前言：寻找写作灵感？中文期刊网用心挑选的婚前婚后房屋所有权归属探讨，希望能为您的阅读和创作带来灵感，欢迎大家阅读并分享。
作者：万 菡 单位：青海民族大学 一、按揭贷款购买房屋的不同情形 按揭贷款购买房屋就是消费者将所购买的房屋作为抵押物与银行签订贷款协议并从银行获得贷款，购房者按照按揭合同中规定的还款方式和期限分期给银行还款，银行按一定的利率收取利息。如果贷款方违约，银行有权通过诉讼拍卖抵押房屋并从拍卖所得款项中优先受偿。在实际生活中，按照借款人取得房屋所有权时间的不同，依照按揭贷款的方式购买房屋的情形有以下五种:第一种是夫妻一方在结婚之前已经以自己的名义贷款购买了房屋，并且即时办理了房屋产权证书，结婚之后仍由购房者偿还贷款;这种情形下的房屋所有权属于购房一方的婚前财产。 第二种是夫妻一方在结婚之前向银行签订贷款协议并购买了房屋，但是一直到结婚之后都没有办理房屋产权证。 第三种是两人结婚之后，以夫妻一方或双方的名义贷款购买房屋，直到离婚时仍没有办理房屋产权证书。对于以上第二、三种情形下的房屋的处理，依据《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定，双方可以协商，协商不成的由法院依法判决。 第四种是在第三种情形的前提下，离婚之前就已经取得房屋产权，若双方没有约定，该房屋理应属于夫妻共同财产。 第五种是夫妻一方在结婚之前以自己的名义贷款购买了房屋，全额支付了首付款或者已经偿还了部分贷款，结婚后办理了房屋产权证，且夫妻双方共同偿还剩余借款。此种情形下的房屋归属有较大争议，《婚姻法司法解释三》的规定也让人们产生很多疑问。下文的讨论就围绕此种情形展开。 二、婚前一方按揭贷款、婚后共同还贷房屋所有权的性质 对于《婚姻法司法解释三》第十条规定的房屋所有权的性质有不同的认识。对于结婚前按揭贷款购买房屋、结婚之后取得该房屋所有权的归属问题，若夫妻双方有约定的按约定处理;若没有对此项房屋财产达成共识，则是夫妻共有财产还是夫妻一方个人的财产，在理论上和实践中存有较大的争议，并出现了以下几种观点。 (一)物权登记说 该观点以当事人办理房屋产权证登记的时间来分析该房屋所有权的归属。我国《物权法》采取登记生效主义，②严格按照法律规定推导出的以权属登记的取得时间作为区分按揭房产是婚前所得还是婚后所得的时间点，可以说这种推导在逻辑上无懈可击，在适用上也十分简洁明快。如果购房者在婚前已经取得了房产证，则该房屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得，既然我国婚姻法规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，那么，除非双方另有约定，房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前所支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务，由夫妻共同财产中偿还。笔者认为不能以取得房产证的时间作为判断此类房屋性质的标准。因为当事人于婚前签订房屋买卖合同，并支付该房屋首付款的行为是明确的，与银行签订按揭贷款合同的时间是确定的，还贷义务人是确定的，而取得房产证的时间恰恰是不确定的。通常情况下房产证的取得时间常常不是购房者自己可以控制的，当事人可能因为房地产开发商未缴纳或者未足额交纳土地出让金等原因，开发商因多种理由拖延为购房者办理产权登记的时间，有的购房者甚至已经入住房屋多年也拿不到房产证。 (二)夫妻共同财产说 此说主要认为即使一方结婚之前办理按揭贷款并购买了房屋，其所享有的只是买卖合同的债权，并没有取得房屋的所有权，婚后办理房屋产权登记之后应属于夫妻共同财产。还有一种观点认为，结婚之后没有参与购买该房屋的一方都会和购买一方共同偿还银行贷款，婚后能够取得房屋所有权是夫妻双方共同努力的结果，此类房屋应该属于夫妻共同财产。在司法实践中，如江苏省高级人民法院关于婚姻法及司法解释的一个征求意见稿，第十三条就支持共同财产说，认为:夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。