物业管理论文范例

一、物业服务企业创新型物业管理人才的现状

1.创新型物业管理人才匮乏的现状

物业服务企业的创新型物业管理人才在做好基础和基本的物业管理服务和经营工作的同时，必须在思维、意识、观念、方法、行为等方面有别于一般人才，具有强大、持续而突出的创新性；必须想别人想不到的、做别人做不到的，从常规中发现新意新奇、从日常中做到新颖别致、从简单中悟到新法新意、从平凡中趋新趋高。但是，由于现阶段的物业服务企业的起点较低、制度不完善、竞争无序化，在许多“先天不足”、“后天不规范”限制下，导致企业专业性、高素质的从业者严重缺乏，中高层管理人员相对短缺，优秀人力资源两极分化较严重，创新型人才明显不够。

2.创新型物业管理人才素质的现状

因物业管理专业教育的滞后和迟缓，物业服务企业成立之初的从业者大多从房管局或房地产开发企业转行而来，还有许多与物业管理毫不沾边的其他行业人员也从事物业管理。这些人员不仅专业知识和岗位知识欠缺，对物业服务企业和行业的发展现状和态势也不清楚；缺乏基本的职业化素养、技能和能力，只想管理而不会管理、只为经营而不会经营、只说服务而不做服务，更别说创新型管理人才所需要的特质和特能了。即使是后续进入企业的物业管理专业毕业的中专生、高职生、大学生，他们虽然知晓物业管理是什么、为什么、做什么，熟悉一般的物业管理模式和规程，清楚物业管理的基本运行规律和操作方法，初步可胜任物业管理服务的日常工作、简单服务，但是由于他们的理论与实际的脱节、认识与实践的偏离，往往使他们缺乏从事专业工作、履行岗位职责所需的创新思维和创新能力，在工作中常常处于被动地位，只能按指令按部就班行事，达不到创新型物业管理人才的标准和要求。虽然一些物业服务企业从业者参加并通过了物业管理员上岗证、物业管理部门经理、物业管理师等资格培训和认证，但是由于社会机构和社会力量培训时完全是应付国家的要求、企业的期望和从业者的需要，因此培训的质量和效果仍然达不到创新型物业管理人才的执业标准和要求。

二、物业服务企业创新型物业管理人才不足不强的原因分析

物业服务企业缺乏创新型物业管理人才是普遍现象和共同问题，既有外部原因也有内部原因；既有体制和机制的原因，也有认识和观念的原因。具体包括以下几方面：

摘要：结合作者多年工作实际，以企业后勤服务为研究对象，重点分析物业管理社会化的意义所在。从实际情况来看，在实践管理过程中，想要提高管理质量就要将物业管理逐步的转向社会化管理，唯有如此，才能促进企业后勤物业管理水平。

关键词：企业后勤；物业；管理；研究

物业工作所包含的内容非常多，其主要是针对房地产等财产归属权来说的。从当前的实际情况来分析，物业主要是针对已经建成并且投入使用的各种建筑以及其附属场地设备来提供更加完善的管理服务，其中包含了环境卫生的处理、内部交通设施的管理以及内部的安保措施等等。物业管理非常的复杂，其中关系着所在区域内所有的商家、业主以及开发商的利益，各方利益都要通过合同的方式来进行明确并且约束。服务的模式通过只包括有无形服务与有形服务两种形式，这也是市场行为，同时还具备了一定程度适当的安保行为。一方面要充分的保护出资人的利益，同时也具备了集体消费与共享的基本原则。

一、企业后勤服务特点

企业的物业管理也可以认为是一种后勤辅助性工作，其资金主要是上级单位的拨款，服务业通常是免费或者是福利性的。从前期的规划到后期的执行，都是通过行政化色彩的方式来实现的[1]。此时的业主也是单位的职工，所以也就无法对业主进行选择。在加之福利性的要求，对于物业工作也就无法提出具体的要求。伴随着住房数量的攀升，企业所需要付出的资金也逐年增加。

二、积极应对社会化转变的趋势

（一）转变思想，明确方向

1新时期下物业管理的属性

首先，物业管理的行业管理部门将不再是以政府管理为主，而是逐渐的过渡到由行业的管理协会进行统一的管理，政府部门应重点负责行业相关的司法和立法工作，而物业管理行业的协会则应重点负责资质评审，投诉处理、培养教育、行业行为规范以及考评创优等工作；其次，对于物业管理企业的日常事务，物业管理企业也不再是单纯的自主管理的模式，也应逐步的向社会的各个专业化的公司过渡。比如说，房屋维修、绿化、清洁以及机电等工作都属于物业管理企业的日常工作，今后这些工作就会分包给各个专业化的公司去做，而物业管理企业则是要对这些工作进行统一的调度和监督；最后，社区事务从原来的物业管理将向社会或是政府过渡。在我国社会物质文明和精神文明都得到了快速发展的背景下，治安状况得到了明显的改善，在住宅区内物业管理所负责的社区文化、计划生育、治安以及装修税收等原本属于政府部门的工作将回归到政府部门，而如果哪一部分的工作确实还是要有物业管理企业负责的，也将以的形式进行企业化的经营管理。

