物业管理论文范例

物业管理论文

物业管理论文范文1

(1)缺乏完善的财务内部控制体系。我国现有的物业管理企业经营规模偏小,运营过程不够规范化,常常会出现业主投诉等问题。这是因为这些物业管理企业的职能设置本身就不够全面,即使一些物业管理企业制定了一些财务内部控制制度,但是,在实际执行过程中仍然有不少问题存在;

(2)财务工作人员的素质不够高。我国很多物业管理企业的财务工作人员整体素质偏低,他们对于企业的财务内部控制程序与措施还不够了解,往往会产生一些误解,从而使得企业财务内部控制工作的实际操作过程出现了一些问题。这就需要高素质的财务人员来很好的执行。否则,企业财务内部控制制度的控制与监督效用是无法充分发挥出来的。在实际的操作过程中,一些物业管理企业的财务人员还会受到领导的意志影响与制约,对财务信息进行弄虚作假,严重影响了物业管理企业的财务内部控制制度的有效施行;

(3)缺乏足够的财务内部风险判断。在市场经济条件下,物业管理企业的运营都会受到多种不确定因素的影响与制约,从而面临着一些风险。但是,我国当前的物业管理企业还没有一个良好的财务内部控制制度,无法对企业面临的各种风险进行准确的判断与及时的预警。

二、物业管理企业财务内部控制的强化措施

(1)物业管理企业应提高管理人员的财务内部控制意识。作为物业管理企业中的核心力量,企业管理人员的素质高低直接关系到企业的健康长远发展状况。他们是企业财务管理工作中每一个环节的重要影响因素。由于目前物业管理企业的管理人员是企业财务内部控制工作的直接实施者与参与者,因此,我们必须尽快提高他们的财务内部控制意识,让他们不断提高自身的综合素养,尤其是尽快接受并使用全新的财务内部管理理念,为财务内部控制与管理工作打下理论基础。此外,物业管理企业还应为这些管理人员提供专业的教育与培训机会与渠道,重视对专业技术队伍的培养工作,引导他们树立起良好的财务内部控制意识,提高他们在财务实践中的创新意识与能力。财务管理人员还应强化财务内部风险控制意识,及时探析企业面临的财务风险,并形成有效的风险防范意识,建立沟通协调机制,让物业管理企业从源头上控制住财务内部管理工作中的各种风险;

(2)物业管理企业应该建立健全财务内部控制制度体系。物业管理企业财务内部控制制度建设现状并不容乐观,还有很多不健全的地方存在。而物业管理企业进行有效的财务控制与管理的重要基础与前提条件就是较为科学完善的财务内部控制制度体系。因此,物业管理企业必须尽快改变财务内部控制制度体系建设现状,建立并完善物业管理企业的财务内部控制制度。这就需要国家相关政府部门根据现有的法律法规与地方相关政策,从促进物业管理企业的健康可持续发展的立场出发,建立起一个相应的财务内部控制标准,让物业管理企业能够结合自身的行业特点,做到自己内部财务管理工作有法可依。此外,物业管理企业还应该切实贯彻并落实财务内部控制制度体系,让其与企业的财务管理各个环节做到有机结合,一旦发现问题,就要及时处理;

(3)物业管理企业应该全面提高财务人员的综合素质。物业管理企业的财务工作人员是财务内部控制制度执行的重要力量,他们有着较为特殊的身份,一旦素质偏低,将有可能会导致物业管理企业的财务管理工作出现较大的偏差,还容易引发较大问题的灾难。因此,物业管理企业在选择财务管理人员的时候,就需要对他们进行严格的甄别,杜绝聘用那些些不懂会计专业知识的人担任会计或出纳的岗位。此外,由于这些财务人员直接关系到物业管理企业的财务管理状况,因此,物业管理企业必须选择一些具有较强责任意识、过硬思想素质的人员担任财务工作人员,并强化对他们的业务能力培训与继续教育工作,还应该努力提升他们的职业道德素养,让他们成为既具备过强专业会计技能的财务工作人员,还拥有较高的职业道德修养,从而让他们在财务内部控制过程中不断总结工作经验,不断提升自己的创新业务意识与创新业务能力,让物业管理企业的财务内部控制职能得到切实有效的发挥;

(4)物业管理企业应该建立一个合适的财务预算管理体系。物业管理企业财务预算就是指企业在预测、决策的基础上,以数量和金额的形式反映企业未来一定时期内经营、投资、财务等活动的具体计划,从而为企业的未来发展目标提供一个较为详细的资源与企业活动安排。应该来说,物业管理企业的财务预算管理体系是企业财务内部控制目标管理的重要手段,它具有战略性特征,还是企业的全员共同参与的管理方法与管理机制。因此,物业管理企业就应该尽快实施好财务预算管理工作,即通过预算实施来发现预算指标与实际指标间的差异性,并对发现的问题采取及时有效的应对措施,尽可能的帮助物业管理企业实现预算目标。此外,物业管理企业的财务预算工作还可以让企业内部的各个部门进行统筹规划与安排,更加协调好部门间的关系,让预算成为企业考核的标准之一,从而发挥出企业财务预算的强大约束力与管控力。当然,物业管理企业在完善财务预算管理体系的过程中,还可以有选择性的借鉴其他行业成熟的财务控制理念,让企业的财务内部控制工作做到职责分工更为明确,账面管理更为细腻清晰,从而切实提升物业管理企业的财务内部控制整体水平与工作质量。

三、结语

物业管理论文范文2

(一)物业管理企业自身的特点

物业管理企业是以盈利为目的的,管理企业所开展的所有活动都是在自身的经济基础上展开的。物业管理企业的收入主要来源是物业管理费收入、公众性代办性服务费、特约服务费收入、综合经营的收入,而在这些收入中每一项的利润都是受到制约的。与收入相对应的就是支出,物业管理企业的支出是多种多样的,包括服务人员的工资费用、公共设施的维护费用、固定资产的折旧费用等,这就造成物业管理企业的收入在用于管理项目的支出后所剩无几的现象。物业管理企业自身的特点使其在开展其他工作时会受到不同程度的限制,造成不能充分发挥物业管理企业作用的状况。

(二)物业管理企业的人才供给

1、物业管理企业在招聘求职者时的低要求

结合物业管理企业自身的特点,再加之是一种以营利为目的的企业,在收入来源相对稳定的状况下,企业为了获得更多的利润,就只能选择减少支出。企业支出的内容是多种多样的,服务人员的工资就是企业支出的一部分,在减少支出的观念下,就不可避免地在招聘服务人员时提供的薪资及其他待遇是低层次的。在现在社会中大部分职工的工资与学历、能力是相关联的,在劳动就业中占优势的人员就不屑于物业管理企业的工作。这就造成了物业管理企业工作人员的劳动素质的低要求的现状。

2、物业管理企业对工作人员的培训方面

物业公司需要对刚入行的工作人员进行培训,对培训人员、培训环境等的选择会极大地影响到工作人员的专业技能的学习、提高及应用。在培训的过程中所培训的内容有全面与否的差别,有难易的差别,对于资历较深的培训者来说,可以在深入浅出的同时将培训的内容全面深刻地传授给受培训者,对于资历较浅的培训者来说则不然。而由于在以营利为目的企业来说,减少支出在一定意义上代表着收入。低投入的培训的效果则造成了企业工作人员在工作中呈现出工作质量低下的状况。

