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作者：韩艳红 陆玉麒 单位：南京师范大学地理科学学院 南京晓庄学院
城中村推行物业管理的博弈分析
1.博弈顺序分析城中村实施物业管理的先后顺序为：政府（房地产行政主管部门）选择、业委会（村集体）选择、物业管理公司选择。为了研究的方便，在此本文将城中村物业管理博弈的各参与人均以字母命名：政府（房地产行政主管部门）用g表示业委会（村集体）用p表示物业管理公司用m表示。政府（房地产行政主管部门）选择：两种选择分别是激励和不激励，激励用Sg1表示，不激励用Sg2表示。业委会（村集体）选择：业委会（村集体）相对于政府（房地产行政主管部门）的决策，有两种选择，即实施物业管理和不实施物业管理，实施物业管理用Sp1表示，不实施物业管理用Sp2表示。当业委会（村集体）选择不实施物业管理Sp2的时候，博弈结束，当业委会（村集体）选择实施物业管理Sp1的时候，进入物业管理公司选择。物业管理公司选择：物业管理公司有两种选择，参与管理和不参与管理，参与管理用Sm1表示，不参与管理用Sm2表示。城中村实施物业管理动态博弈模型中，政府（房地产行政主管部门）根据城市发展的需要首先做出是否激励的选择，然后业委会（村集体）结合自己的收益选择是否实施物业管理，如果村集体决定不实施物业管理，博弈就结束了；如果业委会（村集体）决定在本辖区实施物业管理，物业管理公司再根据自己的收益情况选择是否参与管理，这样就构成了城中村实施物业管理“博弈树”。实现城中村物业管理有下列几种模式(见表)。从表中可以看出，这四种模式依次为：政府（房地产行政主管部门）激励时，物业管理公司进行管理的模式；政府（房地产行政主管部门）激励时，业委会（村集体）自行管理的模式；政府不激励时，物业管理公司进行管理的模式；政府不激励时，业委会（村集体）自行管理的模式。
2.博弈决策分析①政府（房地产行政主管部门）是否激励城中村物业管理工作。房地产行政主管部门是否对城中村实施物业管理工作予以激励，取决于房地产行政主管部门的收益。如果城中村的卫生环境以及治安状况等不足以对城市的可持续发展造成严重影响，则房地产行政主管部门不会对城中村实施物业管理工作采取激励措施；如果房地产行政主管部门可以通过严打、综合整治等低成本方式维持城市的可持续发展，房地产行政主管部门同样不会对城中村实施物业管理予以激励；只有当城中村的贫富差距悬殊，卫生状况恶化，治安形式非常严峻的时候，房地产行政主管部门才会对城中村实施物业管理工作予以激励。即当Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）时，房地产行政主管部门对城中村物业管理工作采取激励机制;当Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）时，房地产行政主管部门对城中村实施物业管理工作不予以激励。（Ug表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）②物业管理公司是否参与城中村物业管理。物业管理公司是否参与城中村物业管理工作，取决于物业管理公司的收益。当物业管理公司参与城中村物业管理的收益大于物业管理公司从事其他项目物业管理的平均利润时，则会参与城中村物业管理工作；当物业管理公司参与城中村物业管理的收益要小于物业管理公司从事其他项目物业管理的平均利润时，则不参与城中村物业管理工作。当Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）时，社会物业管理公司参与管理；当Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）时，社会物业管理公司不予管理。（Um表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）。③业委会（村集体）是否委托物业管理公司进行管理。业委会是否委托物业管理进行管理，取决于业委会委托物业管理公司管理的收益与自行管理收益的比较。当业委会委托物业管理公司进行管理，业委会的收益大于自行管理的收益时，业委会委托物业管理公司进行管理；当业委会委托物业管理公司进行管理的收益小于自行管理的收益时，业委会自行管理。当Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）时，物业管理公司进行管理；当Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）时，业委会自行管理。（Up表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）3.均衡结果的前提必要条件分析综上所述，城中村实施物业管理各均衡结果的前提必要条件为：①政府激励、村集体委托社会物业管理公司进行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）②政府激励、村集体自行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）③政府不激励、村集体委托社会物业管理公司进行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）④政府不激励、村集体自行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）
