一、我国目前房地产税费的现状 我国现行的房地产税费制度相当复杂，涉及房地产税的法律法规主要有《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》、《耕地占用税暂行条例》、《契税暂行条例》、《印花税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《营业税暂行条例》、《城市维护建设维护税暂行条例》、《企业所得税法》、《个人所得税法》、《房产税暂行条例》。相关的税费主要包括土地出让金、耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税、房产税。其中，土地、房产等不动产的开发流通环节的税费主要有土地出让金、耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税等，而土地、房产等不动产的保有环节的税费有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。可见，我国房地产税法的特点是以开发流通环节的征税为主，以保有环节的征税为辅。保有环节的税种配置不合理、税基过窄的特点，既不符合国际上税法改革的潮流，也不利于我国现行房地产业长远稳定的发展，而且土地出让金制度所带来的土地财政更严重地阻碍了我国财政税收现代化法治化发展的进程。 ［1］(p627－679)我国房地产税收法律体系涉及的10个税种大都在交易环节，即不卖不税、不租不税，一旦租售则数税并课。从2005年房地产税负的结构来看，在交易环节中，仅城市维护建设税就高达31%，加上印花税及契税中与房地产税相关的部分，其所占比例大大超过保有环节中城镇土地使用税及房产税的22%。在重交易、轻保有的情况下，一方面，房地产交易税种多、税负重，且间接税具有转嫁性，这部分税负最终由购房者承担，直接导致房地产价格的上升;另一方面，房地产保有成本极低，不仅会导致房地产闲置，还会引发投机或出于投机目的的囤积行为，结果房地产资源向少数人手里集中，而需求者难以获得该资源。虽然在开发环节，土地增值税和耕地占用税不到12%，但土地开发要承担巨额的土地出让金，导致房地产开发环节的税收及相关租费负担也远远超过了保有环节。［2］(p23)目前在我国商品房的房价构成中，税费所占比重为50%－60%(土地出让金30%－40%)，建筑成本和开发商利润占40%－50%;而国外的房地产，其建筑安装成本一般占房价的70%，税费和利润占30%。［3］而且费重于税，“我国的房地产税费构成中，税收、收费、土地出让金所占比重分别为20%、30%、50%”。［4］(p344)可见，房地产业的基本要素就是土地，卖房子就是卖土地。房地产业产生的级差暴利，除了地方政府财政收入外，都被少数房地产商拿走了。房地产行业已经成为中国财富的主要集中地。而随着房价暴涨，“没有房子的人”已被远远甩出财富形成的大门之外。 二、现行房地产税法律体系中存在的问题 房地产税的出台，它需要客观的政治、经济文化等方面的条件为基础，涉及到社会的各个方面，如果不具备这些条件，房产税即使立法也难以达到目的。［5］ 目前存在的问题具体如下: (一)经济改革尚不到位，收入分配不公有所扩大资源价格改革滞后，形成资源级差收益。资源定价制度不合理，没有正确反映资源的市场供求关系、资源稀缺程度和生态环境成本。一些资源性行业企业以低成本甚至无偿使用矿产、土地、水域等国有资源，侵占了正常经营收益以外的资源收益，形成不合理的级差收益。同时，垄断行业缺乏市场竞争机制，企业依靠垄断获取超额利润。由于多方面原因，有些领域没有引入公平竞争机制，一些垄断行业市场准入门槛过高，一些企业依靠垄断地位获得超额利润，但绝大部分并未上缴国家、回馈社会，其中有相当部分以各种形式转化为垄断企业的工资福利。一些行业市场准入门槛过高，挤压了民营经济的市场空间，固化了行业收入差距拉大的格局。［6］ (二)税制结构不合理，难以加大对收入分配的调节力度 1．直接税比重过低，调节收入分配功能薄弱。1994年实施的税制改革，由于过于注重税收组织财政收入的功能，忽视了税收调节收入分配的功能，因而强化了税收组织收入的功能，弱化了调节收入分配的功能。