③ (三)个人财产说 根据《物权法》第六条之规定，取得房屋所有权以登记为要件，产权证上写明的人就是该房屋所有权人，在结婚之前基于登记人支付了房屋首付款并签订贷款合同，合同产生的债权已经拥有，即使结婚后登记取得房屋所有权，也是婚前一方已经取得的债权的转化形式，该房屋即为登记权利人的个人财产。在实践中，上海市高院出台的沪高法民一［2004］25号文件的规定也倾向此学说。④ (四)个人财产与共同财产混合说 持此种观点学者又有不同的认识:一是夫妻一方在结婚之前已经支付了首付款甚至偿还了一些贷款时，此部分的财产是属于这一方的个人财产;结婚之后夫妻双方共同生活，另一方把这份房屋债务归于夫妻的共同债务，并且参与共同偿还银行贷款，且婚前购房者对此也毫无异议，可以认为购房者以不明示的行为表示同意与其分享房屋财产。 所以，此类按揭房屋应该区分为婚前还款与婚后还款两部分，婚前还款部分属于购房者婚前个人财产，婚后还款部分作为夫妻共同财产平均分割。二是根据房屋的原有价值和后增长价值划分个人财产和共同财产。对于一方结婚之前按揭贷款购买房屋，支付了首付款并偿还一部分贷款之后，与他人结婚，为了获得房屋完整的所有权，用夫妻的共同财产偿还了剩余贷款，根据对法律条文的理解原则上应当认定其为一方婚前个人财产，对于婚后共同还贷这一行为看作是把后支付的贷款转化为一种财产权益，是对房屋的一种投资，类似于婚姻法第十七条所规定的“生产、经营的收益”。因此，在双方离婚时，此类房屋不能仅仅划归为所有权人个人财产，对于夫妻应共同享有的房产收益，应另行分割。双方各自婚前婚后已经支付的楼款所占房屋原有按揭价款的比例乘以房屋现有的市场价值或者双方认可的价值。⑤#p#分页标题#e# 造成这种现象出现的重要原因在于，法律还没有真正界定清楚夫妻共有财产和个人财产范围，现实生活中出现的情况而法律没有具体列举的财产类型，到底是属于法律规定的应当归夫妻共同所有的其他还是应当归一方所有的其他财产。很显然，要清晰地界定一方婚前按揭贷款、婚后登记取得所有权的房屋等这类新型财产的归属，不能拘泥于在现有法律的具体规定中寻找依据，而应该着眼于这些财产的特性。 笔者赞同个人财产与共同财产混同说。《物权法》与离婚时夫妻财产分割有着密切的关系，尽管物权法调整财产所有权关系，但是婚姻财产向来具有特殊性，无论是其归属、收益、处分，其规则不能完全受制于《物权法》，登记在夫或妻名下的财产并非属于个人财产，《解释三》第十条落实《物权法》，导致对经济弱势一方的不利，在房权证上加名、涨彩礼闹出来，消极效应出现，把婚姻搞得像投资房地产合伙经营一样。 《婚姻法》规定的婚后取得的财产也并非皆是夫妻共同财产。上述的这类房屋的购置资金一般由两部分构成，第一部分是购房者于婚前购房时交纳的首付款以及其个人于结婚前偿还的贷款。所对应的部分属于购房者个人的婚前财产。第二部分是购房者结婚后，于婚姻关系存续期间，夫妻双方共同偿还贷款部分和房屋增值部分，所对应的部分应属于夫妻共同财产。由此可知，此类房屋的权属性质不能简单地认定为婚前购房者的个人财产，也不宜将其全部认定为夫妻共同财产，而是应当根据双方购置财产的来源及其在全部房价款中所占比例来考量其分割原则。 三、结语 现在有人说:世界上最远的距离不是生与死，而是我和你结婚，房子没有我的份。所有的婚姻不是房权上证是否有对方的名字，也不是任何财产的法律的约定，而是两个人的感情。从1950年的《婚姻法》废除买卖婚姻，规定婚姻是自由的，1980年的《婚姻法》的修改告诉大家婚姻要以爱情为基础，没有爱情的婚姻是不道德的婚姻，给予人们离婚的自由，到2001年《婚姻法解释二》规定要保护妇女儿童的利益。什么是爱情?现代人把它理解为一个男人，一个女人，一段浪漫的传奇。什么事婚姻?一本契约，一本存折，一幢买来的公寓。德国社会学家穆勒曾经指出:上古、中古、现代，这三个阶段人们在爱情、子女、经济三方的选择次序是不一样的，上古经济第一，中古子女第一，现代爱情第一。 实际上，眼下的婚姻恰恰是经济第一，婚姻不能给我们带来财富，我们应该因为婚姻的结合而去创造属于婚姻的共同财富，处理婚姻家庭问题的最好方式协商解决问题，对于弱势方经济独立仍然是保护自己的婚姻和爱情的最好方式，那种期待靠离婚时分割夫妻共同财产甚至占有他人的婚前财产来获得自己离婚后的生活保障的想法并不现实。