及整个社会的基本共识。但是经过两年多的房地产宏观调控，房地产调控越是深入，所遇到的阻力就越大。特别是随着全国住房销售量急剧下降，住房库存全面上升，不少城市的房价向下松动，住房市场宏观调控的阻力越来越大。当前房地产调控政策的根本在于把住房投机与住房消费区分开，限制住房的投资性需求。因此，采用货币政策和税收政策相结合的调控政策，大幅提高投资者融资条件的难度和成本杠杆，抑制投资者的投机行为是非常必要的。如果住房价格水平高过了居民实际可支付水平，居民“住房需要”是不可能转化为“住房需求”的，即在市场条件下，居民的住房需求不是“刚性”的而是有条件的，它在于住房市场的价格水平及居民对这种价格水平的支付能力。因此，对于房地产开发商来说，由于住房需求不再是“刚性的”，他们只有不断调整价格来应对住房销售的变化。#p#分页标题#e#