本文作者：张仁枫 单位：四川大学经济学院
改革开放以来，我国房地产市场逐渐形成，房地产金融业也开始在探索过程中不断演进和发展。然而，目前我国的房地产业和房地产金融体制都还很不成熟和完善，如产业发展的低端化、市场机制的滞后性以及金融体制的落后性等。在开发模式上，我国房地产业长期处在高污染、高能耗的低端发展领域，造成产业发展对环境的持续恶化和城市发展的不可持续。在市场机制的建设上，自1998年取消福利分房以来，房地产市场化开始走向极端化，房屋价格不断波动，政府对市场的把握也不太准确。而房地产金融体制的建设也没有得到创新和发展。在全球金融危机过后和低碳经济发展的背景下，我国面临着产业转型的重大历史机遇。毫无疑问，作为我国国民经济的重要支柱之一，房地产业在经济发展的潮流中也不可避免要进行重大转型。房地产业的顺利转型和发展很大程度上取决于金融体制建设的成功。因此，在房地产转型的背景下，我国有必要对房地产金融体制的建设和改革进行全面的思考。
一、房地产业面临重大转型机遇
当前，我国房地产业处于调整转型期，在政府相继出台一些严厉的政策之后，我国房地产市场的运行状态开始出现改观，表现为：房地产市场供求关系发生明显的变化；房地产供给结构逐步趋于完善；房价涨幅趋缓，呈下降与分化趋势等。面对政府舆论的导向和政府政策的转型、转变，房地产市场正经历一场前所未有的宏观大调控，这次调控不同于以往任何一次，调控政策的力度之大，时间跨度之长，任务之艰巨，涉及面之广，社会关注度之高，是历史上任何一次都无法相提并论的。具体地说就是中国的房地产市场这次宏观调控不是简单地调控、软着陆，而是面临巨大战略调整和转型。基于当前我国房地产业发展的需要和国际上金融业发展的实际情况等因素，笔者认为当前房地产业面临着以下几方面的重大转型：
1.土地利用方式从粗放型向提高土地利用率方向的转型
城市的土地供应与房地产开发之间具有很大的内在联系。随着房地产业的大力发展，城市土地供应面临着巨大的挑战。一方面，为了满足人们日益增长的住房需求，房地产业在夹缝中顽强地扩张发展；另一方面，城市土地资源的短缺和土地利用率的不足成为房地产发展的瓶颈和房价高涨的重要因素之一。近年来城市化的不断推进和城镇人口的急剧膨胀极大地促进了房地产业“虚幻的繁荣”，导致城市用地的大幅减少。因此，房地产未来的发展趋势必然要求节约利用城市土地，逐渐从“摊大饼”式的开发模式转变为集约利用模式。为此，提高土地利用率是解决问题的根本。政府应该转变城市发展方式和城市规划模式，减缓当前城市的盲目扩张行为，树立建设紧凑型城市的城市规划理念。具体来说，还应该减少面子工程对土地的浪费，以保证在不突破土地红线的前提下，增多可供地面积。
2.从市场为主的供房模式转变为以政府为主导、市场为补充的供房模式
这一转型即由商品住宅开发为主导转向以民生住宅为主导的转型。自1998年福利分房被取消之后，我国房地产市场出现了严重的竞争，房价在市场的调控下出现了不理智和不理性的发展势头，给老百姓的实际生活带来很大的负面影响，也不利于经济的可持续发展。因此，没有政府的宏观调控，市场很难发挥完善的作用。当前政府所实行的一系列政策均预示着这一转型的发展趋势。这对于缓解社会矛盾具有重大现实意义。“过去不少地方对房地产的政策是GDP优先，短期政绩优先，而目前已经开始营造的新的政策环境，是把房地产和科学发展观、构造和谐社会结合起来，其政策目标是和谐优先，尤其是要照顾好中低收入阶层。这种转型意味着，房地产业的社会属性、政治属性大大增强了。”在房地产业不够成熟且面临重大转型的关键时期，政府的作用显得尤为重要。到底是建立以市场自发调控为主的经济发展模式，还是建立以政府为主导作用的发展模式是一个非常重要的问题。我国房地产市场发展的历史告诉我们，短期内，市场作用的过度发挥不利于普通百姓的权益的保障，由于贫富分化的存在和恶化，需要政府的宏观调控和保障。当前我国高房价背后政府加快建立保障房的事实就是最好的例证。
3.房地产开发地域范围由一、二线大城市转向三、四线城市以及乡村区域
最近，随着房地产市场调控政策在一、二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，最近从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，积聚实力或抱团取暖通过梯度转移正向烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三、四线城市房产市场进发以获取更大发展。其实，这一发展趋势在我们的意料之中，也是大势所趋。中国人多地少，城市土地也出现供应不足的现象。在城市化进程中，房地产的开发模式应进行重大调整，包括从粗放型的土地利用模式过渡到集约利用模式，从低品质的房地产产品向低碳的高质量的产品发展，以满足城市发展的需要。但仅有这些转型还远远不够，广阔的小城市市场和乡村市场开发是房地产未来发展的重要取向。此外，房地产开发的产品类型也将得到转型，以居住型商品房为主的房屋供应模式也将向商品房、保障性住房以及商业房产、旅游房产、养老地产、旅游地产、物流地产等新兴房地产产品类型转变。
4.房地产开发从高污染、高能耗高碳运营模式