2新时期下物业管理企业的竞争策略

通常情况下，物业管理行业的目标市场以及服务种类都是定位在保安清洁和劳动密集型房屋管理权等内容上，而这对企业所采取的营销手段、市场渠道的拓展以及企业的服务形式和服务内容等都是有一定的约束作用的，并且也会对物业管理企业的盈利水平和经营能力产生影响。在物业管理行业向着专业化发展的趋势下，服务产品的专业化程度以及科技含量水平的高低将是两个最重要的影响因素。

2.1建立更加专业的物业维修部门

在物业管理企业中，所涉及到的维修和服务项目是非常多的，相关的专业也很广，在人们物质生活水平不断提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了显著的提高，所以住户的要求也是多种多样，大到住行，小到衣食，都有着不同层次和不同方面物业需求，因此，要想满足这些种类繁多的需求，并且为用户提供更加优质的服务，就必须成立专业化的物业维修部门，同时组建一支更加专业的物业维修团队。要有专业的房屋等建筑物的维护部门，要有物业附属设备、基础设施的维修和保养部门，要有相关的场地的维护和管理的部门，要有消防设施的更新、维护和保养的部门，同时治安保卫、车辆管理、庭院护花以及清扫保洁等都要配有专业的服务人员或是服务机构，这样才能真正的组建一个专业的物业维修部门，每一个机构或是个人在各自领域上都有着较高的专业技术水平，为用户提供更加全面、更加优质的物业维修服务，只有这样，得到了所服务住户和业主的信赖和支持，物业管理企业才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。

2.2提高物业维修人员专业的技术水平

1新建住宅小区的物业管理现状

1.1管理发展越来越不均衡

我国各地区物业管理发展速度存在很大区别，以北上广为代表的大型一线城市的物业管理起步较早，因此发展较为迅速，同时相应的服务规范也更加完善，大部分从事物业管理的企业都具备很好的经营理念以及先进的企业意识。相比之下，我国一些中小规模的城市在物业管理的发展上就不是那么乐观，无论是在发展的水平还是在普及的程度上都和一线城市存在较大的差距。而在一些经济水平较高的省会城市，大部分新建起来的小区住宅规模都非常大，这在一定程度更便于企业去经营和管理，因此，很好地实现了资源的有效重组和服务的多渠道发展，同时，经营的模式也更为多元化，从整体上来看，这些地区的物业管理水平得到了较大的进步。而一些规模较小的发达城市更多的是将物业管理的重点集中在先进经营理念的有效引入上，同时在人才培训等方面都更为看重，一些物业企业通过向发达地区同行吸取经验已经成为了各地区的龙头企业。

1.2立法还不够完善

从我国政府相继出台《物权法》等相关法律法规就可以看出近些年来对物业管理发展的重视程度，这些法规的有效落实在一定程度上很好地推动了我国该行业的发展并起到了非常关键的规范作用。但从整体上来看，我国在这方面的立法仍存在需继续进一步完善的地方，具体集中表现在以下几个方面：（1）现实中经常会出现已经售出的房产出现严重的质量问题，但相应的物业管理配套设施还不够完善，这就为群众购置房产埋下了非常严重的隐患，对于这些问题，我国在具体的立法上仍还存在一定的欠缺。（2）房产配套的物业管理通常是通过选聘产生的，但在这一环节中经常会出现开发商监管力度不够的情况，这就使得开放商很难对物业企业承担起有效的责任。（3）虽然相关的法律法规对业主的正当权益起到了一定的保护作用，但现实上对于业主一些符合正常规定的行为支持程度显然还存在较大的差距，同时对于一些不合乎规定的具体行为也缺乏较强的操作性和规范性。（4）在物业管理市场的机制建立上还不是十分全面，现如今所实行的一些投招标方法和方案还需要进一步地进行完善，在这方面存在着比较强的灵活性和可操作性，而同时也为一些暗箱造作行为提供了不少的方便。（5）在具体物业服务费用的标准制定上，物业公司还没有实现对日常财务运行的有效监督，一些业主普遍存在不按期缴费的行为，同时还存在一些业主对房产的违建行为，这些都没有在已经出台的法律、法规中作出具体的明示。