(三)物业管理企业的设施配置不足

在物业管理企业应急管理的过程中除了对工作人员素质的要求外,必要的硬件设施也是必须的。在事故发生时,面对情况不明的危险,单一、有限的应急救援装备是不能应付的,必须使用大量种类不一的应急救援装备,以使得事故对居民的人身财产的伤害降到最低的限度。物业管理企业的营利性使其在购买应急设施的时候,在应急设施的质量、数量、种类等方面进行考量,大多数物业管理企业往往会选择能够减少支出的商家。在这样的情况下,无法真正检验所购买设施的作用,但在应急的过程中,最需要应急设施充分发挥它的作用的时候,倘若企业购买的是劣质设施或者数量有限,那么应急救援就会受到制约。

(四)物业企业管理缺乏责任感

在物业管理工作人员招聘的时候,由于对工作人员的低要求,其所能够招聘到的工作人员在劳动素质、工作能力、学历等方面都会比较低,无论是他们在应急管理基本理论的掌握上,还是在应急事件的分析、处理上都会造成不同程度的失误,在关乎居民人身财产安全的情况下,失误有的时候造成的不仅仅是财产的损失,有可能会对人的生命构成极大的威胁。物业管理企业在城市小区中扮演着保护小区居民的人身财产的重任,但由于小区的居民较多,物业所要处理的事情比较繁杂,对于不经常发生的安全问题就遭到了物业管理企业的忽视。大部分的物业管理企业在实际生活中,存在一种应急设施类于摆设的心理,这是不正常的。在种种因素下,作为小区安全的保障者,存在着安全意识淡薄,安全设施陈旧或者数量质量不达标等不合理的状况。

(五)物业企业管理体系不健全

应急过程中最令人担心的是工作人员手忙脚乱,乱作一团。为了有效防止慌乱局面的出现,需要制订有效的应急管理制度为应急管理提供制度保障。完善的管理规章制度包括应急预案体系、应急管理体系、应急运行体系三大部分。应急制度的规范化可以使应急过程中工作有条不紊,有效地提升救援的效率。在日常管理工作中,就要加强对工作人员的管理。对工作人员的工作给予详实而稳定的工作安排,这样能够使工作人员各司其责,同时团队在日常的相互配合下能够了解队友,达成一种默契,这有利于在应急中形成良好的配合,提高应急工作的效率。

(六)缺乏合理有效的惩奖制度

物业管理企业挑选到适合工作的求职者,这只是对人才选择的第一步。每天重复的工作会让人觉得乏味,物业管理企业的领导者要想使工作人员能够充分施展自己的才能,需要合理的鼓励机制的建立,对于工作人员来说都希望自己在工作上的成绩能够得到他人的认可,得到他人的尊重。一种合理的鼓励机制不仅能够提高工作人员的工作激情,还能够激发工作人员的创新能力,促进总体工作的顺利开展,提高物业管理水平的不断提高。在日常管理中,也会遇到各种各样的问题,工作人员在处理这些问题的时候,可能会由于不同的原因而造成不必要的错误,在这种情况下,可以依据错误造成的后果的不同程度,对工作人员进行不同程度的处罚,以便在日后的工作中能够引以为戒。然而在大多数物业管理企业中缺乏合理有效的惩奖制度,使得错误不能有效地及时制止。

(七)缺少对典型事件的研究

对于应急管理是一项必要的工作,安全问题越少越好,在实际生活中,我们基本是处于一种平安状态,安全问题不常发生,但是安全问题有时候是不可避免的,一旦发生就需要采取应急措施,正是基于安全问题的特点,我们不能够很好地熟悉安全问题。为了能够很好地掌握应急管理的方法,就需要在平时对出现的典型安全问题进行透彻的分析,以便在实际的事故中能够顺利地解决所遇到的安全问题。

(八)缺乏与居民的沟通

现在是个文明的社会,特别是城市小区的居民,他们有着相对稳定的工作,有着良好的生活环境,受过良好的教育,他们对物业管理企业能够给予理解和支持,物业管理企业可以与居民进行良好的沟通,积极地了解居民的所想所需,向他们采纳有益的建议,不断地改善。提升自身的工作质量。这不仅有利于与小区居民形成和谐的关系,还能使更多的居民感受到小区的民主气息,得到更多居民的理解和支持。城市小区是一个人口众多,关系复杂的集合体,城市小区中人与人之间的和谐是社会和谐的重要组成部分。

二、物业管理企业应急管理体系的构建策略

(一)建立健全应急预案体系

突发情况具有不可预知性,一旦突发事情发生,最可行的办法就是沉着冷静地分析突发事件,然后尽可能有效的提出预案以制止或减轻突发事件所带来的不利后果。在制订预案的时候,需要工作人员的全力配合,进行充分的、全面的研究、分析突发事情。在制订预案的时候也要注意分清主要矛盾与次要矛盾,善于抓住主要矛盾的主要方面,不能眉毛胡子一把抓,也不能照搬以前的预案模式。

(二)建立健全应急管理体制

预案只是应急过程的一部分,确定应急预案之后需要的是具体的安排,针对工作人员的性格特点,组建不同层次的小组,这就包括总指挥小组、执行小组、探测小组等等,这一系列的安排看似只是对人员的划分、重组。但这样的划分是保证在应急过程中使得救援工作能够有条不紊地进行,使得应急工作顺利的展开。

(三)建立应急运行机制

在应急运行机制中包括监测预警机制、应急预测、分级应急小组等等的建立和完善。同时要建立健全惩奖制度,使得工作人员能够提高对应急管理的应急意识。在运行的过程中也要加强对先进设备和先进技术的运用。这样能够有效地提高对应急管理的效率,同时能够很好地保障居民的生命财产的安全。