城中村推行物业管理的模式
1.主要管理模式
在实际工作中，无论房地产行政主管部门是否激励，只要城中村需要物业管理，其管理模式一般有三种：一是引入外来社会化物业管理公司进行管理；二是城中村的原村民集体成立物业管理公司进行管理；三是外来物业管理公司与原村民集体合作成立物业管理办公室进行管理。三种管理模式各有优缺点。①引入社会化物业管理公司进行管理。社会化物业管理公司专业化水平高，管理效果好，但由于城中村是一个相对独立的小社会，外来企业进驻很容易引起业主的抵触情绪，也不利于管理费的收缴，同时，引入外来的物业管理公司不利于本地人员的就业，当业主和物业管理公司发生矛盾时，也不利于问题的解决，因此我们并不主张外来物业管理企业进驻城中村。②业委会（村集体）成立物业管理公司进行管理。业委会（村集体）成立物业管理公司能较好的解决本地人员的就业，有利于开发和培养本地的管理人才，当管理遇到问题时也容易解决，但是，村集体自己成立物业管理公司进行管理，因其专业化不足，管理水平低，难以达到有效的管理效果，同时，由于物业管理公司大都是本地人，物业管理公司会存在内部员工管理方面的困惑，一是当员工工作不到位时，公司领导碍于情面，可能不敢冒着换届选举时丢选票的危险，对犯错误的员工进行严厉批评；二是本地人员本来就有丰厚的房屋出租收入，可能不在乎从事物业管理工作的微薄收入，因此，会给物业管理公司的内部员工管理带来一定的困难。③物业管理公司与业委会（村集体）合作进行管理。物业管理公司与业委会（村集体）合作进行管理的模式具有多重利好。首先，外来物业管理公司与业委会（村集体）合作成立物业管理办公室可以解决部分居民的就业问题。城中村的多数原村民都失去了祖祖辈辈赖以生存的土地，如果原村民无所事事，社会治安将存在不少隐患，成立物业管理公司可以吸纳部分有就业能力的人就业，既能增加收入，又可以促进稳定。其次，外来物业管理公司与业委会（村集体）合作成立物业管理办公室还有利于居民委员会的组织、领导以及各种关系、矛盾、纠纷的处理和协调，能够更好地为居民服务。第三，外来物业管理公司与业委会（村集体）合作成立物业管理办公室可以充分发挥外来物业公司专业化水平高的优点，能有效提高城中村物业管理的质量和水平。实践证明，目前城中村管理的最有效途径就是由社会物业管理公司与业委会（村集体）合作进行管理，该运作模式值得推广。#p#分页标题#e#
2.关于城中村管理的思考
某些城中村采取全面推倒重建的方法，成立专业物业管理公司按统一价格实行统一管理。由于城中村数量庞大，特别是有的城中村位于闹市中心，全部推倒重建短期内是不可行的，因此多数城中村只能在原有的基础上进行整治，采用专业化、规范化的物业管理提高其管理水平。
对于无法成立物业管理公司的城中村，可以由社区居委会出面协助，将治安、保洁、绿化等主要服务项目外包给专业公司。由于城中村的建筑物密集，很多道路达不到汽车通行的条件，因而很少有停车场的配置，有的城中村设有停放自行车、摩托车的保管站，这样的服务项目可分包给个人来管理。“原生态”的城中村实行物业管理的前期投入较大，前期投入包括小区管网整修或配套建设、设备购置、办公场所及员工住房的配备，老化设备的更新等。实行物业管理之后，由于管理费比较低，收费率也低，达不到物业管理公司略有盈余的经营底线，所以物业管理公司需要一定的补贴，特别是目前经济条件较差的城中村更需要有针对性地扶持来减轻居民的负担。补贴可以从集体组织的房屋、土地或其他产业的收益中支出，还可以由政府支付一部分。而解决居民物业管理费上缴率低的问题可采用“搭车收费”的办法，与供电、供水部门合作，将物业管理费与水费、电费等捆绑收费。
由于城中村游离于现代城市管理之外，治安漏洞多。城中村是开放式的，与外界连通的出入口众多，其管理存在一定的难度。要降低管理难度，首先，要在如何将开放式向封闭式转化上多花心思。由于城中村治安漏洞多，外来人口成分非常复杂，物业管理公司在进行城中村管理之初，应把一些小的街巷的外端予以封闭。在进行封闭时，要充分考虑是否可以完全封闭，有必要保留的不妨设置上门根据情况予以开启。其次，城中村缺乏必要的安防硬件设施，因此应完善治安管理硬件如24小时监控、治安岗亭、摄像头等的配置，可在要保留的街巷入口处设置治安岗亭作为值班的设施。为了更好地开展物业管理服务，物业管理公司可聘请城中村的村委会主任、书记等担任管理顾问，不时垂询以便及时了解广大用户的需求和反馈信息。四、结论与展望本文分析了政府、村集体和物业管理公司三方博弈关系，社会物业管理公司与业委会（村集体）合作管理是城中村推行物业管理的最佳模式，可进一步改善城中村的居住环境和生活环境。
城中村的房源能分流一部分政府廉租房以及保障房建设的压力，帮助政府解决了大量进城人口住房的大问题，保证了经济的发展和社会的稳定，但这里的物业管理、小区保安、绿化设施、消防设备、娱乐健身场所等配套设施缺失，城中村变成了人们眼中的蜗居，居住环境亟待改善。改造后的城中村应该有完善的配套设施和规范的物业管理，希望改造后的城中村能为大量外来人口提供一个舒适的环境，希望这部分低收入者能在城中村生活得更有尊严。绿化、夜间亮化、保洁工作等都是城中村管理的重要组成部分，但笔者认为首要解决的问题还是城中村的安全问题，若安全得不到保障，城中村将会变成令人望而生畏之地，入室盗窃，偷盗车辆、车牌，抢劫，斗殴等现象时有发生的城中村不可能对人们有多少吸引力，因此城中村的治安问题有着毋庸置疑的重要性。如何解决城中村的治安问题，笔者已在文中进行了阐述。
