摘要：经过多年发展，我国保障性住房建设取得了较好的成绩，但也暴露出很多问题不足之处，其中最为突出的就是对保障性住房项目的评估缺乏有效性，仅凭主观经验和知觉，导致评估结果不够客观。而价值工程作为一项重要的方法，在保障性住房项目评估中的应用，能够从项目定位、成本控制等角度角度予以评估，提高评估结果客观性和科学性。文章从价值工程概念与特点出发，结合具体案例探讨价值工程在保障性住房项目评估中的应用。
关键词：价值工程；保障性住房；项目评估
近年来，我国实施保障性住房政策，以此缓解居民住房压力。但随着保障性住房不断发展，国家对此类住房的土地政策是无偿划拨，且可以减免一般行政事业费用，但土地资源具有有限性，且土地收入作为地方财政主要收入来源，引发了政府财政来源与保障房建设站在对立面，失去了保障意义。之所以出现这一问题，根本原因是缺乏对保障性住房项目科学、合理评估，造成资源浪费，且影响保障性住房项目社会效益的实现。
1价值工程概述
价值工程是指一门全新的工程技术理论，集中研究如何确保产品预期功能与实际付出成本能够达到最优结合的学科。在实践应用中，通过工程项目类型、产品开发等多个角度对项目功能、成本等进行综合性评估，能够促使项目功能达到最优化目标[1]。相较于传统评估方法，价值工程具有较强的独特性：①以提高产品价值为目标，项目建设费用降低不能够以价值工程为目标，要围绕着用户需求为核心，赋予产品基本功能，然后比较多个方案，最终确定最低寿命周期费用；②功能分析特点，与一般性措施有所差别，价值工程并非单纯地对产品费用进行简单的累计，而是结合产品功能，通过系统性、全面性分析，最后选择成本最低的措施；③系统特点，运用价值工程对项目进行评估，涉及到的内容较多，所有参与建设的部门都需要运用理论技术，按照计划安排生产活动，以此提高产品的价值。
2价值工程在保障性住房项目评估中的应用
2.1明确应用步骤
首先，前期准备。在选择研究对象时，要切实了解保障性住房项目实际情况，如考虑住房建设标准是否偏高、面积合理与否等。在具体施工时，确保施工方案符合功能和成本要求，同时，还要建立专门小组，如设计项目经理、专家及企业业主等[2]。围绕项目制定预期目标、小组目标的工作计划；其次，评价最优方案。针对现有工程功能、成本提出改进建议，如住房室内格局、空间设计等。同时，还需要重新计算改进方案的价值，根据结果对改进方案进行评价，以此来确定出最优方案；最后工程验收，小组成员要对方案实施情况进行跟踪和检查，以便修正方案，待实验结束后，要对实施的经验成果予以分析和总结。
2.2在设计环节的应用
现如今，我国保障性住房规划和设计尚处于发展阶段，为了实现经济效益最大化目标，要积极引入技术手段予以。建筑项目规划和设计涉及资金、材料及人力等各类资源，要按照国家规定进行项目规划、勘察和设计。由于我国引进价值工程理论时间较晚，在保障性住房项目中的应用极少，导致部分开发商过于倾向于方案的成本经济，或者方案新颖，是否合理，与项目自身性质是否相符。而利用价值工程对项目进行评估，能够明确方案是否具有可行性。据美国建筑业统计，运用价值工程理论对项目进行评估，能够在原有投资成本上减少5%～10%成本，整体效果较为乐观。
2.3在成本控制中应用
与一般商品房、回迁房等项目不同，保障性住房自身具有较强的特殊性，正因如此，建筑企业在销售时，存在价格限制，在同等质量情况下，经济利润较少。因此保障性住房项目的关键问题在于成本问题[3]。在实践中，运用价值工程能够以业主需求为切入点，减少功能投资，加强对施工成本的合理预算，以最少成本投入，获取最大功能的效果。价值工程理论建立在多学科技术基础之上，在项目各环节中的应用和渗透，能够确保各环节有效衔接，提高运营和管理有效性。不但如此，价值工程利用强调对现代信息技术对企业整个运行流程的分析，通过计算机、工程类软件对数据予以高速处理，能够在短时间内获取到准确的结果，为保障性住房项目调整和优化提供科学依据。
2.4案例分析
为了了解价值工程在保障性住房项目中的应用，文章选取具体项目作为研究对象。该项目性质为限价普通商品房，属于市政基础设施重点工程，主体建筑为住宅，并建设幼儿园、社区服务等配套。利用价值工程理论重新对施工成本进行计算和修正。经过计算，其中项目安装费在可变动成本中的比例为87%，在确保功能的同时，降低安装费用，减少工程造价成本。因此将安装施工作为预算成本审查的重点。通过评估小组对分项工程在整个工程中的重要度进行打分，并采用单位成本计算成本计算，确定各个分项目功能、成本及价值指数。根据评估结果发现，该工程指数大于1，项目成本偏低，可能存在功能不足。而对于保障性住房项目来说，应以最少成本投入，满足最大功能。如果需要投入多余的成本，要对应提高项目功能性。反之，当指数小于1时，成本较高，或者功能过剩，需要对其进行相应的调整。因此针对项目中室外管网等分项工程来看，要结合项目特殊性进行改进，以免出现功能过剩问题，从而节省更多成本。当指数等于1时，证明功能与成本达到了最佳匹配点。针对本项目，要充分考察周围环境后，确定理论成本，并利用基点推算法修正部分工程的成本，确定出项目的预算成本，并以此为基础制定切实可行的施工方案。经过调整，在原有成本上节省了1382万元。
3结束语
随着我国保障性住房政策不断推进，对此类项目客观、科学评估迫在眉睫。价值工程作为一项全新的评估方法，在保障性住房项目中的应用，能够切实考虑到用户的需求，针对项目中不必要的项目减少成本投入，减少成本投入，促使保障性住房项目综合效益充分发挥。目前，国内对于价值工程的运用尚处于起步阶段。为此，还要加强对价值工程的积极引入，不断改进和优化建设工程，减少成本投入，优化各分项工程之间的关系，确保项目功能合理性，且能够满足更多中低收入群体住房压力，从而促进我国房地产业健康发展。
参考文献：
[1]韩一宁,袁永博.价值工程在项目设计阶段造价控制的应用研究[J].现代物业(上旬刊),2011,10(5):38-43.
[2]何清华,耿达飞.基于价值工程的BIM能耗分析——以东营某汽车4S店为例[J].项目管理技术,2014,12(2):49-53.
[3]马群,马欢.价值工程在建设工程项目管理中的应用分析[J].科技和产业,2014,14(11):90-94.
作者:付正信 单位:烟台市住房保障中心