三、小结

物业管理论文范文3

顾名思义,石油企业的物业管理就是石油企业运用现代化的经营手段与管理模式,对矿区、办公区、油田居民区进行全方位、多功能的后勤服务管理,对企业员工及其家属提供较为优质的服务,保证他们能够安心工作、生活,为企业创造出和谐的文化氛围,确保员工的稳定性,避免人才的流失与企业利益的受损。伴随石油企业的改制重组,物业管理部门从原来的后勤部门中分化出来,形成独立的机构并愈来愈朝着专业化、市场化的方向发展。改革开放以前,石油企业的建设与发展主要靠企业职工自身的力量,油田勘探、开发,矿区的建设多在偏远地区,职工居住区基础设施较差,配套服务也满足不了基本需求。20世纪80年代末90年代初,石油企业成为我国能源基础建设的重要力量,受到中央与地方政府的高度重视。石油企业不仅创造出更多的经济利益与社会利益,也为长远发展考虑,逐步建成设施完善、功能完备的居民区,保证企业员工的稳定性,做好企业的各项后勤保障工作。尤其是在市场化逐步推广的今天,石油企业的物业管理作为一个独立的行业,作为一种新兴的产业经济,探索出一条迎合市场需求、不断发展、活力四射的道路。首先,石油企业物业管理拥有优质的外部环境。物业管理的涉及面广,是一项综合性很强的系统工程,而作为大型企业的后勤部门,更是需要全社会的理解与支持。由于物业管理从整体上来说还处于发展的初步阶段,行业法规、管理法律都不够健全,需要社会化服务给予一定的支持。政府要理解企业管理中的难处,尽量在资金投入、税收政策、配套设施等方面给予倾斜,为企业内部的物业管理奠定良好的物质基础。其次,石油企业应建立现代企业标准化物业管理制度。现代企业必须遵守严格的市场运行机制,具备无人能及的市场核心竞争力才不至于被社会淘汰。石油企业的物业管理便是遵循了这一原则,很好地体现了与时俱进、优化创新的理念。在石油企业内部,领导层巧妙地运用了市场竞争机制,管理人员奉行竞争上岗制,将职工的工资、福利、奖金等区别开来,形成良好的激励机制。经济手段的约束力最为直接、效果显著,然后辅助一些精神性的鼓励,能够催促企业不断提高自身的物业服务水平。最后,物业管理的专业化能够形成无形的“品牌效应”,在造福企业职工的同时,也为企业创造出更多的经济利润,是互利双赢的好事。物业管理由于涉及面广而杂,如果一直是杂糅在一起,难免会分工不明确、矛盾冲突不断。专业化分工和专业化人才是品牌战略的重要因素,直接关系到物业管理水平与服务质量。鼓励各领域内的管理人才参与培训计划,实时充实自己,在物业管理的平凡岗位上做出不平凡的成绩,巩固石油企业在大众心目中的权威地位。

二、石油企业物业的专业化分工

石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务,大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。

(一)咨询服务

作为现代化的大型企业,石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题,而问题能否得到快速准确地解决处理,对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例,而这些管理文件的制定与起草,都需要物业管理部门的参与,及时与领导层或普通职工进行沟通交流。

(二)保洁保安

无论是矿区、工厂还是员工居住区,保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论,安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境,直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训,有着丰富的理论经历,综合素质较高,能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利,也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工,文化程度有限,技术能力欠佳,导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了,何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说,石油企业的管理水平是较高的,值得借鉴学习。

(三)设备维修

石油企业是我国能源建设的重要保障,它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求,企业更加需要引起重视,更新管理手段,打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键,尤其是对于那些大型机器,一旦出现状况,无法及时解决,损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才,挑选出经验丰富的技术人员,打造出一个专业的维修团队,挂靠在物业管理部门,专门应对企业突发事件,大大提高了企业的生产效率。

三、培养石油企业物业管理的专业化人才

纵观美国、德国、英国、新加坡等国家,企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高,但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段,需要走的路还很长。其中,很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发,实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力,拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队,能够为企业带来丰富的经济利润,避免企业资源的浪费,减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况,重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知,物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高,收入社会福利等也不被人看好,但是石油企业恰恰反其道而行,将资金投入到团队建设中,用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍,大大改善了物业管理的整体服务水平,使得物业管理部门真正履行到自身的职责,为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。

四、结语

物业管理论文范文4

关键词:企业后勤;物业;管理;研究

物业工作所包含的内容非常多,其主要是针对房地产等财产归属权来说的。从当前的实际情况来分析,物业主要是针对已经建成并且投入使用的各种建筑以及其附属场地设备来提供更加完善的管理服务,其中包含了环境卫生的处理、内部交通设施的管理以及内部的安保措施等等。物业管理非常的复杂,其中关系着所在区域内所有的商家、业主以及开发商的利益,各方利益都要通过合同的方式来进行明确并且约束。服务的模式通过只包括有无形服务与有形服务两种形式,这也是市场行为,同时还具备了一定程度适当的安保行为。一方面要充分的保护出资人的利益,同时也具备了集体消费与共享的基本原则。

一、企业后勤服务特点

企业的物业管理也可以认为是一种后勤辅助性工作,其资金主要是上级单位的拨款,服务业通常是免费或者是福利性的。从前期的规划到后期的执行,都是通过行政化色彩的方式来实现的[1]。此时的业主也是单位的职工,所以也就无法对业主进行选择。在加之福利性的要求,对于物业工作也就无法提出具体的要求。伴随着住房数量的攀升,企业所需要付出的资金也逐年增加。

二、积极应对社会化转变的趋势

(一)转变思想,明确方向

后勤服务的改革首先要摆正思想,确立正确的引导。企业的职工在内心中已经认可了这种福利性质的服务,而物业管理走向社会化,会影响到很大范围内人员的利益。此时应该不断的加强思想的宣传与引导,让广大职工都认识到社会改革是必然的发展趋势,要摈弃传统的固有思想。同时,物业管理的社会化也不仅仅是为了减轻企业的负担。从事后勤工作的干部职工,要深入群众当中,及时的发展他们所面临的困难,要考虑到他们的经济负担。合理的控制改革的速度,将所有的配套设施都要准备好,不能冒进。

(二)政企分离,自主经营

后勤物业管理进行社会化的改革,需要根据具体情况来进行。对于一些具备了条件的后勤部门,要从编制、经费等方面从主体单位分离出去,从多种形式来进行承包,独立核算、自负盈亏。而对于条件不足的单位要给予一定的时期过渡。在确保各项业务都能够正常运转的情况下,选择有偿的方式来保证资金收入更加的稳定,如有必要,可以申请政府补贴。以经济发展规律为前提,重点是需要将管理与职能服务分离开,将后勤部门与主体单位分离开。不再提供福利性的服务,而是通过经济的方式来更好的促进物业管理社会化、市场化的转变。要选择合理的方式,在条件允许之下将后勤各个部门联合起来。这样可以全面提升管理服务质量,全面提升经济效益。

三、实现社会化的模式与重点

(一)将物业管理逐步转变成社会化管理模式

现代化的物业管理逐步的走向了市场化运营的方式,也不断的进行专业化转变,要选择独立运营的方式,要不断的拓展服务,使其更加丰富,满足市场发展需要。物业公司应该以独立法人的形式存在,根据运营状况设置具体的岗位,但是不在设置行政岗位级别。企业后勤物业管理的社会化就是将其放入到一个巨大的市场环境中,极具发展潜力。在管理的过程中,各方以及工作人员都要根据岗位来签订拉动合同,明确各方的权力与义务,并且根据公司效益来发放薪酬,适当的制定激励政策。

(二)全面提升服务水平

市场经济主张的是优胜劣汰,物业公司要想获取更强的发展动力,就要全面提升其服务质量与信誉度。在实际工作中,通过员工培训的方式来提升服务质量,这也是物业公司能够取得发展的主要动力。在社会化转变的过程中,要将核心业务进行转变,明确管理制度以及管理程序,切实提高管理质量以及工作效率。任何工作都应该以满足客户的需要为出发点,转变思想,加大员工培训力度,切实提高服务质量水平。随时保持与业主进行有效的沟通,了解物业员工的真实需要,以更加优质的服务来全面提升公司的竞争力[2]。