向低污染、低能耗的低碳模式转变自2003年英国政府提出“低碳经济”的概念后，全世界都在热议这一发展模式。所谓“低碳经济”就是以可持续发展理念为指导，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少高碳能源的消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业走向低碳化是大势所趋。国家“十二五”规划明确提出“低碳经济”的发展要求，房地产业界对于经济发展模式转型的关注和思考也越来越深入。目前，低碳发展模式已经纳入了众多企业未来的发展规划之中，低碳技术甚至成为了企业在市场竞争中的夺取市场份额和抢占市场先机的关键因素。如保利、万科等一部分企业通过实现产业技术升级和产品转型，力图从以往单一业态开发模式向多元化发展，打造集住宅、商务、办公和旅游于一体的整合协同经营模式，以便控制房地产链条的各个环节，从配套家装、家电的品牌选择等各个方面加以关注，从根源上减少碳排量，实现能源优化配置。因此，毫无疑问，房地产业的低碳转型势在必行。低碳转型不仅仅为了适应世界发展的潮流，也是我国后工业时展的必然要求。通过低碳转型，产业链可以得到优化，产业可以可持续发展，人民的生活水平和质量也会相应得到提高。#p#分页标题#e#
二、房地产业转型的必然要求———房地产金融改革
房地产业是一个资金需求规模较大、资金周转周期较长的高风险行业。资金的供给是发展房地产业的重要因素和保障。在房地产业转型的历史时期，不管是哪种转型都需要金融的大力支持。而目前我国的房地产金融体制不仅无法满足当前房地产业快速发展的需求，也不能为房地产业的转型提供资金保障。因此，借鉴国外先进的金融工具和融资模式，创新我国的金融体制，改革现存的房地产金融产业，显得尤为重要。应该说，房地产金融体制的改革不仅是房地产业本身转型的重要组成部分，也是房地产业转型的根本和关键点。传统的金融体制严重束缚了经济的发展和消费需求，而现存房地产金融体制不仅极大地阻碍了房地产业的繁荣和市场的发展，也在一定程度上加重了我国银行系统的系统风险。具体来说，我国房地产金融体制主要面临以下几方面的问题和困境：
1.房地产资金来源严重依赖银行系统的房地产信贷
目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中。纵观近年来房地产信贷的发展情况，我们可以发现：房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例一直处于高位状态，并有小幅上升趋势；个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重也较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅。例如，从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9.98%，而到了2010年，这一数字达到了18.25%。2001年，我国个人住房信贷余额为5598亿元，占房地产贷款余额的比例为49.92%，而到2010年末，这一数字上涨到57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62.99%。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55%，超过30%～40%的国际水平。事实上，房地产开发企业的信贷资金远超过这一比例。按照现行首付30%的购房规定，个人住房贷款也将达到60%占比以上，而房地产企业资金很大一部分来自于购房者的预付款。因此，其间接来自银行系统的资金占比更多。而这一特点带来了一系列的负面影响：第一，商业银行信贷风险开始显露；第二，银行信贷抑制了房地产开发和消费者的消费；第三，房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，且年增长率波动较大，不利于经济的平稳发展。
2.房地产金融市场还远未完善
长期以来，我国的金融市场遵循着以银行为主导的发展路线。而有着直接融资作用的一级资本市场却远没有得到发展。房地产金融市场也是如此。由于房地产需要大量的资金进行建设，而银行系统担负着供给这种资金的主要角色，这就造成了商业银行背负巨大的市场风险。虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来，金融市场还很不完善。其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。房地产金融市场的良好秩序需要有健全的法律法规作保障，目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，不适应房地产金融快速发展的需要。
3.房地产金融体系不健全，房地产宏观管理体制亟待理顺
从房地产金融体系的建设来看，目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。因此，我国目前的房地产金融体系还很不健全，这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。最明显的事实就是，在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，这与房地产金融市场和金融体系的发展程度不无关系。一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策可能无法发挥效应。