在现行税制结构下，偏重于组织收入功能的增值税、消费税、营业税等间接税占全部税收收入的比重偏高，而体现调节收入分配功能的所得税和财产税等直接税占全部税收收入的比重偏低。2009年全国间接税、直接税收入分别占全部税收的58．8%和27．7%，而作为目前调节居民收入主要税种的个人所得税收入仅占全部税收的6．3%。这与世界发达国家以直接税为主(约占全部税收收入的70%)、间接税为辅(约占全部税收收入的30%)的税制结构及其发展趋势正好相反。 2．个人所得税分项征收，难以加大对收入差距的调节力度。现行个人所得税采取的分类征税模式，对不同类型所得采用不同的适用税率、费用扣除标准，现行税负相差很大，劳动所得税负重于非劳动所得。由于实行分项征收，可以多次扣除费用，易使高收入者、多来源收入者分解收入、隐蔽收入，出现高收入者税负相对较轻的现象。加之税收征管存在漏洞，使得工薪阶层负担了个人所得税税额的60%以上，难以充分发挥个人所得税调节收入差距的重要作用。 3．税制结构不健全，缺乏调节力度大的税种。在西方发达国家普遍存在调节收入分配力度较大的财产税，如房产税、遗产与赠与税等，但由于种种原因，目前在我国遗产与赠与税尚未制定出台，房产税的征收范围又太窄，我国的房产税名义上是以房屋财产为征税对象，但实际上其征收范围仅限于城镇的经营性房屋，即按经营性房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税。对于拥有多套住宅、豪华别墅的富人，只要其房产不属于经营性用房，包括非出租用房，就不用缴纳房产税，因而没有起到调节收入分配的作用。由于税制结构不合理，缺乏调节力度大的税种，难以发挥税收对收入分配的调节作用。 (三)财产税法体系不健全，遗产与赠与税尚未开征财产税作为一个税系，包括一系列税种。同一税系里的税种，除在功能、地位、性质等方面有着共同之外，又因具体课税对象、课征范围等不同存在着差异。财产税究竟应当包括哪些税种，国内外相关文献并未达成共识。我国学界有如下观点:财产税仅包括房地产税和契税;#p#分页标题#e# ［7］(p3)财产税包括房产税、契税、车船税以及遗产税和赠与税;［8］(p255)财产税包括房产税、资源税、土地税、契税、车船税以及遗产税;［9］(p270)财产税包括房地产税、车船税、资源税等静态财产税和遗产税、契税等动态财产税。 ［10］(p364)我认为，财产税是对“财产”本身征税，而不是对“财产”的获取或收入征税。对财产所有者来说，真正拥有这笔财产只有在财产的保有阶段，而不是财产转入或转出环节，即产权变更阶段。因此，真正意义上的财产税，应是在财产保有环节对所有者征税。我国目前与财产相关的税种很多，但保有环节的城镇土地使用税和房产税却形同虚设，难以对存量财产，特别是对不劳而获、投机钻营取得的“血色”、“金色”、“灰色”收入进行征税。另外，我国尚未开征遗产税与赠与税，导致其“劫富济贫”的调节功能缺位。 (四)财产税计税依据不合理，财产评估制度不健全由于土地、房屋等财产的市场价值反映了财产作为经济资源的真实价值，它不仅包括土地的级差收益，而且包括土地、房屋的时间价值。因此，各国普遍以财产的市场价值作为财产税的计税依据。但我国目前的财产税却是以土地的面积和房产的原值或租金作为计税依据，不能合理地反映土地的级差收益和土地、房产的时间价值。同时，为调节土地的级差收益，采用不同城市、不同地段设置不同税率的方法，结果造成税率档次设置不合理，随意性大，操作起来缺乏客观标准，从而难以很好地发挥财产税促进社会财富公平分配的作用。 三、完善我国房地产税立法的设想经验表明，通过财税手段调节楼市价格并非房地产税立法就可以达到目的的，还要辅之以金融政策、社会保障法律政策及其他一系列相关法律才能完成。 (一)建立和完善公共财政体系，完善财政法律法规现阶段合理调节财政分配，加强财政法制建设的重点应当是:理顺财政分配关系，加强宏观调控职能，加大收入分配调节力度，缓解收入分配不公矛盾，促进发展方式转变，加快和谐社会建设。 ［11］其主要内容包括以下几个方面:1．制定《国民收入法》。《收入法》的主要内容应包括:第一，有关组织国民收入的基本原则，比如组织税收收入和非税收收入的基本原则、基本程序和基本比例关系。