(三)明确责任,加强监督

物业管理工作需要以法律法规以及管理规范为基础,同时还应该以主体单位与后勤部门的具体情况为基础,将各种不利因素排除掉。我国应制定了物业管理具体法规,所有的房屋权利人应该有组织的成立业主委员,然后进行表决,以选择符合业主意志要求的物业公司。然后进行双方合同的签订,明确规定物业所需要提供服务的范围以及管理范围,还要规定其服务质量与水平等具体要求。同时,原后勤工作人员也应该加入到物业管理队伍当中,对物业部门进行监督与管理,全面保证广大职工的根本利益。

四、结语

市场经济的快速发展带动之下,住房管理制度的改革也逐步进行当中,这必然成为企业改革的重点部分。而物业管理的社会化是提升管理质量的关键,也是改善环境的主要措施,更加能够反映出职工的根本利益。在工作中,应该充分的保护广大职工的根本利益,建立符合市场与各方经济利益的物业管理新模式。企业也可以“轻装上阵”,为全面提升经济效益而不断的努力。

参考文献

[1]李俊杰,张建坤,刘娟.保障性住房物业管理模式研究——以南京市为例[J].现代城市研究.2012(05)

物业管理论文范文5

1.1管理发展越来越不均衡

我国各地区物业管理发展速度存在很大区别,以北上广为代表的大型一线城市的物业管理起步较早,因此发展较为迅速,同时相应的服务规范也更加完善,大部分从事物业管理的企业都具备很好的经营理念以及先进的企业意识。相比之下,我国一些中小规模的城市在物业管理的发展上就不是那么乐观,无论是在发展的水平还是在普及的程度上都和一线城市存在较大的差距。而在一些经济水平较高的省会城市,大部分新建起来的小区住宅规模都非常大,这在一定程度更便于企业去经营和管理,因此,很好地实现了资源的有效重组和服务的多渠道发展,同时,经营的模式也更为多元化,从整体上来看,这些地区的物业管理水平得到了较大的进步。而一些规模较小的发达城市更多的是将物业管理的重点集中在先进经营理念的有效引入上,同时在人才培训等方面都更为看重,一些物业企业通过向发达地区同行吸取经验已经成为了各地区的龙头企业。

1.2立法还不够完善

从我国政府相继出台《物权法》等相关法律法规就可以看出近些年来对物业管理发展的重视程度,这些法规的有效落实在一定程度上很好地推动了我国该行业的发展并起到了非常关键的规范作用。但从整体上来看,我国在这方面的立法仍存在需继续进一步完善的地方,具体集中表现在以下几个方面:(1)现实中经常会出现已经售出的房产出现严重的质量问题,但相应的物业管理配套设施还不够完善,这就为群众购置房产埋下了非常严重的隐患,对于这些问题,我国在具体的立法上仍还存在一定的欠缺。(2)房产配套的物业管理通常是通过选聘产生的,但在这一环节中经常会出现开发商监管力度不够的情况,这就使得开放商很难对物业企业承担起有效的责任。(3)虽然相关的法律法规对业主的正当权益起到了一定的保护作用,但现实上对于业主一些符合正常规定的行为支持程度显然还存在较大的差距,同时对于一些不合乎规定的具体行为也缺乏较强的操作性和规范性。(4)在物业管理市场的机制建立上还不是十分全面,现如今所实行的一些投招标方法和方案还需要进一步地进行完善,在这方面存在着比较强的灵活性和可操作性,而同时也为一些暗箱造作行为提供了不少的方便。(5)在具体物业服务费用的标准制定上,物业公司还没有实现对日常财务运行的有效监督,一些业主普遍存在不按期缴费的行为,同时还存在一些业主对房产的违建行为,这些都没有在已经出台的法律、法规中作出具体的明示。

1.3物业费缴纳比较困难

在我国,从事住宅物业工作的企业大多是一些微利性的企业,虽然有一些规模较大的企业通过为住户提供优质的物业服务走上了现代经营的道路,通过合理经营打造了自己的品牌,同时也有效开拓了市场的空间,具有很好的盈利,最终得到了快速的发展。但更多的企业仍处于微利经营的阶段,甚至还有一些企业只能够保本经营或是亏本经营。但即便是这样,全国范围内仍有大量的小区内业主对自家的物业收费具体标准不是十分清楚,物业的收费相对不透明和不公开,这引起了众多业主的强烈不满,这些情况的出现在很大程度上造成了现如今物业费普遍难收缴的情况。

1.4配套设施还不够完善,工程的质量问题较多

根据统计报告显示,近些年来业主向物业公司投诉的主要内容主要集中在工程的质量问题上,这些问题包括:屋顶的漏水、墙壁的开裂、掉灰以及下水道的反味等问题。通常情况下,业主如果发现了上述这些问题,就会到物业公司进行反映和备案,之后物业公司会根据业主的实际反映情况对工种的类别、维修的部位等各种影响因素进行综合的考量,之后就会安排专门的维修人员上门进行针对性的维修,这样就无形中使得整个服务过程变得稍显复杂,导致工期的时间比较长。除了这种解决方法之外,还有极少数的物业公司甚至在接收到投诉之后觉得实施起来非常困难,需要投入过多的人力和物力,因此直接采取消极怠工的方式。以上这两种情况都会不同程度引起业主的不满情绪。除此之外,现如今的物业管理和各个住址小区的实际投资建设是相互分开和脱节的,在进行整体管理和服务工作的运作时没有借助物业的生产、消费和流通,这就导致了物业配套的设施运行起来不是十分理想,在速度上物业的管理远滞后于实际的住房消费和使用。这其中最具代表性的例子就是小区的停车问题以及一些小区直到大部分业主入住之后还没有完成整体工程事先设计好的景观设施。

1.5物业公司的服务水平存在不同程度的差异

在我国物业管理行业还属于一个新兴的行业,正处于其发展的初级阶段,因此在人才的储备上存在严重不足的问题,而一些高校的专业设置上也很少会涉及到具体物业管理课程,这在一定程度上限制了我国从事该行业的专业人数。现如今这种人才短缺问题的具体表现为:(1)大多数从事该行业的人才通常属于单一的管理人才,只是针对某一方面有着特殊的才能,缺乏那种复合型、在许多方面都具备优秀能力的管理人才;(2)从事物业管理方面的人才大多是从原有的房地产管理人才转行过来的,这在一定程度上造成了他们专业知识的匮乏,经常会用处理房地产问题的那一套方法来处理工作中面对的各种问题,这在一定程度上并不能很好地解决产生的问题;(3)在管理人才中多数是初级的管理人才,这些人掌握的管理方法通常具有很强的局限性。(4)从事物业管理的基层工作者多数学历比较低,这在一定程度造成了行业从事者整体的综合素质偏低。(5)物业管理的运营市场还不是十分成熟,一些准入机制还没有得到有效的建立和实施,这在很大程度上导致了行业内不同企业在员工素质、资质等级以及设施的管理上均存在比较大的差距。同时,许多物业企业还不懂得应用一些国际上的先进管理手段,在管理理念上和西方的发达国家还存在很大程度上的差距。