1.3物业费缴纳比较困难

在我国，从事住宅物业工作的企业大多是一些微利性的企业，虽然有一些规模较大的企业通过为住户提供优质的物业服务走上了现代经营的道路，通过合理经营打造了自己的品牌，同时也有效开拓了市场的空间，具有很好的盈利，最终得到了快速的发展。但更多的企业仍处于微利经营的阶段，甚至还有一些企业只能够保本经营或是亏本经营。但即便是这样，全国范围内仍有大量的小区内业主对自家的物业收费具体标准不是十分清楚，物业的收费相对不透明和不公开，这引起了众多业主的强烈不满，这些情况的出现在很大程度上造成了现如今物业费普遍难收缴的情况。

一、物业管理中存在的问题

1.物业管理收费存在巨大的难度

物业管理费用是作为享受物业服务的业主应该交纳的基本的管理费用。但是对于很多居民来说，主动交纳物业管理费用的意识却相对比较弱。很多时候存在着拖延或者拒付等情况。第一，很多业主由于没有主动缴费的意识，或者由于工作过忙等原因，延迟交付物业管理费用等，使得物业费用收缴不及时。第二，由于现在很多空置房，对于这部分业主经常不在小区居住，所以物业管理费用缴纳也不积极。第三，很多业主认为物业公司提供的服务不满意，不能满足其日常生活的需要，对服务的不满意导致缴费的不积极。另外，根据国家的政策，现在物业管理服务费是政府公告的价格和市场调节价相结合的手段进行收取的。而政府指导价是实行“成本最小化”的原则，致使物业管理公司只能在保本微利中经营，对物业管理做好、做优形成了障碍，直接影响了物业管理水平，从而使业主对物业管理服务质量满意度低，对收取物业管理服务费又增添难度。

2.物业管理重在“管理”，没有形成良好的服务质量

良好的服务质量是社区居民享受物业服务的基本保证。但是现在很多物业管理公司服务意识却相对较低。在物业服务的提供时候，仅仅是当做一项义务，从方便居民、服务居民的方面来说，不能很好的满足居民的需求。目前很多物业管理公司都是开发商提供的，这些物业管理公司在提供服务的过程中，存在着质量不高的情况。比如对于安全服务，很多保安都是年轻的小孩子，甚至是暑期工，岗位轮换较多。对于进出小区的人也都不认识，防范意识较差。其实，在小区卫生，小区环境等方面，物业公司的管理也不能让小区居民满意。再次，在提供服务的时候，很多物业公司还停留在管理的层面，缺少服务意识，使很多居民对于其服务质量都不是很满意。最后，小区的管理上很多还采用的是传统的安防手段和安防措施，对于新技术的应用不够重视。由于物业公司的专业素质还需提高，在提供服务时服务意识不强。使得居民在接受物业管理公司提供的服务时，会产生各种矛盾和纠纷。有的居民会投诉物业管理公司不作为，认为交完物业管理费用却没有享受到相应的服务，从而导致在以后的物业费用收取时候产生困难。这种恶性循环也阻碍了物业服务的良性发展。

3.物业管理人员素质不高，专业人才需求量大

物业管理的概念进入我国不到20年的时间，进入行业时间的短暂也造成了我国物业管理人才的缺乏，近年来，随着我国住房建设的加快，物业管理专业人才不足的现象越来越严重。目前而言，物业管理公司的从业人员文化素质各有差异，总体素质不高。物业管理公司的优秀管理人才少，尤其是创新性物业管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行业发展不下去，转而投向物业管理行业。这些人员都缺乏专业的物业管理培训，对系统化的物业管理知识了解甚少。同时这也导致了物业管理服务质量不佳的原因。物业公司的从业人员大多是流动人口，人员队伍流动性较强，素质较差。队伍的不稳定使得服务的品牌和质量都得不到保障。对于一些保安，甚至出现监守自盗的情况。这种人员队伍结构使得物业管理过程中服务不够专业，在很大程度上影响着物业管理作用的发挥。

一、物业管理公司在财务管理工作中出现的问题

（一）管理层重视经营绩效不重视管理绩效

在物业管理行业发展的初期阶段，与其他行业的发展一样，走的是粗放型的路线，对于很多技术性和综合性比较强但对业绩没有直接提升作用的工作不太重视，尤其是财务管理工作。从那个时候成长起来的企业管理者大多对公司的日常经营工作抓得比较多，比如典型的卫生清洁、安保工作、绿化和设备保养等日常工作。但是缺乏整个企业发展的战略观念，对企业没有有效的市场定位，欠缺现代管理理念，认知意识薄弱，不了解内部控制对于公司未来发展的重要性，很多公司由上至下缺乏内部控制意识，无法形成对企业人力，资金，设备等资源的优化配置，无法形成对成本的有效控制，影响企业整体的最终业绩。长期下去，就有可能导致一个严重后果：公司缺乏战略定位导致企业没有明确的发展战略，也没有有效的管理、业务职能对其进行支撑。一旦遇到发展瓶颈将导致企业经营出现较大波动。因此，公司围绕既定战略发展，搞好财务管理工作的核心就必须要抓住内部控制，这也是为了能够更好的提升公司对于会计信息披露的质量，确保公司的相关资产得以安全并完整的运作，以及对于相关的法律法规不至于成为空头文件，都能够很好的去执行，以实现企业目标。

