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房地产投资环境生态论文

2014-11-11 15:29 来源:环境生态论文 人参与在线咨询

一、房地产投资环境生态系统的意义

1.有利于房地产投资风险的降低

结合完全性、简洁性、非兼容性和客观性等原则,可以将房地产风险划分为系统风险和非系统风险两种类型。其中在系统风险中,又包括经济风险、政策风险、自然风险和社会风险,而非系统性风险则又分为技术风险和经营风险。投资者确定某城市房产进行投资,通常应先判断该城市的房地产市场。投资环境决定了房地产投资的成败。投资区位选择是投资效果决定的关键,在不同地区投资会有完全不同的投资效益产生,对投资环境的研究进行加强,是投资空间趣味避免决策失误的重要方法和途径。评价和研究房地产投资环境,为投资者投资地区投资环境的判断、投资地区的发展水平以及房地产市场供需状况的了解提供参考性依据,从而有利于投资者实施正确的投资判断,使投资风险得到有效规避。

2.为政府投资环境的优化产生有利作用

发展房地产业,对居住条件的改善、拉动经济增长、扩大就业以及城市建设的加快、城市投资环境的改善以及城市环境的提升发挥着极为重要的作用。投资环境的良好能够对国外资金进行吸引,使本地经济结构的改善、贫困问题的消除以及区域经济的发展得到良性的循环。对评价和研究房地产投资环境产生极为重要的作用,从中将对房地产投资造成影响的利弊因素进行发现,为政府投资环境的优化明确指导性方向。调查分析不同区域的房地产投资环境,能够对国内不同地区的房地产市场发展状况进行了解,为地区政府对房地产产业发展政策的制定,投资环境的优化、房地产所需投资环境的评价和改善以及城市利用空间结构的优化存在显著的促进作用。

3.有利于节约型社会的建设

近年来,我国房地产业由于发展不平衡,出现局部的房屋空置现象,实际上是社会资源的浪费,该情况的出现,在一定程度上体现为房地产业企业对投资环境的选择认识不足。房地产建设资源有较大消耗,特别是钢筋和混凝土的消耗。在投资之前应有效评价投资环境,尽可能将投资项目进行完善,使房地产售出率得以提升,降低房屋空置率,减少资源浪费问题产生,为我国长期的发展产生有利作用。

二、房地产投资环境生态系统形成机制的特点

1.较多的不确定风险

房地产投资有较大额度且周期较长,随着时间的推移及环境的改变,各类风险的出现几率和影响问题也逐渐提升,房地产投资除了有个别风险存在以外,还会有系统风险产生。房地产投资者应对投资低的经济环境、社会需求、财政法规以及市场容量进行深入分析,作为风险得到有效规避的前提因素。

2.较大的区位条件影响

作为房地产资产的重要特征之一,位置固定的作用极为显著,且对房地产投资产生较大影响。应将任何房地产项目落实在具体的区域内,区位价值使开发商、租客以及置业投资者的吸引力得到充分体现。区位条件的良好能够使开发商通过开发投资获取最大化的高额开发利润,使置业投资者对稳定的经济性收益进行获取,便于租客对其他经营活动实施展开。

3.密切关系到经济环境

我国存在极为不平衡的区域经济发展,该经济格局在房地产投资上反映出来,主要表现在:东部发达城市存在着超前的房地产投资,而西部房地产投资处于严重滞后状态。其次,个人经济实力也是对房地产投资环境造成影响的主要因素,作为制约房地产商品购买力量的关键因素得到应用。

4.城市规划对其产生的制约

房地产价值关系到周边物业、市政公用设施、城市基础设施以及环境变化等方面,其影响主要包括两方面内容:一方面是受到城市规划的影响,例如:转让和利用城市土地,必须与城市土地利用规划相符合,并非完全的市场调节。而另一方面,随着开展城市发展战略,政府通过加大周边道路、公园及博物馆等公共设施的投资力度,使附近房地产的生态系统价值得到有效提升。

三、房地产投资环境生态系统形成机制的评价分析

1.分析房地产市场参与者的个人素质

在房地产市场的参与者中,主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、开发商、金融机构、专业顾问以及消费者等。开发商成功的根本主要包括知识、智慧、经验和决策能力。通过一个著名的建筑师进行设计,通过一个著名的建筑承包商对房地产进行建造,往往是将本身价值得以提升的关键。我国政府部门通过资质管理的方式对房地产市场参与者进行评价,房地产投资者会通过这些评价便捷的对合适的房地产开发合作对象进行寻找。

2.分析房地产建设的场地条件

(1)对房地产项目拟建地段的自然地理特征进行分析,避免在断裂、岩溶层、流砂层以及黄土湿陷性等显著不利的地基基础上对房地产进行建造,并尽可能使建筑物获取良好的通风和光照条件,使房地产项目建设施工的工作量得到尽可能减少。

(2)研究房地产项目拟建地段土地利用和城市规划条件,使其在规划要求相满足的同时,使土地利用的集约化水平得到最大限度地提升。

(3)将当前土地使用者对拟建项目的态度实施有效了解。

(4)对房地产项目泥浆地段的地价形态实施充分了解。

3.分析房地产项目实施建设的原材料、燃料供应条件以及辅助材料

(1)对房地产投资项目建设需要的原材料品名、质量及数量要求进行分析,使原材料供应能否满足房地产项目建设的需要得到掌握。

(2)根据工程施工进度对原材料的供应进行提供。

(3)合理性分析房地产项目建设所需的原材料价格。

(4)分析原材料供应的采购组织状况。

4.分析房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套条件

(1)对房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套状况进行调查,将房地产项目建设和区域城市功能所产生的作用及影响实施了解,对水、电、交通、煤气、排污等基础设施的网络是否合理进行重点分析,教育、文化、科技、商业及其他服务业等公共服务设施的布局和规模能否与区域城市经济发展和居民生活需要相满足等。

(2)对房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套建设的规划标准进行了解。房地产开发企业应按基础设施配套建设费、公共设施配套建设费的收费标准进行缴纳,区域有关公共管理机构收费之后,应为房地产项目提供公共服务设施和基础设施的配套条件。(3)对新增基础设施和公共服务设施的配套建设进度进行认清。通常情况下,基础设施和公共服务设施的配套建设会有一定的超前性存在,但也要对配套设施的长期不用以及土地闲置等问题进行避免。

四、房地产投资环境生态系统的优化措施

1.对城市建设进行加快,使区域的协调发展得到有效促进。随着经济的发展,城市投资、生产活动会达到活跃状态,随之增加了对住房、各种公共基础设施以及服务业设施的建设。作为区内资源配置的优化、房地产市场竞争力提升的基础,地区经济协调发展的作用极为显著。

2.基础设施建设的加强,城市综合功能的完善、基础设施的好坏都对城市经济发展水平以及房地产投资环境的优劣得到直接反映。对于基础设施环境落后的城市而言,应对道路建设投资进行加大,使公共交通得到大力发展,改善公共交通环境,并将高速公路和铁路等建设的规模实现进一步增强。

3.城市居住环境的改善,使城市整体形象得到提升。经验丰富的房地产投资人员通常会对良好居住环境的城市进行选择,开展房地产项目开发工作。

五、结语

由于房地产投资环境有一定的复杂性存在,会有较多不确定因素的影响,因此投资者在选择环境时应做到极其慎重,投资环境的好坏对投资者的收益产生直接影响。公平合理地评价投资环境显得极为必要。

作者:焦艳玲 单位:新乡市天誉建筑设计有限公司

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