2造成物业管理问题出现的主要原因

2.1不同地区经济发展情况的制约

我国受地理条件的制约在经济的发展上存在比较明显的地域性差异,这在一定程度上也决定了物业管理行业发展的差异,我国最早的物业管理行业就是开始于南方一些经济比较发达的城市,这些城市早期受率先执行改革开放政策的影响,在经济的发展上具有得天独厚的优势,因此在住房制度的改革上得到了快速的推进,而与之相关的物业管理行业也随之开始兴起。正是由于这些经济发达地区的物业管理行业起步较早,再加之经济条件较好,导致该地区的居民更容易接受这一全新行业的介入,相比之下,在中西部的一些经济落后地区,许多业主面对高昂的物业管理费用本身就有着很大的抵触情绪,这在很大程度上影响到了物业管理在这些地区的发展和水平的有效提升。

2.2企业自身建设水平的制约

企业自身建设水平的高低也是影响物业管理发展的一个重要影响因素,这主要集中在对物业管理人才的有效培养上。因为缺乏建设,导致了在该领域的专业建设缺乏有效的系统体系,在教育方面体现为专业师资力量的短缺,这使得培养的专业人才远远跟不上整体行业的发展进度。针对这种情况,国家于本世纪初开始在一些高职院校中增设物业管理的专业和课程,但是由于宣传力度不强,使得许多学生对于这门专业不是十分了解,对其发展的前景也是抱有迟疑的态度,因此,各所院校每年的实际招生情况都不是十分的乐观,这也是限制该领域人才培养的一个主要决定因素。

2.3国家专属行业立法的制约

物业管理论文范文6

将低碳理念引入到物业管理企业中,在很大程度上促进了物业管理的发展。首先,企业的可持续发展就要求物业服务企业走向低碳化。可持续发展的基本理念就是实现物及其功能的保值增值,同样物业管理的概念就诠释了它的主要功能是实现其服务的不动产功能及价值的保值与增值,低碳理念体现在管理物、服务人;其次,物业服务企业作为一个服务行业,一直秉承“以人为本”的精神理念,推广低碳理念正是其发展中的一种表现。

1.1低碳城市经济的理论内涵

低碳经济作为一种绿色经济发展模式,是指建立在低排放、低能耗、低污染的基础上,向着低碳的方向发展,利用碳中和的发展方法和节能减排的发展方式的一种经济模式。将充分利用清洁能源,创造绿色环保概念,重点研究人类赖以生存发展的重点,即进行节能减排创新、重视可持续发展作为其发展核心。低碳城市指在一定规划、政策和制度建设的推动下,公众以低碳为理念和行为特征广泛参与,政府公务管理层以低碳社会为建设标本和蓝图,通过转变经济发展模式、消费理念和生活方式,实现有助于减少碳排放的城市建设模式和社会发展方式。其途径是采用清洁能源和发展低碳技术发展产业,指导思想为低碳理念,实施基础为低碳技术和产品,主要对象为低碳能源生产和应用。城市低碳生活是指人们在日常生活中,追求的是一种简单、朴实的生活,不奢侈浪费,使用的也尽量都是低碳的环保产品,城市里的公共基础设施也都是低碳环保的一种绿色、可持续的生活习惯。

1.2物业管理行业的低碳理念

作为一个服务行业,物业管理行业中心是“以人为本”。低碳理念在物业管理行业的应运,主要体现在为业主服务的过程中,主要侧重体现在业主和物业使用人对低碳生活方式的认识与追求,即业主和物业使用人的“体验性”和对生活方式的“引导性”。从物业管理企业自身来说,低碳绿色概念也不能仅仅局限于字面意思,单方面控制能源的使用量及环境的污染程度,而需将其扩展到控制资源的可持续发展方面,主要落实到物业管理服务过程中节约成本、降低消耗、减少对环境影响等方面。

2物业管理的发展现状及存在主要问题

2.1物业管理的发展现状

2.1.1物业设施设备的耗能较高

物业设备设施,传统意义上主要有建筑的给排水、暖气供应以及电气输送等等。我们平时所说的物业设施设备管理主要是将出现问题的落后的设备转变为可以正常运行的设备,并且进行日常维护与保养。现在建筑管理中融入了更多的数字化和智能化,使得各种建筑中都运用到了现代先进设备,物业管理就有了便捷又复杂的设施设备管理系统,但是设施设备智能化的背后是成本的不断增加。部分物管公司认为,当建筑完工投入使用后,只要有空调或水电的师傅让物业设施运行起来就可以,却殊不知这样带来的严重后果,那就是会出现高能耗、设备损坏、恶化环境等问题。

2.1.2物业企业运行成本较高

由于物件的飞涨,使得电气水以及物业管理本身的成本费用增加,随之带来的就是物业收费会增加,业主不满意涨价,引发其态度不好;物业管理不仅需要顺应经济发展,还需注重环境保护,两手兼顾必然导致其运行成本高;节能设施设备的投入使用,也需大量成本,这些成本的收回难且慢。这些都将导致物业公司发展步履维艰,服务水平自然下降,甚至会出现弃盘现象。

2.1.3商业物业运行状况较好

与小区物业相比,商业物业在其发展中拥有先进的设施设备、基金充足且技术人员充足,整体素质高,这些先天性的条件促进了它开展低碳物业、环保节能工作产生的效果更明显,更多的物业服务企业便更愿意接手商业物业。商业物业在物业管理领域居上峰,它的发展将带动整个物业管理行业更上一个层次。

2.1.4管理工作薄弱,管理手段落后,重建轻管的现象依然存在

近年来,国内房地产行业的迅猛崛起,物业管理行业本应该随之发展起来,然而却出现了重建轻管的现象。物业管理重建轻管也是有原因的,如物业设施设备与城市的经济发展不协调;已建成房屋的维修养护工作不到位,缩短了其使用周期,无形中就引发了高能耗现象。总的来说,物业管理工作的管理手段落后,管理工作也较薄弱。

2.1.5物业行业政企不分,影响其发展

物业管理行业的法律法规不健全,管理体制不完善,政企、政事混淆,这些都影响了物业服务企业的发展。到目前为止,我国都没有一个统一的核算管理办法,部分小区及商业楼仍然采用的是行政事业单位的核算制度,这根本无法满足物业管理的发展需求。

2.2物业管理存在的主要问题

2.2.1生活垃圾的分类、处理及管理存在问题

很多年前,就有人提出了将生活垃圾分类的理念,然而让居民做到在家就把生活垃圾分类处理真的很难。另一方面,对于收集、清运及处置大量的城市生活垃圾其工作量很大,环卫部门对垃圾的管理也不会尽心尽力,只是单纯的完成任务、草草了事,没有将低碳理念真正引入到我们的实际生活中。此外,面对现行的管理体制,庞大又复杂的市容环境卫生管理队伍出现了分工不明确、问题多闲人多等问题,面对问题时你推我阻,造成人力财力的浪费,问题集聚,对城市生活垃圾的管理没有起到丝毫的促进作用。