（二）财务管理工作中内部控制缺乏有效性

随着我国市场经济的发展，各行业竞争越来越激烈，物业管理行业也不能例外，每天都会有新的情况出现，为了高效地应对这些新情况，要求企业建立有效的内部控制机制。但现实情况却是很多企业缺乏有效的内控机制。即使企业建立了高效的内部控制，也常常因为在监督，检查，评估方面制度的缺失，使内部控制机制沦为形式。还有一个问题就是内部控制信息在企业传递中常常失真或受阻，尤其是财务信息，造成即使能够有有效地分析出财务问题，也不能很好地执行。从物业服务的角度来说，内控制度的缺失，财务信息的失真，会带来企业日常运作的混乱，最终面临的必将是业主的不满，企业形象受损。例如：由于财务管理不完善，某物业服务公司在税务局对其最近三年的收支情况进行核查时，发现了开假发票，虚列成本费用的现象，最终受到69万元罚金的处罚。其实在我国这种案例并不少见，正如前文所说，物业管理公司的财务管理发展滞后于整个行业的发展速度，因此在企业内部控制体系，资金运作效率，财务制度规范方面等都存在或多或少的问题。这些问题若不及时解决，长期下去必将成为企业发展的制约。

（三）企业融资难，运作资金水平低

任何公司的生存发展都需要充足资金的支持，物业管理公司在资金的筹集、使用与分配等环节，都与财务管理息息相关。从目前我国的物业管理行业整体来看，资金运作水平普遍不高，这充分体现了该行业财务管理水平的局限。造成这种现象的原因众多，主观上来看，主要是这些公司的领导层不重视企业的资金运作，在资金偏紧的情况下，无法对存量资金有效利用，经常出现资金滞留，周转过长的问题。客观来讲，一方面物业管理公司普遍都是中小企业，自身资金不足，又没有房产等固定资产可以向银行做抵押担保，因此在资金欠缺时难以得到银行贷款。另外，这些企业又没有其他更多的筹资渠道，面对资金困境时很多时候只能望洋兴叹。

一、当前物业管理中存在的主要问题

1.理念滞后，物管行业被扭曲。

表现在物管公司就是“重管理轻服务”，认为物业管理就是“管”，把物业公司等同于计划经济时代的房管部门，工作多采用行政手段，动辄罚款、断电断水，以罚代管、以管代服务，没有树立行业服务理念，工作安排多站在管理立场，不考虑业主利益，长而久之形成与业主对立的局面，不利于工作开展。表现在业主方面，尤其是老旧小区年老居民，由于长期享受单位免费或低档次、低价位物业服务，对于改造后新区高层次、高收费的物业服务不好接受，存在抵触情绪，不交物业费，也不要求高端服务的现象时有发生。两种落后的理念使物业管理行业被扭曲，不能发挥应有的功能。

2.服务方式单一陈旧，不能适应新时期多元化生活方式的需求。

由于物业管理服务理念没有完全确立，导致服务功能的老套和陈旧，没有创新和发展，服务只限于保洁、保安、保绿，对于多元化、多层次的服务没有考虑。如空巢老人的监控服务，临空置住户的安保服务，有偿的家政服务等。

3.法律意识淡薄，侵权现象时有发生。

我国《物权法》明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有专有所有权。全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有所有权和共同管理权。所有以上法律赋予业主的权力不可侵犯。但在实践中，由于部分物管公司缺乏法律知识，常常出现占用公共绿地改建收费停车位、违章建设经商用地等侵害业主权益的违法行为。个别业主在楼前楼后私自占用公共用地，侵害全体业主的公共权益。

一、昆山高新区老小区物业管理的现状及存在的问题

（一）昆山高新区老小区物业现状

1.基本情况

由于这些老小区基础设施相对薄弱、居住人员素质不高、物业费收费困难等原因，正规物业公司不愿接手，只得由街道社区自行管理。物业人员由年龄较大的保安、保洁组成，目前共有1719人。管理模式普遍为最简单的“看看大门、搞搞卫生、修修补补”，与正规物业公司差距较大。

2.保障机制基本以财政投入为主

老小区改造、社区零星维修、门卫经费全部由财政安排；保洁经费扣除各街道社区物业收费外的差额部分由财政安排。门卫及保洁经费按“人数×定额标准”的形式核定。

（二）昆山高新区老小区物业管理中的问题