第二，有关国民收入分配的基本原则，比如各级政府财政支出的基本原则、基本程序和基本比例关系。第三，有关确认各种分配比例关系的基本原则、基本方法和基本程序，包括积累与消费分配比例、中央与地方分配比例、地区间城乡间阶层间分配比例、按劳按资按能间分配比例、经济增长与工资增长以及社保医疗教育等公共服务分配比例等等。第四，有关监督政府和部门执法评价机制及违法违规的责任及追责程序。比如改变地方政府考核内容与办法，增加收支的透明度，实行一票否决和追究连带领导与用人责任制，定期公布官员尤其是一把手财产家庭成员收支等事项，使监督具有可操作性和实效性。 2．制定中央财政与地方财政关系法和财政转移支付法，理顺政府间的分配关系，促进财政公共服务水平均等化。首先要及时制定中央财政与地方财政关系法，理顺和规范财政分配关系。应当重新明确划分中央与地方政府的财权与事权，尤其是需要确立各级政府预算内独立的收入来源和支出责任，要完善分税制财政体制，加大对基层、贫困地区和中西部地区的财力支持。其次要抓紧制定财政转移支付法，促进财政公共服务均等化。为了避免体制分配的负面影响，适时调整体制分配政策，改变体制分配一体化问题，在体制上对县乡经济和欠发达地区经济给予体制优惠，放宽上划比例，适当扩大地方留成比例，促进地方经济发展。 3．制定公共财政法和财政支出管理法。第一，及时制定公共财政法。具体内容包括:构建公共财政框架，确定公共财政的适用范围、基本原则，坚持五个“统筹”发展，理顺财政分配关系，调整财政收支结构，促进财政职能转变，加强公共服务功能，优化公共资源配置，特别要加大财政对科学、技术、教育和国民薄弱部门的公共投入，为实施科教兴国战略、转变发展方式创造良好的条件，促进经济全面可持续协调发展。第二，抓紧制定财政支出管理法。明确财政支出管理体制，划分财政支出管理权限，规范财政支出的方向范围、原则要求、方式方法和监督管理，综合运用财政支出、税收、国债、财政补贴、转移支付等财税政策工具，加强和改善宏观调控，严格支出监督管理，提高财政资金的使用效益。第三，及时制定财政监督法。要明确财政监督的适用范围、基本原则，规范财政监督的实施主体、主要内容和运行程序，加强财政监督管理，严格依法理财，强化财经法纪，整顿财经秩序，堵塞收入流失，严厉打击非法暴富活动，坚决取缔非法收入，从源头上遏制违法乱纪活动，为促进财经秩序的根本好转和经济持续协调发展提供良好的法制环境。第四，修改和完善预算法律制度。全面修改预算法，制定部门预算法和财政监督法，改革收入分配制度，扭转收入差距扩大趋势。第五，完善财政转移支付法律制度。制定财政转移支付法和财政补贴法，规范完善财政转移支付制度，促进公共服务均等化。深化财政转移支付制度改革，完善财政补贴制度，既是改革财政分配制度，合理调节财政分配的有机组成部分，又是实现公共服务支出均等化，促进各地区、各部门全面协调发展的主要手段。 (二)加快税收法制建设，合理调节税收分配 第一，完善个人所得税税制改革。当前运用税收调节个人收入差距，重点应当是减轻或者免除低收入者的税收负担，加大高收入者的税收负担，对中等收入人群实行低税率政策。［13］(p59)另外，工资薪金与劳务报酬同属于劳务所得，在税收上应同等对待。可以适当增大个人所得税的累进程度，尤其是增大高收入者的税负，使高收入者作出更多贡献。同时，建立综合征收与分项征收结合的税制模式。所谓综合和分类相结合个人所得税制，是指对不同所得按分类所得税制模式征税后，然后汇总纳入全年各种所得额，如达到一定程度，再以累进税率征税的一种所得税课征制度。该模式与综合税制和分类税制相比较，坚持按支付能力课税，体现了税收的公平原则;把源泉课征和申报缴纳两种征管方式上有机结合起来，能最大限度的控制税源;也符合宽税基，减税制的指导思想，是国际税制改革的方向。#p#分页标题#e# ［14］第二，加快房地产保有阶段的税收立法，制定物业税法。物业税是一个地方公共财政账户，该账户的“加”来自于纳税人财产“减”;该账户的“减”主要表现为地方公共福利的“加”。通过一“减”一“加”，物业税在实现地方财政收入目标的同时，自然兼顾起调节贫富差距的目标。