2.2.2商业物业、大型写字楼物业及高校物业的高能耗

公共场所由于其独特的功能决定了其本身是一个相对较高的能耗场所,但是,个人对待这些公共物品不会像对待自己的东西那样小心翼翼的爱惜它、爱护它。例如:我们经常会看到的公共卫生间的水龙头坏了,水在涓涓流淌也无人问津,换做是自己家的水龙头谁会让它一直流水?对于这样的公共物业在管理的时候相对较难,它的高能耗给城市带来很大的负担,加大了管理的难度。

2.2.3居民的高碳生活方式及观念难以转变

首先,生活在高质量、快节奏的当下环境中,高新科技的不断涌现更是为人们提供了越来越多的方便,如电气化、机械化、自动化技术等,它们也逐渐成为居民赖以生存的基本保障,这将导致高能耗、高排放。其次,中国人的传统观念根深蒂固,有些生活方式的改变需要相当长的时间,甚至至始至终难以改变,所以鼓励人们改变生活方式来发展低碳模式阻力重重。

2.2.4低碳产品的市场阻力

高能耗的社会固然需要低碳产品为其减负,但是,一方面我国的“低碳产品认证”服务体系并不完善,导致市场上的低碳产品繁杂,管理不到位,部分企业为谋取私利而开始炒作“伪低碳”产品,这不仅扰乱了正常的市场运行秩序,也给消费者带来了不必要的损失;另一方面,低碳产品的高成本也令消费者难以承受,主要表现在设计含量、技术成本、安装成本、维护投入及推广费等方面,但是多数消费者依旧选择了传统产品。2.2.5城市规划建设滞后经济的快速发展,导致城市高速运转,一个城市的建设是否完善关键取决于它的规划是否合理。现代化的城市建设为每一位居民提供了温馨的生活环境及舒适的工作环境,同时也在不断提高人民的生活质量和生活水平。我国的城市化速度快,但城市规划并不完善,主要精力放在了新城区扩建,而对于老城区的改造、城市环境及绿化整改、历史文化景区的维修与保护等方面做得是微乎其微。

3物业管理角度的城市低碳经济

3.1废品分类回收处理,加强资源的二次利用

物业公司需要承担居民的垃圾处理的监督工作,还有垃圾分类等相关工作的组织实施工作,与小区有关的街道和社区必须把这些工作纳入小区管理的工作内容中,并且制定明确的标准和目标,定期进行检查、指导和考评。小区要处理的垃圾在进入垃圾处理的体系中后,必须是分类的垃圾。物业公司等管理单位需建立小区生活垃圾管理服务站,将小区保洁、垃圾分类和收集运输集中一体,推动小区垃圾分类工作的落实。

3.2安装环保低碳且节能的设备、健全物业管理法规

第一,熟练掌握各种环保节能设备的操作和安装维护方法,加强管理,提高整个系统的运行效能,从而延长设备的使用时间;并且通过科学的力量进行操控,使区域的舒适度得到提高,为居住的业主提供良好的工作和生活环境;通过宣传渠道,倡导业主积极参与到节能活动中;通过绿色物业管理,提升物业公司的管理水平及竞争力,从而在业内提高发展水平。第二,以供水、供热和供电等相关行业管理网络为基础,组织建设部级的网络管理平台。对于现有的建筑,可以由政府节能管理部门进行能耗统计和审计,并提供一个开放的信息监管平台,为节能改造提供真实可靠的数据。第三,制定相关法律法规,健全低碳物业管理制度。在物业管理方面,特别是低碳环保这方面,目前还没有明确的法律法规。低碳物业管理行为需要法律引导和制约,不仅能为处理纠纷提供相关依据,也为业主与服务企业的责任和利益划分提供了依据,从而更好地促进整个物业管理行业的规范化。

3.3引领低碳节能理念进入社区文化

首先,可以将企业的良好形象与公司的良好业绩与低碳理念结合,进行推广宣传;其次,可以将低碳节能理念与业主的生活结合宣传,并且策划活动,让业主得到收益,并且进一步感受到低碳带给生活等改变和好处。物业管理公司通过给业主灌输低碳生活的理念和价值,在业主内部大力推广,逐渐延伸到社区之间,实现更广范的普及。再者,加强社区绿化和屋顶绿化,为业主树立绿化节能的好榜样,并提供专门的低碳服务,把居民的生活融入到低碳的氛围中,使业主自觉感受到生活中低碳的益处。

3.4提供低碳服务,带动低碳消费

物业服务企业提供的低碳服务,不仅是房地产的后期服务,更是为居民提供的低碳生活服务。服务企业可以在居民区内设立自行车租赁点及修理点,提倡绿色出行,减少汽车尾气的排放和污染;还可提供空调清洁服务,减少碳的排放量;总之,物业公司应就低碳这一主题,以身作则,为业主树立榜样,并引导业主积极使用低碳产品,另外,还可以与低碳产品厂商合作,达到互利互赢。

3.5物业管理公司提前介入,利于城市建设和规划

物业管理公司在前期介入物业项目,为物业节能管理提出实际方案。提前介入是物业公司的基础工作,不仅可以对物业规划和功能布局提供建设性意见,还应在整个项目的建设和实施过程中提出合理意见,并且制定与项目符合的维修保养计划,为日后低碳项目的运营和管理打下良好基础。

4结语

物业管理论文范文7

(一)物业管理知识储备

在物业管理知识储备的调查统计分析过程中,有82%的学生认为从事物业管理行业有必要补充专业实践知识,除此之外,有55%和53%的学生认为还应当加强人际沟通以及人文素质修养、职业道德方面的知识。

(二)能力提升

在能力提升方面。有87%的学生认为有必要提高社交方面的能力,有80%的学生认为还应当提高思维及表达能力,53%的学生认为创新能力在物业管理行业中也是需要提升的。在知识学习当中,有82.3%的学生认为一般基础知识和专业理论知识相对扎实稳固,而物业管理专业实践方面的知识相对薄弱。

(三)所学知识的应用

学生认为在学校所学的知识中在工作当中有用的《物业设施设备维护与管理》(属现场教学课程)占到58%,实践性知识(比如参观调研、专家座谈,实训项目训练)占到54%,另有48%的学生认为物业管理实务和物业管理法规对今后的工作也有所帮助。

(四)从业资格证书

在用人单位对物业管理专业学生取得的证书要求方面,有80%的学生认为应当具有物业管理员从业资格证书,54%的学生认为应当拿到物业部门经理从业资格证书。

(五)在校学习时间

在物业管理专业学生在校时间的安排方面,有52%的学生认为最好安排二年,有46%的学生认为安排一年半比较合适。

(六)从业资格证书考试时间安排

在物业管理专业“全国物业管理人员从业岗位资格证书”(物业管理员从业资格证书)的考试时间安排方面,有45%的学生认为安排在第三学期比较合适,有32%的学生希望安排在第四学期。

(七)校企合作

在物业管理专业与物业管理行业和企业开展合作当中,学生们都希望能够加强校企合作,多学习实践性知识。

二、调查问卷数据分析

(一)重视专业实践知识是物业企业和学生的共识

通过对物业管理专业学生调查问卷的统计可以看出,学生们普遍看重专业实践性知识,除此之外,还看重人文素质和职业道德以及人际沟通能力的培养。因此,对高职院校来说,培养德才兼备的的实用性人才是其办学关键和重中之重,而这实际上也是企业对现行人才的要求。而学生的想法和企业的需求是不谋而合的,这就需要高职院校有针对性地做好人才培养工作。