4.相关法律还有待形成和完善
我国目前的金融法律还很欠缺，规定并不明确。我国迄今建立起来的房地产金融法尚未形成完整、科学的体系，房地产金融法律只是初具规模，无论是法律规范的内容、调整的效果，还是法律规范的立法层次、立法技巧，都尚未达到较高的程度。由于房地产金融政策与法规一方面在资源配置中起着基础性作用，同时它们又构成房地产业宏观调控的重要手段。因此，我们应该高度重视立法在金融体制建设方面发挥的独特作用，尽早形成我国的房地产金融法制和法规。金融是经济活动的重要保障，任何经济活动的开展都离不开金融。在房地产业转型的重要时期，金融也将发挥巨大的效应。无论房地产业如何转型、转型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有竞争力和具有吸引力的金融体系，最终建立稳定的金融体制，不仅对于房地产业本身具有重大的现实意义，而且对于国民经济中其他产业的转型和与其配套的金融机制的建立都具有举足轻重的示范作用和现实意义。通过整合社会金融资源、合理利用金融工具、畅通金融渠道，建立稳定而成熟的金融市场并最终形成我国独特的房地产金融体制，我国房地产业必将随着国家经济的繁荣走向健康、稳定和兴盛的康庄大道。
三、如何改革我国房地产金融体制
我国应建立以政府供给为主的房屋供给模式；改革过度依赖传统的银行系统的资金体系，建立多层次、有针对性的金融体制；转变高污染、高能耗的房地产开发模式，提倡低碳房地产发展等举措。
1.借鉴国外的经验，积极引进先进并符合实际的融资工具和模式
从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足,且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。短期来看，我们应该大力发展金融市场，借鉴国外先进的融资模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等工具。尝试建立类似德国的互助合作专业房地产金融机构、新加坡的政府公营的专业政策性房地产金融机构、日本的混合型房地产融资机构等金融机构。长期来看，我国房地产金融体制应该建立在以政府为主导、以市场为补充的机制上，应该借鉴新加坡的公积金模式和德国的住房储蓄模式金融融资。美国的房地产金融业比较发达，融资工具比较齐全，居民购房和房地产商建房都有较稳定的资金来源；新加坡的住房公积金制度是世界上最完善的国家之一，其政府在住房方面的引导作用值得我们再一次借鉴；西欧国家的房地产融资模式也有自己的特色，尤其是德国的融资模式值得我们学习。总之，我们要借鉴一切国家先进的融资模式，引进有利于我国房地产市场发展的融资工具。#p#分页标题#e#
2.积极发展我国的金融市场
长期以来，我国的金融市场停留在初级市场的发展上，次级市场远没有得到开发和深化。由于二级市场可以更有效地吸纳闲散资金，平衡资金供给，分散融资风险等作用，因此我们要大力发展二、三级金融市场。此外，我们还要发展直接融资渠道。只有发展金融市场，我国的房地产业才能拥有更多的融资渠道，获取到更多的资金。目前。我国大量闲散的民间资本缺乏有效的投资渠道，而大量的房地产企业却缺乏融资渠道，企业与投资者之间丧失了互利共赢的对接平台。因此，我国急需建立多元化的房地产金融体系，应该大力发展直接融资，分流大量堆积在房地产经济中的游资，实现房地产业有效的市场配置和政府宏观调控效应的最大限度发挥。由此可见，通过发展直接融资渠道以及次级金融市场，建立稳定的金融体制，还可以进一步稳定房地产市场，促进经济的平稳发展。
3.稳定房地产市场和房价，为金融市场和金融体制的建设营造良好的氛围和条件
长期的银行信贷，不仅给商业银行带来巨大的系统风险，而且不利于整个市场的健康发展。从1992年出现的海南房地产泡沫，到2004年的房地产过热发展，再到当前房地产价格居高不下的尴尬局面，我国房地产市场呈现出大起大落的不稳定现象，这不利于金融市场和金融体制的建设。相反，成熟稳定的房地产市场促进金融体制的形成，房地产金融体制的完善也会极大促进房地产市场的稳定和繁荣。因此，政府应该在建设金融体制的过程中，有意识地管制房地产市场的波动，为市场开拓一条顺畅的渠道，营造一种良好的环境。
4.积极鼓励民间资金投入房地产领域，妥善处理好直接融资和间接融资的发展平衡
一个完善的房地产金融体制中的金融体系不能完全是以间接融资为主要融资模式，也不可能全是直接融资。在房地产过度发展的时期，政府的调控作用不可或缺，其能够为市场提供一定的调节和风险控制的作用。在房地产高度发展时期，政府的作用也不能缺失，市场依然需要得到适当的调控。尤其在社会主义市场经济还不太完善，房地产金融体制还不成熟的背景下，整个市场都需要政府的调控和完善。但是，市场是金融生态的最基础的环境。因此，我们必须坚持以市场化为目标的金融改革，允许非正规的金融成分（如民间借资、企业借贷、钱庄、标会等互助性的合作金融组织）的合法存在。
5.加强房地产金融方面的立法
金融立法是房地产金融体制能否建立的基本前提和关键要素。在积极发展房地产金融体制的同时，如果没有国家的立法作为支撑和保障，其最终也不可能形成。我国目前的房地产金融法律法规还很欠缺，基本上还是空白。因此，我们要积极借鉴国外有益的研究成果和实际经验，逐步形成和完善我国的房地产金融立法体系。