由于经济发展，不动产价值增加，物业税会随着不动产价值的增加而增加。在平衡由这种原因而导致的贫富差距上，物业税优于所得税。物业税开征后，可将城镇土地使用税、房产税统一其中，更好地发挥公平财富分配和优化土地资源的功能。 第三，完善个人财产税体系，开征遗产税和赠与税。在我国收入分配的税收调控体系中，财产税是重要的辅助税种。要通过完善财产税体系，更好地发挥财产税对个人财产和收入分配的调控作用。首先，要完善房产税制。逐步扩大房产税的税基，全面征收房产税，将城镇居民自有住房、农村的非住宅和非农业用房屋纳入征收范围;在以财产价值为税基的情况下，把目前按照房产的原值征税改为以房地产的现值或市场评估值为税基;合并房产税和城市房地产税，对内外资企业统一课征;适当提高房产税的负担水平，增强房产税的调控功能，可在全国范围内规定统一的比例税率(或三个档次的累进税率)。 税率的设置要体现针对性，对高档别墅征税，可实行五级左右累进税率，对居民住房征税时，可设置一定的起征点，切实保障低收入者的利益。其次，适时开征遗产税和赠与税。开征遗产税和赠与税是完善财产税体系的重要内容，也是健全收入分配税收调控体系的重要举措。应在借鉴国际经验的同时，充分考虑我国经济社会发展的水平和特点，尽快开征遗产税和赠与税。 (三)建立税费统一的法律制度 有关税费统一的法律制度设计问题主要是土地出让金的取缔，交易、流通环节与保有环节和各种税的整合以及中央政府和地方政府如何分配房地产税各税种的征收权问题。对此，可以借鉴韩国对房地产税费大力整合的经验，结合我国的实际，提供一个房地产税整合的框架。在推进土地政策与增加地方政府财政的立法目的的房地产税的改革中，应当考虑取缔土地出让金，可以将土地出让金、耕地占用税、城市建设维护税和房产税合并入物业税体系，继续保留契税、印花税，将企业所得税、个人所得税、土地增值税、营业税一起并入房地产交易增值税体系，并在适时开征房地产空置税，以抑制房地产业的投机行为，这样的整合既有利于整合税制，又便于征管，而且也不会增加普通住房人的负担。 这样来完善中央政府与地方政府对于房地产税的财权的分配法律制度，主要是考虑到现行的法律政策不能有效地调控房价，地方政府不能有效提供保障房及相应的公共物品及公共服务。只有地方政府的财权、事权和财力相匹配，才能抑制地方政府的“土地财政”的继续实行，推动房地产税法的有效改革。建议立法上考虑由地方政府征收物业税、物业空置税、契税和印花税，而由中央政府和地方政府共同征收房地产交易增值税。 (四)完善有关房地产投资的法律制度。房地产税法改革不是一时之事，而是长期的法律制度的完善，目的是保障房地产产业的正常健康良性的发展。从长远看来，过去投机于房地产市场的资本在经历房地产税法改革后会有大量的剩余，这部分资本的闲置将不利于我国经济持续稳定的发展。这时，立法上就要完善相关的法律制度，在房地产税法改革的同时，完善相关的投资法律制度，如房地产用于投资实体经济，则可以适当减税等，以保证这些从房地产市场上撤下的资本能够得到充分有效的利用。 (五)完善房地产登记评估法律制度以及信息管理法律制度。其一，房地产登记制度不仅是确认纳税人的依据，也是对课税对象进行评估和确定税基的前提。登记资料可以显示出一定时期房地产在不同地点和收入群体之间的分布情况，也可以作为制定调控政策的基础资料。因此，在物业税开征之前，要完善现行房地产登记制度。其二，建立房地产评估体系是开征房地产税持有税及流通交易税的关键环节，权威的评估不仅仅来自于评估部门对房地产本身的科学合理的市场价的评估，还需要对所有者的购房资金的合法来源以及正当使用进行评价，只有这样才能遏制房地产市场的投机性，鼓励真正的投资。因此，在房地产评估上还得用法律赋予相关部门查明购房资金来源的权力。其三，发挥计算机和互联网的优势，提高信息在税收部门和相关管理部门的共享水平，并能及时更新。 针对目前国内房价不断上涨的形势，许多人认为应当通过征收房地产税来抑制不断上涨的房价，以保障中低收入人群能够买得起房，能够保障这一部分人的居住权。多数人认为政府对居民住房征税的目的是要压低房价，我认为这不是房地产税立法的长远目标，房地产税立法的目的应该是把中央政府推进房地产税改革和宏观调控结合起来，保证房地产市场平稳健康的发展。