(二)学生对具备高素质综合能力的要求认知

在能力提升方面,学生希望提高自身的社交能力、思维及表达能力以及创新能力,这就需要高职院校在课程设置和校企联合教学方面有所侧重,加强实践性教学,在人才培养模式方面给学生提供上岗实践锻炼以及与企业近距离接触的机会,通过丰富多彩的教学活动以及课外实践,提高学生的实际动手操作能力、团队协作能力和沟通技巧、语言表达能力以及创新能力。

(三)校内实习实训设施应满足“2+1”人才培养模式的要求

在知识学习方面,2+1的人才培养模式基本满足了学生的学习需求,学生的物业管理基础知识以及专业知识都比较扎实,特别是将企业的需求以及考证课都纳入物业管理专业人才培养方案和教学计划中,这样的教学模式更具针对性和实用性。绝大多数学生还是觉得专业实践方面的知识相对薄弱,这就对校企合作中的具体人才培养和顶岗实习提出了更高的要求。而对今后工作帮助比较大的除了所学的专业基础和核心课程之外,学生更为看重实景的现场教学以及实践性教学,所以当前建立校内物业管理实训室是一个亟待解决的问题,没有先进的教学管理设施设备的支持,也无法进行教学模式的颠覆性改革。校内实训室的建立将会对学生的实际动手操作能力起到极大的帮助和推动作用。

(四)搭建考证平台,提供就业保障

在毕业生证书要求方面,学生都希望多证在手,这样就多一份就业的竞争力。绝大多数学生希望能够拿到物业管理人员从业资格证书,还有一部分同学认为应当拿到物业企业部门经理从业资格证书。我校已在此方面与西安市住房保障和房屋管理局培训中心共建了“陕西警官职业学院物业管理从业人员资格考试报名点”,搭建考证平台,为学生提供报名考试以及考前培训指导,帮助学生提高证书获取率。物业管理专业在校学习时间安排符合2+1模式的要求,也符合学生的需求。两年的时间在校学习专业基础知识以及专业核心知识,一年的时间到企业顶岗、轮岗实习,这符合教育教学的规律,也符合学生的专业认知规律。在物业管理员从业资格证书考试时间安排方面,学生的三门考证课已经学完,安排在第三学期也比较适宜。这样在顶岗实习前学生就能拿到物业管理从业资格证书,在第四学期或者顶岗实习期间,可以考取物业部门经理从业资格证书。

三、结语

通过此次问卷调查,我们基本上掌握了物业管理专业学生对知识、能力、素质等方面的要求,了解到当前学生的求职就业心态。为推动和改善高职院校物业管理专业人才培养工作,我们应当采取以下措施:

(一)校企双方精诚合作、互利共赢

基于相互信任的基础至上,积极推进校企联合办学,多参加实践性活动,通过到物业公司进行参观、调研、现场教学、交流,边学习边进行实训,适当地在教学中让学生去企业实地操作以加强其动手能力,提升学生的思维表达能力和人际沟通的能力。注重理论与实践相结合,教学与实训实践相结合,在学习中实践,在实践中锻炼,不断提升自己,从而让学生学以致用,实现学校与行业、企业的协调发展。

(二)搭建平台,信息共享

高职院校要积极与物业管理企业实现信息与资源共享,及时了解物业管理行业的最新动态和发展趋势,加强校内外实践实训基地的建设,做好就业人才信息平台工作。坚持以学生的从业工作能力为主线,通过顶岗实习或者轮岗制度提供合理的岗位,了解各部门工作方式和方法,做好桥梁和中介的纽带作用。

(三)提供机会,多方位接触

绝大多数学生都希望在校学习期间有兼职或者短期实习的机会,高职院校应当通过校企合作创造和提供这样的条件和机会,利用校园网或校内传统宣传方式给予学生周末兼职或者寒暑假工作的机会,这样的短期锻炼使得学生能与企业近距离接触,能够更好的学以致用。

(四)校企深度合作

物业管理专业人才培养制度化———校企合作型“订单式”2+1产学研一体化的人才培养模式。

1、聘任兼职教授

高职院校物业管理专业人才培养应紧密结合区域经济发展,加强与行业、企业深度合作,聘请行业管理专家和企业负责人、专业技术人员担任外聘教授,与院内专职教师共同组成“产、学、研一体化”的教学团队。

2、大力开展校企合作型“订单式”人才培养模式

推行定向培养,能与多家企业签订人才培养订单,给予学生更多的自主选择权,提高物业管理专业学生的就业率,从而培养符合企业需要的专业人才。通过顶岗实习,对学生进行入职前的教育和培训,加强对其实习中的工作、教学和生活管理,规范实习工资、福利、轮岗、考核,将其纳入制度化的范畴,对学校、学生、企业的权利、责任、义务予以规范化的处理。

3、校企合作,共同制定人才培养方案

在每年度物业管理专业人才培养方案的修订中,均由校方代表与物业管理行业方代表、物业管理从业人员岗位职业资格培训方代表、企业方代表分别派出的外聘教授共同进行研讨,确立物业管理专业发展方向,并就物业管理专业课程体系及课程设置问题广泛听取各方专家的意见和建议,使专业课程体系及课程设置更为合理与完善。每年通过校企合作人才培养专业委员会对物业管理专业人才培养方案进行修订和完善

4、校企合作开发教材

在校企深度合作过程中,学校还可以和企业共同进行教材的开发和员工培训。校企合作教材更切合企业人才培养需求,实践性更强,且不仅仅满足学生的学习需求,同时也可以作为物业服务企业员工培训教材。而高职院校的教师也可以参与到企业的员工培训工作中。

5、加强社会服务型双师素质专职教师队伍建设

在教学过程中,我们可以利用现有的实习实训基地和从业经验丰富的兼职教授队伍,同时可以安排物业管理专业骨干教师到实习实训基地的不同岗位挂职锻炼、提高专职教师的实践能力和业务水平的同时,在挂职锻炼中,专职教师也可为企业提供了力所能及的管理和法律咨询服务。

6、与行业深度合作,促进规模效益

我们可依托西安市物业管理行业协会,组建职教集团,委托职教集团面向协会会员征集订单,实现物业管理专业人才培养的规模效益,服务社会和满足物业企业的人才需求。

7、发挥实习实训基地优势,开展现场课教学

物业管理论文范文8

1.物业管理收费存在巨大的难度

物业管理费用是作为享受物业服务的业主应该交纳的基本的管理费用。但是对于很多居民来说,主动交纳物业管理费用的意识却相对比较弱。很多时候存在着拖延或者拒付等情况。第一,很多业主由于没有主动缴费的意识,或者由于工作过忙等原因,延迟交付物业管理费用等,使得物业费用收缴不及时。第二,由于现在很多空置房,对于这部分业主经常不在小区居住,所以物业管理费用缴纳也不积极。第三,很多业主认为物业公司提供的服务不满意,不能满足其日常生活的需要,对服务的不满意导致缴费的不积极。另外,根据国家的政策,现在物业管理服务费是政府公告的价格和市场调节价相结合的手段进行收取的。而政府指导价是实行“成本最小化”的原则,致使物业管理公司只能在保本微利中经营,对物业管理做好、做优形成了障碍,直接影响了物业管理水平,从而使业主对物业管理服务质量满意度低,对收取物业管理服务费又增添难度。

2.物业管理重在“管理”,没有形成良好的服务质量

良好的服务质量是社区居民享受物业服务的基本保证。但是现在很多物业管理公司服务意识却相对较低。在物业服务的提供时候,仅仅是当做一项义务,从方便居民、服务居民的方面来说,不能很好的满足居民的需求。目前很多物业管理公司都是开发商提供的,这些物业管理公司在提供服务的过程中,存在着质量不高的情况。比如对于安全服务,很多保安都是年轻的小孩子,甚至是暑期工,岗位轮换较多。对于进出小区的人也都不认识,防范意识较差。其实,在小区卫生,小区环境等方面,物业公司的管理也不能让小区居民满意。再次,在提供服务的时候,很多物业公司还停留在管理的层面,缺少服务意识,使很多居民对于其服务质量都不是很满意。最后,小区的管理上很多还采用的是传统的安防手段和安防措施,对于新技术的应用不够重视。由于物业公司的专业素质还需提高,在提供服务时服务意识不强。使得居民在接受物业管理公司提供的服务时,会产生各种矛盾和纠纷。有的居民会投诉物业管理公司不作为,认为交完物业管理费用却没有享受到相应的服务,从而导致在以后的物业费用收取时候产生困难。这种恶性循环也阻碍了物业服务的良性发展。

3.物业管理人员素质不高,专业人才需求量大

物业管理的概念进入我国不到20年的时间,进入行业时间的短暂也造成了我国物业管理人才的缺乏,近年来,随着我国住房建设的加快,物业管理专业人才不足的现象越来越严重。目前而言,物业管理公司的从业人员文化素质各有差异,总体素质不高。物业管理公司的优秀管理人才少,尤其是创新性物业管理人才。很多都是半路出家,或者是在其他行业发展不下去,转而投向物业管理行业。这些人员都缺乏专业的物业管理培训,对系统化的物业管理知识了解甚少。同时这也导致了物业管理服务质量不佳的原因。物业公司的从业人员大多是流动人口,人员队伍流动性较强,素质较差。队伍的不稳定使得服务的品牌和质量都得不到保障。对于一些保安,甚至出现监守自盗的情况。这种人员队伍结构使得物业管理过程中服务不够专业,在很大程度上影响着物业管理作用的发挥。

4.业主监督作用没有发挥

业主委员会是业务内部成立的监督机制,在业主委员会的协调下,业主能够更好的行使自己的权利。根据我国相关法律的规定,每个小区都有业主委员会,业主委员会根据自己小区的实际情况与物业公司进行协商和沟通,共同做好小区的管理工作。但是对于现在很多小区,业主委员会的功能和作用却没有充分的发挥。很多业主委员会名存实亡,只是一个松散的组织,没有召集人,也没有开会的制度,对于小区管理中的一些事项也没有响应的监督和管理的机制。业主委员会的监督作用并没有发挥。另外,部分业主委员会没有形成一个良好的监督机制,内部没有正式出台一些监督流程,对物业管理公司如何监督、需要物业管理公司季度、年终时出示哪些统计资料等,这些都没有向各位业主公示。

二、完善物业管理的对策建议

对于物业管理来说,由于受运行机制、人才队伍等方面的制约,存在着一些阻碍物业管理顺利发展的行为。在一定程度上影响了社区的稳定。基于这些问题,物业管理上必须进一步加强人才队伍建设,加强业主的维权意识,加强物业管理公司的服务意识。

1.对物业管理服务费价格形成机制进一步完善

为了解决物业管理收费难的问题,物业管理公司首先要反思,检查自身的问题。可以健全和完善物业管理费用使用账目,在季度末或者年终时定期张贴在公告栏处,向各业主告示,让业主们对物业管理服务费的使用情况有大致地了解。通过这些方式换取业主的信任和支持。另外,对于根据政府指导价来制定物业管理费收费标准的,可以向政府提建议改善这一收费标准,按照当地政府确定的物价上涨系数、基本工资水平调整物业费收费比例,通过市场来制定物业管理费的标准。对于小区物业公司来说,其运营必然离不开必须的资金。只有有了一定的经济基础,有了一定的收入,才能促使小区物业公司改善一些基础设施,改善一些管理手段,从而更好的为居民提供服务,激发物业从业人员优质服务的积极性,进一步维护小区的安定和团结。

2.促进物业管理科学化,不断提升服务满意度

要实现不断提升服务质量的要求,需要促进物业管理科学化,采用现代科技进行管理。现在,很多物业管理公司还是运用传统的管理方式,耗费了大量精力,造成物业管理存在较大难度,而且服务态度不佳。运用了新进手段,比如,运用电子板与公告小区信息,收费通知、收费情况公布等可以通过电子邮件公布,或者建立一个物业管理系统,业主们可以在系统里查询到小区的各类信息,有效地提升了服务质量,提高业主们的满意度。在安全上,可以进一步加强技防措施的运用,提升小区的安全管理水平。

3.提高物业管理从业人员素质,培养专业人才

物业管理水平的体现主要依赖于从业者的执行水平。这就说明建立专业性强,综合素质高的物业管理人才队伍的迫切性。因此,物业管理公司需要加强员工的培训,定期对员工进行考核,从而使员工的专业水平不断提升。对于考核成绩优秀的员工,可以送到培训学院专门学习,在学习在成长,逐渐提升其管理水平。对于物业公司的管理人员,要强化其服务意识,避免在服务的过程中和业主产生冲突。对于保安等流动人员,要通过加强素质教育、业务能力教育等,强化其责任意识,为他们提供更好的发展空间和更好的培训,以增强队伍的稳定性,维护小区的有序进行。同时,在物业公司提供服务的过程中,一定要以业主的需要为出发点,维护业主的利益,履行自己的责任。

4.加强业务委员会的监督作用

业主委员会是小区居民维护自身权益的自治组织。因此一定要在生活中予以加强,通过业主们的联合,促使业主更好的表达意愿,促使物业公司更好的提供服务,促进小区管理的不断发展和完善。《物业管理条例》从制度上赋予业务委员会对物业管理公司的监督权利与义务。因此在实际生活中,要加强业务委员会的监督作用,充分了解业主们的意愿,并把这些意愿对物业管理公司充分表达,为提高物业管理水平贡献力量。具体来说,业主委员会可以通过定期不定期会议,来征求小区居民对于物业公司服务的意见和建议,并作为社区居民的代表向物业服务公司进行反馈。通过建立服务、监督、反馈、整改的良性机制,来加强和提高物业服务的质量和水平,促使物业管理服务效能的进一步提升,维护小区的和谐环境。

三、结语